อสังหาริมทรัพย์

พฤกษาบุกหนักคอนโดแวลูครึ่งปีหลัง งัดอาวุธลับเจาะลูกค้าจีนดันยอด-ขายเพลิน 40%

พฤกษาฯปลื้มตลาดคอนโดฯไม่เกิน 7 ล้านทำผลงานครึ่งปีแรกโต 100% ส่งซิกบุกหนักครึ่งปีหลัง วางแผนเปิดพรีเซล 7 โครงการ 7 ทำเลมูลค่ารวม 1.26-1.27 หมื่นล้าน เปิดพิมพ์เขียวส่งแบรนด์เดอะทรี 3 ทำเลบุก “ดินแดง-หัวหมาก-จรัญฯ บางพลัด” ทีเด็ดอยู่เดอะทรี หัวหมาก รั้วเดียวกันกับห้างเดอะมอลล์ มั่นใจผลตอบรับกระฉูด ส่วนไฮไลต์แบรนด์ไพรเวซี่ จตุจักร ราคาขายไม่เว่อร์ 1.2-1.3 แสน/ตารางเมตร ชูจุดขายเห็นวิวจตุจักรทั้งสวน ผนึกเอเย่นต์จีน 4-5 รายเปิดลูกค้าฮ่องกง ปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้ ดันพอร์ตรายได้

 

ลูกค้าต่างชาติแตะ 40%

นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มธุรกิจพฤกษาแวลู บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ผลงานไตรมาส 2/61 รวมกับครึ่งปีแรกมีแนวโน้มสินค้าคอนโดมิเนียมแบรนด์เดอะทรี (The Tree) เติบโตถึง 30% โดยประสบความสำเร็จทั้งทำเลตั้งบนถนนเมนและอยู่ในซอยใหญ่

จัดระเบียบคอนโดฯ 4 แบรนด์

นายปิยะกล่าวว่า บิสซิเนสโมเดลจากเดิมมี 10 กว่าแบรนด์ จัดระเบียบใหม่เหลือ 4 แบรนด์หลักประกอบด้วย แบรนด์ไอวี่ (Ivy) จับเซ็กเมนต์ราคา 5-7 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 1.5-2 แสนบาท/ตารางเมตร ถือเป็นเซ็กเมนต์แพงสุดของตลาดแวลู ทำเลการแข่งขันอยู่ในรัศมี 500 เมตรจากแนวรถไฟฟ้า แต่จำกัดขอบเขตในย่านไพรมโซน อาทิ สุขุมวิท สีลม สาทร โดยต้นทุนที่ดินอยู่ที่ 1-1.5 ล้านบาท/ตารางวา

“แบรนด์ไอวี่เรามีมานานแล้ว และเป็นแบรนด์ที่ประสบความสำเร็จเหมือนกับแบรนด์เออร์บาโน จากการสำรวจลูกค้าพบว่าไอวี่ติดอยู่ในท็อป 3 แบรนด์คอนโดฯในใจผู้บริโภค”

แบรนด์เดอะทรีทำเลเกาะสถานีรถไฟฟ้ารัศมี 500 เมตรบวกลบไกลสุดไม่เกิน 800 เมตร พัฒนาบนที่ดิน 2-3 ไร่ ต้นทุนที่ดิน 5 แสน-1 ล้านบาท/ตารางวา โดยมีราคาขายยูนิตละ 3-5 ล้านบาท

แบรนด์ไพรเวซี่ (Privacy) ราคาขาย 3-5 ล้านบาทเท่ากับแบรนด์เดอะทรี แต่มีความแตกต่างกันบ้างเล็กน้อยเกี่ยวกับดีไซน์และกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย และในโครงสร้างการบริหารแบ่งกัน

รับผิดชอบแบรนด์คนละทีม

แบรนด์ล่างสุด คือ พลัม คอนโด (Plum) ราคาต่ำ 2 ล้านบาท เฉลี่ยอยู่ที่ 1-2 ล้านบาท/ยูนิต ทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้าเช่นกันแต่เน้นโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง มีปลายทางไปรอบเมืองกรุงเทพฯครอบคลุมรัศมี 500 เมตรแนวรถไฟฟ้าเช่นกัน กิมมิกคือราคาที่ดินยังไม่แพงมากนัก เฉลี่ยตารางวาละ 2-3 แสนบาท พัฒนาได้ตั้งแต่ไซซ์โครงการ 2-3 ไร่ไปจนถึง 10-30 ไร่

กรณีที่ดินไซซ์ใหญ่แผนธุรกิจจะมีการแบ่งพัฒนาโครงการเป็นหลายเฟส ตัวอย่าง “พลัม แจ้งวัฒนะ” มีพื้นที่รวม 35 ไร่ มีทั้งหมด 8,000 ยูนิต ไซซ์ใหญ่มากจึงแบ่งพัฒนา 4 เฟส เป็นต้น โดยทำเลศักยภาพของแบรนด์สามารถลงทุนได้ทั้งแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวย่านสะพานใหม่ ลาดพร้าว, สายสีน้ำเงินย่านจรัญสนิทวงศ์ ปิ่นเกล้า ฯลฯ

ครึ่งปีหลังบุก 1.3 หมื่นล้าน

นายปิยะกล่าวถึงแผนเปิดตัวคอนโดฯ ใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังด้วยว่า วางแผนเปิดเพิ่ม 7 โครงการกระจายครอบคลุม 7 ทำเล (ดูตารางประกอบ) ในจำนวนนี้มีโครงการบิ๊กไซซ์ 1-2 โครงการ คือ พลัม รังสิต อยู่ฝั่งเดียวกับมหาวิทยาลัยกรุงเทพ จำนวน 2,000 ยูนิต ราคา 1 ล้านบาทบวกลบ มูลค่าโครงการ 2,000 ล้านบาท โดยวางแผนเปิดตัวไตรมาส 4/61

“พลัม รังสิตเราทำจุดขายราคาเท่าเดิม 1 ล้านต้น ๆ แต่ห้องใหญ่ขึ้นเพราะเคยเปิดโครงการมาแล้วและขายดีมาก ทำให้รู้จักตลาดดี เดิมเป็นห้องไซซ์ 21 ตารางเมตร โครงการใหม่ขยายเป็น 26 ตารางเมตร ตลาดเช่าดีมากเพราะใกล้ ม.กรุงเทพ นักศึกษาเช่าเยอะมีผลตอบแทนลงทุนการเช่า 8-9% พื้นที่ส่วนกลางต้องจัดเต็ม สระว่ายน้ำ ห้องซ้อมละคร ห้องสมุด เพราะนักศึกษาทำกิจกรรมเยอะ”

อีกโครงการเป็นเฟสสุดท้ายในโครงการพลัม แจ้งวัฒนะ เฟส 4 อีก 1,000 ยูนิต โดยก่อนหน้านี้พัฒนาแล้ว 3 เฟส ประมาณ 7,000 ยูนิต จากภาพรวมออกแบบไว้มี 8,000 ยูนิต โดยมูลค่าโครงการเฟส 4 อยู่ที่ 2,000 ล้านบาท เนื่องจากทำเลอยู่ใกล้เมืองมากกว่าพลัม รังสิต ราคาจึงขยับได้สูงกว่าอยู่ที่ยูนิตละ 1-2 ล้านบาท

ในขณะที่เตรียมเปิดตัวแบรนด์เดอะทรี 3 ทำเลด้วยกัน ได้แก่ เดอะทรี ดินแดง, จรัญฯ-บางพลัด, หัวหมาก โดยเดอะทรี ดินแดงเป็นโครงการไซซ์เล็กเพียง 226 ยูนิต มูลค่าโครงการ 500 ล้านบาท อีก 2 ทำเลไซซ์ใหญ่ ออกแบบเป็นคอนโดฯไฮไรส์ที่จรัญฯ-บางพลัดมูลค่าโครงการ 2,000 ล้านบาท กับเดอะทรี หัวหมาก ทำเลสวยติดรั้วห้างเดอะมอลล์ รามคำแหง ราคา 1.5-3 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1,700 ล้านบาท

ไฮไลต์ “เดอะไพรเวซี่ จตุจักร”

สำหรับโครงการที่ถือเป็นไฮไลต์ในช่วงครึ่งปีหลังนายปิยะกล่าวว่า ในช่วงปลายปีหรือช่วงไตรมาส 4/61 วางแผนเปิดพรีเซลแบรนด์ไพรเวซี่ จตุจักรจำนวน 850 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 3.5 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 3,500 ล้านบาท โดยมีความมั่นใจมากว่าจะมีผลตอบรับรวดเร็ว เพราะทำเลอยู่ฝั่งเดียวกันมหาวิทยาลัยเซนต์จอห์น ซึ่งเป็นทำเลที่มีดีมานด์สูงประกอบกับราคาขายตลาดดูดซับได้ดีอยู่ที่ตารางเมตรละ 1.2-13 แสนบาท

“ไฮไลต์เพราะคอนโดฯโครงการนี้มองเห็นวิวสวนจตุจักรทั้งสวนสวยงามมากแน่นอน ไม่มีอะไรบังเพราะทำเลเราอยู่ฝั่งเดียวกับเซนต์จอห์น ในขณะที่ราคาไม่โอเวอร์แต่เป็นราคาจับต้องได้ โครงการนี้เจาะลูกค้ากำลังซื้อเข้าถึงในทำเลแข่งขันสูง เปิดพรีเซลเมื่อไหร่ผมไม่ห่วงเรื่องยอดขายเลย”

ลูกค้าจีนช็อปห้องชุด 40%

สำหรับลูกค้าต่างชาตินายปิยะกล่าวว่า จากการทดลองเปิดตลาดลูกค้าจีนพบว่ามีผลตอบรับอย่างมีนัยสำคัญ โดยบริษัททำการตลาดขายผ่านเอเย่นต์ เริ่มจากการค้นข้อมูลเอเย่นต์ตลาดจีนกว่า 100 ราย จากนั้นคัดเลือกมา 30 ราย แล้วมาลงลึกรายละเอียดจนกระทั่งพบว่ามีเอเย่นต์ตลาดจีนที่แอ็กทีฟสูงมากจำนวน 4-5 ราย พฤติกรรมลูกค้ากลุ่มนี้ช็อปซื้อคอนโดฯราคา 3 ล้านบาทบวกลบ โดยเป็นคนฮ่องกง เซี่ยงไฮ้ ปักกิ่ง ทำเลที่เลือกหลักๆ คือย่านพระราม 9 รามคำแหง และบางพลัด

“ช่วง 5 เดือนแรกเราสามารถปิดการขายลูกค้าจีนแล้ว 3,000 ล้านบาท มาจากห้องชุดเปิดพรีเซลใหม่และสต๊อกในโครงการสร้างเสร็จ เพราะฉะนั้น ตลาดจีนเราให้ความสำคัญมากขึ้น ครึ่งปีหลังวางแผนโรดโชว์ที่เมืองจีนเพิ่มเติม ซึ่งตลาดลูกค้าจีนถือเป็นอาวุธลับทางการตลาดของเราก็ว่าได้”

พอร์ตบ้านเดี่ยวโต 20%

นายปิยะกล่าวถึงตลาดบ้านเดี่ยวด้วยว่า ปัจจุบันพฤกษาฯแข่งขันในเซ็กเมนต์ราคา 3-30 ล้านบาทผ่าน 3 แบรนด์ คือ แบรนด์เดอะปาล์มราคา 10-30 ล้านบาท กับแบรนด์บ้านภัสสรราคา 5-10 ล้านบาท และแบรนด์เดอะแพลนท์ราคาต่ำ 5 ล้านบาท

“บ้านภัสสรกับเดอะปาล์มยอดขายวิ่งดีมาก ในขณะที่เดอะแพลนท์อาจมีปัญหาเรื่องกำลังซื้อเพราะแบงก์เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ วิธีการก็ต้องใช้โปรดักต์บ้านแฝดมาสู้เพราะทำให้

ทำเลวิ่งเข้าโซนตัวเมืองได้มากขึ้น เพราะบ้านแฝดเริ่มต้นที่ดิน 35 ตารางวา แต่บ้านเดี่ยวต้องเริ่มต้น 50 ตารางวา” นายปิยะกล่าว