อสังหาริมทรัพย์

อลิวัสสา พัฒนถาบุตร เทรนด์ใหม่บ้านลักเซอรี่หลังละ 100 ล้าน

สัมภาษณ์

 

เศรษฐกิจไม่ดี แต่ทำไมบ้านลักเซอรี่หลังละ 100 ล้าน จึงมีการเปิดตัวอย่างต่อเนื่อง “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “พี่เอื้อย-อลิวัสสา พัฒนถาบุตร” เอ็มดี ซีบีอาร์อี โบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ เปิดมุมมองว่า ตลาดเซ็กเมนต์นี้…แรงดีไม่มีตก

Q : ตลาดบ้านแพงบูมเงียบ

ปีนี้คนเข้ามาทำตลาดเยอะขึ้น อาจเพราะพื้นที่รอบนอก ตลาดระดับกลางมีอินเวนทอรี่เหลือเยอะ ดีเวลอปเปอร์รายใหญ่ ๆ ก็หันเข้าตลาดนี้มากขึ้น ตั้งแต่โลว์ไรส์ ตารางเมตรละ 150,000-300,000 บาท ที่เป็นซูเปอร์ลักเซอรี่

สำหรับซัพพลายออกมาในปีนี้เรียกว่าไม่โอเวอร์อะไร เทียบกับปีที่ผ่านมาอยู่ระดับใกล้เคียง ปี”59 ถ้ารวมดาวน์ทาวน์ หมายถึงสีลม-สาทร สุขุมวิท ลุมพินีและมีริมแม่น้ำพระราม 3 เจริญนคร เพชรบุรีตัดใหม่ ภาพรวมมีไม่เกิน 9,000 ยูนิต รวมคอนโดฯด้วย

โฟกัส 2,000 ยูนิต คือโลว์ไรส์ เป็นตลาดบ้านเดี่ยวลักเซอรี่ทั้งหมดที่ลอนช์ออกมา ปีนี้เยอะเพราะรวมโครงการพาร์คพรีว่า,อาร์เทล ตลาดรวมอยู่ที่ 1,700-1,800 ยูนิต เป็นยอดสะสม 3 ปี

ซัพพลาย-ดีมานด์สมดุล ตัวเลขชัด ๆ มี 1,847 ยูนิต 36 โครงการ แต่มีแค่ 283 ยูนิตเท่านั้นที่อยู่ในรัศมีจากดาวน์ทาวน์ 5 กม. อีก 1,500 ยูนิตเป็นบ้านลักเซอรี่อยู่ในทำเล suburb

ถามว่ามีอีกเยอะไหม เราไม่ได้มีตัวเลขทั้งหมด แต่ดูภาพรวมการขอใบอนุญาต ตัวเลขจะลงหมด เหมือนกับทุกคนรู้ว่าพอตลาดสโลว์ก็ไม่ได้ทำของออกมาจนทำให้เกิดโอเวอร์ซัพพลาย

Q : เทรนด์ใหม่การลงทุน ?

เป็นเทรนด์ใหม่ เพราะปกติบ้านเดี่ยวต้องออกไปอยู่นอกเมือง มีที่ดินแปลงใหญ่ ๆ ทาวน์เฮาส์ก็อยู่นอกเมือง แต่อันนี้เป็นบ้านเดี่ยวที่อยู่ในเมือง

ต้องพูดอย่างนี้ คนซื้อบ้านเขาก็เลือกเยอะ ถ้าไม่ตอบโจทย์ก็ไปซื้ออย่างอื่น คือรูปแบบหลากหลายมาก บางคนบอกชอบแบบนี้ เอา 3 ชั้นพอ บางคนบอกต้องมีสระว่ายน้ำในยูนิต ไม่เหมือนคอนโดมิเนียมที่ง่ายเพราะเป็นแท่งขึ้นมาแล้วมีพื้นที่ส่วนกลาง แต่บ้านลักเซอรี่ไม่เอา ฉันจะเอาบ้านเดี่ยว หรือบ้านแฝด ไม่ชอบโลเกชั่น …คือมันไม่ง่าย

ส่วนทำเลของ 9,000 ยูนิต ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ทำเล “ดาวน์ทาวน์” ไม่ได้แบ่งเกรด ราคา 1.5-3 แสน/ตร.ม. ดาวน์ทาวน์หมายความว่า บายโลเกชั่น มีให้เลือกตั้งแต่ ตร.ม.ละ 1.5 แสน, affordable 2.2 แสน, ลักเซอรี่ 3 แสน ซึ่งซีบีอาร์อีนิยามเซ็กเมนต์ตลาดว่า ตร.ม.ละ 2 แสนกว่าคือลักเซอรี่ เกิน 3 แสนเรียกว่าซูเปอร์ลักเซอรี่

Q : ราคาบ้านลักเซอรี่

แต่ก่อนมองว่าราคาเริ่มต้น 25 ล้านบาท ปัจจุบันไม่ได้แล้ว ที่ดินแพงมาก เริ่มต้น 30-100 ล้าน ขึ้นกับโปรดักต์ บ้านเดี่ยว แฝด คลัสเตอร์โฮม มีคอมพาวนด์หรือไม่ อย่างควอเตอร์ 39 ตอนเปิดตัวครั้งแรกถูกกว่านี้นิดหน่อย จนถึงปัจจุบันราคาน่าจะขยับ 10-15% แนวโน้มยังได้ความนิยมต่อเนื่อง

ราคาขนาดนี้มีของแล้ว คนมาดูมาเห็นของ ก็ไม่มีเหตุผลอะไรที่จะไม่ซื้อ ถูกป่ะ (หันมายิ้ม) เพราะในราคานี้เทียบต่อตารางเมตรกับคอนโดฯถูกกว่ากันเยอะ และได้ที่ดินด้วย ราคาประมาณ 1.2 แสน/ตารางเมตรราคาปล่อยเช่าได้น่าจะ 1 แสนกว่าบาท คือยังไม่เคยมี (ตัวเลข) เราเทียบกับปล่อยเช่าคอนโดฯ 4 ห้องนอน อยู่ประมาณเดือนละ 1.2-1.5 แสน เพราะมีฟาซิลิตี้ แต่ถ้าไม่มีฟาซิลิตี้ มีแต่ตัวบ้านเดี่ยว ๆ โดด ๆ ก็เช่ายากเหมือนกัน อย่างฝรั่งเขาต้องมีสระว่ายน้ำให้เด็ก ๆ ฉะนั้นเทียบไม่ได้ เพราะว่ายังไม่ได้มีของแบบนี้ออกมา ยังไม่มี benchmark

Q : ผู้ลงทุนหลักเป็นใคร

แบบนี้เป็นกลุ่มใหม่ (ดีเวลอปเปอร์รายใหม่) เยอะเพราะสเกลไม่ใหญ่ บางทีผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่ได้มาจับ เป็นกลุ่มบูทีคดีเวลอปเปอร์แล้วกัน คือคนที่อยากทำโครงการขนาดเล็ก แต่อยากทำโครงการระดับไฮเอนด์ ซึ่งไม่ค่อยเห็นบิ๊กแบรนด์ในตลาดมาทำเพราะสเกลไม่ได้ บิ๊กแบรนด์อาจไปเล่นพวกคอนโดฯ มีเหมือนกัน เช่น อนันดาฯ เปิดอาร์เทลที่พัฒนาการ หรือชาญอิสสระทำ อิสสระ พระราม 9

เพราะฉะนั้น โอกาสการลงทุนที่ไม่ใช่บิ๊กแบรนด์ยังสามารถทำได้ แต่ไม่ใช่โครงการสเกลใหญ่ ถ้าศึกษาตลาด มีที่ดินมาก่อนเป็นของตัวเองก็สามารถทำได้ ถ้ากรณีเจ้าของที่ดินทำเองจะทำแบบโครงการไซซ์เล็ก 4-5 ยูนิต

Q : รัศมีของทำเล

ดาวน์ทาวน์หรือโซนใจกลางเมือง คือสีลม-สาทร สุขุมวิทถึงซอย 63 ลุมพินี กางรัศมีออกมาพระราม 9 พัฒนาการ ตอนนี้มีแค่นี้ แต่ถ้าเรามองจะมองถึงพระราม 3 คือขอบทุกด้าน ไม่เกิน 5 กม.จากดาวน์ทาวน์แล้วกัน เพราะถ้าไกลถึงเอกมัย รามอินทรา เราไม่นับ ต้องสะดวกในการเดินทางเข้าเมืองด้วย

Q : ความแตกต่างโปรดักต์

เป็นรายละเอียด อยู่ที่รูปที่ดิน มันยากมาก เช่น ควอเตอร์ 39 จุดเด่นหน้ากว้าง 7-8 เมตร พื้นที่ใช้สอยภายใน ห้องนอนใหญ่ได้สเกลได้ไซซ์อย่างลูกค้าอยากได้ ห้องนอนเล็กก็ใหญ่ ที่จอดรถครบและจอดได้ดีจริง ๆ ไม่ใช่ไปเบียด มีลิฟต์ specification ให้ไฮเอนด์มาก ครัวก็ใหญ่ทั้งครัวชั้นบนและชั้นล่าง มีสตอเรจ (ห้องเก็บของ) ครัวไทย เพดาน 3-3.2 เมตร

ทำเลต้องอยู่ในเมือง ต้นทุนที่ดินก็เลยสูง เกิน 5 แสน น่าจะวาละ 6-7 แสน แต่ถ้าไปหาที่ดินวาละ 2 แสน อาจเป็นที่ดินมีตำหนิ เลี้ยวประมาณ 500 เลี้ยว (หัวเราะ) ก็ไม่กล้าทำอีกอย่างต่ำควรมีที่ดิน 2 ไร่ขึ้น เพราะเวลาทำถนนส่วนกลางแล้ว พื้นที่จะเล็กมาก หรือทำเป็นแบบที่ไม่มีส่วนกลาง มี 3-4 หลัง เหมือนกับที่เขาขึ้นกันแถวทองหล่อ มีสวนหย่อม 75 ตารางวา บางแปลงก็ทำไม่ได้ เพราะแบ่งที่ไม่ลงตัว

ข้อแนะนำ 1.โลเกชั่นสำคัญมาก อยู่ลึกมากหน่อยก็อาจเป็นไปได้ แต่สิ่งแวดล้อมต้องดีเพราะขายราคาแพง ควรจะเป็นบ้านคน 2.รูปร่างที่ดินก็สำคัญ เพราะเป็นตัวกำหนดสไตล์ออกมาเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือคลัสเตอร์โฮม ควรมีพื้นที่สีเขียว ถ้าบ้านเดี่ยวควรมีพื้นที่สีเขียวในบ้าน แต่ถ้าคลัสเตอร์โฮมแบบนี้พื้นที่สีเขียวที่แชร์ได้ และควรจะเป็น greated community หมายความว่า รักษาความปลอดภัย มีพื้นที่ส่วนกลาง

Q : เทรนด์นี้จะอยู่อีกนานไหม

น่าจะอีกนาน เป็นทางเลือกการลงทุนด้วย กับคนที่อยากได้สเปซใหญ่ ๆ เพราะทุกวันนี้สเปซเล็กลงเรื่อย ๆ บนตลาดลักเซอรี่ สมมติซื้อคอนโดฯตารางเมตรละ 2.5 แสน ได้พื้นที่ใช้สอย 100 กว่าตารางเมตร แต่มาที่นี่ได้ 380 ตารางเมตร เพียงแต่ว่าเป็นโลว์ไรส์ แต่มองออกมาก็สวยงาม ถือว่าตอบโจทย์เรื่องของวิวที่ทดแทนเรื่องอื่น ๆ ได้ดี