อสังหาริมทรัพย์

ชู”ประกันสินเชื่อ”ตัวช่วยเงินกู้บ้านคนจน LPN-JSPขนสต๊อก 4 พันยูนิตสนองบ้านล้านหลัง

นายกสมาคมบ้านจัดสรรนั่งถกในวอร์รูมนโยบายสร้างบ้านผู้มีรายได้น้อย แนะรัฐบาลฟื้นแนวคิด “ประกันสินเชื่อ” สร้างโอกาสผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงแหล่งเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัย วิธีการรัฐต้องออกใบอนุญาตให้บริษัทประกันภัยเป็นทางการ ด้านนโยบายสินเชื่อบ้านล้านหลังของ ธอส. ปล่อยกู้ซื้ออสังหาฯราคาไม่เกิน 1 ล้าน ล่าสุด “LPN” ขนสต๊อกคอนโดฯ 3,000 ห้อง ทำเลรังสิต คลอง 1 พร้อมเสียบ “JSP” เช็กสต๊อก 800 ห้องในโครงการไมอามี บางปู เล็งจัดแคมเปญคืนกำไรให้ลูกค้าอีกต่างหาก

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และประธานคณะกรรมการสมาคมการค้า กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า นโยบายสร้างบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยของรัฐบาลชุดปัจจุบัน ได้ร่วมหารือกับตัวแทนภาครัฐและเอกชนที่เกี่ยวข้อง โดยได้จัดทำข้อเสนอหลักหลายด้าน จุดโฟกัสที่อยากเห็นการสานต่อจากรัฐบาลคือเรื่องการปฏิรูปด้านสินเชื่อรายย่อย หรือ mortgage ให้เทียบเท่าต่างประเทศ

บันได 3 ขั้นทำบ้านคนจน

นายอธิปกล่าวว่า จากประสบการณ์ 30 ปีในวงการอสังหาริมทรัพย์ จึงได้จัดทำข้อเสนอเป็นแพ็กเกจเพื่อให้รัฐบาลพิจารณา สรุปได้เป็น 3 เรื่องสำคัญ ประกอบด้วย แพ็กเกจสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก, แพ็กเกจบ้านผู้มีรายได้น้อยโดยเฉพาะ, การปฏิรูปสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบ่งเป็นแพ็กเกจ “บ้านหลังแรก” แม้จุดเริ่มต้นเป็นการหารือเกี่ยวกับการผลักดันสร้างบ้านผู้มีรายได้น้อย แต่การไปดูงานเชิงนโยบายในต่างประเทศพบว่ามีการให้สิทธิประโยชน์สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรกโดยไม่จำกัดราคาบ้าน เช่น รัฐบาลออสเตรเลียสนับสนุนด้วยการให้ผู้ซื้อบ้านหลังแรกในชีวิต เมื่อโอนรับบ้านมาแล้วสามารถไปขอเงินคืนจากรัฐบาลจำนวน 20,000 เหรียญออสเตรเลีย หรือ 5 แสนบาท นำมาซื้อเฟอร์นิเจอร์, ตกแต่งเพิ่มเติม หรือเป็นค่าใช้จ่ายในบ้าน

“รัฐบาลในต่างประเทศเข้าใจดีว่าการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองไม่ได้จบแค่ตอนโอน แต่พอได้บ้านมาแล้วยังมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ นานาอีกมากมาย การขอเงินคืนจากรัฐบาลได้ก็จะมีการนำมาใช้จ่ายตามจำเป็นหรือตามที่ต้องการ ทำให้เศรษฐกิจหมุนเวียนได้อีกหลายรอบ โมเดลนี้จึงได้ทั้งบ้านผู้มีรายได้น้อย และไม่จำกัดสิทธิ์ผู้มีบ้านหลังแรกด้วย”

เพิ่มโบนัส FAR จูงใจเอกชน

แพ็กเกจ “บ้านผู้มีรายได้น้อย” ข้อเสนอถ้ารัฐบาลรับไว้พิจารณาสามารถออกมาตรการสนับสนุนได้ทันที อาทิ การจูงใจภาคเอกชนให้ลงทุนพัฒนาโครงการภายใต้โมเดล FAR Bonus

แนวคิดคือ ปัจจุบันการพัฒนาโครงการมีกฎระเบียบจากกฎหมายผังเมืองควบคุม โดยเฉพาะที่ดินที่ตั้งอยู่ทำเลใจกลางเมืองมีข้อจำกัดจากกฎ FAR (floor area ratio) จำกัดขนาดอาคารโดยคำนวณจากขนาดที่ดิน กล่าวคือ ที่ดิน 1 ไร่ มีพื้นที่รวม 1,600 ตารางเมตร ถ้าได้ FAR สูงสุด 10 : 1 หมายความว่า ที่ดิน 1 ไร่สามารถสร้างอาคารได้ 16,000 ตารางเมตร ถ้า FAR เหลือ 5 : 1 การก่อสร้างอาคารก็ต้องมีขนาดเล็กลงตามส่วนเหลือพื้นที่ 8,000 ตารางเมตร เป็นต้น

ข้อเสนอให้รัฐบาลเพิ่มโบนัสเอฟเออาร์เพื่อจูงใจให้ดีเวลอปเปอร์หันมาลงทุนสร้างบ้านผู้มีรายได้น้อยขาย มี 2 กรณี ได้แก่ 1.กรณีที่ดีเวลอปเปอร์มีที่ดินบนทำเลที่มี FAR สูงสุด 10 : 1 เช่น ถนนสาทร รัฐควรเพิ่มโบนัสเอฟเอฟอาร์ให้อีก 20% เท่ากับให้สร้างได้ 12 : 1 โดยแลกกับบริษัทต้องลงทุนสร้างบ้านผู้มีรายได้น้อยขาย ในราคาที่รัฐบาลกำหนด เช่น 1 ล้าน หรือ 1.5 ล้านบาท ห้องชุดเริ่มต้น 25 ตารางเมตร ฯลฯ

2.กรณีที่ดีเวลอปเปอร์ลงทุนสร้างบ้านผู้มีรายได้น้อย (ตามราคาที่รัฐบาลกำหนด) รัฐบาลให้สิทธิประโยชน์โบนัสเอฟเออาร์อีก 20% เพื่อกระตุ้นการลงทุนให้เพิ่มมากขึ้น

ฟื้นแนวคิด “ประกันสินเชื่อ”

นายอธิปกล่าวว่า แพ็กเกจด้านการปฏิรูปสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ถือว่าเป็นเครื่องมือทรงประสิทธิภาพมากถ้าหากรัฐสนใจนำมาใช้ โดยต้นทางต้องมาจากการเข้าถึงแหล่งเงินกู้ได้ด้วย เพราะปัจจุบันมีตัวอย่างพิสูจน์แล้วว่าถึงแม้มีผู้ประกอบการบางรายลงทุนสร้างคอนโดมิเนียมราคาประชารัฐ ห้องละ 7-8-9 แสนบาท และสร้างเสร็จแล้ว แต่ผู้ซื้อไม่สามารถซื้อได้เพราะสถาบันการเงินไม่ปล่อยกู้ ดังนั้นแม้มีโปรดักต์ราคาประชารัฐ หรือราคาผู้มีรายได้น้อย แต่ถ้าไม่มีแหล่งเงินกู้ให้ด้วยก็เป็นเรื่องลำบากที่ผู้มีรายได้น้อยจะมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง

ทั้งนี้ ข้อเสนอการปฏิรูปสินเชื่อเสนอให้ตั้ง “บรรษัทบริหารสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้แก่ผู้มีรายได้น้อย” หรือ MMC-mortgage management corporation โดยมีเรื่องการตั้งกองทุนสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งเริ่มมีรูปธรรมแล้ว โดยทางการเคหะแห่งชาติ (กคช.) เตรียมจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ

ในขณะที่ยังมีไฮไลต์อีกเรื่อง คือ รัฐบาลต้องออกมาตรการและใบอนุญาตสำหรับทำ mortgage insurance หรือการทำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย เนื่องจากปัจจุบันการประกันสินเชื่อแบบนี้ยังไม่มีใบอนุญาตหรือไลเซนส์เป็นทางการ

“รูปแบบ mortgage insurance เช่น เงินกู้ 100 บาท แบงก์ปล่อยให้ผู้มีรายได้น้อย 70 บาท เหลืออีก 30 บาทที่ต้องวางเงินดาวน์ ผู้มีรายได้น้อยคงไม่มีเงินดาวน์เต็มก้อน 30 บาท วิธีการคือให้หาเงินดาวน์เพียง 10 บาท อีก 20 บาทก็ทำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยเหมือนซื้อประกันก็ต้องจ่ายเงินให้กับบริษัทประกันภัย จนกระทั่งผู้มีรายได้น้อยมีการผ่อนชำระเงินกู้กับแบงก์จนเงินต้นเหลือ 70 บาทเท่ากับเกณฑ์ที่แบงก์ให้สินเชื่อตั้งแต่แรก หลังจากนั้นก็จ่ายค่างวดกับแบงก์อย่างเดียว ไม่ต้องจ่ายค่าประกันสินเชื่ออีก”

LPN ตั้งแท่นรอ 3,000 ยูนิต

นโยบายบ้านผู้มีรายได้น้อยของรัฐบาล คสช.ล่าสุด ทางนายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า ธนาคารมีโครงการปล่อยกู้บ้านล้านหลัง โดยเตรียมวงเงินสินเชื่อ 50,000 ล้านบาท ปล่อยกู้ให้กับผู้มีรายได้น้อย มีเงื่อนไขราคาบ้านหรือคอนโดฯไม่เกิน 1 ล้านบาท

เรื่องเดียวกันนี้ นายสุรวุฒิ สุขเจริญสิน ประธานเจ้าหน้าที่ด้านกลยุทธ์ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปัจจุบันมีห้องชุดในโครงการลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 ในราคาเฉลี่ย 8 แสนบาท/ยูนิต มี 3,000 ยูนิตที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ในปีนี้ ปัจจุบันสร้างเสร็จ 1,500 ยูนิต และมีกำหนดสร้างเสร็จอีก 1,500 ยูนิตภายในสิ้นปีนี้ โดยโครงสร้างภายนอกเสร็จหมดแล้ว เหลือเก็บรายละเอียดและการตกแต่งภายในอาคาร

สำหรับแผนในอนาคต ข้อจำกัดต้นทุนที่ดินแพงทำให้ทำเลโซนใกล้เมือง ใกล้แหล่งงานมีราคาแพงขึ้น ทำให้เป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ดังนั้นจึงไม่มีแผนลงทุนในอนาคตอันใกล้นี้

JSP ทำแคมเปญคืนกำไร

นายไพโรจน์ วัฒนวโรดม ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เจ.เอส.พี. พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ JSP กล่าวเพิ่มเติมว่า บริษัทมีสต๊อกห้องชุดในโครงการไมอามี บางปู ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท จำนวน 700-800 ยูนิต สามารถเข้าร่วมโปรแกรมสินเชื่อในโครงการบ้านล้านหลังได้ทันที

ทั้งนี้ มีองค์ประกอบจากมาตรการช่วยบรรเทาค่าใช้จ่าย ซึ่งรัฐบาลอยู่ระหว่างผลักดันให้มีการลดค่าธรรมเนียมการโอน 2% และค่าธรรมเนียมจดจำนอง 1% รวมเป็น 3% ให้เหลือ 0.01% สำหรับสนับสนุนให้ผู้มีรายได้น้อยซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง หรือเท่ากับลดภาระค่าใช้จ่ายจากเดิมล้านละ 3 หมื่นบาท เหลือภาระล้านละ 300 บาท

เรื่องเดียวกันนี้ นายไพโรจน์กล่าวว่า ถ้ารัฐบาลมีมาตรการนี้ออกมาจริง ๆ ทาง JSP สามารถนำค่าใช้จ่ายที่ลดลงจาก 3% เหลือ 0.01% นำกลับมาคืนกำไรให้กับผู้มีรายได้น้อยได้ทันที โดยจัดเป็นโปรโมชั่นส่วนลดหรือเพิ่มของแถมที่จำเป็นในมูลค่าที่เท่ากัน

“ปกติราคาบ้านกลุ่มนี้บริษัททำแคมเปญฟรีทุกค่าใช้จ่ายวันโอนให้อยู่แล้ว ถ้าหากรัฐบาลทำมาตรการนี้ออกมา บริษัทก็มีต้นทุนที่ลดลง เพราะค่าโอนเป็นธรรมเนียมปฏิบัติที่ผู้ประกอบการช่วยออกคนละครึ่ง หรือช่วยออก 1% ก็สามารถทำอะไรออกมาทอนกลับไปให้ผู้มีรายได้น้อยได้” นายไพโรจน์กล่าว