“อนันต์”ชี้อสังหาปีหมูชะลอตัว รายเล็กแป้กเงินตึง-บิ๊กเนมหนี้โต กำไรหด

วันที่ 9 มกราคม 2562 - 19:58 น.

“อนันต์ อัศวโภคิน” ฟันธงปีนี้อสังหาฯเข้าสู่วัฏจักรชะลอตัว ปัจจัยเสี่ยงรุม หนี้ครัวเรือนสูง จีดีพีลดลงกระทบกำลังซื้อ ตรวจสุขภาพบิ๊กแบรนด์ในตลาดหุ้นพบ “สินทรัพย์โต หนี้โต กำไรหด” ชี้ในยุคบูมบริษัทแห่เพิ่มคน 1-2 พันคน ปีนี้ระวังโซนอันตรายคนล้นงาน

นายอนันต์ อัศวโภคิน ผู้ก่อตั้งหลักสูตร The NEXT Real กล่าวว่า วัฏจักรการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีวงรอบทุก 8-10 ปีในการก้าวเข้าสู่ภาวะชะลอตัว โดยปี 2562 เป็นปีที่อสังหาฯเข้าสู่ภาวะชะลอตัวจากหลายปัจจัย ไม่ว่าจะเป็นสถาบันการเงินคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อทั้งพรีไฟแนนซ์ (สินเชื่อผู้ประกอบการ) สินเชื่อโพสต์ไฟแนนซ์หรือสินเชื่อที่อยู่อาศัย ตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติชะลอตัวลง กำลังซื้อภายในประเทศไม่เติบโตในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มมีสัญญาณโอเวอร์ซัพพลายในบางทำเลและมีอัตราการดูดซับช้าลง

“นี่คือเรื่องที่เราต้องตระหนัก แต่ไม่ต้องตระหนก เพราะสถานการณ์เหล่านี้ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่เรื่องที่เกิดขึ้นอยู่เป็นวัฏจักร”

สินทรัพย์-หนี้โต กำไรลด

นายอนันต์กล่าวว่า ปีนี้พอร์ตสินเชื่ออสังหาฯของสถาบันการเงินมีแนวโน้มลดลง โดยเฉพาะสินเชื่อโครงการ เดิมมีวงเงินให้ 100 ล้านบาท อาจลดเหลือ 60-70 ล้านบาท

จากการดูข้อมูลของบริษัทอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์ฯ พบว่า ภาพรวมบริษัทมีสินทรัพย์โตขึ้น หนี้โตขึ้น แต่กำไรลดลง คำอธิบายคือทรัพย์สินโตขึ้นมาจากสต๊อกสร้างเสร็จแต่ยังไม่ได้โอน, หนี้โตขึ้นมาจากการแบกต้นทุนพัฒนาโครงการ แม้สร้างเสร็จแล้วแต่ยังโอนไม่ได้ เท่ากับไม่ได้รับรู้รายได้ ส่งผลมาหากำไรลดลงเพราะไม่ได้โอน กำไรจึงไม่โต

“ปีนี้ต้องระวังมาก ๆ อาจเริ่มเห็นดีเวลอปเปอร์มีปัญหาจากการดำเนินงาน ดูจากการจ่ายผู้รับเหมาช้าลง มีการยกเลิกบางโครงการที่ขายไม่ดี เราจะค่อย ๆ เห็น”

ปัจจัยเสี่ยงรุม-เงินตึง

สำหรับปัจจัยเสี่ยงปีนี้ นายอนันต์มองว่า นอกจากปัญหาแบงก์ชาติออกมาตรการ LTV แล้ว ในด้านจีดีพีก็ปรับลดลง มีผลด้านกำลังซื้อ ภาคส่งออกชะลอตัว ในขณะที่การลงทุนจากต่างประเทศค่อนข้างเงียบมาก

ในด้านการเงินจะเห็นว่า ช่วง 1-2 เดือนที่ผ่านมา ปริมาณเงินเริ่มไหลออกจากตลาดหุ้น โดยนักลงทุนโยกไปลงทุนพันธบัตรเพราะให้ผลตอบแทนดีกว่า ค่าเงินบาทก็แข็งขึ้นเพราะไทยมีการขึ้นดอกเบี้ยในประเทศ ส่งผลกระทบทำให้เงินตึงตัว

“การลงทุนคล้าย ๆ จะมีเงินลงทุน แต่ภาพโดยรวมลดลง ในด้านการก่อสร้างยังโชคดีเรามีงานก่อสร้างรัฐบาลเป็นตัวช่วย”

สเต็ปต่อไปจับตา “คนล้นงาน”

เมื่อเปรียบเทียบกับวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 กับปีนี้ นายอนันต์กล่าวว่า มี 2 ประเด็นต้องพิจารณา 1.หนี้ครัวเรือนค่อนข้างสูง สังเกตจากผู้ผ่อนบ้านหนี้สินมากขึ้น สมัยก่อนลูกค้าผ่อนบ้าน 3 ปีส่วนใหญ่ไม่มีหนี้เสีย ปัจจุบันผ่อนบ้าน 5-6 ปีมีหนี้เสีย สาเหตุเพราะเงินดาวน์ต่ำ ปล่อยกู้เกินราคาบ้าน แบงก์สปอยล์ลูกค้า ผู้ซื้อไม่มีพฤติกรรมในการเก็บเงินมาก่อน อยู่ ๆ ดาวน์แล้วซื้อบ้านได้เลยจึงไม่มีทัศนคติในการเก็บเงินดาวน์

2.สถานการณ์ไม่น่าจะเลวร้ายมาก ปี 2540 วิกฤตเศรษฐกิจทำให้แบงก์ล้ม รอบนี้ในปี 2562 แบงก์มีสภาพคล่องดีมาก แต่หนี้เสียเพิ่มทำให้รายได้ลดลง โดยเฉพาะหนี้กลุ่มเอสเอ็มอี จึงมองว่าธุรกิจอสังหาฯปีนี้แม้มีปัจจัยเสี่ยงเยอะแต่ไม่กระทบรุนแรงเท่ากับสมัยวิกฤตต้มยำกุ้งซึ่งมีดอกเบี้ย 15-16% เทียบกับปัจจุบันรายใหญ่กู้แบงก์มีดอกเบี้ย 4-5% รายเล็ก 4-7%

สิ่งที่เป็นห่วงคือในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมาในภาวะตลาดบูม บริษัทต่างมีนโยบายรับพนักงานเพิ่ม จากขนาดองค์กร 300 คน ปัจจุบันเห็นบริษัทใหญ่มีพนักงาน 1,000-2,000 คน เมื่อตลาดชะลอตัวกลายเป็นภาระคนล้นงานคาดว่ามีหลายอุตสาหกรรมเลย์ออฟคนมากขึ้น

“โดยเฉพาะคนที่ทำเกี่ยวกับสำเร็จรูป พวกเอาต์ซอร์ซ โรงงาน เวลาเศรษฐกิจขาลงจะเหนื่อยมาก คนจะเกิน”

ข้อแนะนำสำหรับดีเวลอปเปอร์ ถ้าใครไม่ไหวให้รีบไปปรึกษากับแบงก์พันธมิตร ไปพูดคุยและปรับโครงสร้างแต่เนิ่น ๆ อย่าไปหาแบงก์ตอนกิจการย่ำแย่มาก ๆ เพราะถ้าบริษัทวิกฤตหนักเกินแบงก์จะใช้วิธีดึงเงินกลับหมดเพราะแบงก์ไม่ชอบตกใจ เพราะฉะนั้น ใครที่เริ่มออกอาการไม่ดีให้รีบเจรจากับแบงก์ไปเล่าอาการให้แบงก์รับทราบไว้ก่อน เป็นทางออกที่ดีที่สุด

ไม่พลาดข่าวสารเศรษฐกิจ เจาะลึกทุกประเด็นทั้งภาครัฐ-เอกชน เพิ่มเราเป็นเพื่อนที่ Line ได้เลยพิมพ์ @prachachat หรือ คลิกลิงก์ https://line.me/R/ti/p/@prachachat