อสังหาริมทรัพย์

รุ่นใหญ่อสังหา อธิป พีชานนท์ ปอกเปลือกมาตรการ ธปท.สกัดฟองสบู่

สัมภาษณ์

รวดเร็วดุจสายฟ้าแลบจากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ ธปท. เตรียมออกมาตรการสกัดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์รอบปี 2561 สาระสำคัญการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ทุกระดับราคาต้องจ่ายเงินดาวน์ 20% เทียบเท่ากับการซื้อบ้าน-คอนโดฯราคาเกิน 10 ล้านบาท โดยตั้งเป้าบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2562

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “อธิป พีชานนท์” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นทั้งในระยะสั้นและระยะยาว ตลอดจนข้อเสนอแนะต่อมาตรการใหม่ในครั้งนี้

Q : ผลกระทบเงินดาวน์ 20%

definition ของบ้านหลังที่ 2 อยากให้เขียนให้ชัดเจน คนทุกคนมีบ้านอยู่แล้วแต่ไม่มีภาระ ไม่นับว่าเป็นบ้านหลังที่ 1 เพราะถ้าเป็นคนที่ไม่ได้ผ่อนบ้านเดิมอยู่แล้ว การไปกู้ซื้อบ้านอีกหลังหนึ่งมันไม่ใช่ปัญหาอะไร ไม่ใช่ไปนับว่าเดิมมีบ้านอยู่แล้วมาซื้อใหม่แล้วไปนับเป็นบ้านหลังที่ 2 ต้องจ่ายดาวน์ 20% ผมคิดว่าไม่ยุติธรรม เพราะคนที่ผ่อน 2 หลังพร้อมกัน อันนั้นเข้าใจได้ว่าแบงก์ชาติกลัวว่าซื้อเกินกำลังตัวเอง ซื้อเก็งกำไรแต่จริง ๆ แบงก์ชาติไม่เข้าใจว่า คนเก็งกำไรจะไม่กู้แบงก์ ส่วนใหญ่ขายระหว่างผ่อนดาวน์ ไปไม่ถึงจุดโอน คนที่กู้แบงก์แสดงว่าไม่ใช่นักเก็งกำไร เป็นนักลงทุน อาจซื้อไปให้เช่าสักระยะ รอจนกว่าจะคุ้มในการปล่อยขายอีกที เพราะในการโอน transaction cost มันเกิดขึ้นแล้วจากค่าโอน ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ค่าส่วนกลาง เพราะฉะนั้น คนเก็งกำไรจะไม่ไปถึงจุดนั้น

Q : ถ้าเป็นหลัง 3-4 เป็นต้นไป เข้าเกณฑ์ก็ไม่ว่าอะไร

อันนั้นเข้าใจได้ว่าซื้อเกินความจำเป็นหรือเปล่า แต่หลังที่ 2 คนบางคนไม่ได้ถือว่าผิดปกติอะไร

Q : ผลกระทบไตรมาส 4/61

ถ้าเอามาใช้เลยวันที่ 1 มกราคมปีหน้า จะทำให้คนที่อาจกลัวเรื่องนี้ต้องมาเร่งโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้ ยอดโอนอาจมีมากขึ้นกว่าปกติหน่อยหนึ่ง แต่ก็เหมือนหลอกตัวเองที่ดึงอนาคตมาโอน ความหมายของผมคือบ้านเสร็จแล้วแต่มีจำนวนมาก ควรมีเวลาให้เตรียมตัว เพราะไม่ใช่ความผิดของคนที่ซื้อไปแล้ว ต้องมีเวลาให้เตรียมตัว เช่น อาจจะเริ่มใช้ 1 กรกฎาคม 2562 ให้มีเวลาเตรียมตัวทั้งผู้ซื้อและผู้ชาย เพื่อปรับตัวและปฏิบัติได้ถูกต้อง

มาตรการใหม่เป็นการคุมกำเนิดบางอย่างไป เช่น บ้านพักตากอากาศซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 แน่นอน กลุ่มนี้ได้รับผลกระทบทันที รองลงมาคือคอนโดฯ เพราะส่วนใหญ่ซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 คนต้องอยู่บ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์มาก่อน

ส่วนบ้านจัดสรรได้รับผลกระทบเหมือนกัน เพราะเวลาในการผ่อนดาวน์สั้นกว่า ถ้ามาเพิ่มเงินดาวน์ทำให้ค่าผ่อนงวดสูงขึ้นมากคนซื้อไม่ไหว ซึ่งที่จริงแนวราบเราจะขอไปคุยด้วยเพราะไม่ได้มีการเก็งกำไรเลย ส่วนที่บอกว่าคนซื้อ 10 ล้านบาทขึ้นไปแล้วเป็น NPL (หนี้เสีย) สูงขึ้นตรงนั้นต้องไปดูว่ามีสัดส่วนเท่าไหร่ เพราะกลุ่มนี้มาร์เก็ตแชร์มีไม่ถึง 10% สมมติมีหนี้เสีย 10% ก็คือมีแค่ 1% ของภาพรวมเท่านั้นเอง และกลุ่มคนซื้อเกินสิบล้านแล้วไปกู้เงินมีจำนวนไม่ถึง 50% ของผู้ซื้อ เขาจ่ายเงินสด ฉะนั้น ผมก็ไม่รู้ว่าตัวเลขที่ออกมาคืออะไร ถ้าอย่างนั้นไปคุมที่โปรเจ็กต์ไฟแนนซ์ (สินเชื่อผู้ประกอบการ) ไม่ดีกว่าหรือ ปล่อยให้เขาสร้างขึ้นมาทำไม (เน้นเสียง) แก้ปลายเหตุหรือเปล่า แบงก์ชาติไปคุมต้นเหตุสิว่าตอนนี้ไม่ควรเติมซัพพลายสินค้าไฮเอนด์เข้าไปในตลาด

จริง ๆ แล้วเราย่อมรู้ดีอยู่ว่าลูกค้ากลุ่มนั้นนับตัวคนซื้อได้ว่ามีไม่เยอะ มีกี่คนมีปัญญาซื้อบ้านระดับไฮเอนด์ และส่วนใหญ่มีบ้านตัวเองอยู่แล้ว พวกที่ซื้อส่วนใหญ่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า และเราก็บอกไปแล้วว่าตลาดเช่าก็อิ่มตัว ตอนนี้ลองไปถามตลาดอพาร์ตเมนต์ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์สิว่าเป็นยังไง occupency rate เป็นยังไง ต้องป้องกันสภาพตลาดและป้องกันต้นเหตุ ป้องกันคนสร้าง ไม่ใช่มาป้องกันคนซื้อ เป็นการป้องกันปลายเหตุคนกลุ่มรายได้ปานกลาง-รายได้น้อย กลุ่มนี้ไม่ได้มีปัญหาอะไรเลย ส่วนใหญ่เกิน 70% มากองอยู่บ้านระดับราคาปานกลาง

Q : 1 คนมี 2 บัญชีเงินกู้ หนี้เสียสูงขึ้น

ผมเห็นด้วยกับการคุมบ้านเกินสิบล้านขึ้นไป แล้วแก้ไหม… สัดส่วน LTV เท่าเดิม (ดาวน์ 20%) ผมไม่เห็นแก้อะไรเลย ตรงนั้นไม่ใช่เรียกว่ามาตรการใหม่ แต่เป็นมาตรการเดิมอยู่แล้ว

ถามว่ากลุ่มนี้ควรเพิ่ม LTV ไหม…ผมไม่รู้ ผมไม่อยากพูด จะเพิ่มเท่าไหร่ก็ตามคนกลุ่มนั้นส่วนใหญ่จ่ายเงินสด

Q : ผลกระทบหลังปี 2562 เป็นต้นไป

ผู้ซื้อต้องเตรียมตัวล่วงหน้า และมีคนกลุ่มหนึ่งต้องใช้เวลาเตรียมตัวนานมาก เขาไม่มีเงินดาวน์ 20% หรอก และมีคนบางกลุ่มได้รับผลกระทบรุนแรง คือ บ้านแนวราบ สมมติซื้อคอนโดฯห้องสตูดิโอ 1.3 ล้านบาท ผ่อนยังไม่หมด ปรากฏว่าแต่งงาน ต้องการเปลี่ยนมาซื้อบ้านเดี่ยว อย่างนี้เสร็จเลยนะ กลายเป็นบ้านหลังที่ 2 ต้องจ่ายดาวน์ 20% และบ้านมีกำหนดโอนภายใน 5-6 เดือน เพราะบ้านจัดสรรเวลาก่อสร้างสั้น ดาวน์ 20% ถัวเฉลี่ยหารตกเดือนละ 4% ถ้าซื้อบ้าน 5 ล้าน ต้องผ่อนดาวน์เดือนละ 2 แสน เอาเงินที่ไหนมาผ่อน ตรงนี้ทำให้มีผลกระทบต่อบ้านจัดสรรในระยะยาว

อีกประเด็นนะ บ้านจัดสรรเดิม LTV 95% ดาวน์ 5% คอนโดฯดาวน์ 10% ถ้าจะขึ้นเงินดาวน์ควรขึ้นเป็นสัดส่วน เช่น บ้านหลังที่ 2 โครงการแนวราบควรขึ้นจาก 5% เป็น 10% โดยคอนโดฯจาก 10% ขึ้นเป็น 20% มันก็เป็นตามสัดส่วน แต่ทำไปทำมารวมกันไปเลย โดยไม่เข้าใจว่าบ้านจัดสรรส่วนใหญ่สร้าง 5-7 เดือนเสร็จหมดแล้ว คอนโดฯใช้เวลาสร้าง 2-3 ปี เวลาไม่เท่ากัน

Q : แบงก์ชาติบังคับใช้ 1 ม.ค. 62

ถ้าทำอย่างนั้นจะทำให้คนที่ซื้อไปแล้ว และยังไม่ได้โอนโดยสุจริต เขาไปหาเงินอะไรมาเพิ่ม มันก็ไม่ยุติธรรมนะ มีคนที่รอโอน มีของที่รอโอน (แบ็กล็อก-ยอดขายรอโอน) ผมว่ามูลค่าน่าจะเกินกว่า 6 แสนล้านนะ

วันนี้ถามว่ามันมีฟองสบู่ได้ยังไง ทุกวันนี้ก็ยังงง ๆ เพราะอ่านจากข่าวแล้วพูดคำว่าฟองสบู่กับโอเวอร์ซัพพลายในเวลาเดียวกัน ฟองสบู่กับโอเวอร์ซัพพลายไม่มีโอกาสในโลกนี้ที่จะเกิดขึ้นพร้อมกัน (เน้นเสียง) มันเป็นไปไม่ได้ เพราะคำว่าฟองสบู่ คือ ราคาปรับขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยไม่ได้มีพื้นฐานมาจากต้นทุน คนที่ยอมปรับราคาแล้วมีคนซื้อต่อไปเรื่อย ๆ เพราะตลาดมันมี under supply, over demand มีความต้องการสูง

อสังหาฯตอนนี้ไม่มีโอกาสเกิดฟองสบู่ได้เลย ที่เห็นราคาคอนโดฯแพงเพราะราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น เพราะเจ้าของที่ดินสมัยก่อนขายตารางวาละ 2 แสน พอมีรถไฟฟ้าผ่านขอเปลี่ยนเป็นวาละ 7 แสน นี่คือเรื่องจริงของทำเลสุขุมวิท วันนี้ตารางวาละล้านกว่าแล้ว

Q : กรุงเทพฯโอเวอร์ซัพพลายหรือเปล่า

ไม่โอเวอร์ซัพพลาย ยืนยันได้ เพราะขณะนี้คำว่าโอเวอร์ซัพพลายต้องมีของเหลือเยอะ ปัจจุบันนี้คอนโดฯสร้างเสร็จมีของคงเหลือไม่ถึง 15% จะโอเวอร์ซัพพลายได้ยังไง และจุดคุ้มทุนของคอนโดฯอยู่ที่ 65% มันเลยจุดคุ้มทุนไปแล้ว เขาถือตลอดชีวิตก็ไม่ขาดทุน อันนั้นคือส่วนของกำไรที่ยังไม่ได้แคชออกมาเท่านั้น

ตอนนี้มีบางจุด ภูเก็ตกับพัทยายังมีอยู่ ต้องใช้เวลา 1 ปีครึ่งโดยเฉลี่ยเพื่อแอ็บซอร์บไปให้หมด และต้องพูดเป็นจุด ๆ แต่ไม่ใช่โอเวอร์ซัพพลายทั้งประเทศ