จี้ ธปท.ทบทวนเงินดาวน์ 20% พยุงอสังหา+ธุรกิจต่อเนื่อง 1.8 ล้านล้าน

ไตรมาส 4/61 เมื่อวันที่ 4 ตุลาคม 2561 “ธปท.-ธนาคารแห่งประเทศไทย” ประกาศเตรียมออกมาตรการสกัดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ สาระสำคัญ คือ 1.บังคับใช้กับการกู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป 2.มีเพดานสินเชื่อลดจาก 90-95% เหลือ 80% มีผลให้ต้องเพิ่มเงินดาวน์กู้ซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียม 20% 3.ไม่นับรวมสินเชื่อ top up ต่าง ๆ เช่น เบี้ยประกันชีวิต ซื้อเฟอร์นิเจอร ฯลฯ 4.ตั้งเป้าบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2562

เวลาผ่านไป 1 เดือนเศษ สร้างความปั่นป่วนไปทั้งวงการ ล่าสุด “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมี่ยม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ในฐานะนายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษา สมาคมอาคารชุดไทย และนักศึกษาหลักสูตร วปอ.รุ่นที่ 61 จัดทำบทวิเคราะห์ส่วนบุคคลเรื่อง “การปรับนโยบายการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ ธปท. : ผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจไทย” สาระสำคัญเรียกร้องให้แบงก์ชาติทบทวนและแสดงความชัดเจนของมาตรการโดยเร็วที่สุด

อสังหาฯ+ธุรกิจเกี่ยวเนื่อง 1.8 ล้านล้าน

“ประเสริฐ” เปิดประเด็นถึงความสำคัญของภาคธุรกิจอสังหาฯเป็นหัวจักร (leading sector) ทำให้เกิดธุรกิจเกี่ยวข้องอีกมากมาย อาทิ วัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ในครัวเรือน การต่อเติม-ปรับปรุง-ซ่อมแซม และอื่น ๆ อีก 2.9 เท่า ดังนั้น เมื่อประเมินจากขนาดธุรกิจที่อยู่อาศัยตกปีละ 6-7 แสนล้านบาทแบ่งเป็นตลาดในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 3.5-4.6 แสนล้านบาท กับตลาดต่างจังหวัดรวมกันอีก 2.5 แสนล้านบาท

นั่นหมายความว่า อสังหาฯและธุรกิจเกี่ยวเนื่องมีขนาดตลาดรวมกันตกปีละ 1.8 ล้านล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 13.8% ของจีดีพีประเทศไทย


สำคัญยิ่งกว่านั้น เป็นธุรกิจที่ใช้วัตถุดิบในประเทศ (local content) สูงถึง 90% และมีการจ้างงานในประเทศ 1 ล้านคน

ประเด็นคืออสังหาฯ และธุรกิจเกี่ยวเนื่องกำลังได้รับผลกระทบอย่างหนักจากมาตรการสกัดฟองสบู่รอบปี 2561

วิพากษ์มาตรการ “รุนแรง-ผิดเวลา”

“ไทม์ไลน์คือในเดือนพฤศจิกายน 2561 จะประกาศมาตรการที่ชัดเจน แต่ด้วยความที่เป็นแบงก์ชาติ ดังนั้น วันที่เริ่มต้นพูดเรื่องนี้ก็มีอิมแพ็กต์กับตลาดทันที มีผลกระทบรุนแรงด้วย เพราะฉะนั้น ไม่อยากให้รอจนเต็มเดือนพฤศจิกายน แต่ควรออกมาทำมาตรการที่ชัดเจนตั้งแต่วันนี้เลย ผู้ประกอบการจะได้วางแผนธุรกิจได้ถูกต้อง”

สภาวะกระอักกระอ่วนของภาคอสังหาฯมาจาก “ความไม่รู้ทิศทาง” กับสิ่งที่ร้องขอให้ทบทวนจะได้รับการ “พิจารณาทบทวน” หรือไม่ สิ่งที่ทำได้อย่างเดียวคือ “รอ รอ และรอมาตรการ”

โดยมองว่า แนวนโยบาย macroprudential สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย เป็นนโยบายที่รุนแรงเกินจำเป็น และผิดเวลาที่เหมาะสม เพราะกระทบเศรษฐกิจไทยที่มีปัจจัยเสี่ยงจำนวนมากอยู่แล้วในปัจจุบัน

แนะเลื่อนบังคับใช้เป็น 1 มกราคม 2563

สำหรับข้อเสนอแนะต่อ ธปท.มีดังนี้ 1.ควรบังคับใช้กับการขอสินเชื่อหลังที่ 3 เป็นต้นไป โดยระบุว่า ข้อมูลหนี้เสีย หรือ NPL-non performing loan ซึ่งเป็นข้อมูลของแบงก์ชาติโดยตรง พบอยู่แล้วว่าลูกค้าสินเชื่อ 1 สัญญา มีหนี้เสียจากสถิติไตรมาส 1/58 อยู่ที่ 3.6% เทียบกับไตรมาส 1/61 เพิ่มเป็น 4.0% สูงกว่าสินเชื่อ 2 สัญญาขึ้นไป ซึ่งอยู่ที่ 2.5% แล้วเพิ่มเป็น 3.4% สะท้อนให้เห็นว่า การซื้อบ้านหลังที่ 2 มีความจำเป็น โดยเฉพาะสินค้าคอนโดฯใกล้สถานีรถไฟฟ้า เมื่อซื้อแล้วพยายามผ่อนชำระจนทำให้หนี้เสียต่ำกว่าการผ่อนบ้านเพียงหลังเดียว

2.เป้าบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2562 ควรเลื่อนเป็นปี 2563 เพื่อให้ผู้เกี่ยวข้องทั้งหมดมีเวลาปรับตัว โฟกัสสินค้าห้องชุดมีการขายล่วงหน้า 2-3 ปี ซึ่งเรียกเก็บเงินดาวน์ขั้นต่ำ10% ตามเกณฑ์เดิม หากถูกบังคับตามเกณฑ์ใหม่ ดาวน์ 20%จะมียูนิตที่ขายไปแล้วและอยู่ระหว่างก่อสร้าง ภายในปี 2562 เมื่อสร้างเสร็จต้องกู้เงินมาโอนกรรมสิทธิ์ อาจหาเงินดาวน์มาโปะไม่ทัน และพัฒนาเป็นปัญหาการผิดสัญญาของผู้ซื้อ หรือทิ้งดาวน์ในที่สุด

3.เงินดาวน์ 20% ควรบังคับใช้เฉพาะการซื้อคอนโดฯ โดยไม่รวมบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ เพราะโครงการแนวราบไม่มีสัญญาณของการเก็งกำไร แต่เป็นการซื้ออยู่อาศัยจริง หรือเรียลดีมานด์ เพื่อลดผลกระทบให้มีขอบเขตอยู่ในวงจำกัด

และ 4.ควรสรุปนโยบายที่ชัดเจนและรวดเร็วที่สุด เนื่องจากแบงก์ชาติให้กรอบเวลาในการประกาศมาตรการที่ชัดเจน “ภายในเดือนพฤศจิกายน” ในขณะที่กำลังมีการขยายตัวของความวิตกกังวลถึงผลกระทบที่จะเกิดขึ้น

การทำมาตรการให้ชัดเจนตั้งแต่วันนี้ และทันที จะช่วยลดผลกระทบไม่ให้รุนแรงเกินจำเป็น