อสังหาริมทรัพย์

ฉีกโมเดลซื้ออสังหาเพื่อปล่อยเช่า “ฮาบิแทท” ขายคอนโดดูดนักลงทุนยกตึก

สัมภาษณ์พิเศษ

เวทีแห่งนี้ไม่มีพี่เลี้ยง… อาจเป็นเพราะฉีกโมเดลอสังหาริมทรัพย์ จากปกติทั่วไปการพัฒนาโครงการเน้นเจาะลูกค้าเรียลดีมานด์ หรือลูกค้าซื้ออยู่เองเป็นหลัก แต่มีผู้ประกอบการบางรายนำเสนอโมเดลเจาะขายลูกค้าซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน 100%

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “ชนินทร์ วานิชวงศ์” ซีอีโอ ฮาบิแทท กรุ๊ป เพื่อร่วมกันค้นหาคำตอบว่า โมเดลธุรกิจแบบนี้เวิร์กหรือไม่ และดีต่อใจ-ดีต่อผู้บริโภคอย่างไร

Q : ผลงานฮาบิแทท กรุ๊ป

ฮาบิแทท กรุ๊ป ก่อตั้งเมื่อ 5-6 ปีที่แล้ว มีประสบการณ์ลงทุนในอสังหาฯเมื่อปี 2548 หรือ 13 ปีที่แล้ว เน้นแนวคิดเป็นโครงการซื้อเพื่อการลงทุน ตอนนี้มีจำนวนสะสม 60 โครงการ โซนสุขุมวิท เอกมัย สาทร ช่องนนทรี

เริ่มต้นจริง ๆ จากการซื้อลงทุนปล่อยเช่ามาก่อน ในระหว่างทางพบว่าผลตอบแทนการลงทุนเริ่มต่ำลง จากที่เคยได้ปีละ 6-7% ต่อมาเมื่อปี 2553 ห้องชุดแบบ 1 ห้องนอนเคยได้ค่าเช่า 4-5 หมื่นบาท/เดือน จากการลงทุนอสังหาฯห้องละ 4-5 ล้าน ปัจจุบันต้องลงทุน 8-9 ล้านบาทจึงได้ค่าเช่าเท่าเดิม นั่นคือผลตอบแทนต่ำลงเหลือ 5-6%

ขณะเดียวกัน กรุงเทพฯ การลงทุนค่อนข้างยาก ผู้ประกอบการรายใหญ่รายเล็กแข่งขันสูง จึงมองหาการลงทุนหัวเมือง ไม่ว่าจะเป็นเชียงใหม่ ภูเก็ต พัทยา ศรีราชา บางแสน ตัดสินใจลงทุนพัทยา เพราะเป็นเมืองท่องเที่ยวมีการเติบโตค่อนข้างเยอะ

ณ ปีที่แล้วเรามีพอร์ต 5 โครงการในพัทยาทั้งหมด ปีนี้ลงทุนใหม่อีก 5 โครงการ โดยเริ่มขยับทำเลเข้ามาในกรุงเทพฯ 4 โครงการ พัทยาอีก 1 โครงการ มูลค่ารวมสัก 4,000 ล้านบาท

ในกรุงเทพฯ ทำคอนโดฯ 3 โครงการในทำเลซีบีดีถนนสุขุมวิท-ทองหล่อ แบรนด์วาลเด้น ซึ่งยีลด์หรือผลตอบแทนการลงทุน อาทิ ทำเลอโศก ถ้าคอนโดฯไฮไรส์อยู่ที่ 3-4% แต่ถ้าเป็นโครงการโลว์ไรส์อยู่ที่ 4-5% ในขณะที่พัทยาเราเซตไว้ที่ 6-7%

ตอนนี้กำลังจัดโปรโมชั่นกระตุ้นยอดขาย 10 ยูนิตสุดท้ายในโครงการวาลเด้น อโศก ทำเลซอยสุขุมวิท 23 ลูกค้าจองซื้อภายใน 30 มิถุนายนนี้รับส่วนลดสูงสุด 5.5 แสน จากทั้งหมด 83 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 6.9 ล้าน

Q : โมเดลธุรกิจซื้อลงทุน

แนวคิดพัฒนาโครงการ ที่ดินไม่เกิน 2 ไร่ ไม่เกิน 200 ยูนิต เน้นมูลค่าไม่เกิน 1,000 ล้านบาท ใช้เวลา 1.5-2 ปีในการก่อสร้าง การขายจบใน 1-3 ปี

แหล่งทุนใช้เงินกู้กับเงินทุนบริษัท สัดส่วน 40-50%ในฝั่งผู้ซื้อคอนโดฯ เก็บเงินดาวน์ 30% แบ่งเป็นวางเงินจอง 10% ดาวน์ 20% กู้อีก 70% จึงมั่นใจว่าสร้างเสร็จแล้วลูกค้าน่าจะรับโอนหมด โครงการหลัง ๆ ปรับเงินดาวน์ 20% เงินกู้ 80%

จะเห็นว่าหลายคนมีเงินและกระโดดเข้ามาลงทุนในอสังหาฯ เราเริ่มลงทุนที่ดินในทำเลตอบโจทย์ ต้องมีแคปิตอลเกนโดยตัวเอง จากนั้นมองโปรดักต์ขายแบบฟูลลี่เฟอร์นิช ไม่ใช่แค่เฟอร์นิเจอร์ชิ้นใหญ่ แต่รวมการตกแต่งบิลต์อิน เครื่องใช้ไฟฟ้า นั่นคือลูกค้าไม่ต้องทำอะไร มีบริษัทดูแลการเช่าระยะยาว มีบริษัทพร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเมนต์ มารับปล่อยเช่า ทำให้ลูกค้าปล่อยเช่าได้ โดยทำสัญญาเช่าระยะยาว ฟิกซ์รีเทิร์นให้กับผู้ซื้อ จากนั้นมีเชนโรงแรม เชนอพาร์ตเมนต์เข้ามาดูแลการปล่อยเช่า ในขณะที่เจ้าของสามารถเข้ามาใช้ห้องตัวเองได้ปีละ 14 คืน

ข้อแตกต่างจากคู่แข่งในตลาด คอนโดฯฮาบิแททกรุ๊ป รับประกันผลตอบแทน 7% 5 ปีแรก จากนั้นอีก 25 ปีทำสัญญาแบ่งรายได้โปรฟิตแชริ่ง เจ้าของห้องได้รายได้ 60%

ผมเป็นทั้งเอนด์ยูสเซอร์และดีเวลอปเปอร์ ในทางปฏิบัติการลงทุนอสังหาฯต้องมาพร้อมกับการทำงาน ไม่ใช่ซื้อแล้วปล่อยเช่าได้เลยแต่ต้องรีโนเวตห้องให้ตรงกับความต้องการเช่า ใน 5 ปีที่รับประกันผลตอบแทนการปล่อยเช่า แผนธุรกิจวางไว้ว่าอาจมีผู้เช่า 40-50 เดือนไม่ใช่เต็มทั้ง 60 เดือน นั่นคือแผนธุรกิจมีเรื่องความเสี่ยงการปล่อยเช่าไว้ด้วยแล้ว

Q : จุดต้องคำนึงในด้านดีไซน์

โมเดลธุรกิจชัดเจนว่าทำห้องชุดขายให้นักลงทุนซื้อลงทุน จึงต้องออกแบบต้นทางให้เป็นโรงแรม มีข้อแตกต่างกับการออกแบบคอนโดฯปกติ เช่น ความกว้างบันไดหนีไฟ ลูกขั้นบันได ไฟสำรองฉุกเฉินทางเดิน ห้องคนพิการ ลิฟต์ต้องมีลิฟต์แยกส่วนระหว่างเจ้าของห้องชุดกับผู้เช่า ลิฟต์เซอร์วิส

ตัวโปรดักต์เราเน้นเซ็กเมนต์ตลาดกลาง-บน ราคาขายตารางเมตรละ 1-1.5 แสน เฉลี่ยห้องละ 3-6 ล้าน เพราะมั่นใจว่าดีมานด์ซื้อเพื่อลงทุนยังมีอีกเยอะ เทียบดอกเบี้ยเงินฝากต่ำ ลงทุนในหุ้นก็เสี่ยง ตลาดที่สนใจและจะเพิ่มน้ำหนักจาก 15% เป็น 30% มองนักลงทุนต่างชาติ ฮ่องกง ไต้หวัน ไทเป จีน เพราะลงทุนในประเทศเขาผลตอบแทนแค่ 2-3% มาที่เราได้เยอะกว่า เวลามาลงทุนซื้อทีละ 25-30 ล้าน กำลังซื้อดีมาก

Q : ทำไมไม่ทำพอร์ตให้เช่าเอง

(ยิ้ม) ผมยังชอบเรียลเอสเตตเพื่อขาย เปรียบเทียบแล้วถ้าทำเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เราเป็นเจ้าของเดียว ผลตอบแทนเต็มที่อาจได้ถึง 10-15% แต่จุดคุ้มทุนนาน 7-10 ปี แต่ถ้าทำเพื่อขายได้เงินคืนเร็วภายใน 3 ปี