อสังหาริมทรัพย์

เกณฑ์พิจารณาสินเชื่อบ้านยังมี “ก๊อก 2”

งานสัมมนาประจำปีของ 3 สมาคมวงการอสังหาริมทรัพย์ หัวข้อ “แนวโน้มภาวะเศรษฐกิจ ตลาดเงิน ตลาดทุน ผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ ในปี 2562” แขกรับเชิญ “นายนริศ สถาผลเดชา” ผู้บริหารศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจทีเอ็มบี (TMB Analytics) ธนาคารทหารไทย กล่าวว่า เศรษฐกิจโลกพีกไปแล้ว ทำให้ 1-2 ปีหน้าแนวโน้มชะลอตัวลง

โฟกัส “จีน” ชะลอตัวจากที่เคยโต 12% ล่าสุดแนวโน้มปี 2562 จีดีพีจีนอยู่ที่ 6.2% ซึ่งลูกค้าจีนซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทย 23.6% จากลูกค้าต่างชาติซื้อในภาพรวม 27% ของตลาดรวม ในขณะที่ปีนี้กำลังซื้อลูกค้าจีนมีโอกาสถดถอยลง

ปัจจัยจากแนวโน้มภาคเกษตร ปี 2562 พืชเศรษฐกิจประเมินไว้ 7.72 แสนล้านบาท แนวโน้มรายได้ภาคเกษตรยังบวก 2.5% มี 5 รายการหลัก คือ ข้าว ยาง อ้อย ปาล์ม มันสำปะหลัง จะเห็นว่ามีเพียง “ข้าว-มัน” ที่ยังไปได้

เหลียวดูตลาดต่างจังหวัด ถอดรหัสจากสินเชื่อโพสต์ไฟแนนซ์ (สินเชื่อรายย่อย) กระจุกตัวชลบุรี ระยอง สุราษฎร์ฯ เชียงใหม่ โดยช่วง 3 ปีที่ผ่านมา จังหวัดสินเชื่อเติบโตดีกระจุกอยู่ในภาคอีสาน แม้ว่าวงเงิน-จำนวนโครงการไม่เยอะ โดยจังหวัดที่มีอัตราเติบโตสินเชื่อรายย่อย อาทิ บุรีรัมย์ ร้อยเอ็ด กาฬสินธุ์ บึงกาฬ กระบี่ พังงา พัทลุง ฯลฯ

สำหรับดอกเบี้ยนโยบายโอกาสขึ้นน้อยลง อย่างมากขึ้นอีก 1 ครั้ง ไม่เกิน 25 basis piont (25%) ในขณะที่เงินฝาก 7 ล้านล้านบาท ฝากประจำแค่ 40% ออมทรัพย์ 60% แต่ดอกเบี้ยออมทรัพย์แค่ 50 สตางค์ สะท้อนแนวคิดการบริหารจัดการด้านการเงินคนไทยกับคำถามว่า โอกาสที่จะมีดอกเบี้ยนโยบายจาก 3 ปี เป็น 10 ปี มีหรือไม่

คำตอบคือ แบงก์ต้องจัดระเบียบ balance sheet เดิมเคยแข่งกันให้ดอกเบี้ยคงที่ 3 ปี ล่าสุดเหลือแค่ปีเดียว แสดงว่าการแข่งขันอยู่ในมือแบงก์ ดอกเบี้ยคงที่ยาว 10 ปี จึงเป็นเรื่องทำได้ยาก

ภาระหนี้สินเชื่อผู้ประกอบการ (พรีไฟแนนซ์) ปี 2016-2017 เติบโตดีมาก แต่ปี 2018 ไม่โตขึ้นเลย เพราะบริษัทหันไปออกพันธบัตร กู้ระยะกลางถูกกว่ากู้ระยะสั้น บวกกับเรตติ้ง AAA จ่ายแค่ 0.25% นั่นคือดอกเบี้ยถูกมาก ด้าน NPL (หนี้เสีย) ก็ค่อย ๆ ดีขึ้น

กระทั่งปัจจุบันเริ่มมีการออกหุ้นกู้เยอะ ดอกเบี้ย 0.75% ต้นทุนการทำไม่ดึงดูดเหมือนเดิม ทางเลือกจึงเป็นหันมาหาเงินกู้แบงก์อีกรอบ

“ดร.นริศ” ระบุด้วยว่า มาตรการ LTV-loan to value ของแบงก์ชาติมาจากแนวโน้มหนี้เสีย หรือ NPL ภาคอสังหาฯ เพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ 3.5% สูงกว่าหนี้เสียของสินเชื่อส่วนบุคคล (บัตรเครดิต) กับสินเชื่อรถยนต์

“ที่ผ่านมาแบงก์แข่งขันกันทำสินเชื่ออเนกประสงค์ จากการหารือกับสมาคมบ้านจัดสรร กับสมาคมคอนโดฯ ต้องยอมรับว่าการประเมิน LTV ไม่ได้ประเมินตามเกณฑ์ ที่มีการให้สินเชื่อ80-90% วงเงินเกิน 5 ล้านบาท”

DTI-debt to income หนี้สินต่อรายได้ เคยเกิน 50% ล่าสุดสมาคมธนาคารไทยกำลังคุยกันเรื่องมาตรฐานการพิจารณาสินเชื่อ โฟกัส DTI (เดือนมิถุนายน) ซึ่งจะเข้มข้นมากขึ้น

นี่คือปัจจัยกระทบอีก 1 เรื่อง ที่อสังหาฯต้องเตรียมตัวเผชิญในช่วงครึ่งปีหลัง

 

ไม่พลาดข่าวสารเศรษฐกิจ เจาะลึกทุกประเด็นทั้งภาครัฐ-เอกชน เพิ่มเราเป็นเพื่อนที่ Line ได้เลย พิมพ์ @prachachat หรือ คลิกลิงก์ https://line.me/R/ti/p/@prachachat 

หรือจะสแกน QR Code ในรูป เราพร้อมเสิร์ฟข่าวเศรษฐกิจ-ธุรกิจถึงมือผู้อ่านทันที!