อสังหาริมทรัพย์

เปิดศักราชอสังหาฯฤดูหนาว “บุญเกียรติ-ทิพาภรณ์ โชควัฒนา” ลงทุนบ้านตากอากาศเคนซิงตัน เขาใหญ่

แคตวอล์กธุรกิจในเครือสหพัฒนพิบูลย์ “BKC-บุญเกียรติ โชควัฒนา” ในวัย 71 ปี กับบทบาทบริหารธุรกิจในเครือ 47 ปีเต็ม บนความรับผิดชอบ 20 บริษัท เจ้าสัวบุญเกียรติทุ่มเทเวลาในช่วง 7-8 ปีก่อนหันมาสานฝันให้กับภรรยา “คุณเล็ก-ทิพาภรณ์” ลงทุนโครงการบ้านตากอากาศสไตล์อังกฤษแท้ 100% แบรนด์ “เคนซิงตัน เขาใหญ่” และเนื่องจากเป็นภารกิจสานฝันจึงใช้ชื่อบริษัทพัฒนาที่ดินว่า “บริษัท ทอฝัน พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด”

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์แบบคำต่อคำท่ามกลางบรรยากาศร่มรื่นของอาณาจักร 100 ไร่ เปิดศักราชอสังหาฯ ฤดูหนาวกลางเขาใหญ่ โครงการที่เจ้าของบอกว่าลงทุนเพราะใจรักโดยแท้

@เคนซิงตันพัฒนา 5 ปีแล้ว ?

“บุญเกียรติ”- เริ่มปี 2556 ต้องการพัฒนาให้เป็นหมู่บ้านสไตล์อังกฤษ พื้นที่โอโซนอันดับ 7 ของโลก บนพื้นที่ 60 ไร่ สตอรี่ของแบรนด์มาจากเซาท์เคนซิงตัน มีความผูกพันกับเจ้าหญิงไดอาน่า

สำหรับที่ดินจับพลัดจับผลู เป็นคนไม่ค่อยสนใจเรื่องที่ดิน เพื่อนชื่อคุณแคทซื้อที่ให้ครั้งแรกแบ่งให้ผม 15 ไร่ แล้วมาบอกคุณเล็ก-ทิพาภรณ์ทำศูนย์ปฏิบัติธรรม แต่เนื่องจากทำศูนย์ไม่เป็น ทำแล้วใครจะมาอยู่ ก็เลยเปลี่ยนใจให้ทำเป็นโรงแรมแทน เพื่อคนปฏิบัติธรรมก็มาอยู่ได้

จะปฏิบัติธรรมแบบคริสต์ก็ได้ แบบพุทธก็ได้ที่เรียว่าวิปัสสนากรรมฐาน โดยห้องประชุมมีการตั้งชื่อ Lord Bhudda 2 ห้อง

จากจุดเริ่มต้นทำโรงแรม ต่อมาทางเข้าโครงการซับซ้อนน่าจะหาคนมาพักยาก จึงเริ่มมองเห็นที่ดินบนเนินเขาสามารถตัดถนนทางตรงเข้ามาได้เลย เป็นความใฝ่ฝันของผมกับคุณทิพาภรณ์ และด้วยแรงอธิษฐานของคุณทิพาภรณ์ กับคุณพ่อนิโคลาส เกิดบำรุง อธิษฐานว่าถ้าซื้อที่ดินได้ จะสร้างโบสถ์จุดที่สูงที่สุด สวยที่สุดของที่ดินแปลงเรา

ผมโชคดีได้คนออกแบบให้สวยที่สุดก็คืออาจารย์อำนาจ คีตพรรณา สถาปนิกที่ใช้ชีวิตอยู่ในประเทศอังกฤษ 32 ปี โจทย์เราอยากได้โครงการสไตล์อังกฤษแท้ 100%

ตอนที่ทำโรงแรมก็มีแนวคิดว่าน่าจะมีคอนโดมิเนียมสัก 1 ชุด คุณเล็กบอกว่ามีคอนโดฯ แล้วต้องมีสวนด้วย ทำให้มีเทอเรซเฮาส์, บ้านเดี่ยว, คอนโดฯ และโรงแรม พร้อมทั้งสวนดอกไม้ 10 กว่าไร่ กับมีโบสถ์ด้วย ทั้งหมดเป็นองค์ประกอบที่ผมเห็นว่าน่ารักดี

เราค่อนข้างมั่นใจว่าโครงการเราเป็นสไตล์อังกฤษแท้, สวนส่วนกลางไม่ธรรมดา มีคอนเซ็ปต์ทั้ง 5 สวน คุณเล็กก็เป็นคนเอาใจใส่ดอกไม้เป็นพิเศษ นอกจากนี้เรามีจิตรกรชื่อคุณเปรมมิกาและเพื่อนๆ ที่รักชอบพอกับคุณเล็ก ช่วยลงแรงลงมือวาดรูปจนทำให้โครงการสมบูรณ์แบบมากขึ้น จาก 100 ภาพในปัจจุบันมีมากกว่า 500 ภาพ โดยทุกภาพเป็นแฮนด์เมด เป็นความภาคภูมิใจมากที่สุดของผม

จุดเด่นยังรวมถึงอยู่สูงจากระดับน้ำทะเล 300 เมตร เทียบกับเฉลี่ยของเขาใหญ่สูงที่ 200 เมตร เป็นแหล่งโอโซนอันดับ 7 กำลังอยู่ระหว่างก่อสร้างทางด่วนมอเตอร์เวย์ ทำให้การเดินทางจากกรุงเทพฯ ร่นเวลาเดินทางจาก 2 ชั่วโมงเศษเหลือเพียง 1 ชั่วโมง

“ทิพาภรณ์”- คุณบุญเกียรติอยากมาทำ ออร์เดอร์ให้ทำ มาดูสถานที่ในเขาใหญ่เห็นบ้านสไตล์ฝรั่งเศส สแปเนียล อิตาลี ถ้าทำซ้ำคงไม่มีใครสนใจ แต่บ้านสไตล์ที่เราคุ้นเคยบ้างคือสไตล์อังกฤษ โชคดีที่พอเราคิดจะทำ ก็มีหลักสูตรการทำสวนอังกฤษของอาจารย์อำนาจ คีตพรรณา เราไปเข้าคอร์สและมั่นใจว่าท่านเป็นคีย์เพอร์ซันที่จะทำให้โครงการสำเร็จ อยู่ประเทศอังกฤษมา 32 ปี จึงมั่นใจมากว่าจะรังสรรค์บ้านสไตล์อังกฤษได้อย่างแท้จริง

ทั้งนี้ แบรนด์เคนซิงตัน มาจากเจ้าหญิงไดอาน่าสมัยที่มีชีวิตอยู่ประทับที่เคนซิงตัน จึงนำสถาปัตยกรรมมาใช้ รวมทั้งแบบอย่างสวนอังกฤษแบบเดียวกับสวนในวังเคนซิงตัน จากปกติสวนทั่วไปเป็นแนวราบ แต่เคนซิงตันจะมีส่วนเป็นเนิน มีบันไดเดินลงไปหาสระน้ำ

โดย 5 สวนใช้ไอเดียสวนฤดูต่างๆ ในการจัดดอกไม้ให้แตกต่างกัน มีสวนสปริง โทนดอกไม้สีเขียวอ่อน พวกดอกไม้ทิวลิป ฟ้า ชมพู,
สวนซัมเมอร์ สีดอกไม้เน้นแดง ชมพู เหลือง, สวนออทัมหรือใบไม้ร่วงสีส้ม ม่วงแก่, สวนวินเทอร์ ดอกไม้ขาว และสวนสีทอง สวนฤดูร้อนมีขนาดใหญ่ที่สุด ทำเป็นที่ระลึกรัชกาลที่ 9 เน้นสีส้ม เหลือง ต้นนกยูง แต่ต้องใช้เวลาสักพักเพื่อให้ต้นไม้โตสูงใหญ่ ตอนนี้เริ่มเห็นแล้ว

@ตัวเลขธุรกิจของเคนซิงตัน

เราแบ่งพัฒนา 3 โซน มีโรงแรม 13-15 ไร่, จัดสรรอีก 60 กว่าไร่, โบส์ 2-3 ไร่ สวน 10 กว่าไร่ ที่เปล่ารอพัฒนาอีก 30 กว่าไร่

ปัจจุบันยอดขายในส่วนคอนโดมี 32 ยูนิต เหลือขาย 6 ยูนิต, เทอร์เรสเฮาส์ (ทาวน์เฮาส์) 22 ยูนิต เหลือ 5-6 ยูนิต กับโซนบ้านเดี่ยวอีก 68 ยูนิต ซึ่งเราจัดสรรแบ่งที่ดินขายแล้ว 11-12 แปลง มีปลูกบ้านแล้วบางส่วน

แนวคิดพัฒนาต้องทำให้เป็นโครงการจัดสรรที่ดีสำหรับผู้มาพักอาศัย ก่อนจะคิดทำอะไรเพิ่มเติมต้องทำให้ตรงนี้ให้ดีก่อน คนที่มาพักส่วนใหญ่ชอบความสงบ มีฟาซิลิตี้พื้นฐาน สระว่ายน้ำ มีโรงแรมบริการ ดูแลการทำความสะอาด ถ้ามาเป็นครอบครัวมีจักรยานให้ปั่นเล่น ในอนาคตจะมีสนามฟุตบอล และอาจมีกอล์ฟพาร์ 3 อีก 2-3 หลุม เพิ่มความสนุกสนานก่อนไปเล่นจริงในสนามใหญ่

การแข่งขันในเขาใหญ่คงจะมากเพราะทุกคนคิดตรงกันว่าเป็นทำเลอนาคตแห่งการพักอาศัยของคนกรุงเทพฯ และชาวต่างชาติ แต่เรามีความแตกต่างที่ไม่ค่อยแข่งกับใคร หัวใจในการลงทุนที่นี่คือทำให้ทุกคนมีความสุข

สไตล์ลงทุนเราทำแบบเล็กๆ น้อยๆ ไม่ผลีผลาม เราจะพิถีพิถันเรื่องการก่อสร้างอย่างมากมาย ลูกบ้านมาแล้วต้องไม่ผิดหวัง เช่น ดูแลสวนดอกไม้ เรามาดูแลทุกอาทิตย์ บ้านเบิ้นไม่ค่อยดูเท่าไหร่เพราะมีคนอื่นดูแลแทน (หัวเราะ)

@ราคาที่ดินมีการเปลี่ยนแปลง ?

ราคาที่ดินตอนผมซื้อไร่ละแสนเท่านั้น ปัจจุบันน่าจะไร่ละ 4-6 ล้าน โดยชุดแรกซื้อเมื่อแปดปีที่แล้ว 15 ไร่ซื้อไร่ละแสน ล่าสุดที่ซื้อเพิ่มเติมตกไร่ละ 4 ล้านกว่า เป็นจุดที่สวนที่สุดทำให้โครงการสมบูรณ์มากขึ้น

ส่วนเรื่องอัตราการขาย ตอนรัฐบาล คสช.ขึ้นมาใหม่ๆ คนเสียวกันมากเลย ไม่แน่ใจว่าโครงการมีโฉนดหรือเปล่า ตอนนี้ใกล้เลือกตั้ง มู้ดคนซื้อก็ฝ่อลงไปอีกแล้ว (หัวเราะ)

เราไม่มีความกดดันเพราะไม่ได้กู้เงินมา ทำเล็กๆ อยากพิถีพิถัน อย่างโรงแรมเป็นระดับ 4 ดาวเศษๆ ลงทุนมา 7 ปี รายได้ต่อปี 40 ล้าน ไม่เยอะ ไม่อยากตั้งราคาแพง เพราะคนมาพักเสาร์-อาทิตย์เท่านั้น ตั้งราคาสูงคนแข่งเยอะ อนาคตโรงแรมอยากพัฒนาเป็นเชน แต่ขึ้นกับทีมงาน ยังต้องพึ่งองค์ประกอบหลายอย่าง

@อนาคตขยายลงทุนอสังหา ?

เรื่องการลงทุนธุรกิจอื่น ผมเป็นผู้บริหารเครือสหพัฒน์ซึ่งแต่ละบริษัทมีการไปลงทุนมากมาย การใช้เวลาบริหาร แก้ปัญหาก็มีเยอะเลย ดังนั้น ถ้าจะมีธุรกิจอะไรที่จะลงทุนก็เป็นเรื่องบริษัท ในขณะที่เคนซิงตันเป็นธุรกิจส่วนตัว ค่อนข้าง personal ซึ่งธุรกิจที่เครือสหพัฒน์ไม่เคยทำมาก่อนคือธุรกิจโรงแรม สานฝันทอฝันให้กับคุณทิพาภรณ์

ลูกค้าที่นี่ส่วนใหญ่ซื้อเงินสด นานๆ จะมีขอกู้บ้าง โดยมีลูกค้าจากพันธมิตรของเครือสหพัฒน์ 20-30% โดยผมซื้อไว้เองด้วย 3-4 หลัง ในเรื่องการรับรู้รายได้เนื่องจากไม่ได้กู้เงินมาสร้าง ใช้เงินตัวเองจึงมีกำไร แม้กำไรนิดเดียว วิสัยทัศน์เราต้องดี ระบบนิเวศน์ก็ต้องดี

ส่วนที่ดินมีร่วมกับญี่ปุ่นเล็กๆ น้อยๆ กลุ่มซูมิโตโมทำบ้านที่ศรีราชา, กับโครงการทิวทะเลร่วมกับกลุ่มชาญอิสสระ เมื่อ 30 ปีที่แล้วที่ผมอยากทำ ซึ่งผมต้องแอบมาทำเอง

บ้านโชค ที่ดินผมกับคุณเล็กซื้อในนามหลายบริษัทเมื่อ 30 ปีก่อน แล้วมีวาระของมันในการทำทิวทะเล, ที่นี่ก็เหมือนกันมีวาระของมันผมก็เลยมาทำเคนซิงตัน

นอกจากนี้มีที่ดินอีก 500 ไร่ใกล้เคนซิงตัน ทำการเกษตร ผมเลยเข้าไปถือที่ดินเพื่อแก้ปัญหาให้เขา (บริษัทในเครือสหพัฒน์) ยังมีที่ดินอีกหลายแปลง ปากช่องพันไร่ แต่ยังไม่เข้าช่องทางจะทำเป็นรีสอร์ต

เราต้องทำตัวเราให้พร้อมก่อน ผมทำคนเดียวไม่ได้ ต้องฝึกฝน สร้างทีมงาน จังหวะที่ดิน เช่น 500 ไร่ ตอนนี้ก็เลยปลูกผักไปก่อน เดิมบริษัทในเครือสหพัฒน์ซื้อไว้เฉยๆ ปลูกยางแต่ไม่ได้ราคาก็เลยปลูกอย่างอื่น

@บทเรียนธุรกิจ 3 ข้อ

ข้อแรกใช้จ่ายในสิ่งควรใช้ ไม่ใช้ในสิ่งที่ไม่ควรใช้ ข้อ 2 สร้างภาพลักณ์ ดูแลภาพลักษณ์ของเราให้ดี ไม่ใช่คิดแต่จะกอบโกยรายได้ แต่ต้องคำนึงเพราะเขาต้องมาอยู่กับเราด้วย อย่าให้รู้สึกไม่ประทับใจ ผมอายุป่านนี้ไม่อยากให้ใครมาสาปแช่ง ยิ่งอ้างอิงสหพัฒน์ด้วยนะ

ข้อ 3 ต้องดูคนที่ดี คนที่อยุ่กับเราอย่างยั่งยืน สังเกตคนไหนดี มีน้ำใจ เป็นคนดี บางทีเรารับคนมาฉาบฉวย มาทำชื่อเสีย

@ปรัชญาการทำอสังหา

ผมไม่ทำแบบแอกเกรสสีฟ ไม่ทำแบบคอนเซอร์เวทีฟ ผมทำแบบมีคุณธรรม (ยิ้ม)

+++