อสังหาริมทรัพย์

สภากาชาดแนะทำซีเนียร์ลิฟวิ่งเน้นสิทธิการเช่าระยะยาวเวิร์กที่สุด แนะผู้สูงวัยต้องมีเงินออม 1-5 ล้าน

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จัดสัมมนาหัวข้อ “ทิศทางการพัฒนาที่อยู่อาศัย เพื่อรองรับสังคมผู้สูงอายุ” เมื่อวันที่ 25 สิงหาคม 2560 โดย พ.ญ.นาฎ ฟองสมุทร ผู้บริหารโครงการที่พักผู้สูงอายุ สภากาชาดไทย กล่าวว่า ทัศนคติคนไทย ชีวิตดีเริ่มเมื่ออายุ 60 ปี

ให้ล้างภาพผู้สูงอายุไทยเมื่อ 20 ปีที่แล้วออกไป ตอนนั้นไม่แอคทีฟ สันโดษ รักความสงบ ปัจจุบันสังคมโซเชียลมีเดีย มีกิจกรรมเยอะแยะมากมาย การวางโปรดักต์ให้สอดคล้องจึงสำคัญ

วันนี้ทุกคนพูด population tsunami คนที่เข้าสู่อายุวัยเกษียณทำให้มีดีมานด์ที่อยู่และอุปกรณ์สำหรับผู้สูงวัยจะมีสูงมาก มีเวลาอีก 5-10 ปี โดยปี 2030 จะมีจำนวนสูงมาก

โฟกัส ประชากรสูงวัยผู้หญิงจะมีจำนวนมาก ตัวอย่างปี 2015 ยังมีอยู่แต่ประชากรหญิงสูงวัยจะมีถึง 53% ที่อยู่อายุเกิน 90 ปี ต้องเริ่มคิดทำธุรกิจเพื่อตอบโจทย์ตรงนี้

คามมั่นคงของภาวะผู้สูงวัยคือความมั่นคงทางรายได้ กลุ่มชนชั้นกลางที่ต้องมีเงินเก็บ ณ วันนี้ต้องมี 3-5-7 ล้านบาท เวลาไปบรรยายตามสถานที่ต่างๆ ถามไถ่กันเยอะ

ในส่วนของโรคต่างๆ ที่เราแสวงหาจากการสูบบุหรี่ ดื่มเหล้า ถ้าถนอมสุขภาพตั้งแต่ตอนนี้จะไม่มีปัญหาเรื่องนี้

และที่อยู่อาศัย ผู้สูงอายุต้องการการดูแลเอลเดอร์แคร์ โดยดีเวลอปเปอร์สามารถร่วมมือกับโรงพยาบาลได้

คีย์ซักเซส ต้องมีพันธมิตรดูแลเฮลท์แคร์ได้ เพราะไม่ได้ขายตัวอสังหาริมทรัพย์อย่างเดียว ซีเนียร์ลิฟวิ่งไม่ใช่เพียวดีเวลอปเมนต์ แต่เป็นไลฟ์สไตล์ ดีเวลอปเมนต์ ซึ่งต้องการผู้ดูแลเขาที่เหมาะสม

“นักพัฒนาที่ดิน จำเป็นต้องมีพันธมิตรคนที่เชี่ยวชาญด้านเฮลท์แคร์ โรงพยาบาลต่างๆ คุณภาพชีวิตประจำวัน กิจกรรม การกินอยู่ ต้องมีผู้ชำนาญการด้าน hospitality ทำโดดๆ คนเดียวไม่สำเร็จ ต้องมีกลุ่มพันธมิตร”

เริ่มจากการมองเซกเมนต์ ประเทศไทยไม่ใช่ลูกค้าเฉพาะคนไทย แต่มีคนต่างชาติมาเกษียณในเมืองไทย ตอนนี้มาเลเซียแข่งขันดึงผู้สูงวัยไปเกษียณที่บ้านเขา เป็นนโยบาย Home Second Home ไม่ได้พักอาศัยเต็มเวลา แต่พักแบบหมุนเวียนหลายสถานที่

สามารถขายแบบฟรีโฮลด์หรือโอนกรรมสิทธิ์, สิทธิการเช่า ข้อแนะนำคือทำแบบสิทธิการเช่า เพราะกำหนดคุณสมบัติผู้พักอาศัยได้ สามารถจัดหาบริการที่เขาเป็นผู้ได้รับบริการโดยเฉพาะ

ตัวอย่างในตลาดต่างประเทศ อาทิ สแกนดิเนเวียน วิลเลจ บางแสน ชลบุรี, วิโว เบเน เชีงใหม่, ซันซารา สนามกอล์ฟแบล็คเมาเท่น หัวหิน ร่วมทุนกับออสเตรเลีย, ซันเพลย์ บางเสร่ ทุนไทยร่วมกับออสเตรเลีย ล่าสุดคือ กมลา ซีเนียร์ ลิฟวิ่ง ภูเก็ต กำลังจะเปิดตัวภายในเดือนกันยายนนี้

โอกาสของตลาด มองว่าทำเลภูเก็ต expat ที่ทำงานในโซนฮ่องกง สิงคโปร์ ฝรั่งที่มาใช้ชีวิตในเอเชียมาก มองหาโครงการระบบดูแลที่เหมาะสม เมืองไทยมีศักยภาพสำหรับตลาดนี้

โดยตลาดต่างชาติเกี่ยวพันกับนโยบายส่งเสริมการท่องเที่ยวทั้งลองสเตย์ ให้เป็น longer stay คือทิศทางที่รัฐบาลไทยจะส่งเสริมเพื่อให้อยู่นานขึ้น นำไปสู่การตัดสินใจพำนักถาวรในที่สุด

สำหรับตลาดคนไทย มีทั้งกำลังซื้อสูงและปานกลาง, ปัจจุบันเขตเมือง เออร์เบิร์น ซีเนียร์ ลิฟวิ่ง มองว่ากระจุกในกรุงเทพฯ เพราะผู้สูงอายุชอบอยู่ในกรุงเทพฯ ​เพราะมีคนเข้าใจผิดคิดว่าคนกรุงเทพฯ อยากไปเกษียณที่เชียงใหม่ แต่จากการสำรวจคือต้องการอยู่ในสิ่งแวดล้อมเดิมๆ มีบริการการแพทย์ที่เหมาะสม ในกรุงเทพฯ จึงควรมีโครงการที่เป็นเออร์เบิร์น ราคาแพงเขาก็ยินดีจ่าย

ขณะเดียวกันตลาดลูกค้าระดับกลาง ทำเลอาจต้องเกาะทำเลชานเมือง เช่น สวางคนิเวศ อยู่บางปูเพื่อให้สามารถเข้าถึงได้ affordable

ปีนี้ดาวเด่น คือโครงการจิณณ์ ของโรงพยาบาลธนบุรี มี CCRC ครบ นำเฮลท์แคร์มาใส่แบบจัดเต็ม แต่มีข้อคิดฝากไว้คือคนที่เข้าสู่เฮลท์แคร์จริงๆ ความต้องการไลฟ์สไตล์ และมีดีมานด์เพียง 2-3%

นอกจากนี้มีวิลล่า มีสุขฯ, บางไทร, สวางคนิเวศ, ซีเนีรย์ คอมเพล็กซ์ บางละมุง ต่อยอดจากสวางคนิเวศของสภากาชาดไทย ร่วมกับกระทรวงพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ พัฒนาบนที่ดินริมทะเล 50 ไร่

ยังมีตลาดรีไทร์เมนต์ ดีเวลอปเปอร์แนะนำว่าปลอ่ยให้โรงพยาบาลทำ เพราะมีความเชี่ยวชาญกว่า

สำหรับโครงการสวางคนิเวศ สภากาชาดไม่ได้ขายบ้าน แต่นำเสนอวิถีชีวิตแนวใหม่ ให้ผู้สูงอายุได้อยู่อยางปลอดภัยและมีความสุข ปัจจุบันสภากาชาดไทยเป็นทั้งดีเวลอปเปอร์ และโอเปอเรเตอร์ พัฒนาโครงการและดูแลด้านบริการต่างๆ

รูปแบบ ผู้สูงอายุที่เคยอยู่บ้านหลังใหญ่ เริ่มไม่มีความต้องการพื้นที่กว้าง จึงจัดให้มีพื้นที่เพียงพอสำหรับอยู่อาศัยในห้องชุด ขณะเดียวกันเน้นให้ออกไปใช้ชีวิตในพื้นที่ส่วนกลาง

รูปแบบเป็นสิทธิการเช่า อยู่ได้ตลอดชีวิต เงินเพียง 1 ล้านบาท ค่าส่วนกลาง 2,500 บาท/ห้อง มีค่าใช้จ่ายต่อเดือน 1.5-2 หมื่น สามารถอยู่ได้อย่างมีความสุข

ทั้งนี้ ผู้สูงวัยหญิง กำลังซื้อระดับกลาง มองเรื่องความปลอดภัย, แบรนด์ของผู้พัฒนาโครงการ เพราะเขาฝากชีวิตไว้, มีอาสาสมัครร่วมทำกิจกรรมเดย์แคร์ด้วยกัน แนวคิดคือ “ดูแลให้ดี มีคุณภาพชีวิตที่ดี ไม่เป็นอันตรายต่อตัวเองและผู้อื่น” แต่ถ้าถึงระดับที่ประเมินว่าอาจไม่เหมาะสมจะมี existence plan โดยอาจให้ย้ายออกไปอยู่เนอร์สซิ่งโฮม เป็นต้น

ส่วนตลาดล่าง กลุ่มที่จะเลี้ยงตัวเองได้ มีข้าราชการ ทำงานในกรุงเทพฯ และกำลังซื้อระดับกลาง ระมัดระวังการใช้จ่าย ในขณะที่กลุ่มกำลังซื้อระดับล่าง แนวทางต้องเป็นรัฐสวัสดิการ

อนึ่ง รายละเอียด โครงการซีเนียร์คอมเพล็กซ์ บางละมุง มี 600 ยูนิต รูปแบบเดียวกับสวางคนิวาส ผู้พัฒนาต้องควานหาผู้สูงอายุ อยู่ในเมือง มีกำลังซื้อ และต้องการบริการสำหรับผู้สูงวัย ยังมีโอกาสทางการลงทุนพัฒนาโครงการได้อีกมาก