อสังหาริมทรัพย์

หุ้นทุบมู้ดตลาดคอนโด จัดทัวร์ดึงลูกค้าจีนเสียบ

แฟ้มภาพ

ยักษ์อสังหาฯผวา “เทรดวอร์-หุ้นดิ่ง” ทุบมู้ดตลาดคอนโดฯ เผยกำลังซื้อหลัก 70% มาจากนักลงทุนตลาดหุ้น ปรับพอร์ตหันพึ่งลูกค้าจีน หอบเงินช็อปคอนโดฯปีละ 5 หมื่นล้าน-จัดทัวร์เฉพาะกิจซื้ออสังหาฯ ดันโควตาต่างชาติเต็มเพดาน 49% “พฤกษา-แสนสิริ-ออริจิ้น” เร่งเพิ่มเอเย่นต์-จัดโรดโชว์ “ปักกิ่ง-เซี่ยงไฮ้” ถี่ยิบ ธปท.เผยปี’60 ต่างชาติขนเงินซื้อคอนโดฯกว่า 7 หมื่นล้าน

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีแรกจะเติบโตต่อเนื่อง แต่แนวโน้มครึ่งปีหลัง ผู้ประกอบการต่างกังวลต่อปัจจัยเสี่ยงรุมเร้า โดยเฉพาะผลกระทบสงครามการค้าโลก และภาวะเงินทุนต่างชาติไหลออก ภาพสะท้อนที่ชัดเจนคือ การเทขายหุ้นจนทำให้ดัชนีตลาดหุ้นลงกว่า 100 จุดภายในเวลาอันสั้น ส่งผลกระทบทางตรงต่อตลาดคอนโดมิเนียม เพราะผู้ซื้อหลักมีพฤติกรรมลงทุนตลาดหุ้นควบคู่กับลงทุนในคอนโดฯ

70% ซื้อคอนโดฯ+เล่นหุ้น

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า แนวโน้มครึ่งปีหลัง 2561 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เผชิญปัจจัยเสี่ยงจากสงครามการค้าระหว่างสหรัฐกับจีน ตลาดหุ้นผันผวนสร้างผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อกำลังซื้อคอนโดมิเนียม ซึ่งสัดส่วนผู้ซื้อคอนโดฯ 70% เป็นกลุ่มที่มีการลงทุนในตลาดหุ้น

“เทรดวอร์เป็นปัญหาการค้าระดับโลกที่คาดเดาลำบาก แต่ก็หวังว่าน่าจะจบเร็ว ภายในไตรมาส 3/61 และรอความหวังมู้ดตลาดฟื้นตัวไตรมาส 4/61 ถ้าไม่มีปัญหาเทรดวอร์ในช่วงครึ่งปีหลัง แนวโน้มจะดีกว่านี้เยอะ เพราะเศรษฐกิจไทยเป็นภาพบวกตั้งแต่ครึ่งปีแรก จีดีพีโต การส่งออกโต การบริโภคในประเทศโต มีเทรดวอร์นี่แหละที่เป็นปัจจัยเสี่ยง”

โดยผลประกอบการครึ่งปีแรก เป้ายอดพรีเซลตั้งไว้ 20,000 ล้านบาท สามารถทำได้เกินเป้าอยู่ที่ 11,000-12,000 ล้านบาทส่วนยอดรับรู้รายได้ยังบอกไม่ได้ รอแจ้งตลาดหลักทรัพย์ฯก่อน

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า มู้ดตลาดอสังหาฯครึ่งหลังปีนี้ นอกจากปัญหาสงครามการค้า ตลาดหุ้นผันผวนทำให้กำลังซื้อจากนักลงทุนกลุ่มนี้หายไป ยังถูกซ้ำเติมจากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ส่งสัญญาณเรื่องสินเชื่ออสังหาฯมีความเปราะบาง ในขณะที่ตลาดคอนโดฯรับผลกระทบมากกว่าโครงการแนวราบ เพราะเป็นสินค้าที่นักลงทุนซื้อลงทุนเป็นหลัก

จีนซื้อลงทุนอั้น 2 แสน/ตร.ม.

นายสุรเชษฐ กองชีพ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บจ. ไรส์แลนด์ (ประเทศไทย) กล่าวกับ”ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ภาพรวมอสังหาฯยังมีแนวโน้มดีถึงช่วงครึ่งปีหลัง โดยเฉพาะกำลังซื้อลูกค้าจีนที่นิยมซื้อห้องชุดเพื่อลงทุน สร้างผลตอบแทนทั้งในเขตกรุงเทพฯและต่างจังหวัดเน้นเลือกซื้อราคาไม่เกิน2 แสนบาท/ตารางเมตร

ภาพรวมคอนโดฯต่างจังหวัดที่มีปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในช่วงที่ผ่านมา เริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว เช่น ภูเก็ต มีซัพพลาย1.9 หมื่นยูนิต ตอนนี้ระบายสต๊อกได้ดีมาก ดีเวลอปเปอร์เริ่มพัฒนาโครงการรอบใหม่ เพราะดีมานด์เก่าถูกดูดซับไปเกือบหมดแล้ว ปีหน้าคงเริ่มกลับมาบูมอย่างเด่นชัด นอกจากตลาดภูเก็ต ลูกค้าจีนนิยมซื้ออสังหาฯที่พัทยา เชียงใหม่ด้วย

“ผมมีเพื่อนคนจีนทำงานในเมืองไทยลงทุนคอนโดฯ 10 ปี เพิ่งขายทิ้งแล้วไปซื้อคอนโดฯที่เซี่ยงไฮ้ ถ้าคนจีนจะลงทุนห้องชุดเกินตารางเมตรละ 2 แสน เทรนด์ที่เห็นเขาจะหันกลับไปลงทุนเมืองจีนแทน”

จัดทัวร์เฉพาะกิจช็อปอสังหาฯ

นายสุรเชษฐกล่าวว่า สถิตินักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าเมืองไทย ปี 2550-2560 มีการเติบโตจากปีละ 14 ล้านคน เป็น 35 ล้านคน โดยเฉพาะช่วงปี 2558-2560 ที่นักท่องเที่ยวจีนมีสัดส่วน 27% จากนักท่องเที่ยวต่างชาติทั้งหมด 32-35 ล้านคน/ปี โดยสำรวจพบว่านักท่องเที่ยวจีนที่เข้าเมืองไทยจำนวนมาก มี 4 เป้าหมายคือ ท่องเที่ยว 86% หาช่องลงทุนอสังหาฯ42% ช็อปปิ้ง 18% และเยี่ยมญาติกับเพื่อนฝูง 17% โดยกลุ่มราคาสนใจซื้อส่วนใหญ่ไม่เกิน 1 ล้านหยวน (ประมาณ 5 ล้านบาท) ถึงขนาดมีการจัดทัวร์เพื่อช็อปซื้ออสังหาฯโดยเฉพาะ

“เนื่องจากรัฐบาลจีนคุมโควตาซื้อในประเทศคนละไม่เกิน 2 ยูนิต คนจีนที่มีเงินก็ต้องหาทางระบายออกมาซื้อคอนโดฯนอกประเทศ เพราะในประเทศราคาแพงขึ้นปีละ 100% การหาแหล่งที่มีผลตอบแทนใกล้เคียงกัน แต่มูลค่าลงทุนต่ำกว่าจำเป็นต้องออกมาลงทุนนอกประเทศ โดยลูกค้าจีนซื้อลงทุนทั้งในประเทศไทย สิงคโปร์ มาเลเซีย อินโดนีเซีย และเวียดนาม”

ต่างชาติซื้อเต็มโควตา 49%

ด้านนายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยเพิ่มเติมว่า เทรนด์ลูกค้าจีนนิยมซื้ออสังหาฯเพื่อลงทุนเด่นชัดในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมามีทั้งเดินทางเข้าไทยเพื่อท่องเที่ยวและทำงาน พฤติกรรมการพักอาศัยแบบชั่วคราวและถาวร เริ่มจากการเช่าอพาร์ตเมนต์ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ โรงแรม คอนโดฯ ตอนหลังนิยมซื้อคอนโดฯเพื่อลงทุนมากขึ้น เพราะมีผลตอบแทนเฉลี่ย 5-7% ปัจจัยต่าง ๆ เหล่านี้ทำให้โควตาผู้ซื้อต่างชาติในโครงการคอนโดฯ 49% มีการซื้อเต็มโควตาทั้งในกรุงเทพฯ และหัวเมืองท่องเที่ยวหลักในต่างจังหวัด ไม่ว่าจะเป็นภูเก็ต พัทยา เชียงใหม่

โครงการดังติดโผเพียบ

นายภัทรชัยกล่าวว่า โครงการที่มีลูกค้าต่างชาติซื้อเต็มโควตา 49% ในเขตกรุงเทพฯอาทิ โครงการ M ทองหล่อ, เดอะไลน์ สุขุมวิท 101 กับเดอะไลน์ สุขุมวิท 71, ไลฟ์ อโศก-พระราม 9, ไซมิส สุขุมวิท 87, วี ทารา สุขุมวิท 36 เป็นต้น

ส่วนโครงการต่างจังหวัด ได้แก่ ภูเก็ต ทำเลยอดนิยมกระจายในย่านป่าตอง กมลา สุรินทร์ ราไวย์ ในหาน กะตะ กะรน ลากูน่าภูเก็ต มีทั้งโครงการเดอะพีค เรสซิเดนซ์ กะตะน้อย, เดอะไทเทิล เรสซิเดนซ์ ไนยาง, กะรน บัตเตอร์ฟลาย,กะรน ฮิลล์ คอนโดมิเนียม, เดอะพานอร่าภูเก็ต, หิมาลัย โอเชียน ฟรอนท์ คอนโดมิเนียม, ป่าตอง เบย์ เรสซิเดนซ์, เดอะอริสโต สุรินทร์ บีช บายรินธารา, ชิค คอนโดมิเนียม กะรน ฯลฯ

ในเขตพัทยา จังหวัดชลบุรี เช่น คอนโดฯในกลุ่มนิวนอร์ดิก กรุ๊ป ย่านเขาพระตำหนักกับเมืองพัทยา ภายใต้แบรนด์ Unixx เซาท์พัทยา, เซาท์พอยต์ พัทยา, เดอะพีค ทาวเวอร์, ซิตี้ การ์เด้น ทรอปิกาน่า, เดอะริเวียร่า วงศ์อมาตย์บีช, เอดจ์ เซ็นทรัลพัทยา, เซ็นทริค ซี พัทยา, ซันเซ็ต บูเลอร์วาร์ด เรสซิเดนซ์ 2 ฯลฯ

ในเขตจังหวัดเชียงใหม่ มีกำลังซื้อต่างชาติเต็ม 49% อันดับ 1 ลูกค้าจีน รองลงมาฮ่องกง เกาหลี ยุโรป และอเมริกา อาทิ เดอะพีคส์ อเวนิว, ทวิน พีคส์, พีคส์ การ์เด้น, เดอะแอสทรา ช้างคลาน, เดอะยูนีค คอนโด @ นิมมาน ฯลฯส่วนใหญ่ทำเลย่านใจกลางเมืองและย่านถนนนิมมานเหมินท์

“เชียงใหม่โดดเด่นมากที่กำลังซื้อต่างชาติสูงถึง 60% ในกรณีที่โควตาคอนโดฯ 49% เต็ม จะใช้วิธีการทำเป็นสัญญาเช่าระยะยาวแทน 30+30+30 ปี จากความนิยมของลูกค้าจีน ทำให้ช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา มีบริษัทอสังหาฯจากจีนเริ่มเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการในเมืองไทย มีทั้งทำเองกับจอยต์เวนเจอร์ มูลค่าโครงการ 152,400 ล้านบาท”

บิ๊กแบรนด์ขยับเพิ่มพอร์ต

นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารธุรกิจพฤกษาแวลู บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ครึ่งปีหลังกำลังซื้อจากลูกค้าจีนมีศักยภาพสูง และเป็นอาวุธลับในการผลักดันยอดขายโครงการเปิดตัวใหม่ และระบายสต๊อกสร้างเสร็จ โดยช่วงครึ่งปีแรกมียอดขายลูกค้าจีน 3,000 ล้านบาท

วิธีการของพฤกษาฯ คัดเลือกเอเย่นต์ที่แอ็กทีฟ 4-5 รายหลักมาช่วยทำตลาด ทั้งขายและโรดโชว์ในประเทศจีน เจาะตลาดปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้ รวมทั้งปรับโครงสร้างเพิ่มช่องทางขาย ในส่วนของพันธมิตรโบรกเกอร์ หรือตัวแทนขายเพื่อเจาะตลาดจีน ตั้งเป้าอย่างต่ำมียอดขายโครงการ 40%

ขณะที่นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จํากัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทมีพันธมิตรเอเย่นต์รายใหญ่จากฮ่องกง คือ บริษัท Fulcrum Global ช่วยทำการตลาดลูกค้าจีน โดยตั้งเพดานลูกค้าต่างชาติไม่เกิน 30% โดยสถิติลูกค้าจีนช็อปซื้ออสังหาฯทั่วโลกปีละ 1 ล้านล้านบาท ตลาดลงทุนใหญ่อยู่ในอเมริกา 60% สัดส่วนมาเมืองไทยอันดับ 2 อยู่ที่ 5% หรือปีละ 50,000 ล้านบาท

นายปิติ จารุกำจร ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโสฝ่ายพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า แสนสิริเพิ่งเปิดตัวห้องชุดแบรนด์ใหม่ล่าสุด “XT” พร้อมกัน 3 ทำเลที่เอกมัย-ห้วยขวาง-พญาไท มูลค่าโครงการรวม 21,000 ล้านบาท รวมทั้งหมด 3,376 ยูนิต ราคาเฉลี่ยตารางเมตรละ 1.65-1.85 แสนบาท จัดพรีเซล 3-5 สิงหาคมนี้ ตั้งเป้าขายลูกค้าต่างชาติ โฟกัสทั้งจีนแผ่นดินใหญ่ ฮ่องกง ไต้หวัน สิงคโปร์ สัดส่วน 40% โดยก่อนหน้านี้แสนสิริมีลูกค้าต่างชาติช็อปซื้อคอนโดฯเต็มโควตาแล้วหลายทำเล อาทิ ภูเก็ต พัทยา สุขุมวิท 101 เป็นต้น

ขน 7 หมื่น ล.ซื้อคอนโดฯ

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า เมื่อ 13 ก.ค. 2561 ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้เผยแพร่บทความเรื่อง “อุปสงค์ชาวต่างชาติในตลาดอาคารชุดไทย : สถานการณ์ปัจจุบัน และความเสี่ยงที่ต้องติดตามในระยะต่อไป” ของนางสาวมณีรัตน์ ก้องเสียงเศรษฐกร สายนโยบายการเงิน ธปท. ระบุว่า อุปสงค์ชาวต่างชาติต่ออาคารชุดไทยในปี 2560 เร่งตัวขึ้นมาก โดยประเมินจากมูลค่าการซื้อเงินบาทของชาวต่างชาติเพื่อชำระค่าอาคารชุด และการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของชาวต่างชาติเพื่อซื้ออาคารชุด ซึ่งพบว่าในปี 2560 อยู่ที่ 70,758 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2559 อยู่ที่ 53,259 ล้านบาท ขยายตัวที่ 33%

ทั้งนี้ สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติปี 2560 คิดเป็น 27% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดทั่วประเทศ จากปี 2559 อยู่ที่ 21% ซึ่งผู้ประกอบการอสังหาฯระบุว่า เพื่ออยู่อาศัย และเพื่อลงทุนปล่อยเช่า ขณะที่การซื้อเพื่อเก็งกำไรนั้นมีน้อย เนื่องจากผู้ประกอบการมีมาตรการป้องกันการเก็งกำไรของชาวต่างชาติ ด้วยการให้วางเงินดาวน์ในอัตราสูง 25-30% โดยชาวจีนเป็นผู้ซื้อหลัก ซึ่งหลังปี 2557 มูลค่าเงินโอนเพื่อซื้ออาคารชุดของจีนเติบโตเฉลี่ยปีละ 62% ทำให้สัดส่วนการซื้ออาคารชุดมาจากประเทศจีนเพิ่มขึ้นจาก 27% ในปี 2559 เป็น 33% ในปี 2560

สำหรับความกังวลว่าผู้ประกอบการจะเปิดโครงการใหม่เพื่อเน้นขายลูกค้าต่างชาติมากเกินไป ซึ่งอาจกลายเป็นปัญหาอุปทานล้นตลาดในอนาคตนั้น

จากการประเมินพบว่าความกังวลดังกล่าวยังมีไม่มาก เนื่องจากผู้ประกอบการยังค่อนข้างระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ และการเพิ่มขึ้นของอุปสงค์ต่างชาติก็ช่วยชดเชยอุปสงค์ในประเทศที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่