แผ่นดินไหว-ภาษีทรัมป์ ทางรอดอสังหาฯ บนอนาคตที่คาดเดาไม่ได้

คอลัมน์ : สัมภาษณ์พิเศษ
ผู้เขียน : เมตตา ทับทิม

โกลาหลตั้งแต่ต้นไตรมาส 2/68 จากสหรัฐอเมริกาขึ้นภาษีครั้งเดียว แต่เสียวไปทั้งโลก

ประเทศไทยพึ่งรายได้การส่งออกเกิน 60% ของจีดีพี ในส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์มีผลกระทบได้หลายแง่มุม ทั้งต้นทุนพัฒนาโครงการเพราะมีสินค้านำเข้าหลากหลายรายการ โดยเฉพาะสินค้ากรีนทั้งหลาย ควบคู่กับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลักของตลาดกลาง-บน ก็มีส่วนสำคัญมาจากเซ็กเตอร์ธุรกิจส่งออก ที่ประเมินด้วยตาเปล่าก็ดูออกว่ากำลังซื้อน่าจะอ่อนเปลี้ยเพลียแรงลง

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “สุนทร สถาพร” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด พัฒนาโครงการทั้งบ้านแนวราบ และคอนโดมิเนียมลักเซอรี่บนทำเลฝั่งตรงข้ามอภิโปรเจ็กต์ วัน แบงค็อก ทำให้เป็นดีเวลอปเปอร์ที่รู้จริง รู้ลึก อีกคนหนึ่งของวงการธุรกิจเมืองไทย เจอวิกฤตซ้อนวิกฤตหลายเด้งตั้งแต่ยังไม่พ้นครึ่งปีแรก 2568 ภาคธุรกิจที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบหนักเบาแค่ไหน และจะไปต่อกันอย่างไร

Q : ภาษีทรัมป์กระทบจีดีพีไทย

ประเด็นแรก ภาพรวมเศรษฐกิจขึ้นกับการเจรจาต่อรองก่อน หาวิธีทำยังไงไม่ให้จีดีพีเราลดมาก เช่น เป้าหมายใหญ่เขาต้องการให้มีการตั้งโรงงาน สร้างงานให้คนอเมริกัน เขาต้องการโชว์ว่างานกลับมาแล้ว

ดังนั้นในการเจรจาต่อรองบางอัน ไทยไปลงทุนในนั้นได้ ให้เขาสมประโยชน์บ้าง

ประเด็นที่ 2 จริง ๆ ในอาเซียน ไทยควรมีบทบาทในการนำ เรียกว่าเจรจาแก้ไขปัญหา เพราะทรัมป์มองว่าอาเซียนเป็นประเทศมีปัญหาสิทธิมนุษยชน เป็นจุดอ่อน ถ้าเรารวมตัวกันในกลุ่มระดับอาเซียน ทำให้ภาพอาจจะดีขึ้น น่าจะทำให้ดีขึ้น ทุเลาตรงนี้ลงไป

แต่ถ้าพูดถึงอสังหาริมทรัพย์มีผลแน่ เพราะกลุ่มคนทำงานเซ็กเตอร์ส่งออกแย่ลง เราส่งออกไปอเมริกาเยอะ ทั้งชิ้นส่วนรถยนต์ ชิ้นส่วนคอมพิวเตอร์ อุปกรณ์มือถือก็มีผล ต่างชาติมาผลิตในประเทศไทยแล้วส่งออกไป จะมีผลทำให้ส่งออกเรามีปัญหา คนทำงานในเซ็กเตอร์ส่งออกอาจจะมีกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ลดน้อยลง การนำเข้าก็มีปัญหาเหมือนกัน

ด้านค่าเงินบาทอาจจะอ่อนลง วันแรกที่รับรู้นโยบายภาษีทรัมป์ ค่าเงินบาทอ่อนลงเกือบ 1% จาก 33.7 บาท กลายเป็น 34.1 บาท/เหรียญสหรัฐ ในทางกลับกัน ภาคอสังหาริมทรัพย์เรานำเข้าจากอเมริกามีไม่น้อยเหมือนกัน เพราะเครื่องจักรหนักเราพึ่งพาเขา เช่น จอห์นเดียร์ แคตเตอร์พิลลาร์ แบรนด์ใหญ่ ๆ และพวกอุปกรณ์กรีนบิลดิ้งทั้งหลาย โซลาร์ 3M ฟิล์ม ฯลฯ เยอะเหมือนกัน เมื่อของนำเข้าแพงขึ้น ต้นทุนผลิตเราจะแพงขึ้น

ภาษีทรัมป์เราก็กังวลเหมือนกัน สิ่งที่ REIC (ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส.) ประเมินไว้ปลายปี 2567 มียอดการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ 3.4 แสนหน่วย มีโอกาสปีนี้บวกได้ 3% ล่าสุดช่วงกลางเดือนมีนาคมที่แบงก์ชาติประกาศปลดล็อก LTV-Loan to Value ทำให้ภาคอสังหาฯดูกระปรี้กระเปร่าเลย คาดหมายว่ารัฐจะต่ออายุลดค่าโอน-จดนำนองจาก 3% เหลือ 0.01% ลุ้นว่ารัฐจะมีดับเบิลแอ็กชั่น ภาพรวมตลาดจะทำให้บวกเลย

ประเด็นมาตรการรัฐ มีข้อพิสูจน์ในงานมหกรรมบ้านและคอนโด ตอนจัดงานครั้งที่ 46 ในเดือนพฤศจิกายนปี 2567 ยอดจองในงาน 6,000 ล้านบาท การจัดงานครั้งที่ 47 เดือนมีนาคมที่ผ่านมา ยอดจองดับเบิลเป็น 12,000 ล้านบาท ตอนนั้นก็คิดว่าตัวเลข Base Case ของ REIC ปี 2568 เราน่าจะบวกได้เกิน 3% แล้วล่ะ แต่ปรากฏว่ามีชะลอตัวนิดหน่อยตอนแผ่นดินไหว ซึ่งอาจทำให้ตลาดคอนโดฯสูงชะลอตัวสัก 1 เดือนครึ่ง-2 เดือน

คิดว่าเอฟเฟ็กต์ไม่รุนแรงเท่าไหร่

แต่พอเจอมาตรการกีดกันการค้า (ภาษี) สูงขนาดนั้น ก็คิดว่าจะทำให้อสังหาริมทรัพย์อาจจะไม่ถึง 3% น่าห่วงตรงนี้จริง ๆ

Q : ลูกค้าจากภาคส่งออกมีกี่ %

เฉพาะส่งออกไปอเมริกาหลัก ๆ คือชิ้นส่วนรถยนต์ ชิ้นส่วนคอมพิวเตอร์ อาหารพวกปลาทูน่ากระป๋อง เรียกว่าเป็นกำลังซื้อกลุ่ม K ขาบน รายได้ค่อนข้างดี อยู่ในอุตสาหกรรมพระอาทิตย์ยังขึ้นอยู่ (Sunrise) มีกำลังซื้อสูง ส่วนใหญ่ซื้อราคา 7 ล้านบาทขึ้นไป กลุ่มนี้จะได้รับผลกระทบกำลังซื้ออาจจะถอย แทนที่จะซื้อได้ในราคาปกติ 7-10 ล้านบาท อาจจะถอยกำลังซื้อลงมาที่ 5-7 ล้านบาทแทน และที่โดนกระทบอีกกลุ่มคือกำลังซื้อคนต่างชาติ เพราะทุกวันนี้มีโควตา 49% ซื้อคอนโดฯไทยเป็นทางการตกปีละ 9,000-10,000 หน่วย ถ้าเศรษฐกิจโลกปั่นป่วน กำลังซื้อทั่วโลกแย่ลง โอกาสที่ทั่วโลกจะกลับมาซื้อเราก็น้อยลง

ยกตัวอย่าง ลูกค้าจีน มาร์เก็ตแชร์เคยสูงถึง 55-60% ปัจจุบันถอยลงเหลือ 40% กว่า เพราะเศรษฐกิจจีนไม่ดี การที่เจอภาษีทรัมป์สูง 30% เศรษฐกิจจีนก็จะยิ่งลำบากยิ่งขึ้น คนจีนที่จะมาซื้อคอนโดฯไทยก็มีโอกาสน้อยลงอีก และชาติอื่น ๆ ไต้หวัน ญี่ปุ่น โดนหมด กลุ่มที่โดนน้อยกลับกลายเป็นรัสเซีย ยังไม่อยู่ในลิสต์ อาจจะกลายเป็นลูกค้าใหม่มาทดแทนในเซ็กเมนต์ลูกค้าต่างชาติ

แต่ภาพรวมโดนภาษีทรัมป์หลายประเทศมาก มีโอกาสที่เศรษฐกิจทั่วโลกจะถดถอยลง สรุป กลุ่มกำลังซื้อสูงจากภาคส่งออกที่เคยซื้อ 7 ล้าน อาจถอยลงมาซื้อ 5 ล้าน ส่วนต่างชาติที่ลดน้อยลง เฉลี่ยต่างชาติซื้อเรา 5-6 ล้านบาท มองว่าปริมาณอาจจะลดลง เหลือประเทศที่ไม่โดนผลกระทบ เช่น รัสเซีย น่าจะมีมาร์เก็ตแชร์เพิ่มขึ้นที่เห็นได้ชัด

สำหรับธุรกิจส่งออกที่ซื้อที่อยู่อาศัย วิธีคำนวณ ปีนี้โอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ สมมุติปี 2568 โอน 3.4 แสนหน่วยเท่ากับปี 2567 แบ่งเป็นนิติบุคคลโอน หรือดีเวลอปเปอร์โอน 1.4 แสนหน่วย สัดส่วน 40% ที่เหลือ 60% โอนโดยบุคคลธรรมดาที่โอนกันเอง พ่อให้ลูก ผัวให้เมีย ซื้อให้หลานป้าน้าอา ชาวบ้านโอนกันเอง การโอนกลุ่มนี้มีเศรษฐกิจหมุนเวียนน้อยกว่านิติบุคคลโอนเยอะ เพราะนิติบุคคลโอนจะมีซัพพลายเชนที่ได้รับผลประโยชน์ ดังนั้น ต้องดูแค่ตัวเลขโอน 1.4 แสนหน่วยทั่วประเทศ

ถ้าโฟกัสบ้านจัดสรร ภาพรวมทั่วประเทศบ้านโอน 60% มากกว่าคอนโดฯที่โอน 40% แต่ถ้าดูเฉพาะกรุงเทพฯ-ปริมณฑล สัดส่วนกลับกัน 1.4 แสนหน่วยทั่วประเทศ มีโอนในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลแค่ 65,000 กว่าหน่วยเท่านั้นเอง แบ่งเป็นคอนโดฯ 60% บ้าน 40% หรือบ้านไม่ถึง 30,000 หน่วย สิ่งที่กระทบคือคอนโดฯ พอร์ตลูกค้าต่างชาติใน 40,000 หน่วยนั้น และผลกระทบ 30,000 หน่วยที่เป็นบ้านในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เพราะเซ็กเตอร์ส่งออกเป็นคนเมือง คนในกรุงเทพฯทั้งนั้น

กรณีที่มีการประเมินจีดีพีไทยปีนี้ต่ำกว่า 2% คาดว่าเทรนด์การโตของอสังหาฯ 3% จะเหลือแค่ 1% หรือทรงตัว

Q : อสังหาฯมีโอกาสติดลบไหม

ในด้านมูลค่ามีเยอะกว่าด้านจำนวนหน่วย เพราะกำลังซื้อ K ขาบนอยู่ในภาคส่งออก ซื้อสินค้าราคาสูง ดังนั้น มูลค่าโดยรวมอาจได้รับผลกระทบ ซึ่งมูลค่ารวมการซื้อขายอสังหาฯ ปีละ 9 แสนกว่าล้านบาท คำนวณจาก 3.4 แสนหน่วยเท่ากับโอนเฉลี่ยหน่วยละ 3 ล้าน แต่ภาคส่งออกซื้ออสังหาฯเฉลี่ย 7 ล้าน ดังนั้นมูลค่าอาจลดเยอะ นั่นคือเดิมคาดว่าโตได้ 3% จะเหลือ 1% แต่มูลค่าอาจจะติดลบเยอะ เพราะตัวคนมีกำลังซื้อสูงจะหายไป

Q : ดีเวลอปเปอร์ตั้งรับยังไง

ในระดับประเทศ รัฐบาลต้องไปเจรจาการค้า และรวมตัวกันในกลุ่มประเทศอาเซียน สำหรับอสังหาฯ ลูกค้าต่างชาติต้องหาประเทศใหม่ทดแทน ที่ยังมีกำลังซื้อดีอยู่ เช่น รัสเซีย อีกประเทศคือไต้หวัน แม้จะโดนผลกระทบเยอะ แต่ไต้หวันเป็นประเทศที่มาลงทุนอุตสาหกรรมไทยเยอะขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ถึงขนาดหุ้นเดลต้า อิเล็กทรอนิกส์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ไทย มาร์เก็ตแคปใหญ่อันดับ 1 ยิ่งกว่า ปตท. ซี.พี. เพราะเขาลงทุนและขยายส่งออก และเดลต้าใช้วิธีกระจายการลงทุนทั่วโลก มีในอเมริกาด้วย เดลต้าอาจเป็นบริษัทที่มีซัพพลายเชนที่ลงทุนในไทยด้วย ดังนั้นในประเทศอย่างนี้ เราต้องหาลูกค้าเพิ่มสำหรับการขายคอนโดฯ

สำหรับตลาดสินค้าคนไทย ต้องหาทางกระตุ้นกำลังซื้อภายในประเทศ มาตรการรัฐก็ใช้จนหมดแม็กแล้ว อาจมีเรื่องการลดดอกเบี้ยเพื่อให้ต้นทุนซื้อต่ำลง เพื่อให้คนไทยมีกำลงซื้ออยู่ ต้องมีวิธีทำยังไงให้ดอกเบี้ยน้อยลง ทำให้ต้นทุนการซื้อคนไทยน้อยลง ลองดูว่ามีวิธีการไหม

Q : มีข้อเรียกร้องให้ ธปท.ลดดอกเบี้ย

ถามว่ากำลังซื้ออาจจะสำคัญที่สุด ถ้าแก้ ทำยังไงให้คนไทยมีกำลังซื้อ ถ้าแก้ไม่ได้จริง ๆ ต้องหาทางลดต้นทุนลิฟวิ่งของคนไทย เช่น ต้องพยายามควบคุมราคาสินค้าในประเทศก่อน อย่าให้มีเงินเฟ้อ คนจะได้ไม่มีกำลังซื้อถดถอยมากเกินไป และทำยังไง มีทางไหมดอกเบี้ยในอุตสาหกรรมกลุ่มเป้าหมาย ซึ่งอสังหาฯเป็นอุตสาหกรรมเป้าหมาย ทำยังไงให้ต้นทุนการซื้อบ้าน ตอนนี้ให้ต่ำใน 3 ปีแรก ยืดระยะเวลาให้ยาวขึ้นเป็น 6 ปีได้ไหม

นั่นคือดอกเบี้ยโปรโมชั่น 3 ปีแรกตอนนี้คนซื้อบ้านได้ 2.5-3% แต่เลยเวลา 3 ปีแรก เจอดอกเบี้ยกลับมา MRR อยู่ที่ 6-7% ทำยังไงให้ยืดไปหน่อย เพราะคนซื้อบ้านวางแผนระยะยาวอยู่แล้ว ทำยังไงไม่ให้อสังหาริมทรัพย์มันทรุดลงไปมากกว่านี้ ข้อเสนอนี้เป็นเรื่องที่ต้องเวิร์กกันต่อ เป็นเรื่องที่สถาบันการเงินต้องพิจารณา

Q : อสังหาฯรีวิวแผนลงทุน ?

คือเข้าใจว่ามาตรการรัฐลดค่าโอน-จำนองมาแน่ อย่าฟาวล์ก็แล้วกัน (ยิ้ม) แต่ดูทิศทาง รมว. รมช.คลังให้สัญญาณว่าเป็นข่าวดี รมช.ไปเปิดงานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย ก็พูดเสียงเดียวกันว่าน่าจะเป็นข่าวดี แต่ขอให้รอ อันนี้ก็อย่าช้าเกินไป ส่วนมาตรการ LTV ให้มาแล้วล่ะ หมดแม็กแล้ว (สินเชื่อ 100% ซื้อบ้านทุกหลัง ทุกราคา) เหลืออีกตัวหนึ่งคือมาตรการดอกเบี้ยในระยะยาว

ส่วนเรื่องการทบทวนแผนลงทุน เรื่องการเปิดตัวใหม่คงเกิดขึ้น หลีกเลี่ยงไม่ได้ การเปิดตัวใหม่อสังหาฯปีนี้ นับเฉพาะบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯเพราะบริษัทนอกตลาดไม่ได้ประกาศตัวว่าจะเปิดใหม่เท่าไหร่ รวมกันทั่วประเทศ 60,000-70,000 หน่วย ในขณะที่สต๊อกเก่ามี 200,000 กว่าหน่วย แต่ที่มีการซื้อขายใน กทม.-ปริมณฑล ปีละ 1.4 แสนหน่วย เป็นเพราะมีการซื้อสต๊อกเก่าอยู่ในนั้นด้วย คาดว่าได้รับผลกระทบ อาจจะพิจารณาทบทวนแผน เพราะถ้าจีดีพีไทยโตน้อยลง อาจมีการพิจารณาทบทวนแผน ทำให้เกมธุรกิจปีนี้ยังเป็นเกมระบายสต๊อกเก่า เพราะมีคงค้าง 2 แสนกว่าหน่วย

ทั้งนี้ทั้งนั้น อสังหาฯเพิ่งรับผลกระทบแผ่นดินไหว แต่ประเมินว่าไม่นานแค่ 1 เดือนครึ่ง-2 เดือนเท่านั้นเอง แต่ผลกระทบจากภาษีทรัมป์ มองว่าวิธีการของทรัมป์ก็เป็นวิธีนักธุรกิจ เรียกว่าโยนของยากออกมาให้คู่ค้าก่อน แล้วเขาก็รับต่อรองทุกเงื่อนไข คนทำการค้าขายก็อย่างนี้ ขนาดซื้อขายที่ดินก็เหมือนกัน โยนตัวเลขสูงไปก่อนรอให้คู่เจรจาต่อรองมา ลักษณะเดียวกันกับการทำธุรกิจของทรัมป์ ดังนั้นการขึ้นภาษีทรัมป์ทั่วโลกอาจจะไม่ได้รับผลกระทบหนักหนาขนาดนี้ก็ได้ เป็นแค่การปั่นป่วนในระยะสั้น เพราะอเมริกาเองเหมือนกับแทงเพื่อนแล้วมาโดนตัวเอง

ต้นทุนการผลิตในอเมริกาสูงขึ้น เดี๋ยวอเมริกาเองก็จะรับไม่ไหว ของอเมริกาจะแพงตลอดเวลาเพราะนำเข้าสูง เขาทนไม่ไหว เป็นเกมการต่อรองโดยแท้ คิดว่าประเทศไหนมีการเข้าไปลงทุนสร้างโรงงานที่อเมริกามากขึ้นเท่าไหร่ เขาจะผ่อนคลายภาษีลง เพราะเขารู้วิธีการนี้มันเฮิร์ตคนของเขา (ประธานาธิบดี) ไบเดนก็พังมาแล้วเพราะของแพง

Q : ข้อแนะนำผู้ประกอบการ

ตอนนี้เรื่องอินเทอร์นอลโปรเซส หาทางปรับคุณภาพสินค้า และตรึงราคาที่อยู่อาศัยเป็นเรื่องสำคัญในช่วงนี้ ปัญหาเฉพาะหน้าต้องให้ไตรมาส 2/68 รอดไปก่อน ต้องมาเน้นเรื่องการปรับโปรเซส เพราะพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไป การซื้อโดยอีโมชั่นนอลลดน้อยลง กลายเป็นเรชั่นนอลสูงขึ้น แปลว่าซื้อด้วยเหตุผลมากกว่าอารมณ์ หมายความว่าต่อไปนี้ สื่อสารการตลาดถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายอาจจะต้องมีรายละเอียดเกี่ยวเนื่องคุณภาพสินค้า คุณภาพการก่อสร้างมากยิ่งขึ้นกว่าในอดีต

ตัวอย่าง ตอนไปดูงานที่อเมริกา แต่ละโครงการแจกโบรชัวร์นึกว่าแจกตำราเรียน ไม่ได้แจกรูปใส่ทักซิโด้ ชุดราตรีสวย ๆ นะ แต่เป็นองค์ประกอบบ้าน อาคาร มีอะไรบ้าง ลงละเอียดค่อนข้างมาก

ไทยเราก็มีเอกสารสัญญาจะซื้อจะขาย มีเอกสารแสดงวัสดุ เราจะอธิบายกว้าง ๆ ว่ากระเบื้องขนาดเท่าไหร่ ตรงนี้ไม้หรือกระเบื้อง หลังคาคืออะไร เพราะกฎหมายกำหนดให้ระบุวัสดุก่อสร้างในเอกสารจะซื้อจะขาย แต่ที่เคยเห็นในอเมริกา ระบุถึงขนาดแหล่งกำเนิดวัสดุ วัสดุแต่ละอันคุณสมบัติอย่างไร เอามาจากไหน สร้างอย่างไร

เช่น ฝ้า กลัวกันมากกว่าฉนวนกันความร้อนเป็นฉนวนใยแก้วหรือไม่ เพราะหายใจแล้วเป็นมะเร็ง สีทาอาคารเป็น VOC (สารต่อต้านมะเร็ง) ต้องมี Certificate of Origin เอามาจากไหน ไม้จากป่าปลูกหรือไม้ตัดจากประเทศไหน คุณสมบัติความมั่นคงแข็งแรง อันนี้อาจเป็นสิ่งที่ผู้บริโภคในอนาคตจะตื่นตัว และคำนึงเรื่องนี้มากขึ้น ในการทดสอบเรื่องคุณภาพ

แม้แต่กระบวนการก่อสร้าง เรื่องความคืบหน้างวดงาน แต่ก่อนไม่มีใครสนใจ อย่างคอนโดฯมีงวด 30 งวด ลูกค้าที่เป็นหมอ เอ็นจิเนียร์ สนใจอยากรู้งวดไปถึงไหนแล้ว สำหรับลูกค้าบ้านแนวราบที่สร้างเสร็จสมบูรณ์แล้ว ไม่ได้มาดูเรื่องงวด แต่อาจจะมาดูว่าการผลิตของคุณ การควบคุมคุณภาพเป็นอย่างไรบ้าง คุณมีการตรวจสอบแหล่งกำเนิดไหม เช่น วัสดุเหล็กที่เป็นฮอตอิสชูส์ในตอนนี้ อาจจะขอใบตรวจสอบว่าเหล็กแต่ละลอตแต่ละเซต มีการตรวจสอบโดยสถาบันกลาง หรือสถาบันที่ 3 ไหม อาจจะสถาบันการศึกษาดัง ๆ บางมด ลาดกระบัง สถาบันเหล็กฯ เป็นสิ่งที่เกิดขึ้นในอนาคตเพราะลูกค้าจะซื้อด้วยเหตุผลมากกว่าอารมณ์

Q : บ้านจัดสรรกระทบแผ่นดินไหว ?

เป็นผลดีมีวอล์กกิ้งมาหา ลูกค้าคอนโดฯสูงจะมาหาคอนโดฯ 8 ชั้น และลูกค้าจากกลุ่มคอนโดฯเริ่มไหลมาหาบ้าน แต่ตอนแรกส่วนใหญ่มาในรูปการเช่า เช่น คอนโดฯสูงเริ่มมาหาเช่าคอนโดฯเตี้ย 8 ชั้น ซึ่งบริษัท สถาพร เอสเตท เรามีธุรกิจให้เช่าชื่อ บริษัท เอสซี คอนเน็กต์ เคยปล่อยเช่าเดือนละ 5 ยูนิต แต่ 3 วันแรกมีมาเช่าแล้ว 6 ยูนิต ขณะที่กลุ่มทาวน์เฮาส์ ออฟฟิศ ได้รับยอดวอล์กและเช่าเพิ่มอย่างเห็นได้ชัด

ระยะยาวจะเกิดถึงขั้นทดแทนสินค้าหรือไม่ มองว่าไม่ถึงขั้นนั้น คำว่าทดแทนสินค้าให้นึกถึงตอนน้ำท่วมใหญ่ คนซื้อบ้านแนวราบหนีไปหาคอนโดฯ เรียกว่าการทดแทนสินค้ากันในช่วงน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 ถัดมาในปี 2563 ยุคโควิด เกิดการทดแทนสินค้าเช่นเดียวกัน จากคอนโดฯเคยมีสัดส่วนซื้อ 60% บ้าน 40% ก็กลับด้านกันกลายเป็นบ้านพุ่งขึ้นมาเป็น 60% คอนโดฯเหลือ 40%

แต่ครั้งนี้ในปี 2568 ไม่เกิดการทดแทนสินค้าสมบูรณ์ขนาดนั้น เพราะรู้แล้วว่าคอนโดฯไทยถือว่าคุณภาพดี สถาปนิกวิศวกรไทยถือว่าเก่ง เพราะฉะนั้น จะเป็นผลชั่วคราว อาจอยู่ในคอนโดฯสูงของตัวเองไม่ได้ ก็เลยลงมา ความตกใจ ลองไปอยู่อาคารเตี้ยสักพักก่อน ซึ่งตอนเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่กินเวลานานฃ เก็บบ้าน ซ่อมบ้าน 6 เดือน-1 ปี โควิดใช้เวลา 2 ปี ตั้งแต่ปี 2563 เพราะคนไม่รู้จุดจบของโควิดก็เลยตัดสินใจเปลี่ยนที่อยู่อาศัยซะเลย

เปรียบเทียบกับสถานการณ์แผ่นดินไหว ตอนนี้ทุกคนรู้จุดจบ เก็บงาน ซ่อมแซมคอนโดฯ 1-2 เดือนก็จบ ก็เลยไม่เกิดภาวะสินค้าทดแทนกัน

​