อสังหาริมทรัพย์

ไฮสปีดจิ๊กซอว์ใหม่”ซีพี” พลิกมักกะสันเชื่อมแปดริ้ว

มองข้ามชอต เจ้าสัวธนินท์คว้าชัยไฮสปีด เดิมพันอนาคตใหม่เครือซีพี ลุยอสังหาฯ คมนาคม โลจิสติกส์เต็มสูบ ขยายอาณาจักรรับภาคตะวันออก รื้อยกแผงระบบเดินรถแอร์พอร์ตลิงก์ ทุ่มกว่า 8 หมื่นล้านผุดโปรเจ็กต์มิกซ์ยูสมักกะสันกว่า 1 ล้าน ตร.ม. “โรงแรม-ศูนย์ประชุม-ออฟฟิศ-รีเทล” จับตาข้อเสนอซองที่ 4 ทุ่มไม่อั้น สร้างฟีดเดอร์ดึงคนเข้าสถานีเมืองใหม่แปดริ้ว ต่อขยายเส้นทาง “อู่ตะเภา-ระยอง”

นายวรวุฒิ มาลา รักษาการผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ในฐานะประธานคณะกรรมการคัดเลือกตาม พ.ร.บ.เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า วันที่ 21 ธ.ค.นี้ คณะกรรมการคัดเลือกโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ดอนเมือง สุวรรณภูมิ อู่ตะเภา ระยะทาง 220 กม. เงินลงทุน 224,544 ล้านบาท จะเชิญผู้เสนอราคาต่ำสุด คือ กลุ่มกิจการร่วมค้า บริษัท เจริญโภคภัณฑ์โฮลดิ้ง จำกัด และพันธมิตรมาคอนเฟิร์มวงเงินที่ยี่นเสนอให้รัฐสนับสนุนต่ำกว่าเพดานที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) อนุมัติ 119,425 ล้านบาท ส่วนกิจการร่วมค้า BSR (บีทีเอส-ซิโน-ไทยฯ-ราชบุรีโฮลดิ้ง) เสนอเกินเพดานอยู่มากพอสมควร

ซี.พี.ให้รัฐอุดหนุน 1.19 แสนล้าน

“ซองที่ 3 ดูว่าใครให้รัฐอุดหนุนเท่าไหร่ รัฐได้ผลตอบแทนเท่าไหร่ แล้วคิดคำนวณออกมาเป็นวงเงินที่รัฐต้องร่วมลงทุนกับเอกชน ใครให้รัฐร่วมลงทุนน้อยที่สุดจะเป็นผู้ชนะ โดยที่รัฐไม่มีการการันตีใด ๆ ทั้งสิ้น ตอนนี้ ซี.พี.เสนอต่ำสุด แต่ยังขาดการเชื่อมโยงของตัวเลข จึงให้ตรวจสอบและยืนยัน 21 ธ.ค.นี้ หากไม่มีอะไรจะทราบผลผู้ชนะในวันนั้น และเปิดซองที่ 4 ข้อเสนอพิเศษที่จะเพิ่มประสิทธิภาพโครงการต่อไป คาดว่าได้ผู้ชนะก่อนปีใหม่ และเซ็นสัญญา 31 ม.ค. 2562”

รายงานข่าวเปิดเผยว่า ถึงวินาทีนี้ กลุ่ม ซี.พี.ยังเป็นผู้ชนะ แต่คณะกรรมการต้องการตรวจสอบความถูกต้องว่าสิ่งที่เสนอมานั้นดำเนินการได้จริง เพราะเสนอต่ำกว่ากลุ่มบีทีเอสกว่า 89,000 ล้านบาท โดย ซี.พี.เสนอต่ำกว่าเพดาน 119,425 ล้านบาท แต่เมื่อรวมดอกเบี้ย 10 ปีจะอยู่ที่กว่า 140,000 ล้านบาท โดยรัฐจ่ายคืนปีละ 14,000 ล้านบาท ส่วนบีทีเอสรวมดอกเบี้ย 10 ปีเสนออยู่ที่กว่า 230,000 ล้านบาท

“ซี.พี.มีต้นทุนการเงินต่ำ ได้แบงก์รัฐบาลจีนและญี่ปุ่นซัพพอร์ต นอกจากแบงก์ไทย 4-5 แห่ง ยังได้อิตาเลียนไทยฯ ช.การช่าง และ CRCC จากจีนมาช่วยก่อสร้างให้โครงการเสร็จ 5 ปี เพราะ 5 ปีแรกนี้เป็นช่วงที่เอกชนต้องใช้เงินก่อสร้างก้อนใหญ่ เพราะรัฐจะจ่ายเงินอุดหนุนให้ปีที่ 6-15 ตอนนี้รอ ซี.พี.คอนเฟิร์มตัวเลขเกี่ยวกับต้นทุนดอกเบี้ยจะจ่ายต้นปีหรือปลายปี เพราะหากจ่ายต้นปีเงินอุดหนุนจะไม่เกินเพดาน ถ้าปลายปีจะเกินเพดานเล็กน้อย”

แลกสัมปทานเดินรถ-ที่ดิน 50 ปี 

รายงานข่าวกล่าวอีกว่า สิ่งที่ ซี.พี.มองไม่ใช่การก่อสร้างรถไฟความเร็วสูงอย่างเดียว แต่มองถึงสิทธิการพัฒนาเชิงพาณิชย์ที่ได้สัมปทาน 50 ปี จะมาต่อยอดโครงการ เนื่องจากค่าโดยสารอย่างเดียวจะไม่สามารถเลี้ยงโครงการให้อยู่ได้ โดยสิทธิที่ ซี.พี.จะได้ อาทิ 1.บริหารพื้นที่สถานีแอร์พอร์ตลิงก์ 8 แห่ง ได้แก่ พญาไท ราชปรารภ มักกะสัน รามคำแหง หัวหมาก บ้านทับช้าง ลาดกระบัง และสุวรรณภูมิ

2.พื้นที่เชิงพาณิชย์รถไฟความเร็วสูง 9 สถานี ได้แก่ ดอนเมือง บางซื่อ มักกะสัน สุวรรณภูมิ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ศรีราชา พัทยา และอู่ตะเภา โดยดอนเมืองและบางซื่อจะได้สิทธิบางพื้นที่ เช่น พื้นที่ขายตั๋ว การให้บริการเสริมบนขบวนรถ เนื่องจากเป็นพื้นที่ร่วมกับสายสีแดง รถไฟความเร็วสูงไทย-จีนและไทย-ญี่ปุ่น 3.ใช้โครงสร้างและให้บริการเดินรถแอร์พอร์ตลิงก์รูปแบบซิตี้ไลน์จากพญาไท-สุวรรณภูมิ และ 4.ที่ดินมักกะสัน 150 ไร่ และศรีราชา 25 ไร่พัฒนาเป็นเชิงพาณิชย์

“TOR ให้สิทธิเอกชนพัฒนามิกซ์ยูสมักกะสัน 150 ไร่ มีพื้นที่อาคารไม่น้อยกว่า 850,000 ตร.ม. ลงทุนไม่น้อยกว่า 42,000 ล้านบาท และศรีราชา 25 ไร่ มีพื้นที่อาคารไม่น้อยกว่า 20,000 ตร.ม. มูลค่าลงทุนไม่น้อยกว่า 300 ล้านบาท (ไม่รวมค่าที่ดิน) เพื่อสนับสนุนบริการรถไฟ ถ้าลงทุนรถไฟความเร็วสูงอย่างเดียวกว่าจะคืนทุนใช้เวลานับ 10 ปี การพัฒนาขึ้นอยู่กับ ซี.พี.” รายงานข่าวกล่าวและว่า

ผุดมิกซ์ยูสมักกะสัน 

สำหรับสถานีมักกะสันจะเป็นเกตเวย์อีอีซี ในเบื้องต้น ซี.พี.เสนอเงินลงทุนมากว่า 80,000 ล้านบาท โดยมักกะสันมีแผนจะพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ขนาดพื้นที่กว่า 900,000 ตร.ม. ถึงกว่า 1 ล้าน ตร.ม. ประกอบด้วย อาคารสำนักงาน ศูนย์ประชุม โรงแรม รีเทล ที่อยู่อาศัย โดยออกแบบมีทั้งตึกสูงและไม่สูง และมีพื้นที่สีเขียวปกคลุมโดยล้อม ทั้งนี้เมื่อดูโดยรวมแล้วขนาดพื้นที่น่าจะใกล้เคียงกับโครงการ “วัน แบงค็อก” ของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี มีพื้นที่ 1.8 ล้าน ตร.ม. ส่วนศรีราชาจะเป็นโครงการมิกซ์ยูสแต่คงไม่ใหญ่มาก เนื่องจากที่ดินมีขนาดเล็กและรูปแบบที่ดินเป็นแปลงยาว หากจะพัฒนาให้ได้มากขึ้น ต้องสร้างสถานีใหม่และต้องย้ายบ้านพักรถไฟไปอยู่อีกฝั่ง

“การพัฒนาเชิงพาณิชย์ ซี.พี.มีบริษัทลูก คือ แมกโนเลียฯและ ซี.พี.แลนด์ มีประสบการณ์ด้านอสังหาฯมาซัพพอร์ตอยู่แล้ว อาจจะมีต่างชาติร่วมด้วย นอกจากค่าเช่า 50 ปีกว่า 50,000 ล้านบาทที่จ่ายให้รัฐแล้ว ซี.พี.แบ่งผลตอบแทนให้อีก 10 ปีเกือบ ๆ 10,000 ล้านบาท” รายงานข่าวกล่าวและว่า

จับตาข้อเสนอพิเศษ

อีกทั้ง ซี.พี.ยังมีข้อเสนอซองที่ 4 เพื่อเสริมประสิทธิภาพโครงการ เช่น ระบบฟีดเดอร์จะป้อนคนเข้ากับสถานีในแนวเส้นทาง พัฒนาเชิงพาณิชย์โดยรอบสถานี (TOD) อาทิ สถานีฉะเชิงเทราที่ตำแหน่งสถานีจะสร้างบนพื้นที่ใหม่ 70 ไร่ที่ ร.ฟ.ท.เตรียมจะเวนคืนที่ดิน ซึ่ง ซี.พี.มีที่ดินอยู่ใกล้ ๆ ก็สามารถขยับสถานีเข้าไปในพื้นที่ได้ นอกจากนี้มีสถานีชลบุรี สถานีศรีราชา สถานีพัทยา

รายงานข่าวกล่าวอีกว่า นอกจากนี้ยังลุ้นว่า ซี.พี.อาจจะเสนอลงทุนต่อขยายจากอู่ตะเภา-ระยอง ระยะทาง 30-40 กม. เงินลงทุน 10,000 ล้านบาท โดยมีสถานีจอดที่ระยอง เนื่องจากผลการศึกษาเดิมระบุไว้โครงการจะคุ้มทุนต่อเมื่อสร้างไปถึงระยองที่เป็นแหล่งงานและที่อยู่อาศัยทั้งคนไทยและต่างชาติ ขณะเดียวกัน ซี.พี.มีที่ดิน 3,068 ไร่ พัฒนาเป็นนิคมอุตสาหกรรมไทย-จีนที่อยู่ใกล้กับสถานี ปัจจุบัน ร.ฟ.ท.กำลังปรับแนวใหม่ไม่ผ่านนิคมมาบตาพุดและรอการอนุมัติรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ)

มั่นใจก่อสร้างเสร็จ 5 ปี 

แหล่งข่าวจากกลุ่ม ซี.พี.กล่าวว่า มั่นใจว่าราคาที่เสนอจะทำให้โครงการสำเร็จ และจากการตรวจสอบไม่มีปัญหา เพราะการลงทุนโครงการนี้ไม่ได้หวังผลกำไร ต้องการจะสนับสนุนภาครัฐพัฒนาโครงการให้สำเร็จเพื่อรองรับอีอีซี ถึงจะเป็นธุรกิจที่ ซี.พี.ไม่เคยดำเนินมาก่อนก็ตาม แต่มีพันธมิตรที่เชี่ยวชาญงานก่อสร้างสามารถจะนำเทคโนโลยีใหม่ ๆ มาก่อสร้างให้เสร็จใน 5 ปี ด้านการเดินรถมีบริษัท FS จากอิตาลีและ บมจ.ทางด่วนและรถไฟฟ้ากรุงเทพ (BEM) มาช่วยบริหารรถไฟความเร็วสูงและแอร์พอร์ตลิงก์

ซึ่งแอร์พอร์ตลิงก์ต้องรื้อระบบอาณัติสัญญาณและการเดินรถใหม่ เพราะต้องใช้รางร่วมกับรถไฟความเร็วสูงช่วงในเมือง จะมีสถานีจอดที่มักกะสัน ส่วนขบวนรถยังพิจารณามีทั้งซีเมนส์ อัลสตอม และจีน ซึ่งการเลือกขบวนรถอาจจะต้องดูให้ต่อเชื่อมกับรถไฟความเร็วสูงไทย-จีน กรุงเทพฯ-นครราชสีมาที่กำลังก่อสร้างด้วย

“การพัฒนา TOD ซี.พี.เป็นผู้ดำเนินการเองทั้งพื้นที่มักกะสัน ศรีราชา รวมถึงพื้นที่บนสถานีและโดยรอบในแนวเส้นทาง” แหล่งข่าวกล่าว

เจ้าสัวธนินท์เปิดโมเดลเมืองใหม่ 

ทั้งนี้เมื่อปลายเดือน ส.ค. 2561 นายธนินท์ เจียรวนนท์ ประธานอาวุโสให้สัมภาษณ์ว่า กลุ่ม ซี.พี.มีแผนลงทุนหลายแสนล้านบาทสร้างเมืองใหม่ที่ จ.ฉะเชิงเทรา 10,000 ไร่ ในคอนเซ็ปต์เมืองอัจฉริยะ (smart city)

โดยแนวคิดเมืองใหม่ คือ รถต้องไม่ติดคนสามารถเดินไปทำงานได้ ด้วยการทำข้างบนเป็นสวนสาธารณะ รองรับไม่ต่ำกว่า 300,000 คน เพื่อให้ธุรกิจและบริการคุ้มทุน เมืองยิ่งใหญ่ยิ่งดี เพราะจะคุ้มค่าในการลงทุนสาธารณูปโภค อยู่ระหว่างให้สถาปนิกและที่ปรึกษาจากสหรัฐและอังกฤษออกแบบ

นายธนินท์เห็นว่า เมืองใหม่ในอีอีซีควรมี 3 แห่ง คือ แปดริ้ว พัทยา และระยอง และน่าจะมี 20 แห่งทั่วประเทศ รองรับประชากรให้ได้ 6 ล้านคน กลุ่ม ซี.พี.ไม่ลงทุนคนเดียว แต่จะชวนนักธุรกิจทั่วโลกมาร่วมลงทุนด้วย

เปิด 8 กลุ่มธุรกิจ ซี.พี.

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า นอกจากรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ทาง ซี.พี.ยังสนใจเข้าร่วมประมูลอีก 2 โครงการใหญ่ในอีอีซี คือ พัฒนาสนามบินและเมืองการบินอู่ตะเภา 6,500 ไร่ เงินลงทุน 290,000 ล้านบาท เพื่อต่อยอดรถไฟความเร็วสูง เพราะจะสร้างสถานีอยู่ใต้อาคารผู้โดยสารหลังที่ 3 คาดว่าร่วมกับกลุ่มเดิมที่ยื่นประมูลรถไฟความเร็วสูง เช่น อิตาเลียนไทยฯ ช.การช่าง และบริษัทต่างชาติ จีน ญี่ปุ่น โดยกองทัพเรือเปิดให้ยื่นซอง 28 ก.พ. 2562 กับโครงการพัฒนาท่าเรือแหลมฉบังระยะที่ 3 พื้นที่ 1,600 ไร่ 84,361 ล้านบาททางการท่าเรือแห่งประเทศไทย (กทท.) เปิดยื่นซอง 14 ม.ค. 2562

ปัจจุบันภายใต้อาณาจักรเครือเจริญโภคภัณฑ์ แบ่งโครงสร้างธุรกิจเป็น 8 กลุ่ม ได้แก่ 1.ธุรกิจการเกษตรอาหาร 2.ธุรกิจค้าปลีก 3.สื่อสารและโทรคมนาคม 4.ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 5.ธุรกิจอีคอมเมิร์ซและดิจิทัล 6.ธุรกิจยานยนต์และอุตสาหกรรมทั่วไป 7.ธุรกิจเวชภัณฑ์ ผลิตและทำการตลาดยารักษาโรคไวรัสตับอักเสบและโรคที่เกี่ยวข้องกับระบบหัวใจและสมองในประเทศจีน และ 8.ธุรกิจการเงินและการธนาคาร และการประกันภัยในประเทศจีน

 

ไม่พลาดข่าวสารเศรษฐกิจ เจาะลึกทุกประเด็นทั้งภาครัฐ-เอกชน เพิ่มเราเป็นเพื่อนที่ Line ได้เลย พิมพ์ @prachachat หรือ คลิกลิงก์ https://line.me/R/ti/p/@prachachat 

หรือจะสแกน QR Code ในรูป เราพร้อมเสิร์ฟข่าวเศรษฐกิจ-ธุรกิจถึงมือผู้อ่านทันที!