อสังหาริมทรัพย์

ปีหน้าคิกออฟ มิกซ์ยูส “บางซื่อ” 32 ไร่ จี้สร้างศูนย์การค้ารับรถไฟฟ้าสายสีแดง

เปิดรับฟังความคิดเห็นภาคเอกชนเป็นครั้งสุดท้าย สำหรับโครงการมิกซ์ยูสพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน แปลง A ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่ย่านพหลโยธิน 2,325 ไร่ ก่อนที่ “ร.ฟ.ท.-การรถไฟแห่งประเทศไทย” จะตกผลึกร่างทีโออาร์ประกาศเชิญชวนในเดือน ม.ค. 2562

เอกชนไทย-เทศสนใจเพียบ

รอบนี้มีเอกชนรายใหญ่ร่วม 100 ราย ให้ความสนใจหลากหลายทั้งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โรงแรม ค้าปลีก สถาบันการเงิน อาทิ ทีซีซีกรุ๊ป, ซี.พี.แลนด์, ยูนิเวนเจอร์, เซ็นทรัลพัฒนา, สิงห์เอสเตท, แลนด์แอนด์เฮ้าส์, สยามแม็คโคร, เดอะมอลล์ กรุ๊ป , แสนสิริ, ดิเอราวัณ กรุ๊ป, บมจ.ทางด่วนและรถไฟฟ้ากรุงเทพ (BEM), โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์, บางกอกแลนด์, พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค, ศุภาลัย, บจ.เอ็นเนอร์ยี่ คอมเพล็กซ์ (เครือ ปตท.) ส่วนต่างชาติ อาทิ คิวชูเรลเวย์, มิตซูชิบิ เอสเตท เอเซีย จากประเทศญี่ปุ่น โดยเอกชนขอขยายระยะเวลาสัมปทานจาก 30 ปีเป็น 50 ปี และมีข้อกังวลสร้างตึกสูงได้ไม่เกิน 150 เมตร

ประเดิมโซนเอ 32 ไร่

นายวรวุฒิ มาลา รักษาการผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ร.ฟ.ท.ร่วมกับองค์การความร่วมมือระหว่างประเทศแห่งญี่ปุ่น (ไจก้า) จัดทำ “แผนแม่บทการพัฒนาพื้นที่ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน” พื้นที่รวม 2,325 ไร่ แบ่งพื้นที่ 9 แปลง มีระยะการพัฒนา 3 ระยะ ใช้เวลา 15-20 ปี ระยะแรกปี 2561-2565 มีโซน A, E, D ระยะที่ 2 ปี 2566-2570 โซน C, F, G และระยะที่ 3 ปี 2571-2575 โซน B, D, H, I

“จะนำแปลงที่ดิน A อยู่บริเวณทิศใต้และติดสถานีกลางบางซื่อพัฒนาเป็นลำดับแรก ให้สอดรับกับการเปิดให้บริการของสถานีกลางบางซื่อจะเปิดบริการอย่างเต็มรูปแบบต้นปี 2564”

สำหรับพื้นที่แปลง A มีเนื้อที่ 32 ไร่ เป็นพื้นที่ที่อยู่ในทำเลมีศักยภาพ เนื่องจากอยู่ห่างจากสถานีกลางบางซื่อ 500 เมตร มีโครงข่ายคมนาคมขนส่งเชื่อมการเดินทางทั้งรถไฟฟ้า รถบีอาร์ที ทางด่วนและถนนที่อยู่โดยรอบและภายในโครงการ เช่น ถนนกำแพงเพชร ถนนพระรามที่ 6 ถนนเทอดดำริ เป็นต้น

สร้างตึกสูงไม่เกิน 150 เมตร

ขณะที่การใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองรวมกรุงเทพฯปัจจุบัน กำหนดเป็นพื้นที่สีแดง พาณิชยกรรม มี FAR (อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) 8:1 และ OSR (อัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม) 4% สามารถก่อสร้างอาคารได้ 389,288 ตร.ม. แต่เนื่องจากอยู่ในพื้นที่ควบคุมการบิน ทำให้สร้างอาคารได้ไม่เกิน 150 เมตร หรือไม่เกิน 50 ชั้น โครงการนี้จะให้เอกชนร่วมลงทุนรูปแบบ PPP มีมูลค่าการลงทุน 11,721 ล้านบาท จะพัฒนาเป็น “ศูนย์กลางธุรกิจครบวงจร” ในรูปแบบมิกซ์ยูส เป็นแหล่งรวมอาคารสำนักงาน โรงแรม และพื้นที่การค้าปลีก จะเปิดให้บริษัทเอกชนและนักลงทุนที่สนใจร่วมลงทุนในรูปแบบ DBFOT คือออกแบบรายละเอียด ก่อสร้าง จัดหาแหล่งเงินลงทุน ระยะเวลา 4 ปี และบริหารจัดการโครงการ 30 ปี รวม 34 ปี คงจะไม่ขยายเวลาเป็น 50 ปี ตามที่เอกชนเสนอ เนื่องจากโครงการเป็นพื้นที่ขนาดเล็กและพัฒนาเฉพาะเชิงพาณิชย์

“นับเป็นโครงการพัฒนาที่ดินแปลงใหญ่แปลงแรกที่ ร.ฟ.ท.นำมาพัฒนาสร้างรายได้ ในรอบ 10 ปี หลังต่อสัญญาสัมปทานเซ็นทรัล ลาดพร้าว คาดว่าโครงการนี้ ร.ฟ.ท.ได้ผลตอบแทนตลอดอายุสัญญาประมาณ 3,000-4,000 ล้านบาท ส่วนเอกชนจะมีรายได้ของโครงการตลอดอายุสัญญา 156,292 ล้านบาท เพราะโครงการมีความคุ้มค่าต่อการลงทุน มี IRR 12.6%”

แบ่ง 3 เฟสย่อย

นายวรวุฒิกล่าวว่า จะแบ่งพัฒนาที่ดินแปลง A เป็น 3 เฟสย่อย คือ พื้นที่ A1 เนื้อที่ 9.58 ไร่ พื้นที่ A2 เนื้อที่ 8.95 ไร่ และพื้นที่ A3 เนื้อที่ 13.58 ไร่ โดยจะเร่งเอกชนผู้ชนะประมูลพัฒนาโซนเป็นศูนย์การค้าก่อนเป็นลำดับแรก เพื่อมาสนับสนุนการบริการสถานีกลางบางซื่อจะเปิดในปี 2564 คาดว่าจะมีผู้มาใช้บริการประมาณ 208,000 เที่ยวคนต่อวัน เพราะจะเป็นศูนย์กลางด้านการเดินทางของระบบรางมีทั้งรถไฟฟ้า รถไฟชานเมือง และรถไฟระยะไกล ในอนาคตจะมีรถไฟความเร็วสูงไทย-จีน และรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน จากนั้นจะเปิดบริการเต็มโครงการได้ในปี 2566

“มีทั้งเอกชนไทยและต่างชาติหลายรายที่สนใจจะลงทุน ทั้งเซ็นทรัล เดอะมอลล์ ญี่ปุ่น จีน เกาหลีใต้ ซึ่งสามารถร่วมทุนกันมาพัฒนาก็ได้ แต่ต้องอยู่ภายใต้กฎหมายไทย คือต่างชาติถือหุ้นไม่เกิน 49%”

ตามไทม์ไลน์จะประกาศทีโออาร์ได้ภายในเดือน ม.ค. 2562 จากนั้นเดือน ก.พ.-เม.ย.เปิดให้ยื่นข้อเสนอ และประเมินผลข้อเสนอกลางเดือน พ.ค.-มิ.ย. และเดือน ก.ค.-ก.ย.จะเจรจาผลตอบแทนกับเอกชนที่ชนะประมูล คาดว่าจะเซ็นสัญญาไม่เกินเดือน พ.ย. 2562 และจะเริ่มพัฒนากลางปี 2563 เนื่องจากโครงการอาจจะต้องจัดทำรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) ซึ่งต้องได้รับอนุมัติก่อนถึงจะพัฒนาโครงการได้

ขณะที่การพัฒนาสมาร์ทซิตี้หรือเมืองอัจฉริยะ หากเอกชนสนใจจะลงทุนพัฒนาสามารถยื่นเสนอมาได้ เนื่องจากย่านพหลโยธินเป็น 1 ใน 10 พื้นที่ที่รัฐบาลประกาศส่งเสริมให้เป็นสมาร์ทซิตี้อยู่แล้ว ซึ่ง ร.ฟ.ท.จะดำเนินการประสานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องให้ เช่น สำนักงานส่งเสริมการลงทุน หรือบีโอไอ เป็นต้น

ซึ่งสมาร์ทซิตี้พหลโยธินเป็น 1 ในพื้นที่เป้าหมายที่ ปตท.สนใจจะร่วมกับนักลงทุนญี่ปุ่น ปั้นเป็นเมืองสมาร์ทซิตี้ เกาะไปกับไฮสปีดเทรน รอลุ้นถึงที่สุดแล้วจะมีชื่อ ปตท.ลงสนามแข่งกับบรรดาบิ๊กค้าปลีก-อสังหาฯหรือไม่