อสังหาริมทรัพย์

2562 ยังเล็งผลเลิศได้ ผลตอบแทนลงทุนอสังหาฯ 6-10%

คอลัมน์ ดาต้าเบส

AREA-เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส โดย “ดร.โสภณ พรโชคชัย” ประธานกรรมการบริหาร ส่งรายงานประเมินผลตอบแทนลงทุนอสังหาริมทรัพย์สำหรับใช้ในปี 2562 สรุปสาระสำคัญ ดังนี้

“โกดัง/โรงงาน” เส้นกราฟผลตอบแทนผันผวนนับแต่น้ำท่วมใหญ่ในปี 2554 โดยมีผลกระทบต้นทุนที่ดินสูงขึ้นทำให้ผลตอบแทนลดลง, ซัพพลาย-ดีมานด์ ไม่สมดุลก็เป็นตัวกระทบ จนกระทั่งรัฐบาลประกาศโปรโมตระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ EEC ทำให้มีความต้องการใช้มากขึ้นในปี 2561

“ศูนย์การค้า” ทำเลย่านศูนย์กลางธุรกิจชะลอตัวมาตั้งแต่ปี 2557-2558 ภาวะหนี้สินครัวเรือนที่สูงขึ้น ทำให้การใช้จ่ายชะลอตัวลง ปี 2560 เริ่มรับผลกระทบจากการช็อปออนไลน์

อย่างไรก็ตาม ปี 2561 มีซัพพลายใหม่เพิ่มมากขึ้นจากบิ๊กโปรเจ็กต์ เช่น ไอคอนสยาม ขณะที่ 1-3 ปีหน้ามีอีกหลายแห่ง อาทิ วัน แบ็งคอก, โครงการร่วมทุนกลุ่มดุสิตธานี-จิราธิวัฒน์ โครงการมักกะสันคอมเพล็กซ์ เป็นต้น

“อาคารสำนักงาน” ทำเลเกรด A ในย่านศูนย์กลางธุรกิจมีอัตราการเช่า 95% เนื่องจากมีซัพพลายใหม่น้อย (ต้นทุนค่าที่ดินสูงไม่คุ้มค่าการลงทุน) ส่วนทำเลในเขตรอบนอกสถานการณ์ปรับตัวดีขึ้นจากการที่ดีมานด์เขตชั้นในค่อนข้างเต็ม

“เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์” จุดโฟกัสลูกค้าชาวต่างชาติ) ปี 2557-2558 ผลตอบแทนทรงตัว ปี 2558 แต่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นจากการปรับค่าเช่าในอนาคต อีกทั้งยังมีการเปิด AEC คาดว่าจะทำให้ความต้องการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เพิ่มมากขึ้น

ปี 2558 มีการปรับสินค้าเป็นห้องพักให้เช่ารายวันคล้ายโรงแรมรองรับการท่องเที่ยวที่ขยายตัวสูง อาทิ ทำเล ปทุมวัน ราชประสงค์

อย่างไรก็ตาม ปี 2561 ปัญหาด้านกฎหมายโรงแรมทำให้เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เปิดบริการเช่ารายวันยากขึ้น รวมทั้งมีการแข่งขันจากคอนโดมิเนียมให้เช่า ทำให้ผลตอบแทนชะลอตัวลง

“อพาร์ตเมนต์” ตลาดที่เจาะลูกค้าชาวต่างชาติในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน โดยเฉพาะย่านสุขุมวิทมีแนวโน้มปรับตัวคล้ายเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ แต่ถ้าเจาะลูกค้าคนไทยทั่วไปผลตอบแทนมีแนวโน้มลดลงจากการขยายตัวของคอนโดฯ ต้นทุนที่ดิน และค่าก่อสร้างที่สูงขึ้นมาก

“โรงแรม” ในภาพรวมพบว่า มีการลงทุนโรงแรมขนาดเล็กเพิ่มมากขึ้น และการดำเนินการอย่างจริงจังกับโรงแรมไม่มีใบอนุญาตส่งผลต่อซัพพลายห้องพักลดลง เป็นผลบวกต่อโรงแรมที่มีใบอนุญาต ล่าสุด ช่วงครึ่งปีหลัง 2561 การท่องเที่ยวมีแนวโน้มลดลง โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน ทำให้ตลาดการท่องเที่ยวหลายพื้นที่มีนักท่องเที่ยวลดลงผลตอบแทนลงทุนระดับ 3-5 ดาว อยู่ที่ 6-10%