อสังหาริมทรัพย์

โนเบิลฯ-แอสเซทไวส์ LTV กระตุ้นคนซื้อคอนโดฯในซอย อยากโตต้องขยายตลาดที่ไม่เคยทำ

สัมภาษณ์พิเศษ

เหลืออีก 2 เดือนเท่านั้นก่อนมาตรการ LTV-loan to value ของแบงก์ชาติในการบังคับเพิ่มเงินดาวน์ 20-30% สำหรับการขอสินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมหลังที่ 2 เป็นต้นไป กำหนดเริ่มใช้ 1 เมษายน 2562 ล่าสุด “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษผู้บริหารค่ายโนเบิล ดีเวลลอปเมนท์กับแอสเซทไวส์ ช่วยกันมองคนละมุมเดียวกันเพื่อหาหนทางที่ผู้ประกอบการ-ผู้บริโภคจะได้ไปต่อด้วยกันในปีนี้

โนเบิลฯเล็งผุดต่ำแสน/ตร.ม.

“เค-ธีรพล วรนิธิพงศ์” ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ ประเมินเทรนด์คอนโดฯปี 2561 ดีเวลอปเปอร์หันไปแข่งตลาดแพง ราคาตารางเมตรละ 2 แสนบาทขึ้นไป เจาะลูกค้าเซ็กเมนต์ A ถึง A+ ปี 2562 เมื่อมีปัจจัยเสี่ยงมากกว่าปัจจัยบวกจึงมองว่าการแข่งขันปีนี้น่าจะกลับด้าน

…ปีนี้น่าจะมาทำให้เซ็กเมนต์ต่ำลงมากขึ้น เพราะที่ดินหายากมาก ราคาแพงมาก ทางเลือกคือไปหาที่ดินใน available มากขึ้น ทำเลชายขอบนอกเมือง ที่ดินหาง่ายมากกว่าในราคาห้องชุดที่ลูกค้าจับต้องได้ง่ายกว่า

ผลกระทบ LTV ถ้าทำราคาต่ำกว่า 1 แสน/ตารางเมตรจะเป็นบ้านหลังแรกซึ่งไม่มีผลกระทบ แต่ถ้าอยู่ในเซ็กเมนต์ 1-2 แสน/ตารางเมตรผมยังเชื่อว่าคนจำนวนนี้คือคนจำนวนเดิมที่เคยอยู่ในเมือง เพียงของในเมืองราคาขยับหนีสูงขึ้น เพราะฉะนั้น คนจำนวนนี้ก็จะวิ่งกลับไปซื้อสินค้าที่ทำเลไกลขึ้น

ลูกค้ากลุ่มนี้ไม่ได้มีปัญหาเรื่องเกินกู้สักเท่าไหร่ เพราะลูกค้าที่เราขาย 50% ซื้อเงินสด เพียงแต่ว่าของในเมืองราคา 2.5-2.7-2.8 แสน/ตารางเมตร แพงขึ้นเรื่อย ๆ เขาซื้อไม่ไหวก็ขยับออกไปซื้อที่ไกลขึ้น ในราคาเดิมที่เคยซื้อทำเลในเมืองเมื่อหลายปีก่อน เขาอาจเคยซื้อที่ 1.8-1.9-2 แสน/ตารางเมตร แต่วันนี้ราคาในโลเกชั่นเดิม 2.7- 2.8 แสน แต่รายได้เขาไม่ได้ขยับไปตามราคาต้นทุนคอนโดฯ

ส่วนคำถามว่าโนเบิลฯสนใจลงไปทำราคาต่ำลงหรือไม่…ตอนนี้ยังดู ๆ อยู่ เพราะต้องกระจายความเสี่ยง ต้อง balance พอร์ตลงทุนกระจายไปในเซ็กเมนต์ที่เราไม่ทำ

เราจะกระจุกตัวอยู่เหมือนที่เราทำในทุกวันนี้คงไม่ได้ จริง ๆ แล้วก่อนหน้านี้โนเบิลฯเคยทำคอนโดฯราคาต่ำแสนแบรนด์นิวส์แจ้งวัฒนะมีผลตอบรับที่ดี ปิดการขายไปแล้ว เรียกว่าโครงการนำร่องก็คิดว่าจะ continue ทำต่อไป แต่ตอนนี้ยังไม่มีที่ดินในมือ กำลังมองหาอยู่

ขยายตลาดที่ไม่เคยไป

จุดเสี่ยงปีนี้ไม่ได้คิดว่ามันต่างอะไรกับปีที่ผ่านมา ดอกเบี้ยสูงขึ้น ต้นทุนเราสูงขึ้น ราคาแพงขึ้น กำลังซื้อคนก็ลดลง เงินเฟ้อมากขึ้น รายได้ของคนโตตามไม่ทัน แต่ทั้งหมดนี้อย่างที่เรียนว่าเซ็กเมนต์ที่เราอยู่ สิ่งที่เราทำไม่ได้มีผลกระทบอะไรมากนัก เราก็ไม่ได้เป็นห่วงเท่าไหร่ เพียงแต่ว่าในการที่เราจะเติบโตมากขึ้น ต้องขยายในตลาดที่เราไม่เคยลงไป เพราะตลาดที่เราอยู่ก็ค่อนข้างที่อิ่มตัวพอสมควร กลยุทธ์คือการลงไปตลาดที่เราไม่เคยไป ลูกค้าจะซื้อโนเบิลฯได้ง่ายขึ้น ความแตกต่างของเราไม่ได้อยู่ที่ราคา แต่อยู่ที่การนำเสนอรูปแบบคอนโดฯ ฟังก์ชั่น หน้าตา ผมคิดว่า

แต่ละคนมีจุดขายที่แตกต่างกัน บางคนอาจขายแบบคุ้มค่า ซื้อที่นี้ได้ 1-2-3-4-5 แต่ผมขายคุณภาพในเชิงของสถาปัตยกรรม ขายดีไซน์ คนที่ชอบสไตล์เรา ที่เคยซื้อเราไม่ได้วันนี้ โนเบิลฯก็ไปอยู่ในที่ที่เขาซื้อเราได้ง่ายขึ้น ตารางเมตรต่ำกว่าแสนก็ทำ แสนกว่าก็ทำ อยู่กับที่ดินที่ได้มาว่าถูกใจแค่ไหน โซนที่เราเล็งไว้เกาะรถไฟฟ้า BTS ส่วนต่อขยายที่ไกลขึ้น

ห้องชุด 1-3 ล้านดีมานด์สูง

คู่สนทนาอีกรายในฐานะดีเวลอปเปอร์ดาวรุ่ง “เล็ก-กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์” ประธานเจ้าหน้าทีี่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด ระบุแบบฟันธงว่า เทรนด์การซื้อคอนโดฯในเมืองกรุงถึงยังไงก็ต้องอยู่ใกล้รถไฟฟ้า

…ถ้าในกรุงเทพฯต้องใกล้รถไฟฟ้าเหมือนเดิม และด้วยสภาพเศรษฐกิจในปัจจุบันต้องให้ซื้อของแพ็กเกจเล็กลง ราคาห้องละ 1.5-3 ล้าน น่าจะเป็นตัวหลักที่จับต้องได้

เหตุผลเพราะการหาที่ดินทำทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยวในเมืองยากขึ้นเรื่อย ๆ คำตอบจึงต้องเป็นคอนโดฯซึ่งไลฟ์สไตล์ผู้บริโภคชินกับการอยู่คอนโดฯ ครอบครัวเล็กลง ดีไซน์ก็สมบูรณ์แบบขึ้นเรื่อย ๆ มีฟาซิลิตี้ครบ เดินทางสะดวก

เชียร์เลือกตั้งปลุกกำลังซื้อ

“เล็ก-กรมเชษฐ์” มองการแข่งขันโปรโมชั่นกระตุ้นลูกค้าในช่วงไตรมาส 1/62 ถึงไม่มีมาตรการ LTV ก็ต้องเร่งโอนอยู่แล้ว

…ก่อน 1 เม.ย. 62 เราก็ต้องเร่งขายคอนโดฯสร้างเสร็จพร้อมอยู่ การตลาดของเราก็จะมีตกแต่ง ready to move ควบคู่กับโปรโมชันส่วนลดที่เราทำได้ ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน ฟรีค่าธรรมเนียมต่าง ๆ บางทำเลต้องดูคู่แข่งว่าเขามีอะไรนำเสนอดีกว่าหรือเปล่า เราไปเจอบางโครงการที่ไม่ได้แถมเฟอร์นิเจอร์เราก็แถมเฟอร์ฯ

อย่างไรก็ตาม โปรโมชั่นก็มีของแถม เฟอร์ฯ ส่วนลดเงินสด ฟรีค่าธรรมเนียม ค่าส่วนกลาง แต่ไม่ถึงขนาดไปลด hard sale ไม่ถึงขนาดนั้น ซึ่งลูกค้าที่มีกำลังซื้อสามารถจ่ายเงินดาวน์ 20% ก็มีอยู่ไม่ใช่ไม่มี

จุดเสี่ยงปีหน้า…ก็น่าจะเป็นเรื่องกำลังซื้อลดลงแต่ชดเชยด้วยการเลือกตั้ง อาจเป็นโอกาสที่ทำให้บรรยากาศกลับมาคึกคัก เพราะเราไม่ได้มีเลือกตั้งมา 4-5 ปี แล้ว แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขึ้นทำให้มีการชะลอการตัดสินใจซื้อ แต่ผมคิดว่าคนซื้อบ้านก็ต้องมีการเตรียมตัวมาอยู่แล้ว ซื้อเพราะความจำเป็น บ้านไม่ได้เป็นสินค้าฟุ่มเฟือย เป็นปัจจัย 4

LTV มา-คอนโดฯในซอยมีเฮ

แผนลงทุนปีนี้ แอสเซทไวส์ไม่ต้องรีวิวใหม่ เพราะทำเลที่เราไปมีศักยภาพอยู่แล้ว ดีมานด์กับซัพพลายก็เหมาะสมอยู่แล้ว โปรดักต์ดี ฟังก์ชั่นห้องดี ฟาซิลิตี้พร้อม

ผมทำคอนโดฯ รัชดา 32 เข้าไปในซอย 200 เมตร ขาย 8-9 หมื่นบาท/ตารางเมตร คู่แข่งอยู่ติดถนนใหญ่ขายกัน 1.3-1.4 แสน/ตารางเมตร ผมว่าคนที่มีเงินไปซื้อแสนกว่าอาจเปลี่ยนใจมาซื้อของถูกหน่อยในซอย

ปัจจุบัน คอนโดฯแอสเซท ไวส์ดาวน์ 12-15% เพิ่มเป็น 20% ซึ่งมาตรการ LTV เป็นตัวช่วยให้คนหันมาสนใจคอนโดฯที่ราคาต่ำลงกันเยอะขึ้น สิ่งที่เราทำคือหาโลเกชั่นที่ดี แพ็กเกจที่เหมาะสมกับลูกค้าในทำเลนั้น ๆ มาเปรียบเทียบ เพราะผมมองว่ามาตรการ LTV ไปกระตุ้นคนเลือกซื้อสินค้าที่ราคาถูกลงเพื่อจะได้จ่ายเงินดาวน์ 20% ในจำนวนที่น้อยลง กำลังซื้อผู้บริโภคปีนี้เป็นเรื่องของเงินสดในมือ

อีกเรื่องคือโมเดลธุรกิจเน้นทำคอนโดฯโลว์ไรส์ เพราะสร้าง-ขาย-โอนจบเร็ว เทิร์นโอเวอร์เร็วกว่าไฮไรส์