อสังหาริมทรัพย์

บุกรัง JustCo สิงคโปร์ ต้นแบบธุรกิจโลกใหม่ “โคเวิร์กกิ้งสเปซ”

ในฐานะผู้ลงทุนโครงการโคเวิร์กกิ้งสเปซ มีพื้นที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ล่าสุด JustCo ร่วมกับพันธมิตรธุรกิจ บมจ.แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ ส่งเทียบเชิญไปดูงานในประเทศสิงคโปร์ ซึ่งต้องบอกว่าเป็นอาณาจักรธุรกิจโคเวิร์กกิ้งสเปซ เพราะมีถึง 13 สาขาด้วยกัน

ปักหมุดสามย่านมิตรทาวน์

“คง วัน ซิง” ผู้ก่อตั้งและซีอีโอ JustCo สิงคโปร์ เปิดแผนธุรกิจบริษัทเข้าสู่ธุรกิจโคเวิร์กกิ้งสเปซเมื่อปี 2558 จนถึงปัจจุบันลงทุนแล้วในสิงคโปร์ และต่างประเทศ 21 สาขา พื้นที่รวม 70,000 ตารางเมตร ตั้งเป้าภายในปี 2563 (2020) สร้างเครือข่ายเพิ่มเป็น 100 สาขา ครอบคลุม 13 ประเทศ พื้นที่รวม 220,000-250,000 ตารางเมตร

โฟกัสประเทศไทย JustCo เพิ่งเปิดบริการ 2 สาขา ในโครงการ AIA ถนนสาทร ขนาด 3,200 ตารางเมตร กับสาขาในโครงการแคปิตอล ออลซีซันเพลส ถนนวิทยุ ขนาด 6,000 ตารางเมตร

สาขา 3 ย้ายทำเลมาหัวมุมสามย่านตัดพระราม 4 เหมาตึก 4 ชั้นรวด ในโครงการสามย่านมิตรทาวน์ ขนาด 8,000 ตารางเมตร ในอนาคตเมื่อสามย่านมิตรทาวน์ก่อสร้างภายในปลายปี 2562 JustCo ที่นี่จะเป็นโคเวิร์กกิ้งสเปซใหญ่ที่สุดในประเทศไทยจะเห็นว่าทุกสาขามีพื้นที่ 3,000-8,000 ตารางเมตร เปลี่ยนมุมมองผู้บริโภคคนไทยที่ว่า โคเวิร์กกิ้งสเปซมีพื้นที่แค่ 200-300 ตารางเมตรเท่านั้น

เริ่มต้นจากเซอร์วิสออฟฟิศ

สำหรับ JustCo ที่เพิ่งเริ่มก่อตั้งเมื่อปี 2558 ใช้เวลาเพียง 4 ปีได้รับการยอมรับในฐานะผู้ให้บริการระดับพรีเมี่ยมโดยมีแล้ว 13 สาขาในสิงคโปร์ แบ่งเป็นโคเวิร์กกิ้งสเปซเพียว ๆ 8 สาขา กับอีก5 สาขาที่เป็นธุรกิจเซอร์วิสออฟฟิศดังนั้นเมื่อป้อนคำถามไปว่า อะไรคือต้นแบบที่ทำให้อยากลงทุน คำตอบสำเร็จรูปจึงมาจากการมีพื้นฐานทำธุรกิจ “เซอร์วิสออฟฟิศ” มาก่อน เมื่อเทคโนโลยีดิสรัปต์ธุรกิจดั้งเดิม “คง วัน ซิง”ก็ต้องมองหาทางขยับขยาย

“One day I discovery.” คำตอบแบบกำปั้นทุบดินดูเหมือนจะมาถูกทาง ปัจจุบันอัตราเปิดใหม่มีสถิติทุก 3 เดือน โดยทุกสาขามียอดการใช้ (occupency rate) เกิน 90% ในภาพรวม แน่นอนว่ามีแผนเปิดสาขาใหม่ต่อเนื่องในสิงคโปร์

ความแตกต่างระหว่างการเป็นเซอร์วิสออฟฟิศกับโคเวิร์กกิ้งสเปซ แท้จริงแล้วเป็นรูปแบบธุรกิจออฟฟิศสำเร็จรูปเหมือนกัน กล่าวคือ ผู้ใช้บริการจ่ายค่าเช่าแบบเหมารวม แลกกับการใช้สถานที่ที่มีตั้งแต่ตู้-โต๊ะทำงาน-อินเทอร์เน็ต-ชากาแฟน้ำดื่ม

ในขณะที่มีออปชั่นที่ต้องจ่ายเพิ่มตามส่วน อาทิ บริการเลขาฯ-รีเซปชั่น-เมสเซนเจอร์ ฯลฯ

ความต่างอยู่ที่เซอร์วิสออฟฟิศจะเน้นอยู่แบบตัวใครตัวมัน เช่าห้องอยู่ก็ทำงานขลุกอยู่ในห้องจริง ๆ ในขณะที่โคเวิร์กกิ้งสเปซมีบรรยากาศรีแลกซ์มากกว่า การทำงานสามารถเลือกนั่งเดี่ยวโดยไม่จำเป็นต้องอยู่ในห้อง พื้นที่ส่วนกลางมีลูกเล่นทั้งโซนเกมรูม คาเฟทีเรีย เป็นต้น

สตอรี่สร้างชุมชนธุรกิจ

เมืองสิงคโปร์ แม้เป็นเกาะเล็ก ๆ ขนาดพื้นที่ 670 กว่าตารางกิโลเมตร แต่ในโลกธุรกิจที่นี่เป็นหนึ่งในฮับการเงินของโลก สถานที่ดูงานจึงเป็นย่านศูนย์กลางการเงิน ตึกระฟ้าเบียดเสียดกันแน่น โดยมีเป้าหมายอยู่ที่โครงการมารีนา สแควร์ กับมารีนา วันโดยศูนย์บัญชาการใหญ่อยู่ที่มารีนา วันเราได้เห็นทุกฟังก์ชั่นครบ แต่การดูงานที่เปิดหูเปิดตาเป็นพิเศษ คือ สาขาในโครงการมารีนา สแควร์ เพราะเป็นสาขาแรกที่เปิดให้บริการในศูนย์การค้า

ทั้งนี้ JustCo ได้ติดต่อเช่าพื้นที่ในห้าง แต่เนื่องจากโมเดลการลงทุนต้องการพื้นที่ไซซ์ใหญ่ ดังนั้นโซนที่ห้างจัดหาไว้ให้อยู่ติดทางเดิน และเป็นทางเดินที่ค่อนข้างไม่ใช่ไพรมโซน

สิ่งที่พลิกโฉมคือการดีไซน์โคเวิร์กกิ้งสเปซ นำทำเลที่เป็นจุดอ่อนเพราะอยู่ด้านหลังห้าง แถมเจาะช่องดับเบิลวอลุ่มระหว่างชั้น มีการตกแต่งใหม่ กรุกระจก วางเก้าอี้นั่งทำงานนั่งพักผ่อน เนรมิตบรรยากาศจัดวางฟาซิลิตี้ส่วนกลาง เหนื่อยล้าจากงานที่ทำ นั่งพักสายตามองวิวห้างทะลุชั้นบน-ชั้นล่าง

“โคเวิร์กกิ้งสเปซ ส่วนใหญ่คนเข้าใจว่ามีที่ทำงานกับมีคาเฟ่ร่วมกัน แต่คนมองหามากกว่าแค่ออฟฟิศ เทรนด์ใหม่คือการสร้างชุมชนธุรกิจ ภายใต้คอนเซ็ปต์ collaboration and community”

เปิดราคา 4 แพ็กเกจ

ในส่วนของตลาดเมืองไทย “พี่แบงก์-ปิยวรา พงษ์ทอง” ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายพัฒนาสินทรัพย์ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือโกลเด้นแลนด์ ระบุว่า JustCo ลงทุนพื้นที่ 4 ชั้น รวม 8,000 ตารางเมตร ในโครงการสามย่านมิตรทาวน์

โดยมีราคา 4 แพ็กด้วยกัน เริ่มจาก “JustDesk Basic” 990 บาท/เดือน จำกัดการใช้บริการ 1 วันใน 1 เดือน เรียกว่าเป็น hot desk หรือบริการที่นั่งทำงานแบบไม่ฟิกซ์ที่”JustDesk Unlimited” 3,900 บาท/เดือน ที่นั่ง hot desk ไม่จำกัดครั้งในแต่ละเดือน

“JustDesk Dedicated” 6,900 บาท/เดือน สามารถใช้บริการออปชั่นเสริมต่าง ๆ อาทิ บริการไปรษณีย์ ไอที พรินต์เอกสาร ฯลฯ

และ “JustStudio” เริ่มต้นหัวละ 7,500 บาท/เดือน ราคานี้ได้ที่นั่งในห้องทำงานเป็นเรื่องเป็นราว

โดยแพ็กเกจมีทางเลือก คือ สมัครสมาชิก (member) 3-6 เดือน ไปจนถึง 1-2 ปี ราคาเมมเบอร์คำนวณแล้วถูกกว่าใช้บริการชั่วครั้งชั่วคราวเป็นอย่างมาก เช่น แพ็กเกจ 990 บาท นั่งทำงาน hot desk ได้ 1 วัน แต่ราคา 3,900 บาทใช้ได้ไม่จำกัดจำนวนวันใน 1 เดือน

สนลงทุนซีบีดี-ในห้าง

โมเดลธุรกิจในสิงคโปร์ที่ทำให้ JustCo ประสบความสำเร็จ คือ ฐานลูกค้าที่มาจากคอร์ปอเรต 80% ลูกค้าจร 20%ความสำเร็จตลาดเมืองไทยจะเทียบเท่าสิงคโปร์ได้หรือไม่ ยังเป็นโจทย์ธุรกิจที่ต้องค้นหา “วัน ซิง” ยอมรับว่า ทุกตลาดที่ไปลงทุนย่อมมีคู่แข่งขันแน่นอน จุดเด่นของเขาอยู่ที่เป็นคนเอเชีย เข้าใจพฤติกรรมลูกค้าได้ดีกว่าโคเวิร์กกิ้งสเปซจากโลกซีกยุโรป อเมริกาแน่นอน

“ส่วนแบ่งตลาดโคเวิร์กกิ้งสเปซในสิงคโปร์ เดิม 2-3 ปีก่อนมีส่วนแบ่งตลาดเพียง 1-2% ล่าสุดมีส่วนแบ่งตลาด 5% ของตลาดพื้นที่สำนักงานรวมเช่นเดียวกัน ในประเทศไทยโคเวิร์กกิ้งสเปซเพิ่งมีส่วนแบ่งตลาด 1% คาดว่าภายใน 3 ปีหน้าเพิ่มเป็น 5%”

โดยพื้นที่ออฟฟิศบิลดิ้งเมืองไทย 8 ล้านตารางเมตร อยู่ในทำเลเกรดเอ5 ล้านตารางเมตร แนวโน้มโคเวิร์กกิ้งสเปซมีส่วนแบ่งได้ถึง 5% หรือ 25,000 ตารางเมตร

“ตลาดกรุงเทพฯมีผลตอบรับที่ดีมาก มียอดเช่าพื้นที่ 58% บนทำเลสาทรกับวิทยุ แนวโน้มใน 5 ปี มีโอกาสที่จะเปิดได้ถึง 30 สาขา รวมทั้งสนใจลงทุนเปิดในศูนย์การค้า แต่มีเงื่อนไขต้องมีพื้นที่อย่างต่ำ 5,000 ตารางเมตรขึ้นไป”

“เฟรเซอร์ส-แสนสิริ” ผู้ถือหุ้นใหญ่

ไทยแลนด์ 4.0 เป็นยุคแห่งการลงทุนข้ามชาติ โฟกัสธุรกิจโลกใหม่เกี่ยวกับโคเวิร์กกิ้งสเปซ หนึ่งในพันธมิตรแบรนด์ดังมีชื่อชั้น “JustCo” จากสิงคโปร์รวมอยู่ด้วย

ล่าสุดประกาศการลงทุนแล้ว 3 สาขาในเมืองไทย เริ่มสาขาแรกในอาคาร AIA สาทร พื้นที่รวม 3,200 ตารางเมตร, สาขาสองเปิดตัวในอาคารแคปปิตอล โครงการออลซีซั่นเพลส ถนนวิทยุ พื้นที่รวม 6,000 ตารางเมตร เพิ่งซอฟต์โอเพนนิ่งเมื่อเร็ว ๆ นี้

แต่สาขาที่คาดว่าสร้างการจดจำกลับเป็นสาขาที่ 3 เพราะในอนาคตเมื่อเปิดให้บริการภายในปลายปี 2562 มั่นใจว่ามีพื้นที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ในโครงการสามย่านมิตรทาวน์ พื้นที่รวม 8,000 ตารางเมตร

ย้อนเวลากลับไปช่วงปลายปี 2560 คนไทยได้รู้จัก JustCo เป็นครั้งแรกโดยการแนะนำของบิ๊กแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ “ค่ายแสนสิริ” แม้แต่การแจ้งข่าวลงทุนสาขาแรกก็มาจากผู้บริหารแสนสิริ

และต่อมาสาขาใหญ่สุดปักหมุดปักธงอยู่กับโครงการสามย่านมิตรทาวน์ พร้อมกับคำเฉลยถึงความสัมพันธ์ในลักษณะขั้วพันธมิตรธุรกิจ

เรื่องนี้ “คง วัน ซิง” ซีอีโอและผู้ก่อตั้ง JustCo ชี้แจงว่า โครงสร้างการบริหารไม่มีอะไรซับซ้อน ผู้ถือหุ้นใหญ่มาจากทั้งกลุ่มเจ้าสัวเจริญและค่ายแสนสิริ

โดยกลุ่มเฟรเซอร์ส (กลุ่มเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี) ร่วมกับ GIC ถือหุ้นรวมกันเกิน 50%, แสนสิริถือหุ้นสัดส่วน 6% ที่เหลือเป็นผู้ถือหุ้นอื่น ๆ (ไม่ระบุสัดส่วน)

สำหรับ JustCo มีการลงทุนแล้วในหลายประเทศ รูปแบบจะร่วมมือกับพันธมิตรในพื้นที่ โดยประเทศไทยมีการจัดตั้ง “บริษัท จัสท์โค ไทยแลนด์” จำกัด เป็นผู้ลงทุนหลัก

เจาะลึกลงไปถึงผู้ถือหุ้นจัสท์โค ไทยแลนด์ พบมี 2 ราย คือ JustCo 49% และ TICON (กลุ่มเจ้าสัวเจริญ) 51%

ในทางปฏิบัติใครอยากเปิดธุรกิจภายใต้แบรนด์นี้ ต้องติดต่อตรงกับบริษัทนี้ “บริษัท จัสท์โค ไทยแลนด์”