อสังหาฯ เดิมพันไตรมาส 2/68 ฝ่า 3 ด่าน ‘แผ่นดินไหว-ลดค่าโอน-ภาษีทรัมป์’

คอลัมน์ : รายงานพิเศษ
ผู้เขียน : เมตตา ทับทิม

ชีวิตจริงยิ่งกว่าละคร คำเปรียบนี้น่าจะเหมาะที่สุดกับสถานการณ์วงการอสังหาริมทรัพย์บ้านเรา

อีกจิ๊ดเดียว…กำลังจะปิดฉากอย่างสวยงามสำหรับไตรมาส 1/68 จากการมีข่าวดีระลอกแรกหลังจากลุ้นตัวโก่ง 2 ปีเต็ม ทางแบงก์ชาติประกาศปลดล็อก LTV-Loan to Value เปิดให้ขอสินเชื่อ 100% ซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมทุกหลัง (ไม่จำกัดหลังแรกหรือหลัง 2-3-4) และทุกระดับราคา เริ่ม 1 พฤษภาคม 2568-30 มิถุนายน 2569

ฉากแฮปปี้ตามติดด้วยสรุปผลงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 47 จัดขึ้นระหว่าง 20-23 มีนาคมที่ผ่านมา ยอดจองซื้อในงานดับเบิลเป็น 12,000 ล้านบาท เทียบกับงานครั้งที่ 46 ที่มียอดจองซื้อในงาน 6,000 ล้านบาท

อารมณ์คึกต้องมาสะดุดจาก “อนาคตที่คาดเดาไม่ได้” อย่างน้อย 2 เรื่องด้วยกัน เรื่องแรกเหตุการณ์แผ่นดินไหว 8.2 ริกเตอร์ ที่มีจุดศูนย์กลางในประเทศเมียนมา ส่งแรงสั่นสะเทือนมาถึงกรุงเทพฯ เมื่อวันที่ 28 มีนาคมที่ผ่านมา ออนท็อปด้วยมาตรการเก็บภาษีของสหรัฐอเมริกา หรือจะเรียกว่าภาษีทรัมป์ก็ว่าได้ ในวันประกาศใช้ 2 เมษายนในสหรัฐอเมริกา ประธานาธิบดีทรัมป์ระบุว่าเป็นมาตรการที่จะทำให้ America Wealth Again

ภาพสะดุดจากมวลปัจจัยลบก้อนใหญ่ที่ถาโถมเข้ามาในเวลาไล่เลี่ยกัน ทำให้หลายคนเริ่มตั้งคำถาม อนาคตอีก 9 เดือนที่เหลือของปี 2568 ภาคอสังหาริมทรัพย์จะเดินต่อไปในทิศทางไหน

แผ่นดินไหว-ภาษีทรัมป์พ่นพิษ

ประเด็นนี้มีคำตอบ โดย “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย เปิดเผยว่า แนวโน้มภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยของประเทศไทยในปี 2568 คาดว่าจะได้รับผลกระทบจาก 3 ปัจจัยสำคัญ มีทั้งปัจจัยภายนอกประเทศที่มีผลกระทบโดยตรงต่อความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

ถึงแม้ฝุ่นยังไม่หายตลบ แต่ก็พอจะมองภาพแบบมีจุดโฟกัสได้คมชัดระดับหนึ่งว่า แนวโน้มเศรษฐกิจในช่วงที่เหลือของปีนี้ยังคงเผชิญความไม่แน่นอนในระยะสั้นถึงระยะกลาง

ทั้งนี้ เหตุการณ์แผ่นดินไหวที่เกิดขึ้นในช่วงปลายไตรมาส 1/68 สร้างความวิตกกังวลในหมู่ผู้บริโภคและนักลงทุนเกี่ยวกับความปลอดภัยของโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากแผ่นดินไหว ซึ่งอาจทำให้ผู้ซื้อหรือผู้ลงทุนชะลอการตัดสินใจในการลงทุนในโครงการใหม่ หรือการโอนกรรมสิทธิ์ที่มีความเสี่ยงสูง

ล่าสุด การประกาศขึ้นภาษีสินค้าจากประธานาธิบดีทรัมป์ที่ 37% สำหรับประเทศไทย คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปัจจัยลบสำคัญที่กระทบต่อภาพรวมการโอนกรรมสิทธ์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

สหรัฐลดระดับช็อปคอนโดฯ ไทย

ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย มองว่า จากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจอาจส่งผลให้ความเชื่อมั่นของนักลงทุนลดลง ทำให้เกิดความชะลอตัวในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากนักลงทุนในตลาดต่างประเทศอาจลดการลงทุนหรือระมัดระวังในการลงทุน

และถ้าผู้บริโภคในสหรัฐมีการบริโภคลดลง หรือหันไปซื้อสินค้าจากประเทศอื่นแทน ก็อาจทำให้การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในไทยที่มีการพึ่งพาตลาดสหรัฐปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง เห็นได้จากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ของกำลังซื้อสหรัฐอเมริกาในปี 2567 ที่ผ่านมา ตกลงมาอยู่อันดับที่ 5 จากลำดับที่ 3 ในปี 2566 ที่มีมูลค่าการโอนอยู่ที่ 2,297 ล้านบาท จำนวน 436 หน่วย

เฉพาะในส่วนของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2567 ปรับตัวลดลง 28.8% และในส่วนจำนวนยูนิตปรับตัวลดลง 30.9%

สะท้อนภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นลูกค้าชาวต่างชาติอาจได้รับผลกระทบโดยตรง เนื่องจากภาษีที่สูงขึ้นอาจส่งผลให้ราคาบ้านหรือคอนโดฯในประเทศไทยมีราคาสูงขึ้น และส่งผลให้ลูกค้าต่างชาติที่สนใจจะซื้ออสังหาฯไทยมีความลังเล

หากราคาสูงเกินไป หรือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในไทยไม่สามารถให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่า อาจทำให้ความต้องการในการซื้ออสังหาริมทรัพย์จากนักลงทุนต่างชาติหดตัวลง

แนวโน้มโอนติดลบ -3% ถึง -5%

คอลลิเออร์สคาดการณ์ว่า ในปี 2568 มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดอสังหาฯ มีแนวโน้มลดลงโดยรวมประมาณ -3% ถึง -5% เมื่อเทียบกับปี 2567 คิดเป็นมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อยู่ในช่วง 502,000-512,270 ล้านบาท เทียบกับมูลค่าการโอนในปี 2567 ที่มีจำนวน 528,420 ล้านบาท โดยการลดลงนี้จะมีผลกระทบอย่างมากในกลุ่มบ้านและคอนโดฯ ระดับกลาง-บน เนื่องจากอุปสรรคจากปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อที่ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค

อย่างไรก็ตาม คอนโดมิเนียมในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทยังคงมีการเติบโตที่แข็งแกร่ง เพราะมีความต้องการจากผู้ซื้อในระดับกลาง-ล่าง ยังคงมีกำลังซื้อสูง และสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มที่มีราคาเข้าถึงได้

“โดยรวมแล้ว แม้ตลาดที่อยู่อาศัยปีนี้จะเผชิญกับความท้าทายอุบัติใหม่ ขณะที่ปัญหาสะสมจากความยากลำบากในการขอสินเชื่อ แต่ก็พบว่าสินค้าคอนโดฯ ตลาด Affordable และบ้านหรูยังคงมีความแข็งแกร่ง อยู่ที่การปรับตัวให้เหมาะสมกับดีมานด์ที่แท้จริงของผู้บริโภคแต่ละกลุ่ม เป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดทิศทางการโอนในปีนี้”

แนะรัฐออก 4 มาตรการเร่งด่วน

นำมาสู่ข้อเสนอเชิงนโยบายถึงรัฐบาลแพทองธาร ชินวัตร เพื่อกระตุ้นการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ที่เผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยหลายประการ รัฐบาลควรเร่งรัดดำเนินมาตรการคู่ขนาน เพื่อบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อ และเสริมสร้างความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดฯ และบ้านกำลังซื้อระดับกลาง-ล่าง ซึ่งในข้อเท็จจริงยังคงมีความต้องการสูงในตลาด

โดยมีข้อเสนอแนะมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้

1.การปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนอง ที่ผ่านมาเป็นตัวช่วยลดภาระต้นทุนของผู้ซื้อและส่งเสริมการซื้อขายในตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในภาคที่มีผู้ซื้อระดับกลาง-ล่าง

2.การจัดทำมาตรการส่งเสริมสินเชื่อที่เข้าถึงได้ง่าย เช่น การปรับลดดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อบ้าน หรือการขยายระยะเวลาผ่อนชำระ จะช่วยเสริมสร้างกำลังซื้อของประชาชน และลดอุปสรรคในการลงทุนอสังหาฯ

3.การส่งเสริมการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ที่มีศักยภาพ จะสามารถช่วยเพิ่มความต้องการในตลาดได้อย่างยั่งยืน โดยเฉพาะการสนับสนุนผู้พัฒนาโครงการให้หันมาพัฒนาอสังหาฯ ในระดับราคาที่เหมาะสมสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อไม่สูง แต่ยังคงต้องการที่อยู่อาศัยในราคาที่เอื้อมถึงได้

4.รัฐบาลสามารถสนับสนุนการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพสูง โดยการควบคุมมาตรฐานการก่อสร้างและการบริหารจัดการในตลาดอสังหาริมทรัพย์

โดยรวมแล้ว หากรัฐบาลสามารถดำเนินมาตรการอย่างน้อย 4 มาตรการนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยกระตุ้นการเติบโตของตลาดอสังหาฯไทยในระยะยาว ที่สำคัญช่วยเพิ่มความมั่นคงให้กับตลาดทั้งในด้านการลงทุนและการซื้อขายอสังหาฯ ในทุกระดับราคา

คอนโดฯ 10 ล้านโอน -19.9%

ทั้งนี้ จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ฝ่ายวิจัยและการสื่อสารของคอลลิเออร์ส ประเทศไทยพบว่า หากพิจารณาจำนวนยูนิตสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ของตลาดคอนโดฯไทยในปี 2567 พบว่าปรับตัวเพิ่มขึ้น 7.7% เมื่อเทียบกับปี 2566 โดยเฉพาะในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีการเติบโตสูงในทุกช่วงระดับกลาง-ล่าง (ดูกราฟิกประกอบ)

แบ่งเป็นคอนโดฯ ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทมีการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 11.5% ส่วนช่วงระดับราคาช่วง 1.01-2.00 ล้านบาท ก็มีการเติบโตที่ดี โดยเพิ่มขึ้น 15.4% และ 16.6% ตามลำดับ สะท้อนถึงความต้องการที่สูงในตลาดคอนโดมิเนียมสำหรับผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อระดับกลาง-ล่าง แม้ว่าอุปสรรคด้านการเข้าถึงสินเชื่อจะยังคงมีอยู่ และยังคงเป็นปัญหาที่สร้างความกังวลใจให้กับผู้พัฒนา

ขณะเดียวกัน คอนโดฯ ในช่วงระดับราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท แสดงถึงการเติบโตที่ต่ำมาก โดยเฉพาะในช่วงระดับราคามากกว่า 5 ล้านบาท จุดโฟกัสดูที่การโอนกรรมสิทธิ์ลดลงถึง -15.7% ในช่วงระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท สาเหตุอาจมาจากการยากลำบากในการขอสินเชื่อจากธนาคาร รวมถึงความไม่มั่นคงทางเศรษฐกิจที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อของกลุ่มผู้ซื้อที่มีรายได้สูง

นอกจากนี้ ผู้ประกอบการโครงการยังคงเน้นพัฒนาโครงการในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เพื่อตอบโจทย์ความต้องการในตลาดที่ยังคงมีศักยภาพในการเติบโต

จากข้อมูลพบว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ประเทศไทยในปี 2567 ตลาดโดยรวมปรับตัวลดลง -2.5% จากปี 2566 โดยช่วงระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทยังคงมีการเติบโตที่แข็งแกร่ง

เช่น ช่วงราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทมีการเติบโต 10% ขณะที่ช่วงราคาสูงกว่า 5 ล้านบาท แสดงถึงการชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยมีการลดลงมากถึง -19.9% ในกลุ่มที่มีราคามากกว่า 10 ล้านบาท

การชะลอตัวของการโอนคอนโดฯ ระดับราคาสูง สะท้อนถึงการเข้าถึงสินเชื่อที่ยากขึ้น และปัจจัยความไม่มั่นคงทางเศรษฐกิจที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค สวนทางกับการเติบโตในกลุ่มราคาต่ำ สะท้อนถึงความต้องการที่ยังคงแข็งแกร่งในตลาดคอนโดฯระดับกลาง-ล่าง

บ้านต่ำ 10 ล้านร่วง-บ้านหรูรอด

จากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรประเทศไทยในปี 2567 พบว่าโดยรวมมีการโอนลดลง -7.9% เมื่อเทียบกับปี 2566 โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านจัดสรรในช่วงราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แสดงการลดลงที่ชัดเจน โดยในช่วงราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทและ 1.01-1.50 ล้านบาท ลดลง -7.5% และ -7.8% ตามลำดับ

ในส่วนช่วงราคาตั้งแต่ 1.51-3 ล้านบาทมีการโอนลดลงที่มากถึง -12.5% และ -20.2% ซึ่งสะท้อนถึงความชะลอตัวในตลาดบ้านราคาปานกลาง-บน

ในขณะที่กลุ่มราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท เช่น ในช่วงระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท ลดลง -4.9% และช่วงระดับราคาสูงกว่า 5 ล้านบาทมีการลดลงเล็กน้อยในบางช่วง

อย่างไรก็ตาม ช่วงระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทมีการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 3.9% ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการในตลาดบ้านหรูที่ยังคงมีอยู่ แม้ว่าจะมีการชะลอตัวในบางกลุ่มราคาลงอย่างชัดเจนในตลาดโดยรวม

จากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบในปี 2567 พบว่ามีการโอนลดลงโดยรวม -10.6% เมื่อเทียบกับปี 2566 โดยกลุ่มบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทมีการโอนลดลงอย่างชัดเจน

เช่น กลุ่มราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ลดลง 7.0% และกลุ่ม 1.01-1.50 ล้านบาท ลดลง 7.5% ส่วนกลุ่มราคาสูงกว่า 3 ล้านบาทยังคงมีการโอนลดลงในบางช่วง เช่น กลุ่ม 7.51-10.00 ล้านบาท ลดลง 12.8%

แม้ว่าจะมีการโอนลดลงในหลายระดับราคา แต่กลุ่มราคามากกว่า 10 ล้านบาทยังคงมีการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นเล็กน้อยที่ 12.0% ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการในตลาดบ้านหรูที่ยังคงมีอยู่

​