อสังหาริมทรัพย์

‘พระราม4’ นำร่องเมืองกระชับแนวคิดใหม่ผังเมืองกทม.

นายประเสิรฐ แต่ดุลยสาธิต นายกกิติตมศักดิ์ ที่ปรึกษาสมาคมอาคารชุดไทย และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) กล่าวในงานเสวนาเรื่อง “กรุงเทพจตุรทิศ : ผ่าเมืองใหม่ พลิกโฉมกรุงเทพฯสู่มหานครโลก” ซึ่งจัดขึ้นโดยบริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด ผู้ให้บริการเว็บไซต์ข้อมูลข่าวสารด้านอสังหาริมทรัพย์และการลงทุนว่า นับจากนี้ไปอีก 5-7 ปี โฉมหน้ากรุงเทพฯจะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง จากการเกิดขึ้นของโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ประเภทมิกซ์ยูส ซึ่งอยู่ระหว่างการพัฒนามากถึง 33 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 1.1 ล้านล้านบาท โดยทำเลที่มีการพัฒนาขนาดใหญ่ และเห็นการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจน คือย่าน ถนนพระราม4 -ถนนสุขุมวิท เพราะมีโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก ทั้งที่อยู่ระหว่างการพัฒนา และเริ่มประกาศแผนลงทุน จะทำให้การใช้พื้นที่ในกรุงเทพฯเปลี่ยนไป หน้าตาเมืองกรุงเทพฯก็จะเปลี่ยนไปอย่างเห็นได้ชัด

“โครงการใหญ่เหล่านี้ได้แนวรถไฟฟ้าเป็นเส้นทางหลัก แต่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาษีลาภลอย
อย่างก็ตาม พื้นที่กิจกรรมหลักของเมือง จะยังคงกระจุกตัวอยู่ในย่านใจกลางธุรกิจ (CBD : Central Business District) ซึ่งในร่างกฎหมายผังเมืองระบุให้ทำเลใจกลางเมือง มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR : Floor Area Ratio ในอัตราสูงและยังมี่โบนัสการพัฒนาอีก 20%” นายประเสริฐกล่าวและว่าสิ่งที่เกิดขึ้นตามมาคือ ราคาที่ดินจะแพงขึ้นจากปัจจุบันสูงสุดอยู่ที่ 3 ล้านบาทต่อตารางวา ทำเลพื้นที่ CBD ในซอยราคาที่ดินไม่ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท/ตารางวา หากนำมาพัฒนาต้องเป็นคอนโดที่ขายในราคาไม่ต่ำกว่า 2.5 แสนบาท/ตารางเมตร ราคาอสังหาฯที่เพิ่มขึ้นนี้ เป็นตัวกำหนดให้ชุมชนที่อยู่อาศัยของคนชั้นกลางกระจายออกไปรอบนอกมากขึ้น และต้องเดินทางเข้าเมืองเพื่อทำงานซึ่งต้องใช้บริการขนส่งรถไฟฟ้า แต่ปัญหาคือราคาค่าบริการรถไฟฟ้าสูงเกินไป ไม่สอดคล้องกับกำลังซื้อของกลุ่มผู้มีรายได้ระดับกลาง คิดจากฐานเงินเดือน 2.7 หมื่นบาท/เดือน จะมีงบไม่พอสำหรับการใช้รถไฟฟ้าชานเมืองเข้ามาในใจกลางเมือง ซึ่งมีต้นทุนไป-กลับที่ 140 บาท

นายประเสริฐ กล่าวว่า ปัญหาของเมืองในปัจจุบัน คือที่ดินในเมืองหลายแปลงแม้จะอยู่ในเมือง แต่อยู่ลึกเข้าไปในถนนซอยมีความกว้างไม่มาก ติดข้อจำกัดผังเมืองไม่สามารถก่อสร้างได้ จึงอยากให้ผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ ผ่อนปรนเรื่องข้อจำกัดเขตทาง เพื่อให้ที่ดินในเมืองที่อยู่ในซอยแยกย่อย สามารถนำมาสร้างที่อยู่อาศัยราคาต่ำลงมา เพื่อรองรับตลาดคนมีรายด้ระดับกลางได้ โดยคอนโดฯในเมืองปัจจุบัน เปิดขายที่ราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป ในครึ่งแรกของปี 2561 มียอดขาย 1.25 แสนล้านบาท ส่วนคอนโดราคาถูก 1-2 ล้านบาท ที่มีกว่า 14,109 ล้านบาท

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ในขณะนี้ราคาที่อยู่อาศัยสูงเกินกว่ากำลังซื้อทุกตลาด เป็นเพราะการพัฒนาที่ทำให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
โดยในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ราคาอสังหาฯปรับเพิ่มขึ้น 45-50% โดยอสังหาฯตลาดล่างปรับเพิ่มขึ้นปีละ 8% และอสังหาฯตลาดบนปรับเพิ่มขึ้นปีละ 10-12% และสิ่งที่จะเกิดในอนาคตคือสินค้าขายได้ช้าขึ้น ขายยากขึ้นเพราะราคาอสังหาฯสูงเกินกว่ากำลังซื้อในทุกตลาด ยกเว้นตลาดไฮเอนด์ซึ่งเป็นกลุ่มสินค้าราคาแพงสำหรับเศรษฐี ข้อมูลอัพเดทปัจจุบันอสังหาฯในเมืองขายได้ 74% ทำเลรอบกลางขายได้ 69% ในจำนวนนี้พบสต็อกที่อยู่อาศัยในเมือง 7,700 ยูนิตที่ยังขายไม่ได้ และทำเลรอบนอก 33,900 ยูนิต ซึ่งปีหน้าการขายโครงการเหล่านี้จะยิ่งช้าลงไปอีก เพราะระดับราคาสูงเกินกำลังซื้อดังกล่าว

นายศักดิ์ชัย บุญมา ผู้อำนวยการสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร (กทม.) กล่าวถึงกฎหมายผังเมืองรวมกทม.ฉบับใหม่ว่าขณะนี้อยู่ระหว่างดำเนินการ ซึ่งยังคงทบทวนมาตรการต่างๆ ได้ ไปจนถึงการประชุมรับฟังความคิดเห็นในช่วงต้นปี 2562 และรับฟังข้อร้องเรียนแก้ไขผังเมืองได้ถึง กลางปี 2562 จากนั้นคาดว่าในช่วงปลายปี 2562 คาดว่าผังเมืองรวมกทม.ฉบับใหม่ จะสามารถออกมาบังคับใช้ได้ โดยหลักการคือจะเน้นให้เมืองกระชับขึ้น และผังเมืองใหม่นี้ไม่เน้นผังสี แต่จะเน้นดูที่ข้อกำหนดการใช้พื้นที่เป็นหลัก โดยยึดถือแนวทาง เรื่องการเชื่อมโยงระบบขนส่ง คำนึงถึงแนวคิดใหม่การพัฒนาเมือง การกำหนดศูนย์กลางความเจริญของเมือง เช่น ศูนย์บางซื่อ ศูนย์พระราม9 ผังเมืองใหม่จะเน้นแนวคิดสร้างถนนสายรองความกว้าง 12-20 เมตร ออกมารองรับการพัฒนาของพื้นที่ตามการใช้ประโยชน์ของผังเมือง สร้างเครือข่ายเชื่อมโยงเมืองให้สะดวกขึ้น

นายศักดิ์ชัยกล่าวว่า สาระสำคัญอีกประการ ของผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ จะดึงเอกชนเข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนาเมืองมากขึ้น ลดภาระกทม.ซึ่งแต่ละปีลงทุนสาธารณูปโภคสาธารณะปีละเป็นหมื่นล้านบาท การดึงเอกชนเข้ามาร่วมพัฒนาสาธารณูปโภคบางส่วนได้ จะช่วยให้การพัฒนาเมืองเดินหน้าด้วยดีแนวทางจะคล้ายกับทำเลราชประสงค์ ที่ผู้ประกอบการเอกชนร่วมมือกันลงทุนสร้างทางเดินเชื่อมอาคาร ใต้เส้นทางรถไฟฟ้า จนกลายเป็นบริการสาธารณะที่ดีของชุมชน เป็นตัวอย่างที่เห็นได้ชัด โดยล่าสุดมีกลุ่มเอกชนรวมตัวกัน เพื่อเสนอการพัฒนาสาธารณูปโภคในพื้นที่ เช่นเดียวกับย่านราชประสงค์เข้ามาหลายราย ซึ่งมีทั้งกลุ่มสีลม นำโดยเจ้าของอาคารธนิยะพลาซ่า กลุ่มถนนพระราม 4 นำโดยจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และกลุ่มบางกะปิ นำโดยสถาบันบัณฑิตพัฒนบริหารศาสตร์ (นิด้า)

 

ที่มา มติชนออนไลน์