อสังหาริมทรัพย์

สับขาหลอก “พร็อพเพอร์ตี้ แท็กซ์” รัฐบาล คสช.ชี้เป้าบังคับใช้ 1 มกราคม 63

อาถรรพ์ไตรมาส 4/61 มีสารพัดนโยบายและมาตรการเข้ามากำกับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งทางตรงและทางอ้อม สร้างผลกระทบในวงกว้างและลึกซึ้งทั้งแบบรู้ตัวกับไม่รู้ตัวสำหรับผู้ประกอบการและประชาชนผู้บริโภคทั่วไป

บังคับดาวน์ 20%+ภาษีที่ดิน

มาตรการทางตรงกำลังมีแรงกระเพื่อมอย่างสูง จากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เตรียมออกมาตรการสกัดฟองสบู่ด้วยการบังคับจ่ายเงินดาวน์ 20% ในการขอสินเชื่อซื้อหลังที่ 2 เป็นต้นไป ตั้งเป้าบังคับใช้ทันทีภายในวันที่ 1 มกราคม 2562 สร้างความหวั่นไหวให้กับไตรมาสสุดท้ายของปีนี้เป็นอย่างมาก

ส่วนนโยบายทางอ้อม ก่อนหน้านี้ในฟากของกฎหมายใหม่อย่าง “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” ซึ่งเรียกอีกชื่อหนึ่งว่า ภาษีทรัพย์สิน หรือพร็อพเพอร์ตี้ แท็กซ์ (poperty tax) ถูกทำให้เข้าใจว่าการพิจารณาในขั้นตอนสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) อาจไม่ทันภายในรัฐบาล คสช. และต้องถูกส่งต่อให้รัฐบาลหลังการเลือกตั้งเป็นผู้สานต่อ

อ่านสัญญาณจากที่ประชุม สนช. เมื่อวันที่ 20 กันยายน 2561 มีมติให้ขยายเวลาพิจารณาร่างกฎหมายใหม่ออกไปอีก 60 วัน จนถึงวันที่ 20 พฤศจิกายน 2561 แทน นั่นหมายความว่าเป็นการขยายเวลาพิจารณาครั้งที่ 9 ทำสถิติต่ออายุการพิจารณากฎหมายยาวนานที่สุดในประวัติศาสตร์ (กติกากำหนดให้ต่ออายุได้ 2 ครั้ง ครั้งละ 60 วัน)

“การพิจารณาร่างกฎหมายภาษีที่ดินฯไม่น่าจะมีปัญหา อยู่ระหว่างดูให้เกิดความเป็นธรรมกับทุกฝ่าย ส่วนจะเลื่อนการบังคับใช้ไปเป็นปี 2563 หรือไม่นั้น ถ้าการพิจารณาของ สนช.ไม่เสร็จจริง ๆ ฟังดูแล้วรัฐบาลน่าจะฟังเสียงประชาชน และฟังเสียงหลังการเลือกตั้ง หรือองค์ประกอบพรรคการเมืองต่าง ๆ ซึ่งอาจเลื่อนก็ได้ โดยรัฐบาลใหม่ต้องนำมาทบทวน” คำกล่าวให้สัมภาษณ์ของ “พรเพชร วิชิตชลชัย” ประธาน สนช. เมื่อเดือนกันยายนที่ผ่านมา

แต่ล่าสุด สนช.ก็ออกมาประกาศว่า ร่างกฎหมายใหม่ฉบับนี้ผ่านพ้นวาระที่ 1 พร้อมกับจะถูกส่งต่อพิจารณาในวาระ 2-3 กลางเดือนพฤศจิกายน 2561

เป้าหมายใหญ่และเป้าหมายใหม่เลื่อนจากเดิมที่บอกว่า บังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2562 ถูกขยับเป็นวันที่ 1 มกราคม 2563 แทน

เข้าวาระ 2-3 กลาง พ.ย.นี้

ล่าสุด “วิสุทธิ์ ศรีสุพรรณ” รมช.คลัง ให้สัมภาษณ์ว่า ร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะเสนอเข้าที่ประชุม สนช. วาระ 2 และวาระ 3 ในช่วงกลางพฤศจิกายนนี้ เนื่องจากได้พิจารณาเสร็จสิ้นในขั้นตอนคณะกรรมาธิการ (กมธ.) วิสามัญพิจารณาร่างกฎหมายแล้ว หากผ่าน สนช. ก็จะเริ่มมีการจัดเก็บภาษีในวันที่ 1 ม.ค. 2563

อย่างไรก็ดี กฎหมายจะผ่านหรือไม่ ก็ขึ้นกับทาง สนช.

รายละเอียดทาง กมธ.ให้ความสำคัญกับผู้เสียภาษีทุกกลุ่ม ทั้งเกษตรกรที่เป็นกลุ่มอ่อนไหว กลุ่มบ้านอยู่อาศัย กลุ่มพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม และกลุ่มที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดิน ขณะที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ซึ่งเป็นผู้จัดเก็บโดยตรง ระยะแรกรายได้คงไม่ได้เพิ่มมาก แต่ระยะยาวจะมีฐานภาษีที่แน่นอน และสามารถลดการใช้ดุลพินิจไปได้มาก (ดูตารางประกอบ)

“ไม่ใช่กฎหมายใหม่ แต่เป็นการรวมภาษีโรงเรือนกับภาษีบำรุงท้องที่เข้าด้วยกัน โดยใช้ฐานภาษีทรัพย์สิน คือ ราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่กรมธนารักษ์ประเมิน โดยภาษีโรงเรือนเดิมฐานภาษีถือว่าสูง 12.5% มีปัญหาเรื่องการจัดเก็บและการใช้ดุลพินิจ มีข้อโต้แย้งค่อนข้างมาก”

เว้น 3 ปี “บุคคลธรรมดา”

ทั้งนี้ ประเภท “ที่ดินเกษตรกรรม” มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ถ้าเป็นบุคคลธรรมดาได้รับยกเว้นภาษี หลังจากนั้นจะเก็บเป็นขั้นบันไดในอัตรา 0.01% (ดูตารางประกอบ) ส่วนนิติบุคคลเสียภาษีตั้งแต่บาทแรก

“นอกจากนี้ กรณีบุคคลธรรมดาในช่วงเปลี่ยนผ่านมีการยกเว้นภาษีให้ในช่วง 3 ปีแรกด้วย ไม่ว่าที่ดินมีมูลค่าเท่าไหร่” นายวิสุทธิ์กล่าว

ประเภท “ที่อยู่อาศัย” ทาง กมธ.สรุปยกเว้นภาษีให้บ้านหลังหลัก มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท หลังจากนั้นเก็บอัตราขั้นบันได, กรณีเป็นบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป เก็บภาษีตั้งแต่บาทแรกในอัตรา 0.02%

ประเภท “พาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม” เก็บภาษีอัตราขั้นบันได, กรณีโรงเรียน โรงพยาบาล สนามกีฬา ลดหย่อนภาษีให้ถึง 90% โดยกำหนดรายละเอียดในกฎหมายลำดับรอง

และประเภท “ที่ดินรกร้างว่างเปล่า” อัตราเริ่มต้น 0.2% ปรับเพิ่มทุก 3 ปี ถ้าหากที่ดินเปล่าแปลงดังกล่าวไม่นำมาทำประโยชน์ติดต่อกันนาน 27 ปี จะถูกเก็บภาษีสูงสุดที่ 3%

ที่ดินรอพัฒนา-NPA เว้น 5 ปี

ยังมีอีกประเภทที่กรมบังคับคดีส่งเรื่องขึ้นมา “ทรัพย์สินรอการขาย-NPA” และประเภทที่สมาคมวงการพัฒนาที่ดินส่งเรื่องขึ้นมา คือ “ที่ดินเปล่ารอพัฒนาโครงการ” ได้รับยกเว้นภาษี 5 ปีแรก หลังจากนั้นก็จัดเก็บตามประเภทการใช้ประโยชน์

“รมช.วิสุทธิ์” บอกด้วยว่า เนื่องจากกฎหมายมีทั้ง “ยกเว้น-ลดหย่อน-ผ่อนปรน” ภาษี ดังนั้น กรณีผู้ที่เคยเสียภาษีโรงเรือนหากมีภาระภาษีมากขึ้น รัฐบาลตามไปดูแลได้รับการผ่อนปรน 4 ปี โดยให้รับภาระภาษีจากน้อยไปหามาก เช่น ถ้าเสียภาษีมากกว่าเดิม 1,000 บาท ปีแรกจ่ายแค่ 250 บาท, ปีที่สอง 500 บาท, ปีที่สาม 750 บาท และปีที่สี่ 1,000 บาท

“ในอนาคตเมื่อบังคับจัดเก็บจริง ในปีแรกไม่ได้ทำให้รัฐมีรายได้เพิ่มมาก สมมุติถ้าประเมินมีรายได้เพิ่ม 1 หมื่นล้านบาท แต่รายได้จัดเก็บจริงแค่ 2,500 ล้านบาท ยังไม่นับกลุ่มที่ได้รับลดหย่อน ผ่อนปรนอีกต่างหาก” รมช.คลังกล่าว

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า ก่อนหน้านี้ “ดร.พรชัย ฐีระเวช” ที่ปรึกษาด้านเศรษฐกิจการเงิน สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กระทรวงการคลัง และกรรมาธิการพิจารณากฎหมายภายใต้ สนช.ระบุว่า เดิมรัฐมีรายได้ภาษีโรงเรือนกับภาษีบำรุงท้องที่ปีละ 2.9 หมื่นล้านบาท ในอนาคตเมื่อยกเลิกภาษี 2 ฉบับนี้แล้วใช้พร็อพเพอร์ตี้ แท็กซ์มาทดแทน ประเมินว่ารัฐมีรายได้จัดเก็บปีละ 4 หมื่นล้านบาท

“เราดูสถิติแล้วว่า ผู้เสียภาษีส่วนใหญ่เป็นคนรายได้ระดับปานกลางจนถึงผู้มีรายได้น้อย สัดส่วน 90% กว่า ซึ่งรัฐดูแลให้มีอัตรายกเว้นกับมีอัตราขั้นบันไดอยู่แล้ว”

ลดเพดานภาษี 40%

ย้อนเวลากฎหมายภาษีที่ดินฯ ยุครัฐบาล คสช. มีการหยิบนำมาผลักดันจนกระทั่งเป็นมติ ครม. ครั้งแรกเมื่อวันที่ 7 มิถุนายน 2559 โดยร่างแรกแยกเป็น 4 ประเภท ได้แก่ ที่ดินเกษตรกรรม, ที่อยู่อาศัย, พาณิชยกรรม, ที่ดินรกร้างว่างเปล่า มีเพดานจัดเก็บดังนี้ เพดานภาษีที่ดินเกษตรกรรม 0.2%, ที่อยู่อาศัย 0.5%, พาณิชยกรรม 2% และที่ดินเปล่า 5%

ต่อมาทาง สนช.เปิดเวทีประชาพิจารณ์ร่างกฎหมายใหม่ โดยใช้เป็นเวทีประกาศข่าวดีด้วยการลดเพดานจัดเก็บลง 40% มีผลให้เพดานภาษีที่ดินเกษตรกรรมเหลือ 0.15%, ที่อยู่อาศัยเหลือ 0.3%, พาณิชยกรรมเหลือ 1.2% และที่ดินเปล่าเหลือ 3%

สำหรับ “อัตราจัดเก็บ” ทางกรรมาธิการที่เคยรับฟังความคิดเห็นประชาชนเมื่อเดือนธันวาคม 2560 มีการประกาศเพดานเกษตรกรรม 0.15% ที่อยู่อาศัย 0.3% พาณิชยกรรม (อื่น ๆ) 1.2% ที่ดินเปล่า 3%

ฟิกซ์อัตราภาษีลดดุลพินิจ

ยังมีประเด็นกังวลเกี่ยวกับการใช้ดุลพินิจขององค์กรปกครองท้องถิ่นทั่วประเทศซึ่งเป็นผู้จัดเก็บภาษี โดยแทบทุกเวทีจะมีผู้อภิปรายว่า เพื่อนบ้านแปลงที่ดินติดกัน แต่เสียภาษีไม่เท่ากัน รัฐบาลจะทำยังไง ทาง กมธ.จึงกำหนด “อัตราจัดเก็บจริง” แบบคำนวณให้เสร็จสรรพ และจัดทำเป็นบัญชีแนบท้ายกฎหมาย เพื่อให้มีผลบังคับใช้เป็นมาตรฐานเดียวกันทั่วประเทศ มีความหมายเท่ากับองค์กรท้องถิ่นไม่ต้องใช้ดุลพินิจอีกต่อไป เพราะอัตราจัดเก็บหรือที่เรียกว่า “ภาระภาษี” ถูกกำหนดเป็นกฎหมายเรียบร้อยแล้ว

รายละเอียดรอกฎหมายลูก

ด้าน “อิสระ บุญยัง” ซีอีโอกลุ่มกานดา พร็อพเพอร์ตี้ ระบุว่า สำหรับประเด็นมโนสาเร่ อาทิ ธุรกิจสวนเกษตร ซึ่งเป็นธุรกิจเกิดก่อนจะมีกฎหมายจัดสรรปี 2515 บังคับใช้ โดยมีข้อกำหนดในเรื่องพื้นที่ส่วนกลาง ในขณะที่สวนเกษตรไม่มีคำนิยาม “พื้นที่ส่วนกลาง” แต่มีข้อกำหนด (ของกระทรวงเกษตรและสหกรณ์) ให้นำพื้นที่ 25% ทำเป็นถนนในโครงการ

เช่น สวนเกษตร 100 ไร่ เป็นถนนตัดผ่านทุกแปลง 25 ไร่ และเป็นพื้นที่ขาย 75 ไร่ ในทางปฏิบัติ สวนเกษตรย่อมมีพื้นที่ส่วนกลาง แต่ไม่ได้อยู่ในกฎหมายโครงการจัดสรร

รวมทั้งกรณีพื้นที่ส่วนกลางในหมู่บ้านจัดสรร โดยคำนิยามของสโมสร สระว่ายน้ำ ถนน ไม่ได้เขียนชัด ๆ ว่าเป็นทรัพย์สินส่วนกลางเหมือนโครงการอาคารชุด

แต่นิยามเป็น “บริการสาธารณะ” ในพื้นที่ส่วนกลาง เข้าใจว่าไม่มีข้อกังวล เนื่องจาก กมธ.รับทราบปัญหา และมีการหารือแล้วว่าจะเข้าไปดูแลให้ในข้อกำหนดกฎหมายลูกต่อไป

แนะรัฐจัดเก็บอัตราเดียว

พี่ใหญ่วงการอสังหาริมทรัพย์ “อธิป พีชานนท์” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า รัฐบาลเตรียมบังคับจัดเก็บภาษีทรัพย์สิน ประเมินว่าดีเวลอปเปอร์ไม่ใช่ผู้รับผลกระทบทางตรง เพราะถ้าภาระภาษีเพิ่มขึ้นจะถูกนำไปรวมอยู่ในต้นทุนขายบ้าน-คอนโดมิเนียมตามกลไกธุรกิจ

อย่างไรก็ตาม มีหลายประเด็นเกี่ยวกับภาษีทรัพย์สินซึ่งได้นำเสนอให้กับ กมธ.ต่างกรรมต่างวาระไปแล้ว อาทิ 1.ประเด็นของการเป็นภาษีใหม่ แต่รัฐบาลยังขาดการประชาสัมพันธ์ให้กับประชาชนได้รับรู้ในวงกว้าง ในอนาคตเมื่อถึงเวลาบังคับใช้อาจมีปัญหาในการปรับตัวรองรับได้

2.ความซับซ้อนของอัตราจัดเก็บ โดยมีทั้งประเภทที่แยกถึง 4 ประเภท แต่ละประเภทเพิ่มความซับซ้อนเพราะมีหลายอัตรามาก อาจทำให้เวลาบังคับใช้จริงทำให้มีความเข้าใจสลับสับสน ข้อเสนอคือควรจัดเก็บเป็นอัตราเดียว เหมือนกับภาษีมูลค่าเพิ่ม (แวต-VAT) ซึ่งบังคับใช้เหมือนกันทั่วประเทศ ทำให้ไม่ยุ่งยากในการจัดเก็บและการจ่ายภาษี

3.กรอบเวลาที่จะบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2563 ความพร้อมของหน่วยงานรัฐ โดยเฉพาะองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ทั้งด้านบุคลากร คอมพิวเตอร์ การซักซ้อมความเข้าใจ ฯลฯ เพราะมีเวลาไม่มากนักนับจากนี้

โดยสิ่งที่ต้องการเน้นคือการประชาสัมพันธ์ให้ประชาชน โดยเฉพาะผู้มีทรัพย์สินถือครองได้รับทราบข่าวสารของกฎหมายใหม่ เพราะมีผลกระทบทางตรงในการเป็นผู้จ่ายภาษี รวมทั้งกระบวนการจัดเก็บทำยังไงไม่ให้เปิดช่องคอร์รัปชั่นได้ เนื่องจากประเภทภาษีและอัตราจัดเก็บมีความซับซ้อนมากจริง ๆ

“ผมไม่อยากเห็นรัฐบาลรีบร้อนผลักดันภาษีออกมาบังคับใช้ โดยที่ไม่ได้ศึกษาผลกระทบต่อผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทั้งหมดในภาพรวม”