อสังหาริมทรัพย์

เจาะลึกภาษีที่ดิน-สิ่งปลูกสร้าง “หอการค้าไทย” สรุปข้อยกเว้น-ขอลดหย่อน

หลังจากสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) มีมติเห็นชอบรับหลักการพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. … เมื่อเดือนมีนาคม 2560 ขณะนี้กรรมาธิการวิสามัญได้พิจารณาร่าง และสนช.อยู่ระหว่างศึกษา จะสิ้นสุดรับฟังความคิดเห็นในวันที่ 27 กันยายน 2560

ล่าสุด นายกลินท์ สารสิน ประธานหอการค้าไทยและสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย แจ้งให้สมาชิกเสนอข้อคิดเห็นให้แล้วเสร็จในวันที่ 18 สิงหาคม 2560 เพื่อเสนอรัฐบาลพิจารณา

และวันที่ 29 สิงหาคม 2560 สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เตรียมจัดสัมมนาใหญ่เกี่ยวกับเรื่องนี้ด้วย หัวข้อ “เจาะลึกกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” ซึ่งมี นายสนั่น อังอุบลกุล นายอธิป พีชานนท์ นายกลินท์ สารสิน ร่วมอภิปราย ผู้แทนฝ่ายภาครัฐ โดย ดร.พรชัย ฐีระเวช ที่ปรึกษาด้านเศรษฐกิจการเงิน สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง และ วิลาวัลย์ วีระกุล ผู้อำนวยการสำนักประเมินราคาทรัพย์ กรมธนารักษ์ ร่วมตอบข้อซักถาม

กลินท์ สารสิน

ซึ่งข้อเสนอในเบื้องต้นมี 4 ประเด็นที่จะมีการพิจารณา คือ

1.เสนอให้จัดเก็บภาษีเป็นอัตรา (Fixed Rate) เพื่อความสะดวกและลดอัตราภาษี โดยเฉพาะลดการใช้ดุลพินิจของเจ้าหน้าที่รัฐ เพื่อป้องกันการทุจริตและเรียกร้องอามิสสินจ้าง

2.ไม่ควรคำนวณทรัพย์ส่วนกลางนิติบุคคลอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรรเป็นฐานการจัดเก็บภาษี เพราะถือเป็นทรัพย์ที่สร้างประโยชน์ให้กับผู้ที่อยู่อาศัยโดยรวมในโครงการ ส่วนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างพัฒนาให้ถือเป็นช่วงเวลาที่ยังไม่ก่อให้เกิดรายได้ ควรได้รับการลดหย่อนภาษี

3.ที่ดินรกร้างว่างเปล่าที่ถูกรอนสิทธิ์ เช่น ที่ตาบอด ที่ในเขตผังเมืองที่ห้ามสร้างสิ่งปลูกสร้าง ควรได้รับการลดหย่อนภาษี

4.ไม่ควรมีบทลงโทษจำคุก กรณีหรือการกระทำที่ไม่มีเจตนา

ประกอบกับ “ลลิล วราสินธุ์” ที่ปรึกษาทางการเงิน Wealth Star Consunlting Group ได้บรรยายสรุปประเด็นไว้ว่า

ร่างกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ยังไม่คลอดออกมาเป็นตัวกฎหมาย เพราะมีปัญหาข้อโต้แย้งที่ยังไม่ได้ข้อยุติ มีการเปลี่ยนข้อกำหนดและเงื่อนไขบางประการ จากเดิมกำหนดคลอดปี 2560 ล่าสุดคงเป็นปีหน้าและบังคับใช้ในปี 2562

– ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะนำมาใช้แทนภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่ ซึ่งการเก็บจะชัดเจนมากกว่าเดิม เพื่อช่วยลดความเหลื่อมล้ำระหว่างคนรวยกับคนจน กระตุ้นให้นำที่ดินมาใช้ประโยชน์มากกว่าปล่อยให้เป็นที่ว่างเปล่า

– ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแบ่ง 4 ประเภท คือ ประเภทเกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม และที่รกร้างว่างเปล่า โดยใช้ราคากลางของกรมที่ดินที่ประเมินใหม่เป็นหลักการประเมินการจัดเก็บภาษี

– ที่ดินประเภทเกษตรกรรม อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะจัดเก็บไม่เกิน 0.2% ถ้ามูลค่าไม่เกิน 50 ล้าน ไม่ต้องเสียภาษี เสียภาษีเฉพาะส่วนที่เกิน 50 ล้านแรก

– ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัย อัตราภาษีไม่เกิน 0.5% สำหรับบ้านหลังแรกที่เป็นเจ้าบ้านเอง มูลค่าไม่เกิน 50 ล้าน ไม่ต้องเสียภาษี แต่ บ้านหลังที่ 2 ที่ไม่มีใครเป็นเจ้าบ้าน เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะต้องเสียภาษีเต็มจำนวนมูลค่าทรัพย์สินนั้น ๆ

– ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม เช่น ตึกแถว คอนโดฯ อัตราภาษีไม่เกิน 2% ของราคาประเมินใหม่ในปัจจุบัน

– ที่ดินประเภทที่ว่างเปล่า เริ่มเสียภาษีตั้งแต่มีมูลค่าที่ 2% สูงสุดไม่เกิน 5% โดยจะปรับอัตราภาษีเพิ่มทุก ๆ 3 ปี ปีละ 0.5% จนถึงอัตรา 5% ของมูลค่าทรัพย์สินในแปลงที่ดินที่ว่างเปล่าดังกล่าว ถ้าที่ดินนั้น ๆ ยังคงมีสภาพที่ว่างเปล่าเหมือนเดิม อัตราภาษีจะปรับเพิ่มขึ้นทุก ๆ 3 ปี

– บ้านหลังแรกที่ได้รับการยกเว้นภาษีนั้น ถ้าบ้านหลังแรกมีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท แต่ถ้าบ้านบวกที่ดินมีมูลค่าเกิน 50 ล้านบาท เช่น มีมูลค่า 70 ล้านบาท ก็ต้องนำส่วนเกิน 20 ล้านบาทมาเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

– ที่ว่างเปล่า ไม่มีการยกเว้นมูลค่าที่ดินขั้นต้น ราคาประเมินใหม่เท่าใด ใน 3 ปีแรก ต้องเสียภาษีอัตราต่ำสุด เริ่มที่ 2% ของมูลค่าประเมินราคาใหม่ของที่ดินแปลงดังกล่าว

สำหรับภาษีมรดก เป็นภาษีตัวใหม่ที่ประกาศใช้แล้ว จุดมุ่งหมายเพื่อต้องการลดความเหลื่อมล้ำระหว่างคนรวยกับคนจนให้ลดลง เพื่อให้ไม่มีฐานความรวย ความจน ห่างกันมากเกินไป

อัตราภาษีมรดกของไทย จะมีอัตราต่ำมากถ้าเทียบกับอัตราภาษีมรดกของประเทศอื่น ๆ คือ อัตราภาษีมรดกของไทยนั้น จะอยู่ระหว่าง 5-10% ของราคาประเมินเท่านั้น ส่วนอัตราภาษีมรดกของญี่ปุ่น มีอัตราภาษีอยู่ที่ 10-50%

ในหลาย ๆ ประเทศ ผู้ที่เป็นอัศวิน หรือผู้ที่เป็นเจ้าของปราสาทต่าง ๆ เวลาอัศวินเจ้ามรดกตาย หรือเจ้าของปราสาทตาย ทายาทไม่ต้องการรับมรดกเป็นตัวปราสาทราคาแพง จะต้องหาเงินสดมาเสียภาษีมรดกในอัตราสูง

ในที่สุด ปราสาทต่าง ๆ ก็ตกเป็นของรัฐบาลของประเทศนั้น ๆ โดยนำมาทำเป็นพิพิธภัณฑ์ เป็นต้น

ที่ผ่านมา ในประเทศไทย พวกตระกูลใหญ่ ๆ หรือผู้ที่มีความร่ำรวย ได้ทำการโอนทรัพย์สินต่าง ๆ ให้ลูกหลานไปก่อนที่กฎหมายมรดกจะมีผลใช้บังคับ

กฎหมายเกี่ยวกับมรดกเริ่มใช้บังคับแล้วตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2560 เป็นต้นมา เมื่อใดที่เจ้ามรดกตาย ผู้รับมรดกอาจเป็นทายาทโดยธรรม หรือผู้ได้รับมรดกตามพินัยกรรมก็ตาม ที่รับมรดกเกิน 100 ล้านบาทเท่านั้นที่ต้องเสียภาษีมรดก

ขอย้ำว่า มรดกไม่เกิน 100 ล้านบาท ลูกหลานไม่ต้องเสียภาษีมรดก แต่ถ้าเคยได้รับมรดกจากใครมาแล้ว เช่น

ครั้งแรก ได้รับมรดกจากพ่อ 70 ล้าน ต่อมา อีก 2 ปี แม่ตาย ได้มรดกจากแม่อีก 50 ล้าน กรณีนี้ถือว่าบุคคลผู้นั้นได้รับ 70 ล้าน นำมาบวกที่รับจากแม่ใหม่ 50 ล้าน ก็ถือว่าได้รับมรดกมาทั้งหมด รวมเป็น 120 ล้าน ในส่วน 20 ล้าน ที่เกิน 100 ล้านดังกล่าวนี้ ต้องเสียภาษีมรดก

มรดกนั้น รวมทั้งทรัพย์สิน หนี้สิน กรรมสิทธิ์ ลิขสิทธิ์ ของเจ้ามรดกด้วย เจ้ามรดกตายก่อน 1 ก.พ. 2559 มรดกดังกล่าวไม่ต้องเสียภาษี คู่สมรสที่ถูกต้องตามกฎหมาย ได้รับมรดก ไม่ต้องเสียภาษี

ผู้มีหน้าที่เสียภาษีที่เป็นบุคคลธรรมดา เเละนิติบุคคล รับมรดกทั้งจากในประเทศและนอกประเทศ ก็ต้องเสียภาษีมรดก แต่จะเสียภาษีในส่วนที่ได้จากประเทศไทยเท่านั้น

ต่างด้าว รับมรดกที่อยู่ในประเทศไทย ก็ต้องเสียภาษีมรดกเช่นกัน ไม่ว่าเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ตาม เฉพาะทรัพย์มรดกที่อยู่ในประเทศไทยทั้งหมด

ถ้าเป็นที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ ใช้ราคาประเมินจากกรมที่ดินเป็นหลัก ที่ดินที่ว่างเปล่าเมื่อถนนตัดผ่าน ราคาอาจพุ่งสูงมากขึ้น รวมราคาประเมินเกิน 100 ล้านเมื่อไร ผู้รับมรดกต้องเสียภาษีมรดกตามราคาประเมินใหม่ สำหรับสินทรัพย์อื่น ๆ แต่ละประเภท สามารถดูราคาประเมินสินทรัพย์ได้จาก

– หุ้น ดูตามราคาตลาด ณ วันที่รับมรดก

– เงินฝากในธนาคาร และเอกสารการให้กู้ยืมต่าง ๆ ณ วันเจ้ามรดกตาย

– ยานพาหนะ ใช้ราคาประเมินสูงสุด และต่ำสุด มาหารเฉลี่ย

– ทรัพย์สินอื่น ๆ เช่น งาช้าง หุ้นของบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ ทรัพย์สินทุกอย่าง ต้องประเมินราคาใหม่ทั้งหมด

ทรัพย์สินที่ไม่มีหลักฐาน ไม่ต้องเสียภาษีมรดก เช่น ทองคำ เพชรพลอย พระเครื่อง ฯลฯ เพราะไม่มีหลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์ แต่ถ้ามีหลักฐานว่าผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ เมื่อเป็นมรดกก็ต้องประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการเสียภาษีมรดกเช่นเดียวกัน

ผู้ที่ได้รับมรดก กฎหมายยกเว้นไม่เสียภาษี คือถ้ายกสินทรัพย์นั้น ๆ ให้แก่สาธารณะกุศล ยกมรดกให้เพื่อการศึกษา ยกมรดกให้แก่รัฐบาล มิใช่ยกให้มูลนิธิของครอบครัว

มรดกนั้น รวมทรัพย์สิน หักหนี้สิน ที่ได้รับมาทุกครั้งรวมกัน ถ้าเหลือมูลค่าเกิน 100 ล้าน ต้องเสียภาษีมรดก

ผู้สืบสันดาน หรือบุพการี ลูกหลานที่ได้รับมรดกมาต้องเสียภาษี 5% ถ้าผู้อื่นรับมรดก ผู้อื่นนั้นต้องเสียภาษี 10% ของทรัพย์สินที่เกิน 100 ล้านแรก ส่วนคู่สมรส ไม่ต้องเสียภาษีมรดก ไม่ว่าจะเป็นจำนวนทรัพย์มรดกเท่าไร

ภาษีที่ต้องจ่ายเป็นเงินสด แต่มรดกนั้นอาจเป็นที่ดินที่ยังขายไม่ได้ ย่อมเป็นทุกขลาภของผู้รับมรดก ที่ต้องยื่นแบบการเสียภาษีมรดกภายใน 150 วัน นับแต่เจ้ามรดกตาย ผู้ได้รับมรดกจะอ้างว่าไม่ทราบที่ต้องยื่นแบบประเมินเพื่อเสียภาษี จึงไม่ได้ยื่น อ้างแบบนี้ไม่ได้ เพราะกฎหมายภาษีประกาศใช้แล้ว