สัมภาษณ์พิเศษ
เป็นหนึ่งในผู้บริหารที่เกิดและเติบโตอยู่กับลมหายใจการตลาดอสังหาริมทรัพย์ “มิ่ง-วิทการ จันทวิมล” สร้างผลงานยอดขายคอนโดมิเนียมให้กับบริษัท จนกระทั่งล่าสุดได้รับโปรโมตขึ้นสู่ตำแหน่งรองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ผลงานสด ๆ ร้อน ๆ ปิดการขายห้องชุดเปิดตัวใหม่ ไลฟ์ ลาดพร้าว แวลลีย์ มูลค่า 4,160 ล้านบาท ภายใน 15 นาที
- ลูกแม่ค้าขายผัก-พ่อขับแท็กซี่ สู่เก้าอี้ “ปลัดพลังงาน” บทพิสูจน์ชีวิต “ดร.ประเสริฐ สินสุขประเสริฐ”
- เปิด 10 อันดับมหาวิทยาลัยรัฐ-ราชภัฏ-เอกชน ที่ได้รับความนิยมมากสุด
- นักท่องเที่ยวเข้าต่ำแสน หวั่นโลว์ซีซั่นทรุดหนัก ททท.ชี้กระทบสั้นยอดบุ๊กกิ้งแอร์ไลน์แน่น
Q : ประเมินธุรกิจครึ่งปีหลัง
ภาพรวมผมว่าความท้าทายของเรื่องเศรษฐกิจ วันนี้มีสองทางที่เราพยายามศึกษาต่อ เราจะเห็นว่าตลาดหุ้น นโยบายต่างประเทศของรัฐบาลต่าง ๆ ที่ไม่ค่อยมั่นคง เสถียร มันก็มีผลต่อตลาดเมืองไทยเยอะ ตลาดหุ้นตอบรับค่อนข้างมากมาย เดี๋ยวขึ้นเดี๋ยวลง และตลาดหุ้นก็ตกลงมามาก
อีกมุมหนึ่ง ถ้าเรามองเศรษฐกิจพื้นฐานของเมืองไทย ทุกคนออกมาพูดว่าอยู่ในทางที่ดี มีความมั่นคงพอสมควร เราดูจาก employment rate ดูอัตราเงินเฟ้อก็ยังดีอยู่ ไม่ได้มีอะไรน่าเป็นห่วง
และจากการที่ผู้ประกอบการออกมาทำตลาดทุกคนในครึ่งปีหลัง มีการเปิดตัวมากขึ้น มีการทำตลาดมากขึ้น ทำให้ตลาดคึกคักมากขึ้น อีกทางหนึ่งมองว่าทำให้ตลาดน่าลงทุนเพราะการลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯวันนี้เริ่มไม่แน่นอนแล้ว คนเริ่มต้องระวัง อสังหาฯก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่งของการลงทุนที่มีความแกว่งตัวน้อยกว่า ก็น่าจะเป็นโอกาสของผู้ประกอบการ
หลัก ๆ เอพีเราเห็นสองด้าน อย่างการเปิดตัวคอนโดฯ ทำเลลาดพร้าวเราเห็นมีทั้งนักลงทุนและซื้ออยู่เอง พฤติกรรมเราจะเห็นว่าการซื้อไม่ค่อยรู้เรื่อง ซื้อยังไง จองยังไง กับอีกกลุ่มเป็นลูกค้านักลงทุนที่มีความคล่องตัวมาก ๆ
Q : คอนโดฯโอเวอร์ซัพพลาย
ภาพรวมเราโตกับคอนโดฯพอสมควรใน 2-3 ปีที่ผ่านมา ในมุมมองของเอพีคอนโดฯไม่ได้จะโอเวอร์ซัพพลาย แต่ปัญหาหลัก ๆ คือที่ดินหายาก ทำเลที่จะตรงกับไครทีเรียของเราปีนี้เป็นปีที่เราเห็นว่าเราควรโตจากแนวราบวันนี้เป็นการปรับพอร์ตเหมือนกัน สมัยก่อนคอนโดฯอาจโต 55-60% ของยอดขาย ปีนี้แนวราบเริ่มโตขึ้นมาแล้ว เป็นนโยบายคุณอนุพงษ์ (อัศวโภคิน) เองที่ปีนี้บาลานซ์พอร์ตแนวราบกับแนวสูงให้ได้ 50/50 เพื่อบริหารความเสี่ยง ปีนี้อาจเห็นแนวราบ 55% แนวสูง 45%
Q : ห้องชุดเน้นขายนักลงทุน
พอร์ตวันนี้มีนักลงทุนส่วนใหญ่ ลูกค้านักลงทุนของเอพีน่าจะโตสัก 40% จากเดิมเราเคยพูดถึงสัดส่วน 20-30% และมีสัดส่วนต่างชาติเติมขึ้นมา จากเดิมมีไม่ถึง 10% สองปีที่ผ่านมาพอร์ตซื้อลงทุนไปถึง 20-30%
Q : โควตาลูกค้าต่างชาติเต็ม 49%
มีโอกาส แต่…ที่เราตั้งใจเอาไปขายต่างประเทศจริง ๆ คือ 20-25% ขณะเดียวกัน ต้องยอมรับว่าทำเลบางทำเลต่างชาติมาซื้อเอง อย่างอโศก พระราม 9 เราจะเห็นทัวร์จีนมาลงเลย ลูกค้าจากหลาย ๆ ประเทศด้วย ซึ่งเราคอนโทรลไม่ได้เพราะเขามาเอง แต่เราก็ต้องล็อกเพดานไว้ 40% เราจะเริ่มไม่ขายแล้ว จะหยุดขายต่างชาติเหตุผลเพราะเราคิดว่าต้องเหลือ room ไว้บ้างในการบริหารจัดการตอนโอน เพราะถ้าเต็มตั้งแต่วันแรกมันบริหารยาก (ยิ้ม)
ผมยกตัวอย่างนะ ผมคอนโทรลได้ในการขาย วันนี้ผมบอกว่าห้ามเซลส์ขายลูกค้าต่างชาติ นั่นคือผมคอนโทรลได้ แต่ผมคอนโทรลไม่ได้ถ้านักลงทุนไทยนำห้องชุดไปขายต่างชาติ ซึ่งตรงนี้เราคอนโทรลยาก
Q : กลัวจีนไหม
กลัว บอกว่าไม่กลัวก็ดูไม่จริงเนาะ(หัวเราะ) จีนประเทศใหญ่ คนรวยเยอะ เรามองคนรวยเป็นระดับร้อยล้านคน ผมเป็นคนไทยก็อยากรักษาประเทศไทยไว้นะ การที่เขามาซื้อเยอะ ๆ เราไม่อยากปล่อยทีละ 40-49% เราปล่อยทีละ 20-30% เพราะเราเชื่อว่ายังมี room ที่มันจะขึ้นไปได้ ผมก็อยากจะให้…ยังไงซะที่ดินของคนไทย
ความนิยมซื้อคอนโดฯเมืองไทยของลูกค้าจีน หลายครั้งเขามาซื้อเพื่อจะปล่อยเช่าระยะยาว มาตรการต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้นในการพักอาศัยจึงเป็นมาตรการนิติบุคคลที่จะบริหารยังไงให้คนอยู่กันสงบสุข ในอดีตเราให้เป็นคีย์การ์ดแตะผ่านประตูเข้าโครงการ แต่คีย์การ์ดพวกนี้ส่งให้ใครก็ได้ เดินหยิบในเมล์บ็อกซ์นะ แต่วันนี้เราเปลี่ยนเป็นระบบฟิงเกอร์สแกน
ถ้าเปิดให้ญาติมาพักก็ต้องบอกล่วงหน้า ไม่ใช่ขายห้องบนหน้าเว็บแล้วไปเอากุญแจหรือการ์ดในเมล์บ็อกซ์ เพราะบางคนนิติฯก็ยังไม่รู้เลยว่ามีระเบียบนี้
สรุปว่าถ้าเป็นลูกค้าจริง ๆ เขาซื้อเพื่ออยู่อาศัย ดีไซน์ระบบเราทำได้แค่ป้องกันลูกค้าขาจร เพราะส่วนใหญ่ปัญหาไม่ได้เกิดจากลูกค้าอยู่จริง แต่เกิดจากลูกค้าขาจร ฉะนั้น เราก็แค่ป้องกันลูกค้าขาจร อย่าลืมว่าถึงเวลาที่เจ้าของห้องขายต่อ เราห้ามเขาไม่ได้
Q : ต่างชาติที่เรารักมาก ๆ คือใคร
นักลงทุนคุณภาพสูงสุดน่าจะเป็นฮ่องกงกับญี่ปุ่น การยกเลิกไม่ค่อยเยอะ สิงคโปร์รองลงมา และจีนซึ่งได้ตลาดแมส ได้วอลุ่ม พฤติกรรมการซื้อเวลาไปขายต่างประเทศ ตึกเดียวกันราคาใกล้กัน แต่ญี่ปุ่นจะซื้อท็อปฟลอร์ ราคาแพงสุด, ฮ่องกงชอบมิดทูไฮ ชั้นกลางไปทางสูง ส่วนลูกค้าจีนเน้นราคาไฟติ้ง (ย่อมเยา)
ถามว่าราคาต่างกันเยอะไหม ก็ไม่เยอะหรอกเพราะโครงการเดียวกัน แต่ญี่ปุ่นอาจจะมีพฤติกรรมเลือกห้องแพงสุดที่เขาซื้อ
Q : ครึ่งปีหลังโจทย์รุกหรือรับ
เอพีบุกมาตลอดทุกปีอยู่แล้วครับปีนี้เปิดตัว 46 โครงการ ในแง่เซ็กเมนต์เราไม่ได้ทำตลาดล่างเลยครับ ไฟติ้งแบรนด์ของเราก็ประมาณ 1.8 ล้าน เราไม่เคยทำ 8-9 แสน หรือ 1.1 ล้าน วันนี้เราพูดถึง 2-2.5 ล้าน ซึ่งล้านปลาย ๆ เราก็แทบไม่มีแล้ว
Q : กลยุทธ์ลงทุนแนวรถไฟฟ้า
เรามองแน่ ๆ ไพรออริตี้ซื้อที่ดินคือทำเลติดรถไฟฟ้าสายปัจจุบัน ทั้งสีน้ำเงินและสีเขียวก่อน สเต็ปต่อไปคือส่วนต่อขยายสีน้ำเงินและสีเขียว สเต็ปต่อไปคือรถไฟฟ้าสายใหม่สายสีเขียววันนี้มีต่อขยายด้านบนกับด้านล่าง ด้านบนไปเกษตร ด้านล่างไปสมุทรปราการ เราเน้นทางด้านบน มองไปถึงเกษตร ตอบไม่ได้ต้องดูว่ามีที่ดินตรงไหน อันที่สองเรามองสายสีน้ำเงิน จากเตาปูนอ้อมจรัญสนิทวงศ์เจอหัวลำโพง กับหัวลำโพงไปเพชรเกษม เราเน้นเพชรเกษมเป็นหลักเลย เพราะเปิดวิ่งก่อน ทีแรกรถไฟฟ้าจะเปิดวิ่งจากเตาปูนมาก่อน แต่รัฐบาลเปลี่ยนแผนไปดันเส้นทางเพชรเกษมก่อน เราต้องเปลี่ยนแผนธุรกิจตาม
Q : สนใจลงทุนอีอีซี
เราดูอยู่แต่ยังไม่ได้ข้อสรุปว่าจะไปถึงไหน กำลังศึกษา ต้องระวังเพราะประสบการณ์จากการไปอุดรฯกับพิษณุโลก (ทำคอนโดฯ) บางทีการตื่นตูมมาก ๆ มันไม่ดี อันนี้ต้องยอมรับนะ มันเป็นบทเรียนที่ถ้าจะไปเราไปแนวสูงหรือแนวราบ ถ้าไปจะแข่งกับคู่แข่งยังไง
