อสังหาริมทรัพย์

พลิกกลยุทธ์อสังหา2019 ฝ่าวิกฤตจีนเอฟเฟ็กต์-กฎแบงก์ชาติ

ฟันธงปีหน้า “อสังหาฯ” ไม่สดใส ค่ายใหญ่พลิกกลยุทธ์รับตลาดถึงจุดเปลี่ยน หวั่นนโยบายเพิ่มเงินดาวน์บ้าน-คอนโดฯ ทำแบ็กล็อก 6 แสนล้านป่วน ลูกค้าทิ้งดาวน์ ไม่รับโอน ทุบตลาดแนวราบ ชี้ปัจจัยแรงกดดันรอบด้านทั้งลูกค้าจีนเอฟเฟ็กต์ การเมือง กฎหมายภาษีที่ดินจ่อคิว แนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้น หวังพึ่งตัวช่วย GDP และรถไฟฟ้า 10 สายเปิดหน้าดินทำเลใหม่รอบทิศ

จากงานสัมมนา “ส่องอสังหาฯ 2019 Living for The Future” จัดโดย “ประชาชาติธุรกิจ” ร่วมกับบริษัท แกรนด์โฮม จำกัด เมื่อวันที่ 29 พฤศจิกายน 2561 ณ แกรนด์โฮม บางนา มี 6 ผู้แทนเอกชนกล่าวสรุปทิศทางของธุรกิจเรียลเซ็กเตอร์ได้อย่างน่าสนใจ

โดยเฉพาะปัจจัยกดดันจากนโยบายภาครัฐที่มีผลกระทบทางตรงต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ มาตรการแบงก์ชาติสกัดฟองสบู่โดยบังคับเพิ่มเงินดาวน์ซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมหลังที่ 2 เป็นต้นไป มีผลบังคับใช้วันที่ 1 เมษายน 2562 และกฎหมายใหม่ “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” หรือพร็อพเพอร์ตี้ แท็กซ์ มีผลบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2563 รวมถึงแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ทำให้มีการประเมินว่า ปี 2562 เป็นปีที่ไม่สดใสสำหรับวงการพัฒนาที่ดิน

พึ่งตัวช่วย GDP-รถไฟฟ้า

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ (SENA) เปิดเผยว่า แนวโน้มปี 2562 ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยน่าจะเติบโตได้อยู่ แต่จะเติบโตลดลง โดยมี 3 ปัจจัยหนุน คือ 1.จีดีพีประเทศในระดับ 4% บวกลบ ถือว่ายังเป็นบวก 2.ทำเลกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีกำลังซื้อหรือมีดีมานด์รองรับ เพราะประชากรคนกรุงเทพฯ และประชากรแฝงที่เข้ามาทำงาน

3.การลงทุนรถไฟฟ้าที่กำลังสร้างใหม่ 10 สายทาง และ 4.อัตราดูดซับของตลาดคอนโดมิเนียม (take up rate) ถือว่ายังไปได้ดี

“take up rate ตลาดคอนโดฯช่วง 2-3 ปีอยู่ที่ 70% เมื่อเจาะข้อมูลช่วงครึ่งปีแรก 2561 ลดลงเหลือ 50% ซึ่งยังถือว่าเป็นอัตราการขาย หรืออัตราดูดซับที่ทำได้ดี”

เสี่ยง ดบ.-LTV-การเมือง

ส่วนปัจจัยเสี่ยง (negative impact) จาก 1.แนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งกระทบต่อภาระผ่อนบ้านของผู้บริโภคที่จะเพิ่มขึ้น 2.มาตรการ LTV-loan to value ของธนาคารแห่งประเทศไทย ในการลดเพดานปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย มีผลให้การซื้อบ้าน-คอนโดฯหลังที่ 2 เป็นต้นไป ต้องเพิ่มเงินดาวน์ จากเดิมซื้อบ้านดาวน์ 5% เพิ่มเป็น 10-20-30% การซื้อคอนโดฯ เดิม 10% เพิ่มเป็น 20-30% (ซื้อบ้านหลัง 2 เงินดาวน์สูงสุด 20% ถ้าซื้อหลังที่ 3 ขึ้นไป บังคับเงินดาวน์ 30%)

และ 3.การเมือง ที่จะมีการเลือกตั้งใหญ่ในปีหน้า เบื้องต้นไม่สามารถประเมินได้ว่า ผลเลือกตั้งเป็นบวกหรือลบต่อการทำธุรกิจ

“ปัจจัยการเมืองคาดเดาไม่ได้จริง ๆ ปีที่มีการปฏิวัติ เราก็ยังขายบ้านได้ ฉะนั้น ปีหน้าจะได้เลือกตั้งหรือไม่ เราก็ต้องขายให้ได้”

ลูกค้า 20% ซื้อหลัง 2-3

ส่วนประเด็นมาตรการ LTV ผศ.ดร.เกษรากล่าวว่า ได้สำรวจสถิติสินเชื่อที่ซื้อบ้านหลังที่ 2-3 ของแบงก์ชาติพบว่า มีสัดส่วน 20% นั่นหมายความว่า ลูกค้าส่วนใหญ่ 80% ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นหลังแรก หรือผ่อนสินเชื่อเป็นสัญญาแรก ถือเป็นกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์

“LTV หลายคนบอกว่า เมื่อก่อนซื้อบ้านหลังละ 1 ล้านบาท ใจคอจะดาวน์ 0 บาทเลยเหรอ หนักกว่านั้นมีการกู้ได้เกิน 100% สูงถึง 24% แบงก์ชาติจึงออกมาบอกว่า ดูน่ากลัวนิดหนึ่ง ขอกำหนดเกณฑ์ว่าคนไหนที่หน้าตาคล้ายนักลงทุน ขอให้คนนั้นดาวน์เยอะขึ้นหน่อย”

ส่วนผลกระทบยังมองภาพบวกว่า น่าจะอยู่ที่ 10% ของภาพรวม วิเคราะห์ว่าการซื้อที่อยู่อาศัยที่ต้องดาวน์ 20% โดยเฉพาะกลุ่มราคาเกิน 10 ล้านบาท ลูกค้ามีกำลังซื้อสูงอยู่แล้วที่จะโปะเงินดาวน์ โจทย์ที่ดีเวลอปเปอร์ต้องทำการบ้าน คือ ถ้าไม่ยอมควักเงินดาวน์เพิ่ม ลูกค้าซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป อาจหายไปจากตลาด

จับตา “ไชน่าเอฟเฟ็กต์”

สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษรวมถึงตลาดคอนโดฯ ช่วง 2-3 ปีพึ่งลูกค้าต่างชาติที่มีโควตาซื้อกรรมสิทธิ์ได้ 49% โดยเฉพาะลูกค้าจีน ซึ่งสถิติของแบงก์ชาติลูกค้าต่างชาติทำธุรกรรมโอนเงินซื้อที่อยู่อาศัยในไทย ปี 2560 จำนวน 70,000 ล้านบาท คิดเป็น 10% ของมูลค่าตลาดอสังหาฯประเทศไทย เฉลี่ยปีละ 7 แสนล้านบาท ซึ่งสูงมาก

“เป็น negative impact ที่ต้องลุ้นและจับตาดูใกล้ชิด เพราะสัดส่วน 10% ถือว่าเป็นไซซ์ตลาดที่ใหญ่มาก ถ้าแบงก์ชาติหรือรัฐบาลมีนโยบายอะไรที่ออกมาเป็นอุปสรรคกับลูกค้ากลุ่มนี้ อาจทำให้กำลังซื้อหายไปอีก”

แนวทางปรับตัวของดีเวลอปเปอร์ เนื่องจากรัฐลงทุนสร้างรถไฟฟ้า 10 สายใหม่ จึงเป็นการเปิดหน้าดินเรื่องการพัฒนาคอนโดฯเพิ่มขึ้นมหาศาล ซึ่งไม่สามารถเดาทางได้ว่าจะมีซัพพลายใหม่เปิดแข่งขันกันเยอะแค่ไหน เพราะฉะนั้น คัมภีร์พัฒนาที่ดิน คือ “ทำเล ทำเล ทำเล” อย่างเดียวคงไม่พอแล้ว ต้องใส่ดีไซน์โปรดักต์ คำนึงสังคมลูกค้าผู้สูงวัย ทำธุรกิจยั่งยืน ตอบสนองชุมชนรอบข้าง จึงจะเป็นตัวช่วยเพิ่มขีดความสามารถได้ในปีหน้า

แบ็กล็อก 6 แสนล้านป่วน

ผศ.ดร.เกษราระบุตอนท้ายว่า ผลกระทบจาก LTV ใหม่ของแบงก์ชาติ สิ่งที่น่ากลัวไม่ใช่การซื้อหลังแรก ซึ่งมีเงินดาวน์ 10-15% แต่เป็นเรื่องการรับโอนของลูกค้าในตอนที่โครงการก่อสร้างเสร็จ จุดเน้นอยู่ที่ยอดขายรอโอนหรือแบ็กล็อกของตลาดคอนโดฯกล่าวคือ การขอสินเชื่อ แม้ของเดิมบังคับเงินดาวน์ 5-10% แต่ในทางปฏิบัติ ลูกค้าสามารถหาเงินกู้เพื่อซื้อห้องชุดได้ 100% เพราะฉะนั้น คอนโดฯที่สร้าง 2 ปี ถ้าลูกค้าซื้อวันแรกจะมีเวลาผ่อนดาวน์ 24 งวด แต่ถ้ามาซื้อระหว่างทางหรือมาซื้อตอนสร้างใกล้เสร็จ งวดดาวน์ไม่ต้องกังวลมาก เพราะกู้ได้เต็มจำนวน 100%

ล่าสุด มาตรการ LTV ใหม่ซื้อหลังแรกต้องดาวน์ 10% และถ้าซื้อเป็นหลังที่ 2 เงินดาวน์ 20% ถ้ามาซื้อตอนสร้างเกือบเสร็จ งวดดาวน์เป็นเงินก้อนโต รวมทั้งอาจมีลูกค้าบางรายที่ซื้อเป็นหลังที่ 2 เมื่อเจอบังคับเพิ่มเงินดาวน์ตอนโอน อาจตัดสินใจทิ้งดาวน์ ไม่รับโอน ทำให้ห้องชุดทิ้งดาวน์กลายเป็นสต๊อกติดมือบริษัท

ทั้งนี้ ข้อมูลสำรวจของคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย แจ้งว่า มีคอนโดฯที่คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จหลังเดือนธันวาคม 2561 ในพื้นที่กรุงเทพ-ปริมณฑล 142,556 ยูนิต มูลค่ารวม 242,520 ล้านบาท คิดเป็น 27.3% จากมูลค่าโครงการรวม 888,844 ล้านบาท ขายไปแล้ว 102,793 ยูนิต หรือ 72% เหลือขาย 39,763 ยูนิต หรือ 28%

ส่วนบ้านจัดสรรในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่คาดว่าก่อสร้างเสร็จหลังเดือนธันวาคม 2561 มีทั้งหมด 56,309 ยูนิต มูลค่ารวม 371,380 ล้านบาท คิดเป็น 42.9% ของตลาดรวม 864,588 ล้านบาท ขายไปแล้ว 24,836 ยูนิต หรือ 44% เหลือขาย 31,473 ยูนิต หรือ 56%

มนุษย์เงินเดือนยังไปได้

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย กล่าวว่า ปีนี้ค่อนข้างดี คาดว่าถึงสิ้นปีมีโอกาสเติบโต 5% บวกลบ มาจากฐานลูกค้าคนไทยกับลูกค้าต่างชาติที่ร้อนแรงในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา

“รายได้ของคนไทยหลายคนบอกว่า ภาระหนี้เยอะ จริง ๆ ไทยมีข้อดีที่ประเทศในแถบเพื่อนบ้านเราไม่มี คือ ลูกค้าระดับกลาง ที่กู้ซื้อบ้าน 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ มีพื้นที่ใช้สอย 150 ตารางเมตร ที่ดิน 50-60 วา ได้อย่างสบาย ๆ เทียบกับมาเลเซีย สิงคโปร์ ฮ่องกง ทำไม่ได้แบบไทย”

รายได้ของมนุษย์เงินเดือนระดับกลางยังคงแข็งแรง ประเมินจากสถิติปี 2560 มีอัตราการขึ้นเงินเดือนเฉลี่ย 3.5% เทียบกับราคาอสังหาฯ ปรับขึ้นเฉลี่ย 4-5% ทำให้ความสามารถในการซื้อกับราคาอสังหาฯที่ปรับขึ้นไม่ต่างกันมากนัก ทำให้ยอดขายโครงการยังทำได้ดี

คอนโดฯเสี่ยงพึ่งลูกค้าจีน

นายไตรเตชะกล่าวว่า อานิสงส์ของกำลังซื้อลูกค้าจีนที่ผ่านมาร้อนแรงมาก ทำให้ดีเวลอปเปอร์เปลี่ยนพฤติกรรมการลงทุน ยอมซื้อที่ดินเกินตารางวาละ 5 แสน-1 ล้านบาท เพื่อพัฒนาห้องชุดราคา 1.5-2.5 แสนบาท/ตารางเมตร นี่คือปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินในเมืองแพงขึ้นมาก ๆ

“ต้นทุนที่ดินมีผลต่อการพัฒนา แนวราบทำเลนอกเมืองราคาที่ขึ้นปีละ 4-5% ถือว่ารับได้ แต่คอนโดฯในเมือง ใกล้รถไฟฟ้าปรับขึ้นเฉลี่ยปีละ 15-20-25% ถือว่าราคาสูงก้าวกระโดด เจ้าของที่ดินเดิมเคยขายราคาตารางวาละ 1.5-3-6 แสนบาท ก็ปรับพฤติกรรมการขายโดยรอราคาปรับขึ้นเป็น 1-1.5 ล้านบาท”

ทั้งนี้ สาเหตุที่ลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะลูกค้าจีนนิยมซื้อคอนโดฯในไทย เทียบกับการซื้อห้องชุดตารางเมตรละ 2.5 แสนบาท ถ้าอยู่ในเซี่ยงไฮ้จะได้ทำเลที่ต้องนั่งรถออกไปนอกเมืองอีก 1 ชั่วโมง แต่มาซื้อในไทยได้ทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้าในเมืองทั้งบีทีเอสและเอ็มอาร์ที ซึ่งคนจีนถือว่าถูกมากเมื่อเทียบกับเซี่ยงไฮ้

สถิติปี 2557 มีการลงทุนคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าในเมือง 35% ปี 2560 เพิ่มเป็น 39% คาดว่าสิ้นปีนี้เพิ่มการลงทุนทำเลในเมืองถึง 50%

“ความเสี่ยงอยู่ที่กำลังซื้อลูกค้าจีนผันผวนมากหรือน้อย อีกเรื่องคือต่างชาติซื้อได้เพียง 49% ต้องตีโจทย์ให้แตกด้วยว่าโควตาที่เหลืออีก 51% ขายให้ลูกค้าคนไทยได้หรือไม่”

ขึ้น ดบ.กระทบน้อย

นายไตรเตชะมองต่างมุมว่า แนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นมีผลไม่มากต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยนำสถิติอัตราดอกเบี้ย MRR (ดอกเบี้ยผู้กู้รายย่อย) กับสถิติอัตราการขายบ้าน-คอนโดฯพบว่า ดอกเบี้ย MRR ไม่เป็นไปในทิศทางเดียวกับอัตราการขายที่อยู่อาศัยเช่น ปี 2553 ยอดขายหรือ take up rate สูงมาก สวนทางดอกเบี้ย MRR เหตุผลเพราะเป็นปีที่รัฐบาลประกาศแผนลงทุนรถไฟฟ้าจำนวนมาก กระตุ้นความสนใจซื้อของผู้บริโภค ฉะนั้น ปัจจัยบวกปี 2562 เรื่องเด่นสุดคือการลงทุนรถไฟฟ้าสายใหม่ เมื่อมีโครงสร้างพื้นฐานตัดผ่านทำเลใหม่ เท่ากับเปิดหน้าดิน ทำให้มีการพัฒนาโครงการมากขึ้น

LTV ทุบแนวราบ

แต่ข้อกังวลจากมาตรการ LTV ของแบงก์ชาติ นายไตรเตชะกล่าวว่า ตลาดคอนโดฯต้องปรับตัวตามสภาพ ต้องยอมรับว่าที่ผ่านมามีกลุ่มลูกค้าซื้อลงทุนกับเก็งกำไรจำนวนมาก ทำให้ตลาดมีภาวะร้อนแรงจริง ๆ ในระยะยาวต้องให้เครดิต เพราะเป็นมาตรการที่ทำให้ภาพรวมของตลาดมีความแข็งแรง หรือ healthy มากขึ้น

อย่างไรก็ตาม แบงก์ชาติต้องการสกัดการเก็งกำไรคอนโดฯ แต่มาตรการดังกล่าวเหมารวมแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ไปด้วย ซึ่งบริษัทยังมองไม่ออกว่าจะปรับตัวได้อย่างไร จากเดิมบังคับเงินดาวน์ 5% แต่ต้องเพิ่มเป็น 10-20% สำหรับหลังที่ 2 เป็นต้นไป

“ทุกวันนี้ภาวะแข่งขันสูง ศุภาลัยให้ลูกค้าดาวน์บ้าน ทาวน์เฮาส์ 3-5% กรณีซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาท ปกติลูกค้ามีรายได้เดือนละ 6-8 หมื่นบาท ต้องเปลี่ยนใหม่ ลูกค้าดาวน์ 20% หรือ 1 ล้านบาท ขณะที่การสร้างบ้านสั้นมาก 6 เดือนก็โอนได้แล้ว เท่ากับต้องดาวน์เดือนละแสนกว่าบาท ลูกค้าจะหนักมาก” นายไตรเตชะกล่าว

แนะปรับโมเดลธุรกิจ

นายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ กล่าวว่า ทุกคนกังวลเรื่องอนาคต เพราะเจอแรงกระแทกจากเทคโนโลยีที่เปลี่ยนเร็ว และกำลังซื้อตามภาวะเศรษฐกิจ อยากแนะให้ปรับโมเดลบิสซิเนส รับมือกับพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ และธุรกิจอื่น ๆ ที่อาจจะมา disrupt อย่างไม่ทันตั้งตัว

นายธนา โพธิกำจร ผู้อำนวยการอาวุโส ผู้บริหารสาย digital banking ธนาคารไทยพาณิชย์ กล่าวว่า ในยุคดิจิทัลทุกคนใช้มือถือมากขึ้นในทุกวัน ทุกธุรกิจควรเอาข้อมูลเหล่านี้มาทำความเข้าใจ เพื่อสร้างสินค้าและบริการใหม่ ๆ ให้ตอบโจทย์ลูกค้าได้ตรงจุด รับกับเทรนด์ที่เปลี่ยนไป

นายธนพล ศิริธนชัย ประธานอำนวยการ บมจ.แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (Gold) กล่าวว่า โมเดลมิกซ์ยูสกำลังเป็นที่นิยม ซึ่งพื้นที่กรุงเทพฯอีก 3-5 ปีจะมีอีกหลายโปรเจ็กต์ เฉพาะถนนพระราม 4 รวมพื้นที่ได้ถึง 4 ล้านตารางเมตร เพราะที่แพงขึ้น 100% ในรอบ 7 ปี

นายนพปฎล พหลโยธิน ประธานผู้บริหารฝ่ายสร้างสรรค์ บมจ.แสนสิริ กล่าวว่า การพัฒนาอสังหาฯไม่ใช่แค่การก่อสร้าง ทุกโครงการต้องตอบโจทย์ลูกค้า สมาร์ทโฟนเป็นสิ่งที่เข้ามาในชีวิตของคนเรามากขึ้นทุกวัน สถิติประชากรในเมืองไทย 69 ล้านคน อาศัยอยู่ในตัวเมืองเกิน 50% ใช้อินเทอร์เน็ต 4 ใน 5 คน ใช้โมบายเฉลี่ย 80% ใช้อินเทอร์เน็ตเฉลี่ยต่อคน 9.9-10 ชั่วโมงต่อวัน ใช้อีเมล์ทุกเวลา ไม่ว่าในออฟฟิศหรือบ้าน ล่าสุดใช้บริการสั่งอาหาร ส่งของ

“คอนโดฯยุคใหม่จึงต้องมีดีไซน์ให้เข้ากับชีวิตและไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่”

2 บิ๊กส่งสัญญาณแรง

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวในงานสัมมนาจัดโดย “ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์” สรุปว่า ตลาดแนวราบในกรุงเทพฯและปริมณฑลในปีหน้าเติบโตเฉลี่ยต่ำกว่า 5% ต่างจังหวัดเติบโต 10% เพราะต้องเผชิญผลกระทบเศรษฐกิจโลก ดอกเบี้ยที่จะปรับขึ้น และมาตรการ LTV เนื่องจากสินค้าแนวราบมีระยะเวลาในการก่อสร้างสั้น แต่กลับต้องเพิ่มเงินดาวน์มากถึง 20%

นางอนงค์ลักษณ์ แพทยานันท์ อุปนายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า ซัพพลายคอนโดฯจะขยายตัว 10-20% แต่ดีมานด์มีแนวโน้มคงที่และอาจลดลง ทั้งสินค้าคงค้างจะเหลือมาก ราคาที่ดินแพงเป็นปัจจัยเสี่ยงในปีหน้า