อสังหาริมทรัพย์

คอนโดทะลักกรุง7หมื่นยูนิต ทุบสถิติ30ปีท้าทายฟองสบู่

ยิ่งสกัดฟองสบู่ตลาดคอนโดฯยิ่งร้อนแรง ซัพพลายใหม่ไตรมาส 4/61 เปิดอีก 6.9 หมื่นยูนิต ทุบสถิตินิวไฮรอบ 30 ปี ทำเลรถไฟฟ้าน้ำเงิน-เขียวจ่อเพิ่ม 60% สายใหม่ “ส้ม-เหลือง” มาแรง ราคา 7 หมื่น-1.5 แสนขายดีจัด ตลาดลักเซอรี่เบรกแตก “สุขุมวิท 39-พร้อมพงษ์-ทองหล่อ” ทะลัก 3.4 พันยูนิต ดีเวลอปเปอร์ wait & see ลุ้นแบงก์ชาติผ่อนปรนเงินดาวน์ 20% 

ผู้สื่อข่าวสำรวจความเคลื่อนไหวบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 10 รายเกี่ยวกับแผนลงทุนไตรมาส 4/61 ภายใต้บรรยากาศมีข้อวิตกกังวลจากมาตรการสกัดฟองสบู่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ประกาศมาตรการ LTV (loan to value) ซึ่งมีผลให้การกู้เงินเพื่อซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมต้องเพิ่มเงินดาวน์จาก 5-10% เพิ่มเป็น 20% โดยตั้งเป้ามีผลบังคับใช้ทันทีในวันที่ 1 มกราคม 2562

โดยพบว่ามาตรการแบงก์ชาติแม้สร้างความกังวลถึงผลกระทบในอนาคต แต่สถานการณ์เฉพาะหน้าในช่วงโค้งท้ายปีนี้ พบว่าผู้ประกอบการยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่ตามแผนเดิมที่ประกาศไว้ตั้งแต่ต้นปี 2561 โฟกัสเฉพาะตลาดคอนโดฯซึ่งแบงก์ชาติชี้เป้าว่าเป็นสินค้าที่มีความเสี่ยงซื้อเก็งกำไรสูง แนวโน้มไตรมาส 4/61 มีการเปิดตัวใหม่รวมกันมากกว่าไตรมาส 3/61 และคาดว่าจนถึงสิ้นปีนี้มีห้องชุดเปิดตัวใหม่เกือบ 69,000 ยูนิต แสดงถึงภาวะร้อนแรงของตลาดคอนโดฯอย่างเห็นได้ชัด

ตลาดแมสกระทบหนัก

รายละเอียดการสำรวจ 10 บริษัทประกอบด้วย กลุ่มศุภาลัย, เอพี (ไทยแลนด์), แสนสิริ, แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์, แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด หรือ MQDC, ริชี่เพลซ 2002, บมจ.เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง, เจ้าพระยามหานคร หรือ CMC, แอสเซทไวส์ และบริษัทพรสันติ ในเครือ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ หรือ LPNในจำนวนนี้สินค้าบ้านและคอนโดฯในกลุ่มตลาดระดับกลาง-ล่างเริ่มต้น 1.5-7 ล้านบาท มีการเรียกเก็บเงินดาวน์จากลูกค้า 10-15% ส่วนตลาดระดับกลางบนราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปไม่ได้รับผลกระทบ เพราะมีการเรียกเก็บเงินดาวน์ 25% ซึ่งสูงกว่ามาตรการสกัดฟองสบู่ของแบงก์ชาติซึ่งบังคับเงินดาวน์ 20%

ทั้งนี้ ในภาพรวมจากผลสำรวจมีเพียง 1 บริษัทที่ไม่ได้รับผลกระทบ คือ กลุ่ม MQDC ในโครงการคอนโดฯวิสซ์ดอม อโศก-สุขุมวิท เนื่องจากเก็บเงินดาวน์ 25% สูงกว่ามาตรการใหม่ของแบงก์ชาติ

ส่วนที่เหลืออีก 9 บริษัท ทุกรายยังมีความหวังว่าแนวนโยบายของแบงก์ชาติจะมีการปรับเปลี่ยนเพื่อลดผลกระทบผู้บริโภคและผู้ประกอบการ ดังนั้น ในช่วงเดือนพฤศจิกายน 2561 ถือว่ายังมีสิทธิ์ลุ้นและต้องการรอความชัดเจนของมาตรการเพื่อนำไปวางแผนลงทุนในปี 2562 ต่อไป

ลุ้นแบงก์ชาติผ่อนปรน

นายจรัญ เกษร กรรมการผู้จัดการ บริษัทพรสันติ บริษัทลูกทำโครงการแนวราบในเครือ LPN กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ตอนนี้วางแผนอะไรไม่ได้ต้องรอความชัดเจนจากแบงก์ชาติ เพราะมาตรการที่ประกาศออกมาเมื่อต้นเดือนตุลาคมที่ผ่านมา ถ้าหากไม่ปรับเปลี่ยนอะไรเลยจะมีผลกระทบรุนแรงต่อโครงการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะโครงการแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด เพราะไม่มีลูกค้าซื้อเก็งกำไร แต่กระทบหนักกว่าคอนโดฯเพราะเคยมีเงินดาวน์ 5% ถูกบังคับให้เพิ่มเงินดาวน์เป็น 20%

โดยข้อเสนอของสมาคมวงการพัฒนาที่ดิน สาระสำคัญดังนี้ 1.กำหนดบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2562 ขอเลื่อนออกไป 2-3 ปี หรืออย่างเร็วสุดขอเป็นวันที่ 1 กรกฎาคม 2562 เพื่อให้มีเวลาเตรียมตัว 2.การบังคับเงินดาวน์ 20% ในการซื้อหลังที่ 2 เป็นต้นไปขอปรับคำนิยามเป็นบ้านหลังที่ 3 แทน เพราะการซื้อหลังที่ 2 ในยุคปัจจุบันเป็นความจำเป็น ไม่ใช่ซื้อเพราะเก็งกำไรหรือซื้อเพราะฟุ่มเฟือย

3.การบังคับเงินดาวน์ 20% ทุกกลุ่มราคา ส่งผลกระทบรุนแรงต่อตลาดแมสหรือตลาดกลาง-ล่าง ขอให้ปรับใหม่โดยกลุ่มราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ให้ใช้วงเงินดาวน์ 5-10% ตามเดิม 4.โครงการแนวราบมีผู้ซื้อเป็นลูกค้าเรียลดีมานด์ ซื้อเพื่อพักอาศัย ไม่ได้ซื้อเพื่อเก็งกำไร ขอให้ยกเว้นการซื้อบ้านไม่ต้องจ่ายเงินดาวน์ 20%

บิ๊ก ๆ เร่งโอน-รายเล็กเหนื่อย

นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน) กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่าลูกค้าซื้อคอนโดฯเป็นสัญญาที่ 2 ของแสนสิริมี 10-20% ทั้งนี้ ต้องรอมาตรการมีความชัดเจนจึงสามารถประเมินผลกระทบและปรับแผนธุรกิจรองรับ แต่เชื่อว่าโครงการระดับไฮเอนด์ไม่กระทบเลยเพราะเงินดาวน์สูงกว่ามาตรการอยู่แล้ว

นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการสายงานกลยุทธ์องค์กรและสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ช่วงปลายปีนี้แข่งขันสูงเพราะดีเวลอปเปอร์ต้องเร่งโอนให้ทันก่อนมาตรการดาวน์ 20% มีผลบังคับใช้ และเชื่อว่าในปีหน้าตลาดอสังหาฯยังสามารถเติบโต

ส่วนวิธีการขึ้นอยู่กับกลยุทธ์ของแต่ละบริษัท นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ลูกค้าคอนโดฯสัญญาที่ 2 ของศุภาลัยมีสัดส่วน 20% จึงไม่กระทบมากนักแต่ผลกระทบรุนแรงไปตกอยู่กับโครงการแนวราบเพราะไม่มีใครซื้อบ้านเพื่อเก็งกำไรจึงไม่อยากให้เหมารวมกับแนวราบ

“ที่น่าเป็นห่วงและน่าเห็นใจ คือ ผู้ประกอบการรายกลาง-รายเล็ก เพราะเงินลงทุนน้อย แบรนด์ไม่ได้แข็งแกร่ง แล้วยังต้องมารับผลกระทบของมาตรการนี้ ซึ่งการปรับกลยุทธ์หรือปรับพฤติกรรมของผู้บริโภคให้เพิ่มเงินดาวน์ทำได้ยากกว่ารายใหญ่”

นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด กล่าวว่า พฤติกรรมลูกค้าซื้อห้องชุดเป็นหลังแรกจึงไม่น่ากระทบเท่าไหร่ เบื้องต้นเนื่องจากอยู่ระหว่างรอความชัดเจนของมาตรการ แต่ถ้าบังคับเงินดาวน์ 20% วิธีการต้องสอบถามลูกค้าก่อนว่าต้องการดาวน์ 20% หรือเลือกจ่ายเงินดาวน์ 10-15% เหมือนเดิมแล้วโปะส่วนที่เหลือ 5-10% ในวันโอน

2562 ไม่ใช่ปีที่สดใส

นายสิริพงศ์ ศรีสว่างวงศ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ จำกัด เปิดเผยว่า มาตรการเงินดาวน์ 20% มองว่ามีผลกระทบทำให้ปี 2562 ไม่ใช่ปีที่สดใสของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะจะกระทบกับลูกค้าเก่าที่ทำสัญญาซื้อขายตั้งแต่ 2 ปีที่แล้ว หรือต้นปี 2561 ที่ผ่านมา แล้วกำลังจะโอนในปีหน้าซึ่งต้องมีภาระจ่ายเงินดาวน์เพิ่มอีก 10% รวมทั้งทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อ

“ปี”62 อาจทำให้การโอนดีเลย์ออกไป หรือผู้บริโภคบางรายอาจเปลี่ยนใจไม่รับโอน จึงหวังว่าแบงก์ชาติจะมีมาตรการช่วยเหลือออกมา” 

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บมจ.ริชี่เพลซ 2002 จำกัดเปิดเผยว่า บริษัทมีลูกค้าที่เป็นสัญญาที่ 2 มีจำนวนไม่มากเพียง 3% อย่างไรก็ตาม อยากให้แบงก์ชาติทบทวนว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีปัญหามาจากการผ่อนของลูกหนี้กลุ่มไหนกันแน่ เพราะมั่นใจว่าไม่ใช่บ้านหรือคอนโดฯหลังที่ 2 แน่นอน

นายสมนึก ตันฑเทอดธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) หรือ NC กล่าวเพิ่มเติมว่า การกระทบกับผู้บริโภคที่จะต้องพิจารณาในการกู้มากขึ้น หรืออาจต้องหาคนกู้ร่วมผู้ขายก็ต้องระมัดระวังการลงทุน ในภาพใหญ่มองด้วยว่าโมเดลธุรกิจขายแบบบ้านสร้างเสร็จพร้อมอยู่จะน้อยลง และหากไม่ทบทวนมาตรการเงินดาวน์ 20% ในการซื้อบ้านแนวราบจากเดิมมีเงินดาวน์ 5% จะเป็นสาเหตุทำให้ตลาดแนวราบชะลอตัวลง

คอนโดฯนิวไฮรอบ 30 ปี

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ข้อมูลสำรวจของแผนกวิจัยคอลลิเออร์สฯ เรายังคงเชื่อมั่นว่าท่ามกลางความกังวลเกี่ยวกับมาตรการบังคับเงินดาวน์ 20% จะยังคงไม่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมของตลาดอสังหาฯในช่วงไตรมาส 4/61 โดยเฉพาะตลาดคอนโดฯ เนื่องจากมีผู้ประกอบการหลายรายเตรียมเปิดขายโครงการใหม่ ๆ ไว้หมดแล้ว โดยคาดว่าจนถึงสิ้นปีในเขตกรุงเทพฯจังหวัดเดียวจะเปิดตัวใหม่รวมกันสูงถึง 68,940 ยูนิต ทำสถิตินิวไฮในรอบ 30 ปี

โดยซัพพลายห้องชุดเปิดตัวใหม่ปีนี้ แบ่งเป็นไตรมาส 1/61 จำนวน 14,050 ยูนิต มูลค่าโครงการ 86,466 ล้านบาท, ไตรมาส 2/61 จำนวน 8,511 ยูนิต มูลค่ารวม 38,593 ล้านบาท, ไตรมาส 3/61 จำนวน 22,579 ยูนิต มูลค่ารวม 107,545 ล้านบาท แนวโน้มไตรมาส 4/61 คาดว่ามีการเปิดตัวรวมกัน 23,800 ยูนิต มูลค่ารวม 128,000 ล้านบาทส่งผลให้แนวโน้มปี 2561 พื้นที่กรุงเทพฯ (ไม่รวมปริมณฑล) มีห้องชุดเปิดตัวใหม่รวมกัน 68,940 ยูนิต มูลค่ารวมกัน 360,604 ล้านบาท

“พื้นที่กรุงเทพฯตั้งแต่มีการพัฒนาคอนโดฯ เคยทำนิวไฮในช่วงรอยต่อปี 2553-2554 อยู่ที่ 62,000 ยูนิต ล่าสุดปี 2560 เปิดตัวรวมกัน 58,000 ยูนิต เทรนด์ปีนี้เราได้สำรวจอีกครั้งหลังแบงก์ชาติเตรียมออกมาตรการสกัดฟองสบู่ พบว่าผู้ประกอบการยังคงยืนยันถึงแผนเปิดตัวใหม่ตามเดิม ถ้าเป็นไปตามนี้เท่ากับสิ้นปีจะเปิดตัวเกือบ 69,000 ยูนิต หรือใกล้แตะ 7 หมื่นยูนิต ทำบันทึกนิวไฮอย่างที่ไม่เคยเห็นกันมาก่อน”

แนวรถไฟฟ้าปัจจุบันฮอต

นายภัทรชัยกล่าวต่อว่า สำรวจรายทำเลพบว่า คอนโดฯส่วนใหญ่รอเปิดขายไตรมาส 4/61 อยู่แนวรถไฟฟ้าปัจจุบัน 14,420 ยูนิต หรือ 60.5% เพราะเป็นทำเลที่ผู้ประกอบการมีความมั่นใจในกำลังซื้อสูงอย่างต่อเนื่อง, อยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายใหม่กำลังก่อสร้าง 8,200 ยูนิต หรือ 34.2% และอยู่นอกทำเลแนวรถไฟฟ้า1,270 ยูนิต สัดส่วน 5.3% โดยกลุ่มราคา 7 หมื่น-1.5 แสนบาท/ตารางเมตรมีอัตราขายมากสุด

ในด้านผู้เล่นหลักพบว่ายังเป็นเกมลงทุนของรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯอยู่ที่ 17,273 ยูนิต สัดส่วน 73% มีเพียง 39.5% ที่เปิดตัวใหม่บนทำเลรถไฟฟ้าสายใหม่อยู่ระหว่างก่อสร้าง ไฮไลต์การแข่งขันให้จับตาแนวเส้นทางสาย “สีน้ำเงิน-เขียว-ส้ม-เหลือง”

แบ่งเป็นโครงการใหม่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน 1,429 ยูนิต, สายสีเขียวทั้งช่วงตอนเหนือและตอนใต้ โดยเฉพาะช่วงตอนเหนือตามแนวถนนพหลโยธินรอเปิดตัวเพิ่ม 1,674 ยูนิต, สายสีส้มโดยเฉพาะถนนรามคำแหง คาดว่าเปิดขายใหม่ 2,200 ยูนิต

สุขุมวิท 39-ทองหล่อดงแพง

นายภัทรชัยกล่าวด้วยว่า สรุปภาพรวมการเปิดตัวใหม่ของตลาดห้องชุดปี 2561 คาดว่าอยู่ในทำเลแนวรถไฟฟ้าสายปัจจุบัน 47% จำนวน 32,418 ยูนิต, สัดส่วน 52.47% จำนวน 32,835 ยูนิตอยู่ในทำเลรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังก่อสร้าง และมี 5.3% จำนวน 3,687 ยูนิตที่อยู่นอกทำเลรถไฟฟ้า

และแม้คอนโดฯที่คาดว่าจะเปิดขายใหม่ในเขตกรุงเทพฯ ตั้งอยู่ในพื้นที่เมืองชั้นนอกสูงถึง 46.9% แต่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ก็ยังคงเชื่อมั่นในกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าในพื้นที่ชั้นใน โดยเฉพาะย่าน “สุขุมวิท 39-พร้อมพงษ์-ทองหล่อ” ยังคงพัฒนาโครงการใหม่กันอย่างต่อเนื่องอีก 3,440 ยูนิต มีราคาขาย 250,000-300,000 บาท/ตารางเมตร

นายศิระ อุดล ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า บริษัทเปิดพรีเซลคอนโดฯลักเซอรี่แบรนด์ล่าสุด “โนเบิล สเตท สุขุมวิท 39” จุดขายห่างสถานีพร้อมพงษ์ 450 เมตร พัฒนาภายใต้แนวคิด “รื้อชีวิตแพตเทิร์นเดิม เริ่มใหม่ที่สุขุมวิท 39” มูลค่าโครงการ 3,600 ล้านบาท เริ่มต้นตารางเมตรละ 2.55 แสนบาท รายละเอียด มีห้องชุดให้เลือก 3 แบบ เริ่มจากห้องชุด 1 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 29-42 ตารางเมตร, แบบ 2 ห้องนอน 58-59 ตารางเมตร และเพนต์เฮาส์ 6 ยูนิต พื้นที่ใช้สอย 73-105 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 7.4-30 ล้านบาท/ยูนิต

โดยบริษัทจัดอีเวนต์เปิดพรีเซลเป็นรอบ ล่าสุดเมื่อวันที่ 27-28 ตุลาคมที่ผ่านมาจัดรอบ VIP Day มียอดจองแล้ว 4 ฟลอร์ 56 ยูนิต กำลังอยู่ระหว่างเปิดขายรอบพิเศษ 2-15 พฤศจิกายน และจัดรอบพรีเมียร์วันที่ 18 พฤศจิกายนนี้ ล่าสุด เปิดให้ลงทะเบียนมีผู้สนใจ 800-1,000 ราย จากจำนวนยูนิตทั้งโครงการ 352 ยูนิต คาดว่าน่าจะ sold out หรือปิดการขายได้ภายในสิ้นปี 2561 นี้