ผ่าทางตันอสังหาฯในรอบร้อยปี บนโจทย์หินเศรษฐกิจโลก-เศรษฐกิจไทยเปราะบาง

คอลัมน์ : สัมภาษณ์พิเศษ
ผู้เขียน : เมตตา ทับทิม

สงครามโลกครั้งที่ 2 มีจุดเริ่มต้นจากปี 1929 (2472) เกิดภาวะเดอะเกรทดีเปรสชั่น หรือภาวะเศรษฐกิจปั่นป่วนไปทั่วโลก กินเวลายาวนาน 10 ปี จนกระทั่งสุกงอมได้ที่และพัฒนาเป็นมหาสงครามโลกครั้งที่ 2 อย่างเป็นทางการในปี 1939 (2482) เหลือทิ้งไว้แต่บาดแผลทางเศรษฐกิจและสังคม

ปี 2025 (2568) ผีสงครามโลกตามมาหลอนอีกครั้งในรอบร้อยปี จากโมเดลภาษีทรัมป์ โดยเฉพาะการต่อกรแบบตาต่อตา-ฟันต่อฟันระหว่างสหรัฐกับจีน ประเทศไทยที่มีสถานะเป็นเพียงหญ้าแพรกในสงครามยักษ์ชนยักษ์ เราจะอยู่กันอย่างไร

ล่าสุด ผู้บริหารจากภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ร่วมกันค้นหาคำตอบ รวมทั้งแสวงแนวทางประคับประคองความอยู่รอด ในสถานการณ์ที่คงไม่มีใครคาดคิดว่าจะได้เห็นในชั่วอายุตนเอง

วิกฤตซ้ำ-แบงก์ตั้งการ์ดสูงกว่าเดิม

เปิดประเด็นโดย “พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้สัมภาษณ์ในวันเดียวกันกับรัฐบาลแพทองธาร ชินวัตร มีมติคณะรัฐมนตรีวันที่ 8 เมษายน 2568 ต่ออายุมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ลดค่าโอนและจดจำนอง จาก 3% เหลือ 0.01% หรือลดภาระประชาชนจากล้านละ 3 หมื่นบาท เหลือล้านละ 300 บาท เงื่อนไขสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท

มีผลบังคับใช้หลังจากประกาศในราชกิจจานุเบกษา สิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569

คำแรกคือ “วิกฤตเศรษฐกิจปีนี้หนักมาก การต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองไม่ใช่ยาฆ่าเชื้อ แต่เป็นวิตามินเสริม เพราะโรคอสังหาฯคือ กำลังซื้อ และความมั่นใจลูกค้า และความมั่นใจของแบงก์ด้วย สถานการณ์ภาษีทรัมป์แบบนี้ สถานการณ์แผ่นดินไหวแบบนี้ แบงก์ยิ่งเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อมากกว่าเดิม”

นั่นคือ ปัญหาภาคธุรกิจอสังหาฯที่สั่งสมและยังไม่ถูกแก้ไขให้ตรงจุด กลายเป็นปัญหาคอขวดที่ทำให้ตลาดรวมไม่ฟื้นตัวเทียบเท่าก่อนยุคโควิด ที่เคยมีภาวะบูม จุดตายของอสังหาฯคือ ขายได้แล้วต้องโอนให้ได้ด้วย แต่ทว่า “…อสังหาฯไปตายที่การโอน แบงก์ยิ่งเข้มงวดสินเชื่อ แปลว่ายิ่งโอนยากในปีนี้”

ก่อนหน้านี้ ช่วงกลางเดือนมีนาคม 2568 แบงก์ชาติเพิ่งประกาศข่าวดีปลดล็อก LTV-Loan to Value เปิดให้แบงก์ปล่อยสินเชื่อ 100% สำหรับการซื้อบ้านทุกหลัง (ไม่บังคับหลังแรก, หลังที่ 2 เป็นต้นไป) และทุกระดับราคา (ของเดิมตัดเชือกที่ราคา 10 ล้านบาท ถูกบังคับเงินดาวน์แพง 20% ทันที) มีผลวันที่ 1 พฤษภาคม 2568-30 มิถุนายน 2569

บวกกับการต่ออายุลดค่าโอน-จดจำนอง อาจมีผลบวกกระตุ้นยอดขายใหม่ หรือยอดพรีเซลใหม่ แต่ตอนโอนต้องคิดดูก่อน

ภาษีทรัมป์-ทางเลือกที่มีแต่ทางตัน

มองในภาพใหญ่ วงการธุรกิจไทยเชื่อมโยงกับสงครามการค้าโลก “พรนริศ” ตั้งคำถามเหมือนนักธุรกิจทุกคน …ทรัมป์เอายังไงกันแน่

“ตอนแรกทรัมป์บอกขึ้นภาษีจีน 10% ไทยโดน 36% พี่กะแล้วว่าออกมารูปแบบนี้ ตอนแรกขอคุยกับจีน ทำให้คนจีนที่คิดจะย้ายฐานผลิต มาชุบตัวที่ไทย ใช้การส่งออกผ่านไทย ทุนจีนจองนิคมอุตสาหกรรมไทยเต็มไปหมด ชอตนี้ภาษีไทยส่งออกไปอเมริกาแพงกว่าจีนก็เริ่มลังเลแล้วนะ ต่อมาทรัมป์บอกจะขึ้นภาษีจีนอีก 50% ทุนจีนก็จะย้ายมาไทยอีก ยังไม่พอ จะเก็บ 104% ภาพคือนโยบายไม่นิ่ง มีความผันผวนตลอด”

สิ่งที่เกิดขึ้นคือประเทศไทยจะแย่ สาเหตุไทยโดนภาษี 36% เพราะสินค้าจีนแปลงร่างในไทย ส่งเข้าไปขายอเมริกา ยิ่งจีนแห่มาตั้งฐานผลิตในไทยแล้วส่งออกไปอเมริกา การขาดดุลการค้าของไทยกับอเมริกาก็จะเพิ่มอีก แนวทางต้องทำยังไง เราต้องขอซื้อเครื่องบิน ธัญพืชต่าง ๆ จากอเมริกา โดยที่จีนได้เปรียบอัตราเกินดุลการค้า แต่ไทยต้องรับเคราะห์แทน

“มองดี ๆ ถ้าเราสั่งหมูเนื้อแดงที่ใส่สารเร่งมาจากอเมริกา เราจะไม่อยากกินหมูเพราะไม่อยากเป็นมะเร็ง แล้วคนที่เลี้ยงหมู ฟาร์มหมูไทยเจ๊งเลยนะ ถามว่าใครจะไปกินข้าวโพดที่นำเข้าจากอเมริกาล่ะ เพราะฟาร์มหมูเลิกหมดแล้ว ข้าวโพดไทยก็แย่ ธุรกิจฟาร์มหมูเจ๊ง สงสัยต้องเอาข้าวโพดมาทำแก๊สโซฮอล์ (ยิ้ม) ประเด็นคือไทยต้องซื้อของจากอเมริกาเท่าไหรถึงจะไม่เกินดุลการค้า…”

ยุคใหม่-ต่างชาติสีเทาล้อมไทย

จะเห็นว่าผลกระทบเริ่มกระชับวงเข้ามาใกล้กับวงการอสังหาฯ “นายกพรนริศ” ประเมินว่า สภาพความปั่นป่วนจากสงครามการค้าโลก อีกสักพักจะมีเรื่องธุรกิจปลดคนงานเพราะต้องหยุดผลิตเนื่องจากส่งออกไม่ได้ ไทยส่งออกแพงขึ้น 36% ทางเลือกมี 2 ประตู ไทยต้องขายมากขึ้นหรือขายลดลง ตอนนี้โอกาสขายมากขึ้นไม่มีทาง เพราะเดือดร้อนกันทุกคน แปลว่าส่งออกน้อยลง กำลังผลิตลดลง มาจบที่ก็ต้องปลดคน

หนึ่งในปัญหาคอขวดของทุนจีนที่เข้ามาลงทุนในไทย ก็คือทุนจีน โรงงานจีน ไม่ได้จ้างคนไทย รัฐบาลส่งเสริมการท่องเที่ยวออกมาตรการฟรีวีซ่าจีน 30 วัน ให้ลองไปดูในโซน EEC 3 จังหวัดที่ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา คนงานจีนทำงานทั้งในโรงงานจีน ตอนเข้ามาใช้วีซ่าท่องเที่ยว แต่ทำงานในไทยตั้งแต่คนงานในไซต์ก่อสร้าง พนักงานขาย ร้านขายของชำ เรียกว่าทำทุกอย่าง

จุดโฟกัสอยู่ที่เวลาคนจีนถือฟรีวีซ่าเข้าไทย มาอยู่แล้วติดใจไม่อยากกลับบ้าน ชีวิตเริ่มลงตัว มีรายได้ที่ดี ไม่ต้องเสียภาษีอีกต่างหาก ใช้แอป WeChat ส่งเงินไปหาญาติที่เมืองจีนได้เลย ในขณะที่คนไทยต้องเสียภาษีรายได้ แต่คนจีนไม่ต้องเสียภาษีเพราะไม่ได้อยู่ในระบบภาษี ประกันสังคมก็ไม่ต้องมี จ่ายนิดหน่อยแต่แย่งโควตารักษาพยาบาลของคนไทย

ถ้าไม่เชื่อ ให้ลองไปสังเกตการณ์โรงพยาบาลในพื้นที่มหาชัย จังหวัดสมุทรสาคร ดูก็แล้วกัน

มุมมองแบบมองต่างมุม จึงฟันธงว่านโยบายฟรีวีซ่า มีค่าเท่ากับเพิ่มประชากรเถื่อนในไทย

ปัจจัย “ต่างชาติสีเทา” ไม่ได้จำกัดแค่จีนเทา หากแต่มีปัจจัยต่างชาติสีเทาเข้ามาล้อมไทย ทั้งพม่า ลาว กัมพูชา มาเลเซียใน 3 จังหวัดภาคใต้ แถมยังมีแก๊งสแกนดิเนเวียนบินเข้าไทย แม้แต่บังกลาเทศก็มาขายของอยู่หน้าโซนราชประสงค์ มาทำงานมีรายได้ในไทยแล้วไม่ยอมกลับบ้าน ทำให้ประเทศไทยจะเปลี่ยนไปอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน

“ถามว่าหนักแค่ไหน ตอบแบบไม่โกหกนะ เรื่องทรัมป์ไปไม่สวยภายในเดือนเดียว สถานการณ์จะหนักสุดตั้งแต่พี่เคยทำอสังหาริมทรัพย์มา เพราะจะมีวิกฤตทั้งด้านเศรษฐกิจ สงคราม สังคม การเปลี่ยนแปลงที่กำลังจะเกิดขึ้น พี่อายุ 62 ปี ยังทันได้เห็นกับตา”

ส่องกฎ Responsible Lending

วกกลับเข้ามาวงการที่อยู่อาศัย “พรนริศ” ระบุว่า 2 มาตรการรัฐทั้งปลดล็อก LTV กับต่ออายุลดค่าโอน-จดจำนอง เมื่อมาเจอสงครามการค้าโลก ทำให้มีสถานะเป็นเพียงมาตรการยาฆ่าเชื้อ ในขณะที่อสังหาฯป่วยโรคเศรษฐกิจ คนไม่เชื่อมั่น ไม่มีความมั่นใจในการจับจ่ายใช้สอย ต้องบอกว่าไม่เพียงพอที่จะช่วยกระตุ้นอสังหาฯขึ้นมาได้

“มาตรการยาฆ่าเชื้อรัฐบาลต้องทำเรื่องสร้างเศรษฐกิจให้มีการเติบโตที่ดี และสร้างความมั่นใจให้ประชาชน รัฐบาลต้องสร้างเศรษฐกิจของประเทศ จึงจะฟื้นตัวได้”

เมื่อถามถึงแนวทางแก้ไขปัญหาระยะสั้น หรือระยะเฉพาะหน้า “พรนริศ” เปิดประเด็นใหม่อีกเรื่อง

“ไม่มีแล้ว เขา (แบงก์ชาติ) เคยคิดจะทำซอฟต์โลนมาปล่อยกู้ให้อสังหาฯ แต่ครั้งที่แล้ว ๆ มาแย่มาก เพราะกันเงินให้แบงก์พาณิชย์ปล่อยสินเชื่อ แต่แบงก์ไม่ปล่อย บอกว่ามีกฎ Responsible Lending เพราะปล่อยแล้วแบงก์ต้องรับผิดชอบตอนหนี้เสีย ก็เลยไม่ปล่อย…”

โดยกฎ Responsible Lending คำนิยามคือ แนวทางการให้สินเชื่อที่มุ่งเน้นการให้บริการอย่างเป็นธรรม และรับผิดชอบต่อผู้บริโภค ป้องกันปัญหา “หนี้สินเกินกำลัง” (หนี้เสีย) ของลูกค้า และส่งเสริมการให้บริการสินเชื่ออย่างมีความรับผิดชอบตลอดวงจรหนี้

ในอีกฟากหนึ่งของปัญหาคอขวดพบว่า แบงก์รัฐอย่าง “ธอส.-ธนาคารอาคารสงเคราะห์” เริ่มออกอาการอัตราเสี่ยงเพิ่มขึ้น ทางผู้บริหาร ธอส.ให้ข้อมูลว่า มีการบริหารจัดการอย่างระมัดระวัง เงินกู้ ธอส. ซึ่งเน้นปล่อยกู้ให้กับตลาดล่างเป็นหลัก จึงไม่ค่อยเกิดปัญหาหนี้เสีย หรือเกิดในระดับควบคุมได้

“ธอส.ไม่ค่อยเกิดหนี้เสีย แต่มองว่าเกินกำลังของแบงก์ เฉลี่ย ธอส.ปล่อยกู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯปีละ 3 แสนล้านบาท แต่ดีมานด์ใช้สินเชื่อทั้งระบบเฉลี่ยปีละ 7-8 แสนล้านบาท นี่คือปัญหาคอขวดเพราะแบงก์เอกชนไม่ปล่อย”

สแกนมาตรการในอดีต เช่น รัฐช่วยดาวน์ซื้อบ้านหลังแรก 50,000 บาท รัฐบาลก็ไม่มีงบประมาณมาอุดหนุน ดูเหมือนจะเจอแต่ทางตัน “…การที่รัฐบาลเร่งต่ออายุลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% พูดกันตรง ๆ ควรออกมาสักพักแล้ว (หมดอายุมาตรการเมื่อ 31 ธันวาคม 2567) ให้ตอนนี้ก็เกือบจะสายไปแล้ว”

จับตาวิกฤตหุ้นกู้ปลาย Q2/68

คำถามสำคัญ ระยะเฉพาะหน้าในช่วงไตรมาส 2/68 ภาวะวิกฤตจะหนักหนารุนแรงแค่ไหน ปรากฏว่าเปิดประเด็นใหม่อีกตามเคย

“ปลายไตรมาส 2/68 จะหนักเพราะหุ้นกู้จะเริ่มหนัก พี่ไม่มีว่าบริษัทไหนครบดีลวันไหน เดือนไหน ภาพหลังไมค์ตอนนี้บางแบรนด์แบงก์ไม่ให้กู้ จะออกหุ้นกู้ก็ออกไม่ได้ สิ่งที่เกิดขึ้นคือ ถ้าขอเลื่อนหุ้นกู้ตัวเองที่ครบกำหนดจ่ายคืนหนี้ จะเกิดอะไรขึ้น ดัชนีตลาดหุ้นตกวันละ 30-40 จุด สุดท้ายต้องขอเลื่อน ซึ่งการขอเลื่อนชำระก็มีต้นทุนโดนเพิ่มดอกเบี้ยอีก 1% แต่ว่าอนาคตบริษัทจะดีขึ้นไหม เพราะหุ้นกู้วงเงินนี้ขอเลื่อนได้ 1 ปี แต่หนี้หุ้นกู้ที่ครบดีลจ่ายในอีก 3 เดือนจะทำยังไง นี่คือเหตุการณ์ที่กำลังจะเกิดขึ้นในช่วงปลายไตรมาส 2/68 ต่อเนื่องต้นไตรมาส 3/68”

บนบรรยากาศที่มองทะลุปรุโปร่งว่า 2 มาตรการรัฐเป็นตัวช่วยกระชากยอดขาย-ยอดจอง (พรีเซล) แต่ยอดโอนกรรมสิทธิ์จริงฝากชีวิตไว้กับการพิจารณาสินเชื่อของแบงก์พาณิชย์ ซึ่งเทรนด์จะออกมาแนวทางไหน ระหว่างการพิจารณาจะเข้มข้นมากกว่าปี 2567 หรือผ่อนคลายลง เป็นเรื่องที่ต้องรอดูกันต่อไป

ท่องคาถาพอเพียงทั้งผู้ขาย-ผู้ซื้อ

คำแนะนำสำหรับดีเวลอปเปอร์มีคาถาเดียว อย่าเพิ่งขยายโครงการเยอะ สินค้าบ้านแนวราบโมเดลธุรกิจแบ่งเฟสได้ ก่อสร้างทีละหลังได้ แต่คอนโดมิเนียมอาจต้องคิดเยอะหน่อย เพราะมีปัญหาปลายทางอยู่ที่แบงก์ไม่ปล่อยสินเชื่อให้มาโอนกรรมสิทธิ์

โฟกัสดีเวลอปเปอร์ต่างจังหวัด ที่เสียเปรียบในด้านไซซิ่งเมื่อเทียบกับบิ๊กแบรนด์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ บางรายพัฒนาโครงการปีละ 1 โครงการ เฉลี่ย 100-200 ยูนิต ทำให้มุ่งแต่การพัฒนาโปรดักต์ วิกฤตเศรษฐกิจรอบนี้การขยายฐานลูกค้าใหม่อาจยากเย็นแสนเข็ญ ดังนั้นต้องหันมารักษาฐานลูกค้าเก่าให้เหนียวแน่น สิ่งที่ควรทำคือเพิ่มการบริการหลังการขายอสังหาริมทรัพย์ให้มากขึ้น ทำให้ครบวงจรตั้งแต่สร้าง-ขาย-โอน-ดูแลการอยู่อาศัยหลังการขาย

และคำแนะนำสำหรับผู้บริโภคอสังหาฯ ซื้อตามความจำเป็น ถ้าจำเป็นต้องมีบ้านก็ซื้อ และสำหรับผู้ขอเงินกู้แบงก์ให้ซื้อเท่าที่ผ่อนไหว

ขอมาตรการยาแรงกู้ชีพอสังหาฯ

ถัดมา “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” นายกสมาคมอาคารชุดไทย ยังคงดำรงจุดมุ่งหมายนำเสนอโมเดลทางเลือกทั้งแบบระยะสั้น และระยะยาว โดยชี้เป้าวิกฤตที่กำลังเจอะเจอ ปัญหาสภาพคล่องของธุรกิจอสังหาฯเป็นเรื่องสำคัญอันดับ 1 รายละเอียดดังนี้

“มาตรการระยะสั้น” 1.ตลาดหุ้นกู้ที่เปราะบางและมีกำหนดชำระคืนในปีนี้ รัฐต้องหาทางป้องกันปัญหาการไม่สามารถชำระคืนหุ้นกู้ครบกำหนดได้ในกลุ่มหุ้นกู้ High Yield หรือเครดิตเรตติ้งต่ำ เพื่อป้องกันปัญหาตลาดรวมขาดความเชื่อมั่นในหุ้นกู้บริษัทที่มีเครดิตเรตติ้ง Investment Grade หรือกลุ่มเครดิตเรตติ้งสูง

2.การปล่อยสินเชื่อผู้ประกอบการผ่านสถาบันทางการเงิน โดยมีดอกเบี้ยที่เหมาะสมหรือดอกเบี้ยต่ำ

3.การปล่อยสินเชื่อรายย่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งมีการปลดล็อก LTV 100% ในการขอสินเชื่อบ้านใหม่แล้ว เสนอให้พิจารณาปลดล็อก LTV ในการขอสินเชื่อบ้านมือสอง และสินเชื่อรีไฟแนนซ์ด้วย เพื่อเสริมสภาพคล่องให้ประชาชน โดยมีดอกเบี้ยต่ำเท่ากับสินเชื่อบ้านใหม่ วิธีการทางภาครัฐออกมาตรการให้แบงก์พาณิชย์ไม่ต้องกันสำรอง BIS เหมือนบ้านใหม่

“กรณีจดจำนองบ้าน 10 ล้านบาท ผ่อนไปแล้ว 7 ล้าน แต่ราคาบ้านเพิ่มเป็น 15 ล้าน ทำให้มีวงเงินขอสินเชื่อใหม่โดยใช้หลักประกันเดิมได้ 8 ล้าน ประเด็นคือการใช้หลักประกันเก่าขอเงินกู้อีกก้อน แบงก์จะคิดดอกเบี้ย MRR อยู่ที่ 7-8% ไม่ใช่ดอกเบี้ยโปรโมชั่นสำหรับบ้านใหม่ 3% บวกลบ ทำยังไงให้แบงก์พาณิชย์คิดดอกเบี้ยต่ำได้โดยรัฐไม่ต้องควักงบประมาณอุดหนุนเลย ก็คือปรับลดเกณฑ์ตั้งสำรอง BIS ลง โดยแบงก์ยังคงพิจารณาให้กู้ตามคุณสมบัติผู้กู้ทุกอย่าง แนวทางนี้จะทำให้ลูกหนี้ประวัติดี มีเงินกู้ ดอกเบี้ยไม่แพง เพิ่มกำลังซื้อหมุนเวียนในตลาดได้”

และ 4.เสนอขอมาตรการยาแรงกระตุ้นการโอนอสังหาฯปี 2568 เพิ่มเติมจากเดิม เช่น รัฐบาลเพิ่งต่ออายุลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% แต่จำกัดเพดานการโอนราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ยาแรงในตอนนี้เสนอให้ลดค่าโอน-จดจำนองทุกราคา รวมทั้งเสนอให้สามารถหักลดหย่อนภาษีซื้อบ้าน และหักลดหย่อนดอกเบี้ยบ้านใหม่เพิ่มเติม กับมาตรการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของผู้ประกอบการ

“มาตรการระยะยาว” ด้วยการวางโครงสร้างเพื่อใช้อสังหาฯเป็นเครื่องมือกระตุ้นเศรษฐกิจ ได้แก่ 1.วางโครงสร้างการถือครองอสังหาฯของชาวต่างชาติผ่านสิทธิการเช่าไม่เกิน 60 ปี โดยมีสิทธิและหน้าที่เสียภาษีอย่างโปร่งใส การจัดตั้งกองทุนสนับสนุนบ้านผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง บ้านหลังแรกของคนไทย 2.จัดระเบียบการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติในไทยในฐานะผู้พำนัก ควบคุมการบริหารจัดการนิติบุคคลโดยคนไทยแบบเบ็ดเสร็จ

3.ลงทุนโครงการ Man Made เพิ่มจุดขายนอกเหนือจากแหล่งท่องเที่ยวธรรมชาติ อาทิ โครงการเอ็นเตอร์เทนเมนต์คอมเพล็กซ์, นิคมอุตสาหกรรมการแพทย์ โรงพยาบาลศูนย์ในการรักษาโรค, ศูนย์การพัฒนาการศึกษาด้านเทคโนโลยี, สนับสนุนให้มีการลงทุนดิสนีย์แลนด์ ยูนิเวอร์แซลสตูดิโอ และ 4.เพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐโดยเอกชน การเชื่อมต่อและการพัฒนามูลค่ามหาศาลในเวลาที่กำหนด ภายใต้โมเดล TOD-Transit Oriented Development

“มาตรการระยะสั้นต้องใช้ยาแรงเพิ่มเติมจากเหตุการณ์วิกฤตทั่ว ๆ ไป ตอนนี้เศรษฐกิจทั่วโลกเข้าสู่โหมดอันเดอร์คอนโทรล มีเมเจอร์อิมแพ็กต์ที่เกิดขึ้นจากทรัมป์โมเดล เป็นไครซิสที่รุนแรงของโลก วันนี้คนไทยทุกสาขาอาชีพต้องสามัคคีกันได้แล้ว ต้องอาศัยความร่วมมืออันยิ่งใหญ่เพื่อประเทศไทย”

แบงก์แข็งแรง-ช่วยชาติให้กู้เพิ่ม 10%

ปิดท้ายด้วยมุมมองจากผู้บริหารแสนสิริต่อภาคอสังหาฯปัจจุบัน โดย “ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ” ประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า การต่ออายุลดค่าโอน-จดจำนองถึงกลางปี 2569 ถือเป็นเรื่องที่ดี ช่วยลดต้นทุนในการซื้อที่อยู่อาศัย เมื่อรวมกับการปลดล็อก LTV ของแบงก์ชาติ ก็ดูเหมือนว่าน่าจะช่วยทำให้ภาพรวมอสังหาฯกลับมาเติบโตได้ เพราะเป็นเครื่องมือที่เคยใช้ประสบความสำเร็จมาแล้วในอดีต

แต่ปัจจุบันสถานการณ์ต่าง ๆ ได้เปลี่ยนไปมาก โดยส่วนตัวคิดว่าคงไม่น่าจะส่งผลให้ตลาดอสังหาฯกลับมาพลิกฟื้นได้มากนัก เนื่องจากมาตรการประกาศออกมาหรือบังคับใช้ช้าเกินไป เป็นมาตรการแบบ Reactive ไม่ใช่ Proactive ในขณะที่ตลาดอสังหาฯเริ่มเห็นสัญญาณเชิงลบมา 1 ปีแล้ว ห่วงโซอุปทานต่าง ๆ ได้รับผลกระทบและบอบช้ำไปแล้ว

อย่างไรก็ตาม ต้องขอขอบคุณทุกภาคส่วนในความพยายามทำให้สถานการณ์ต่าง ๆ ดีขึ้น เพราะมาช้ายังดีกว่าไม่มา

“ภูมิภักดิ์” แชร์ข้อคิดเห็นไทยติดกับดักหนี้ครัวเรือน กล่าวคือถ้า GDP ไม่เติบโต กำลังซื้อก็จะไม่กลับมา จึงคาดการณ์ว่ามาตรการที่กล่าวมาข้างต้นไม่ได้ช่วยให้ประชาชนมีกำลังซื้อเพิ่มขึ้นมากนัก สิ่งที่ต้องการคือทำให้กำลังซื้อของประชาชนมีมากขึ้น คำตอบสุดท้าย ธนาคารต้องปล่อยสินเชื่อให้มากขึ้น เพราะเศรษฐกิจจะไม่เติบโต ถ้าสินเชื่อไม่เติบโต

“จริงอยู่ที่เรากังวลเรื่องหนี้ครัวเรือน ซึ่งหนี้ที่อยู่อาศัยเป็นสัดส่วนมากที่สุด แต่ไม่อยากให้มองว่าเป็นสาเหตุ ในการทำให้ประชาชนเป็นหนี้ เพราะที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัยพื้นฐานในการดำรงชีพ และที่สำคัญ หนี้ที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนที่เป็นหนี้เสียน้อยที่สุด นอกจากนี้ มูลค่าหลักประกันของที่อยู่อาศัยไม่ได้ลดลงเหมือนสินค้าหรือหนี้ประเภทอื่น ๆ”

ดังนั้นถ้ามีการเพิ่มเป้าหมายให้แต่ละธนาคารปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้ได้เพิ่มอีก 10% ในปี 2568 นี้ จะเป็นมาตรการที่ดีมาก ที่ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ไม่หดตัวไปมากกว่านี้ รวมทั้งสิ่งสำคัญต้องทำควบคู่ไปกับการลดดอกเบี้ย

“หวังว่าช่วงนี้คงต้องเป็นช่วงเวลาที่องค์กรที่มีความแข็งแรง เช่น ธนาคารพาณิชย์ที่ผลประกอบการในปีที่ผ่านมามีกำไรเติบโตกันถ้วนหน้า ต้องช่วยเหลือภาคส่วนต่าง ๆ ในสังคมให้มากขึ้น เพื่อให้ประเทศและเศรษฐกิจเดินต่อไปได้ ไม่ว่าจะเป็นการลด Spread ส่วนต่างดอกเบี้ยเงินกู้กับเงินฝากให้แคบลง หรือปรับมาตรการบางอย่างให้เข้มข้นน้อยลง เพื่อผ่อนคลายการปล่อยสินเชื่อ”

หนึ่งทางรอด-ดึงดูดกำลังซื้อต่างชาติ

ล่าสุดผลกระทบจากภาษีทรัมป์ ซึ่งไทยพึ่งรายได้การส่งออกมากถึง 70% ของจีดีพี โดยอเมริกาเป็นตลาดส่งออกใหญ่ที่สุดของไทย ถ้าดูองค์ประกอบหลัก ๆ ของ GDP ไทย ประกอบด้วย 1.ดุลการค้าระหว่างประเทศ (ส่งออก-นำเข้า) 2.การใช้จ่ายของรัฐบาล 3.การลงทุนเอกชน และ 4.การบริโภคในประเทศ

จะเห็นได้ว่าการส่งออกและการบริโภคในประเทศต้องลดลงแน่นอน ส่วนการใช้จ่ายของรัฐบาลก็ยังติดขัดในเรื่องการเบิกจ่าย และติดกรอบการก่อหนี้สาธารณะ 70% ทำให้ไม่สามารถใช้จ่ายได้เพิ่มขึ้นนัก

ดังนั้น ทางรอดทางเดียวของไทยตอนนี้ก็คือ การลงทุนจากต่างชาติ ต้องมีการปรับกฎระเบียบต่าง ๆ ให้เอื้อกับการดึงดูดมาลงทุนให้มากขึ้น คาดว่าใช้เวลาอย่างน้อย 1-2 ปี กว่าเม็ดเงินจะเข้ามาและมีการจ้างงานเกิดขึ้น ซึ่งก็ไม่รู้ว่าเศรษฐกิจไทยกว่าจะไปถึงตรงนั้น จะเป็นอย่างไร

แต่อย่างน้อยเมื่อมีชาวต่างชาติมาลงทุนมากขึ้น ความต้องการที่อยู่อาศัยก็จะมีมากขึ้น น่าจะช่วยผลักดันให้ภาคอสังหาฯมีปัจจัยบวกเสริมบ้าง แต่ถ้าไม่มีการขยายระยะเวลาการเช่าให้นานขึ้น ก็จะทำให้เศรษฐกิจไทยเสียโอกาสในการที่จะมีเม็ดเงินใหม่ ๆ เข้ามาช่วยพยุงเศรษฐกิจในช่วงที่เรายากลำบาก

ยุคคนไทยปรับตัวอยู่กับแผ่นดินไหว

สุดท้ายก็คงต้องพูดถึงผลกระทบจากแผ่นดินไหวด้วย ซึ่งเหตุการณ์ผ่านมาร่วม 10 วันแล้ว สิ่งที่เราต้องคำนึงเป็นอันดับแรก คือ ความสูญเสียและความรู้สึกของผู้ที่ได้รับผลกระทบ จะต้องกลับไปเยียวยาและช่วยเหลือให้เร็วที่สุด ไม่ว่าจะเป็นความช่วยเหลือจากหน่วยงานภาครัฐ หรือภาคเอกชนก็ตาม

ผลกระทบกับตลาดอสังหาฯน่าจะมีพอสมควร โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในช่วงนี้ได้รับผลกระทบเต็ม ๆ จากความเชื่อมั่น และความพร้อมของดีเวลอปเปอร์ ที่ต้องให้ Priority กับการดูแลลูกค้าก่อนการขาย อย่างไรก็ดี ดีมานด์บ้านแนวราบกลับมีเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว นับเป็นปัจจัยบวกที่ทำให้ภาพตลาดโดยรวมยังไม่ได้ถึงกับไม่ดีมากนัก

ถ้าไม่มีเหตุการณ์แผ่นดินไหวเกิดขึ้นอีก ประชาชนเริ่มหายตื่นตระหนก และโครงการมีการซ่อมแซมความเสียหายต่าง ๆ เรียบร้อยแล้ว สถานการณ์น่าจะกลับสู่ภาวะปกติ และความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯก็จะกลับมา

“โดยส่วนตัวมองว่าผลกระทบนี้เป็นเพียงระยะสั้น คอนโดฯต่าง ๆ ได้ผ่านบททดสอบครั้งใหญ่ที่สุดมาแล้วว่า โครงสร้างอาคารแข็งแรงและปลอดภัยต่อการอยู่อาศัย ผมเชื่อว่าข้อดีของคอนโดฯ โดยเฉพาะคอนโดฯในเมืองนั้น ทำให้การเดินทางของเราสะดวกสบาย ประหยัดเวลาและค่าเดินทาง ทำให้เราจัดการชีวิตได้มีประสิทธิภาพขึ้น ไม่ว่าจะเดินทางไปทำงานหรือทำธุระต่าง ๆ”

ประเทศต่าง ๆ ที่เขาประสบปัญหาแผ่นดินไหว อย่างเช่น ญี่ปุ่น หรือไต้หวัน เขาก็มีการปรับตัวและยังอยู่อาศัยในอาคารสูงได้ สำหรับประเทศไทย คิดว่าเมื่อเวลาผ่านไป เราก็คงจะปรับตัวได้เช่นกัน

​