อสังหาริมทรัพย์

บิ๊กเสนา-ศุภาลัยอ่านตลาดอสังหาฯปีหน้ายังเติบโตได้“เมกะโปรเจ็กต์-รถไฟฟ้า”หนุน

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA เปิดเผยในงานส่องอสังหาฯ 2019 ภายใต้หัวข้อ “Real Estate Outlook 2019” ว่า ต้องบอกว่าช่วงนี้มีข่าวลบอย่างต่อเนื่อง อยากมาแชร์มุมมองในฐานะดีเวลลอปเปอร์ว่าคิดยังไงกับสิ่งที่จะเกิดขึ้นในปีหน้า รู้สึกว่าปีหน้าเป็นปีที่อสังหาริมทรัพย์ในประเภทที่อยู่อาศัยน่าจะยังเติบโตอยู่ เพียงแต่ว่าถ้าในมุมมองจริง ๆ อาจะจะเป็นการเติบโตที่มีเรทการเจริญเติบโตที่ลดน้อยลงได้ เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2561 เพราะปีนี้โตค่อนข้างหวือหวา  มี 2-3 ประเด็นที่มั่นใจว่าจะโตอยู่

จากกรณีศึกษาของอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ซึ่งเป็นข้อมูลจากแอเรีย มองเร็ว ๆ จะเห็นว่าเรทในการขายได้ขึ้น 70% หมดเลย มองแบ้วก็สบายใจขณะเดียวกันจะรู้สึกว่า 70% รู้สึกว่าเมื่อเทียบแล้วจะดูดีกว่าในระดับราคาและประเภทบ้านเดี่ยวกับบ้านแฝด คอนโดฯ นี่คือข้อมุลในปัจจุบัน แต่เป็นข้อมูลที่รวมหลาย ๆ ปี ถ้าดูให้ลึกลงไป และตัดมาแค่ช่วงเดียว เราจะดูคอนโดเป็นหลัก เพราะทุกท่านรู้อยู่แล้วว่าเวลาพูดถึงตลาดที่อยู่อาศัยกังวลเรื่องนุ้น เรื่องนี้กัน ส่วนใหญ่จะกังวลเรื่องคอนโดฯ จะเห็นว่าอัตราการซื้อ 70% จริง ๆ ถ้าตัดในรอบครึ่งปี จะเห็นตัวเลขที่น้อยลงบ้าง เหลือประมาณ 50% กว่า ๆ ในทุกระดับราคา ซึ่งข้อมูลทั้งหมดนี้เป็นข้อมูลที่เกิดขึ้นไปแล้ว 

อันดับแรก ปีหน้าที่ยังคิดว่ายังเติบโตอยู่ ถ้าคิดตามหลักทฤษฎี โดยปัจจัยพื้นฐานยังอยู่ แม้จะมีหลายข่าวว่าดูเหมือนจะแย่ลงกว่าปีนี้ แต่มันก็บวก 4% อันที่สองคือ กรุงเทพฯ คนเกิดไม่เยอะ แต่คนอพยพเข้ามาเยอะ ซึ่งตัวเลขดี ซึ่งเป็นบวกสม่ำเสมอ ซึ่งเรทการขายก็ยังใช้ได้อยู่ นี่เป็นปัจจัยบวกที่อยู่กับเราได้ ปีหน้าน่าจะยังพอไหวอยู่ 

ขณะเดียวกันสิ่งที่เป็นความเสี่ยง ถึงแม้ว่าเรทการขายยังดูใช้ได้ แต่เป็นตัวเลขในอดีต ซึ่งบอกไม่ได้ว่าซัพพลายใหม่จะอยู่ขนาดไหน ซึ่งออกไปเยอะมาก และดีมานด์ส่งผลกระทบอาจจะทำให้เรทการขายลดลงได้ สิ่งที่เป็นปัจจัยลบในปีหน้าที่เห็นแล้ว น่าจะเป็นเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่เห็นว่ามีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นบ้าง ซึ่งปกติจะเปฌนผลลบต่อธุรกิจเซ้กเตอร์เรา และเรื่องเกณฑ์แอลทีวีในปัจจุบันมีการเปลี่ยนแปลง ถึงแม้จะเปลี่ยนไม่เยอะเท่าที่เราคิด แต่ก็เปลี่ยน ดังนั้น 2-3 เรื่อง เป็นความเสี่ยงที่อาจจะทให้การเติบโตของเซกเตอร์เราลดลงได้ในปีหน้า 

ในเชิงผลบวกอีกอย่างคือ Mass transit มันเยอะมากในปัจจุบัน เทื่อมีไปตรงไหนเยอะ ๆ หน้าดินมันจะเปิด หรือมีทำเลใหม่ให้ขายของ ทำเลที่น่าสนใจเยอะขึ้น การไปของ mass transit มองเป็น 3 เลเยอร์ ได้แก่ สายที่ใช้ทำมาหากินทุกวันนี้ เช่น สีเขียว น้ำเงิน ม่วง เราห็นอยู่แล้ว ราคาที่ไปอยู่แล้ว เป็นโอกกาสเสมอ แต่ราคาที่มันแพงมาก หรือไม่มักจะเกิดการไม่บาลานซ์ของดีมานด์ซัพพลาย เช่น สายสีม่วง และมีสายกำลังสาย ก็เป็นสายที่น่าสนใจ มี 10 สาย ทำให้เราเกิดหน้าดินใหม่ ๆ โลเคชั่นที่น่าสนใจ ถือเป็นปัจจัยบวก และสายที่กำลังฝัน ขณะเดียวกันก็มีเมกะโปรเจ็ต์ต่าง ๆ จะทำให้ตรงนั้นน่าอยู่ขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้ย่านนั้นมีดีเวลลอปเม้นท์เพิ่มมากขึ้น น่าสนใจขึ้น

ในแง่ลบ แอลทีวี หลายคนบอกว่าเมื่อก่อนซื้อบ้านหลัง 1 ล้านบาท ดาวน์ 0 บาทเลยหรอ หนักกว่านั้นมีกู้ได้เกิน 100% เยอะด้วย ประมาณ 24% แบงก์ชาติจึงออกมาบอกว่าดูน่ากลัวนิดนึง กำหนดว่าคนไหนที่หน้าตาคล้ายนักลงทุนขอให้ดาวขึ้นนิดนึง ดูจากดูเป็นเป็นสัญญาที่สองหรือสามหรือเปล่า  จะเห็นว่าปี 2561 จะมีคนที่เป็นสัญญา 2 และ 3 ประมาณ 20% กว่า ๆ นี่คือที่จะเกิดแอฟเฟ็กต์กับเรา

ด้านนายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวภายในงานสัมมนาส่องอสังหาริมทรัพย์ 2019 ภายใต้หัวข้อ “Real Estate Outlook 2019” ว่า ปี 2561 เป็นปีที่ค่อนข้างดีของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยจบปีนี้คาดว่าจะมีการเติบโต 5% ซึ่งปัจจัยบวกที่ทำให้ตลาดให้ปีนี้เติบโตมาจากอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ ทำให้ลูกค้ามีกำลังซื้อที่เพิ่มขึ้น 

แต่สิ่งที่ช่วยให้ตลาดเติบโตที่สุดคือการขนส่งในระบบราง และอัตราการเพิ่มขึ้นของ GDP ของประเทศ รวมไปถึงรายได้ของมนุษย์เงินเดือนในระดับกลางยังแข็งแรงอยู่ และความสนใจในอสังหาฯไทยของชาวต่างชาติโดยเฉพาะคนจีน ส่วนปัจจัยลบที่เป็นปัญหาใหญ่ในปีนี้คงหนี้ไม่พ้น ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นเร็วมาก ๆในบางทำเล ซึ่งที่ดินย่านใจกลางเมืองที่ติดรถไฟฟ้ามีการปรับตัวเพิ่มขึ้น 15-25% ต่อปี

สำหรับในปี 2562 คาดว่าจะเป็นปีที่ตลาดอสังหาฯชะลอตัว เนื่องจากหาปัจจัยบวกค่อนข้างยาก ที่เห็นชัดที่สุดคือความคืบหน้าของโครงการรถไฟฟ้าสายต่าง ๆที่จะช่วยทำให้มีทำเลที่น่าสนใจในการเปิดโครงการเพิ่มมากขึ้น 

ด้านปัจจัยลบในปีหน้ามีพอสมควรปัจจัยแรกคือความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ที่เกิดจากสงครามทางการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐอเมริกา สองคือดอกเบี้ยขาขึ้นซึ่งปฏิเสธไม่ได้ว่าจะกระทบกับธุรกิจอสังหาฯ เพียงแต่จะมากหรือจะน้อยนั้นต้องรอดูในปีหน้า 

ส่วนมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) จะมีผลกระทบไม่มากในกลุ่มคอนโดฯ เนื่องจากกลุ่มลูกค้าที่เป็นสัญญาหลังที่สองหรือสาม มีเพียง 20% จากฐานลูกค้าทั้งหมด และปีนี้ลูกค้าศุภาลัยใช้เงินสดซื้อคอนโดฯมากถึง 40% ซึ่งตรงข้ามกับลูกค้าแนวราบที่จะโดนผลกระทบจากมาตรการดังกล่าวมากกว่าคอนโด เพราะส่วนใหญ่แนวราบเป็นสินค้าที่สร้างเสร็จพร้อมโอน แปลว่าไม่มีเวลาให้ลูกค้าปรับตัว