คอนโดปล่อยเช่าบูมเย้ยฟองสบู่ ยึดเมืองท่องเที่ยวผลตอบแทน10%20ปี

แบงก์ชาติโปรดทราบ ตลาดคอนโดฯเจาะลูกค้าซื้อลงทุนปล่อยเช่าบูมกระจายทั่วไทย งัดแพ็กเกจการตลาดเร้าใจการันตีผลตอบแทนปีละ 3-10% นาน 2-20 ปี ทุนเชียงใหม่ “เดอะนิวคอนเซ็ปต์” ซุ่มผุด 16 โครงการ ดาวน์หนัก 35% โอนใน 3-6 เดือน จ่ายป๋ามากปีละ 8% นาน 20 ปี ขาใหญ่ “นิวนอร์ดิคกรุ๊ป” บุกแล้ว 5 หัวเมืองท่องเที่ยว เผยนำไปปล่อยเช่าให้กับนักท่องเที่ยว-สัญญาเช่ารายปี “คอลลิเออร์สฯ” ชี้การลงทุนมีความเสี่ยง แนะนำให้ชั่งน้ำหนักก่อนตัดสินใจซื้อลงทุน

ผู้สื่อข่าวสำรวจโมเดลธุรกิจโครงการที่อยู่อาศัยที่รับประกันผลตอบแทนการลงทุน ท่ามกลางบรรยากาศส่งท้ายไตรมาส 4/61 โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาตรการสกัดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ พบว่า ยังคงมีผู้ประกอบการแข่งขันการจัดแคมเปญการตลาด โดยเน้นเจาะขายลูกค้ากลุ่มซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า โดยรับประกันผลตอบแทนการเช่าตั้งแต่ 3-10% นานตั้งแต่ 2-20 ปี

ทุนเชียงใหม่ให้ 8% 20 ปี

โมเดลธุรกิจที่สะดุดตามากที่สุดในงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 39 ที่ผ่านมา เป็นของบริษัท The New Concept จำกัด เชียงใหม่ จัดแคมเปญโดยนำคอนโดมิเนียมขายเน้นเจาะจงผู้ซื้อนักลงทุน การันตีผลตอบแทนค่าเช่าปีละ 8% นานถึง 20 ปี เพื่อนำห้องชุดมาทำเป็นโรงแรมปล่อยเช่าให้กับนักท่องเที่ยวจีนอีกต่อหนึ่ง กับลูกค้าเช่ารายปีเงื่อนไข การซื้อขายไม่ได้มีการขอสินเชื่อ ลูกค้าต้องมีกำลังซื้อสูง, เมื่อซื้อห้องชุดและมีการโอนกรรมสิทธิ์แล้วจึงนำห้องชุดมาทำสัญญาให้บริษัทเช่ายาว 20 ปี, ในระหว่างทาง (ก่อนครบ 20 ปี)

หากต้องการขายคืนห้องชุด บริษัทรับซื้อคืนในราคาบวกให้ปีละ 2% เช่น ขายคืนห้องชุดปีที่ 1 บริษัทรับซื้อคืนในราคา 102% (100% เป็นราคาซื้อขาย กับ 2% เป็นส่วนต่างที่บริษัทบวกเพิ่มให้) ถ้าหากครบสัญญาเช่า 20 ปี บริษัทมีออปชั่นซื้อห้องชุดคืนในราคา 140%

ปัจจุบัน กลุ่มเดอะนิวคอนเซ็ปต์มี 16 โครงการ อยู่ในเชียงใหม่ 15 โครงการ, กระบี่ 1 โครงการ ปิดการขายแล้ว 9 โครงการ ราคาเริ่มต้น 1.89-7.5 ล้านบาท เฉลี่ยโครงการละ 150-340 ยูนิต ห้องชุดพื้นที่ใช้สอย 32.5-114 ตารางเมตร วางเงินจอง 1 แสนบาท ดาวน์ 35% มีเวลาผ่อนดาวน์ 3-6 เดือน ค่าส่วนกลาง 45 บาท/ตารางเมตร

นิวนอร์ดิคลุย 5 จังหวัด

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า อีกกลุ่มที่เน้นการันตีผลตอบแทนค่าเช่า คือ บริษัท นิวนอร์ดิค กรุ๊ป รับประกันการซื้อปล่อยเช่า 9% มีหลายแพ็กเกจให้เลือก ถ้าทำสัญญาให้เช่ากับบริษัท 3-5-10 ปี มีออปชั่นรับซื้อห้องชุดคืนโดยบวกราคาให้ 105-110-120%

แต่ถ้าทำสัญญาให้เช่าห้องชุดนาน 15-20 ปี นอกจากมีออปชั่นรับซื้อคืนในราคา 130-140% แล้ว ยังมี on top โดยเพิ่มออปชั่นปรับค่าเช่าตามอัตราเงินเฟ้ออีก 3% โดยกลุ่มนิวนอร์ดิคกรุ๊ปมีบริษัทนำเที่ยวเป็นของตัวเอง ห้องชุดเน้นปล่อยเช่าลูกค้ากรุ๊ปทัวร์ต่างชาติเป็นหลัก

ปัจจุบันมีการลงทุนกระจายทั่วไทย 5 จังหวัด ประกอบด้วย 1.พัทยา ชลบุรี รวม 60 อาคาร 2,278 ยูนิต 2.เกาะสมุย สุราษฎร์ธานี จำนวน 14 อาคาร 395 ยูนิต 3.ชุมพร (เน้นกลุ่มลูกค้าวัยเกษียณ) 13 อาคาร 435 ยูนิต 4.ภูเก็ต 7 อาคาร 1,009 ยูนิต และ 5.เพชรบุรี 118 อาคาร 5,280 ยูนิต

นอกจากนี้ มีเครือข่ายที่พักให้เช่าในโซนอาเซียน 3 ประเทศในกัมพูชา ที่เมืองสีหนุวิลล์ 2 อาคาร 138 ยูนิต, อินโดนีเซีย เมืองบาหลี 4 อาคาร 114 ยูนิต และฟิลิปปินส์ เมืองแองเจิล จำนวน 1 อาคาร รวม 176 ยูนิต

เจาะนักท่องเที่ยวต่างชาติ

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า โมเดลธุรกิจซื้อห้องชุดเพื่อปล่อยเช่าได้รับความนิยมสูงในจังหวัดท่องเที่ยว อาทิ ภูเก็ต พัทยา ระยอง เขาใหญ่ เชียงใหม่ กระบี่ หัวหิน ชะอำ มีลูกค้าหลักชาวต่างชาติ ส่วนใหญ่เกิน 70% เป็นประเทศในกลุ่มเอเชียเพราะคุ้นเคยในวัฒนธรรม อาหารการกินและการทำงาน

สถิติท็อป 10 นักท่องเที่ยวต่างชาติในไทยในปี 2560 ประกอบด้วย จีน มาเลเซีย เกาหลี ลาว ญี่ปุ่น อินเดีย รัสเซีย สหรัฐอเมริกา สิงคโปร์ และสหราชอาณาจักร

ขณะที่ท็อป 10 นักท่องเที่ยวสร้างรายได้สูงสุด คือ จีน รัสเซีย มาเลเซีย สหรัฐอเมริกา สหราชอาณาจักร เกาหลี ญี่ปุ่น ออสเตรเลีย อินเดีย และเยอรมนี ชาติที่เดินทางเข้ามาในประเทศไทยมากที่สุดในปี 2560 คือ นักท่องเที่ยวจีน 9.88 ล้านคน โดยชาวเอเชียที่เข้าลงทุนในไทยมากที่สุด คือ ญี่ปุ่น รองลงมา จีน มีทั้งจีนแผ่นดินใหญ่ ฮ่องกง สิงคโปร์ มีพฤติกรรมชอบซื้อลงทุน เนื่องจากอัตราผลตอบแทนปล่อยเช่าในเมืองไทยค่อนข้างดี อยู่ที่ 5-7%

ที่ผ่านมาทำให้คอนโดมิเนียมตามหัวเมืองท่องเที่ยว มีลูกค้าต่างชาติซื้อเต็มโควตา 49% โดยเฉพาะใน 3 ทำเลหลักอย่าง “พัทยา ภูเก็ต เชียงใหม่” ทางผู้ประกอบการบางรายแก้ปัญหาโควตาลูกค้าต่างชาติด้วยการทำเป็นสัญญาเช่าแทนโอนกรรมสิทธิ์ สัญญาระยะยาว 30+30+30 ปี

แนะชั่งน้ำหนักก่อนลงทุน

นายภัทรชัยกล่าวต่อว่า นอกจากผลตอบแทนการลงทุนจากค่าเช่าแล้ว บริษัทเจ้าของโครงการมีข้อเสนอพิเศษแก่ผู้ลงทุน ดังนี้ 1.สิทธิเข้าพักฟรี โดยระบุเป็นจำนวนวันต่อปี ถ้าเป็นโครงการที่บริหารโดยโรงแรมก็อาจมีทางเลือกพักฟรี ในโครงการอื่น ๆ ที่โรงแรมบริหารอยู่, การให้ส่วนลดในการเข้าพัก, สะสมแต้ม (point) เพื่อนำไปแลกสิทธิ์เข้าพักในโรงแรม รีสอร์ตต่าง ๆ เป็นต้น

2.รับซื้อคืนในราคาที่กำหนด เป็นออปชั่นให้ลูกค้าขายห้องชุดคืนได้ ดังนั้น ในการทำสัญญารับประกันค่าเช่าจำเป็นต้องอ่านรายละเอียดในสัญญาให้ชัดเจนทุกข้อ ในด้านความเสี่ยง แบ่งเป็น 1.ความเสี่ยงในระหว่างการปล่อยเช่า เป็นประเด็นที่ต้องพิจารณาเป็นอันดับแรก เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าสูง ใช้เวลายาว ความน่าเชื่อถือ ของผู้ประกอบการจึงมีความสำคัญมาก 2.ความเสี่ยงหลังหมดอายุการันตีผลตอบแทน ต้องประเมินค่าเช่าในทำเลที่ตั้งโครงการ เพื่อพิจารณาอัตราผลตอบแทนที่เป็นไปได้หลังพ้นระยะการันตีไปแล้ว


“โดยทั่วไปห้องชุดการันตีผลตอบแทนมักจะขายในราคาสูงกว่าโครงการทั่วไป เพื่อนำเงินส่วนหนึ่งหมุนกลับมาเป็นผลตอบแทนการลงทุน ทำให้เมื่อหมดอายุสัญญารับประกันค่าเช่า มักพบว่าผลตอบแทนปล่อยเช่าลดน้อยลง นอกจากนี้ การซื้อมาในราคาที่สูงกว่าราคาตลาด ทำให้เจ้าของห้องชุดจำหน่ายทรัพย์สินออกยาก และอาจต้องขายขาดทุน ทั้งหมดนี้ผู้ลงทุนต้องชั่งน้ำหนักเปรียบเทียบกับผลตอบแทนจากการลงทุนที่ได้รับให้ดี” นายภัทรชัยกล่าว