อสังหาริมทรัพย์

LPN ชี้ 2562 ปีแห่งการฝ่าพายุอสังหาฯ ตั้งเป้าขาย 1.6 หมื่นล้าน เล็งออกหุ้นกู้ 4 พันล้านล็อกต้นทุนระยะยาว

LPN ชี้ 2562 ปีแห่งการฝ่าพายุอสังหาฯ ตั้งเป้าขาย 1.6 หมื่นล้าน เล็งออกหุ้นกู้ 4 พันล้านล็อกต้นทุนระยะยาว

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า นิยามการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 เป็นปีแห่งการฝ่าพายุ (Storm is coming) มาจากปัจจัยกดดันหลายด้าน ไม่ว่าจะเป็นเศรษฐกิจชะลอตัวต่อเนื่อง, มาตรการ LTV-loan to value ของแบงก์ชาติที่ออกมาเพื่อสกัดฟองสบู่, ปัญหาหนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง

อย่างไรก็ตาม ผลประกอบการในปี 2561 สามารถเติบโตในด้านรายได้ 20% จากปี 2560 ในขณะที่แผนธุรกิจปี 2562 ตั้งเป้ามีอัตราเติบโต 10%

“คอนโดมิเนียมของ LPN ยังเฉลี่ย 2 ล้านกว่าบาท เทียบกับราคาตลาดมีราคาเฉลี่ย 3 ล้านกว่าบาท รายได้หลัก 98% ยังมาจากโครงการห้องชุด ปัจจุบันมีพนักงานในธุรกิจบริหารชุมชน 1,100 คนซึ่งกล่าวได้ว่าเป็นมนุษย์ทองคำเพราะมีหลายบริษัทอยากได้โมเดลบริหารชุมชนไปปรับใช้กับโครงการ”

ทั้งนี้ สัญญาณของพายุเศรษฐกิจบริษัทเริ่มเห็น 2 ปีที่แล้วมีการปรับโมเดลธุรกิจจากเดิมมีรายได้จากขาเดียวคือขายห้องชุด 98% ในปี 2560-2561 ปรับตัวโดยเพิ่มรายได้จากหลายขาด้วยการเพิ่มรายได้บริการหรือ service provider นอกเหนือจากธุรกิจพัฒนาคอนโดฯ สะท้อนผ่านสัดส่วนรายได้จากการขายคอนโดฯ อยู่ที่ 85% รายได้จากธุรกิจบริการและอื่นๆ เพิ่มจาก 2% เป็น 15%

สรุปกลยุทธ์ได้ดังนี้ 1.ขยายฐานลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย มีการพัฒนาบ้านเดี่ยวตลาดลักเซอรี่เป็นครั้งแรกแบรนด์ “BAAN 365” ปัจจุบันมียอดขายแล้วเกิน 50%, ขยายตลาดลูกค้าคอนโดระดับไฮเอนด์

2.เพิ่มพอร์ตลงทุน “ออฟฟิศคอนโด” แห่งแรกในโครงการลุมพินี ทาวเวอร์ วิภาวดี รองรับให้กับผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กได้มีอาคารสำนักงานเป็นของตนเอง

“พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพ 8 ล้านตารางเมตร แต่มีออฟฟิศเพื่อขายไม่เกิน 10 โครงการ จึงมองว่าเป็นธุรกิจที่มีโอกาสและมีศักยภาพสูง”

และ 3.เพิ่มรายได้จากพอร์ตรายได้ประจำ (recurring income) ล่าสุดนำห้องชุดในโครงการลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 อาคาร F โดยมีแพ็กเกจขายให้กับนักลงทุนโดยมียีลด์จากการลงทุนปีละ 6-7% จากจำนวนห้องชุดให้เช่า 3,000 ยูนิต ตั้งเป้าผลักดันให้มีอัตราการเช่า 60-80%

แผนธุรกิจปี 2562 ตั้งเป้ายอดขาย 16,000 ล้านบาทมาจากคอนโด 11,000 ล้านบาท บ้านแนวราบ 5,000 ล้านบาท ตั้งเป้ารับรู้รายได้ 12,000 ล้านบาท มาจากคอนโด 9,000 ล้านบาท แนวราบ 3,000 ล้านบาท เฉลี่ยภายในสามปีนี้คอนโดมียอดขายเฉลี่ย 10,000 ล้านบาท และพยายามเบ่งพอร์ตแนวราบให้มีสัดส่วนครึ่งหนึ่งของรายได้คอนโด

ควบคู่ไปกับตั้งเป้ารายได้อื่นๆ (บริการและค่าเช่า) อีก 1,500 ล้านบาท รวมเป็นเป้ารายได้ 13,500 ล้านบาท โดยคาดว่าสามารถเติบโตได้อีก 15-20%

“ประเภทสินค้า ปีนี้เราจะบุกบ้านแนวราบมากขึ้น จำนวน 10 โครงการ มูลค่ารวม 8,000 ล้านบาท มีครบทั้งตลาดลักเซอรี่, ทาวน์เฮาส์ 15-20 ล้านบาท, ทาวน์เฮาส์ 2-5 ล้านบาท กับเปิดตลาดบ้านเดี่ยว 10 ล้านบาท”

ส่วนการลงทุนคอนโดฯ วางแผนเปิดตัว 5-6 โครงการ มูลค่ารวม 12,000 ล้านบาท รองรับแผนรับรู้รายได้ในปี 2564 เน้นกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท โดยมีคอนโดมิกซ์ซึ่งเป็นโมเดลใหม่ โดยเตรียมเปิดตัวคอนโดมิกซ์ นราธิวาส ช่วงกลางไตรมาส 1/62

“แบ็กลอกคอนโดมี 6,000 ล้านจากเป้ารายได้ 9,000 ล้าน ส่วนแนวราบมีแบ็กลอก 3,000 ล้านจากเป้า 3,000 ล้าน”

กลยุทธ์สำคัญมีเรื่องการบริหารด้านการเงิน โฟกัสเรื่องบริหารสภาพคล่อง บริษัทมีห้องชุดปลอดภาระหนี้เป็นสต๊อกในมือ 7,000 ล้านบาท ทุกหลังที่ขายได้จึงเป็นเงินสดของบริษัท ซึ่งมีราคาต่ำล้าน 5,000-6,000 หน่วย มูลค่ารวม 5,000 ล้านบาท

สำหรับโครงการเปิดตัวใหม่ปีนี้ เลือกทำเล กลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ ใช้เวลาในการคิดคอนเซ็ปต์มากขึ้น

ในส่วนลูกค้าต่างชาติ ได้ทดลองนำห้องชุดแบรนด์ลุมพินีสวีท มักกะสันขายลูกค้าต่างชาติ ซึ่งต้องสร้างเสร็จให้ตรงเวลา และใช้เวลาในการส่งมอบและโอน โดยส่งมอบตั้งแต่ต้นเดือนตุลาคม มี 300 ยูนิตที่ขายให้ลูกค้าจีน โอนแล้ว 50% คาดว่าสามารถโอนได้หมดภายในไตรมาส 1/62

“สต๊อกคอนโดในกรุงเทพฯ ที่ขายให้ลูกค้าจีน กำหนดสร้างเสร็จ 1-2 ปีคาดว่ามีหลายหมื่นยูนิต ถ้าโอนไม่ได้และต้องกลับเข้ามาในตลาดจะสร้างภาระต่อซัพพลายในตลาดรวม”

นายอภิชาติ เกษมกุลศิริ ประธานเจ้าหน้าที่ด้านการเงิน กล่าวเพิ่มเติมว่า การบริหารต้นทุนการเงิน ปี 2561 ได้ขอวงเงินออกหุ้นกู้ 2,000 ล้านบาท ทำไปแล้ว 1,000 ล้านบาท ภายในไตรมาส 1/62-2/62 เตรียมออกหุ้นกู้ 1,000 ล้านบาทที่เหลือ ซึ่งจะมีผลทำให้ต้นทุนดอกเบี้ยลดลง 2%

รวมทั้งภายในเดือนมีนาคมบริษัทวางแผนขอมติผู้ถือหุ้นเพื่อออกหุ้นกู้ 3,000-5,000 ล้านบาท เพื่อนำมาชำระหนี้ 3,000 ล้านบาท และจากการที่ LPN ได้รับการจัดเครดิตเรตติ้ง A- ทำให้มีต้นทุนดอกเบี้ยจะลดต่ำลงจาก 4% เศษเหลือ 3% มีความหมายว่าบริษัทได้ล็อกต้นทุนการเงินระยะยาว 50% ในอัตราดอกเบี้ยต่ำ

อนึ่ง LPN มีสิ่งที่ยืนยันว่าแผนธุรกิจเดินมาถูกทางคือได้รับเครดิตเรตติ้งจากทริสในระดับ A- stable ซึ่งมีความหมายเป็นอย่างมากสำหรับบริษัทที่อยู่ในภาคอสังหาฯ แสดงถึงสถานะบริษัทที่มีความแข็งแกร่ง