อสังหาริมทรัพย์

“โกลเด้นแลนด์” ชี้พัฒนาMixed Use ต้องตอบโจทย์คนทุกวัย อีก 5 ปีทำเล”พระราม4″มีพื้นที่รวม 4 ล้านตร.ม.

ในงานสัมมนา “ส่องอสังหาฯ 2019 : Living for the Future” จัดโดยหนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจและกลุ่มแกรนด์โฮม นายธนพล ศิริธนชัย ประธานอำนวยการ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือโกลเด้นแลนด์ กล่าวว่า โมเดลการพัฒนารูปแบบหนึ่งที่กำลังเป็นนิยมคือ การพัฒนาแบบมิกซ์ยูส (Mixed-Use development) ในอีก 3-5 ปีข้างหน้าจะมีหลายโปรเจ็กต์เกิดขึ้น รวมพื้นที่ถึง 4 ล้านตารางเมตร โดยเฉพาะบนถนนพระราม 4

โมเดลการพัฒนา Mixed Use คือการรวมเอาความต้องการในหลายๆด้านมารวมไว้ในที่เดียว เช่น ที่อยู่อาศัย, อาคารสำนักงาน, ค้าปลีก, โรงแรม และพิพิธภัณฑ์หรือเอนเตอร์เทนเมนต์ และเมื่อผสมผสานอย่างลงตัวจะทำให้เกิดประสิทธิภาพมากที่สุด ซึ่งถือว่าเป็นแผนการพัฒนาของเมืองมหานครระดับโลก

สำหรับสาเหตุที่ทำให้เกิดการพัฒนา Mixed Use คือราคาที่ดิน (Land Price) ในปัจจุบันที่ดินในเมืองราคาแพงขึ้น จากทำเลที่มีการซื้อขายสูงสุดอย่าง หลังสวนที่ซื้อขายกันที่ 3 ล้านบาท/ตารางเมตร คิดเป็นอัตราเติบโตถึง 100% ในเวลา 7 ปี การพัฒนาโครงการที่จะต้องตอบสนองกับค่าที่ดินที่มีราคาแพงจึงเปลี่ยนไป

 2. กรรมสิทธิ์ที่ดิน (Land Right) ในอดีตสามารถซื้อขาดจากเจ้าของที่ได้ทันที (Freehold) เพื่อพัฒนาโครงการเป็นอย่างใดอย่างหนึ่งได้ เช่น คอนโด หรือ อาคารสำนักงาน แต่ในปัจจุบันการซื้อขายที่ดิน เจ้าของที่มักจะเป็นหน่วยงานรัฐ เช่น สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หรือ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ซึ่งกำหนดให้เช่าระยะยาวเท่านั้น ไม่สามารถขายขาดได้ (Leasehold) ทำให้ที่ดินหายาก รูปแบบการพัฒนาจึงเปลี่ยนไป 

และ 3. ขนาดของที่ดิน (Land Size) ในอดีตพัฒนาบนพื้นที่เล็กๆเพียง 2-5 ไร่ แต่ปัจจุบันจะต้องพัฒนาบนที่ดินที่มีขนาดกว้างใหญ่ ตั้งแต่ 20 ไปจนถึง 260 ไร่ ขึ้นไป 

แม้ทุกคนจะอยากทำ Mixed Use แต่ตนมองว่าต้องคำนึงถึง 5 ปัจจัยสำคัญ (5Gs) ประกอบได้แก่ 1.กระแสการเปลี่ยนผ่านทางเทคโนโลยี (Gigabit Economy) 2. เศรษฐกิจแบบแบ่งปัน (GIG Economy) 3. สังคมผู้สูงอายุ (Grandpa Economy) 4. กระแสรักสุขภาพ (Good Health Economy) และ 5. ความสะดวกสบายในการเข้าใช้บริการ (Great Convenient) 

โดยจะต้องออกแบบให้ตอบโจทย์กับสังคมสมัยใหม่ที่เน้นการเปิดพื้นที่ให้สาธารณะเข้าใช้ประโยชน์, คำนึงถึงสิ่งแวดล้อม-ประหยัดพลังงาน และจะต้องมีสถานที่ที่เป็นพื้นที่ด้านไลฟ์สไตล์ เช่น พิพิธภัณฑ์, สวนสาธารณะ เป็นต้น เช่น กรณีไอคอนสยาม ซึ่งมีโซนของพิพิธภัณฑ์และลานกว้างติดแม่น้ำเจ้าพระยาให้คนที่มาช็อปปิ้ง สามารถใช้สอยร่วมกันได้

“การพัฒนา Mixed Use จะต้องคำนึงถึงคนทุกวัย ตั้งแต่ Baby Boommer จนถึงรุ่น Millennials ใช้ได้ร่วมกัน และต้องมีพื้นที่ที่สามารถตอบโจทย์ด้านไลฟ์สไตล์และวัฒนธรรม ต้องติดตามกันว่าแต่ละโครงการ Mixed Use ที่จะเกิดขึ้นใน 3-5 ปีข้างหน้าจะเป็นอย่างไร”