อสังหาริมทรัพย์

จุดพลุพัฒนาที่ดินมิกซ์ยูส235สถานี เกาะรัศมีไฮสปีด-รถไฟฟ้าทั่วประเทศ

ไพรินทร์ ชูโชติถาวร รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงคมนาคม (แฟ้มภาพ)
คมนาคมคัดพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า ทางคู่ รถไฟความเร็วสูง จุดพลุพัฒนาเชิงพาณิชย์ ยึดโมเดลญี่ปุ่นสร้างมูลค่าที่ดิน รีดภาษีเพิ่มรายได้เข้ารัฐ เปิดทางเอกชนพัฒนาร่วมท้องถิ่น รัฐจัดรูปที่ดิน บูม 27 จุดตัดรถไฟฟ้า หัวเมืองใหญ่ ปัดฝุ่น 17 เมืองใหม่ไฮสปีดเชื่อม 3 สนามบิน ศูนย์กลางธุรกิจ

นายไพรินทร์ ชูโชติถาวร รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงคมนาคม เปิดเผยว่า ช่วง 5 ปีที่ผ่านมารัฐบาลลงทุนครั้งใหญ่กว่า 1.2 ล้านล้านบาท พัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งทั้งทางถนน ราง น้ำ และอากาศ มีมอเตอร์เวย์ รถไฟฟ้า ทางคู่ รถไฟความเร็วสูง สถานีขนส่ง ท่าเรือ สนามบิน เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุด ต้องมีการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชน (TOD) เป็นเครื่องมือชี้นำการพัฒนาเมือง ให้สอดคล้องกับเส้นทางโครงการ จะเชื่อมการเดินทางและกระจายความเจริญจากกรุงเทพฯไปสู่ภูมิภาค

TOD เครื่องมือสร้างรายได้เพิ่ม 

“การพัฒนา TOD จะเพิ่มมูลค่าที่ดินสองข้างทางหรือโดยรอบสถานี จากการพัฒนาพาณิชยกรรม แหล่งงาน ที่อยู่อาศัย ทำให้รัฐลงทุนไม่สูญเปล่า มีรายได้เพิ่มจากเก็บภาษีที่ดินเหมือนโมเดลของต่างประเทศ เช่น ญี่ปุ่น”

ปัจจุบันสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) กำลังให้ที่ปรึกษาร่างเป็นแผนแม่บทพัฒนา TOD จะแล้วเสร็จในเดือน เม.ย. 2563 ทั้งนี้การพัฒนาจะสำเร็จได้ รัฐ เอกชน และประชาชนในพื้นที่ต้องร่วมกันผลักดันโครงการ ซึ่งรูปแบบการพัฒนาจะเป็นมิกซ์ยูสผสมผสานพาณิชยกรรม ที่อยู่อาศัย สำนักงาน หรือสร้างระบบคมนาคมขนาดรองเชื่อมการเดินทางภายในโครงการ

“TOD ไม่ใช่เรื่องใหม่ การรถไฟขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย เคยศึกษา TOD แนวรถไฟฟ้าไว้ แต่ติดกฎหมายไม่ให้นำที่ดินเวนคืนพัฒนาเชิงพาณิชย์ได้ ขณะที่การจัดรูปที่ดินก็ไม่ง่าย ดังนั้นต้องออกเป็นกฎหมาย TOD เป็นการเฉพาะ คล้ายกับกฎหมาย BOI ทุกฝ่ายได้ประโยชน์ เช่น จะขายที่ดินให้รัฐในราคาตลาด หรือจะเข้าร่วมการพัฒนาก็ได้ แต่การออกกฎหมายอาจจะใช้เวลานาน ที่น่าจะเกิดได้เร็วเป็น 3 จังหวัดใน EEC ที่กฎหมาย EEC ในมาตรา 34 บอกคอนเซ็ปต์พัฒนาที่ดินไว้ เช่น ฉะเชิงเทรา พัทยา ศรีราชา อู่ตะเภา น่าจะเกิดขึ้นได้ก่อน”

นายชยธรรม์ พรหมศร รองผู้อำนวยการ สนข. เปิดเผยว่า บริเวณมีศักยภาพจะพัฒนา TOD เป็นพื้นที่รอบสถานีหรือจุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทางของผู้โดยสาร ซึ่งต้องกำหนดกรอบชี้การพัฒนาไว้ให้ชัดเจน เพื่อเพิ่มขีดความสามารถการใช้ประโยชน์ที่ดินของเมืองและบริเวณโดยรอบ ตั้งเป้าจะมีอย่างน้อย 3 แห่งพัฒนาเป็นเมืองต้นแบบ

ผุด 235 แห่งทั่วประเทศ 

นายยงธนิศร์ พิมลเสถียร ผู้จัดการโครงการ เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า แผนแม่บท TOD จะเรียนรู้โมเดลของญี่ปุ่นมาปรับใช้ให้เข้ากับไทย จะเกาะไปตามเส้นทางรถไฟความเร็วสูง 4 สายทาง รถไฟทางคู่ 16 สายทาง รถไฟฟ้า 10 สายทางในกรุงเทพฯและปริมณฑล

สำหรับพื้นที่สถานี 883 สถานีทั่วประเทศ มีศักยภาพพัฒนาได้ 235 แห่ง แยกเป็น กทม. 27 แห่ง สายเหนือ 67 แห่ง สายตะวันออกเฉียงเหนือ 60 แห่ง สายตะวันออกรวม EEC 25 แห่ง สายใต้ 41 แห่ง และสายตะวันตก/แม่กลอง 15 แห่ง ซึ่งจะลงพื้นที่รับฟังความคิดเห็นของท้องถิ่นเพื่อกำหนดพื้นที่จะพัฒนาต่อไป เช่น ระยะเวลา ขนาดพื้นที่จะเป็นขนาดเล็ก (S) กลาง (M) และใหญ่ (L)

บางซื่อ-มักกะสันเกิดแน่

“กทม. 27 แห่ง จะอยู่รอบสถานีที่เป็นจุดตัด จุดต้นทางและจุดสิ้นสุดของรถไฟฟ้า เช่น สถานีอโศก สถานีร่มเกล้า สถานีบางหว้า สถานีศูนย์วัฒนธรรม สถานีคูคต เป็นต้น เกิดแน่ ๆ คือ ย่านบางซื่อ-พหลโยธินและมักกะสัน ซึ่งย่านพหลโยธินเป็นเมกะโปรเจ็กต์ TOD เพราะพื้นที่ใหญ่สุดกว่า 2,300 ไร่ สนข.ออกแบบแล้ว การรถไฟฯกำลังเปิดประมูลพัฒนาที่ดินรอบสถานีกลางบางซื่อ ซึ่งจะเป็นศูนย์กลางการเดินทางด้านระบบรางในอนาคต ส่วนมักกะสันจะเป็นศูนย์กลางเมืองและเกตเวย์สู่อีอีซี” นายยงธนิศร์กล่าวและว่า

สำหรับพื้นที่ภูมิภาคหากแนวรถไฟพาดผ่านตัวจังหวัดและใช้สถานีเดิมเป็นจุดเปลี่ยนถ่ายคน การพัฒนาเป็นรูปแบบศูนย์กลางเมือง เช่น ขอนแก่น ถ้าเป็นพื้นที่เปิดใหม่ เช่น แนวรถไฟความเร็วสูง ที่มีเบี่ยงแนว และสร้างสถานีใหม่ จะเป็นรูปแบบเมืองใหม่ เตรียมหารือร่วมกับกรมโยธาธิการและผังเมือง ถึงแนวคิดการพัฒนาเมืองใหม่รถไฟความเร็วสูงที่เคยศึกษาไว้ 17 สถานี จะสามารถนำข้อมูลปรับใช้ด้วยกันอย่างไรได้บ้าง

ปัดฝุ่น 17 เมืองใหม่ไฮสปีด

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ที่ผ่านมากรมโยธาฯร่วมกับ สนข. ศึกษาโมเดลเมืองใหม่รถไฟความเร็วสูง 4 เส้นทาง มี 17 สถานี ทั้งพัฒนาสถานีเดิมและเปิดพื้นที่ใหม่ มีเมือง 3 ขนาด คือ S-M-L พื้นที่ตั้งแต่ 2,000-5,000 ไร่ ในรัศมี 5-10 กม.รอบสถานี ได้แก่ 1.กทม.-นครราชสีมา 3 แห่ง มีสระบุรี 3,000 ไร่ ปากช่อง 3,000 ไร่ และ 3.นครราชสีมา 7,000 ไร่ 2.กทม.-พิษณุโลก มี 5 แห่ง ที่พระนครศรีอยุธยา 5,000 ไร่ ลพบุรี 5,000 ไร่ นครสวรรค์ 5,000 ไร่ พิจิตร 5,000 ไร่ และพิษณุโลก 5,000 ไร่ 3.กทม.-หัวหิน มี 4 แห่ง ที่นครปฐม 3,000-4,000 ไร่ ราชบุรี 3,000 ไร่ เพชรบุรี 3,000-4,000 ไร่ และหัวหิน 5,000 ไร่ และ 4.กทม.-พัทยา-ระยอง ปัจจุบันเป็นไฮสปีดเทรนเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) มี 5 แห่ง ที่ฉะเชิงเทรา 2,500 ไร่ ชลบุรี 3,000-4,000 ไร่ ศรีราชา 7,000 ไร่ พัทยา 5,000-6,000 ไร่ และระยอง 4,000-5,000 ไร่

อีอีซีดันแปดริ้ว-พัทยา-อู่ตะเภา

นายคณิศ แสงสุพรรณ เลขาธิการคณะกรรมการนโยบายการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) กล่าวว่า TOD จะสำเร็จต้องมีหน่ายงานกำกับและเดินหน้าอย่างจริงจังเหมือน EEC อย่าให้เหมือนสถานีรังสิตของสายสีแดงช่วงบางซื่อ-รังสิตที่รถไฟจะเปิดใช้ปี 2564 แต่ยังไม่มีเจ้าภาพคิดการพัฒนารอบสถานีทั้งที่เป็นพื้นที่มีศักยภาพ เป็นแหล่งงาน ชุมชน และการศึกษา

“EEC ให้เอกชนพัฒนา TOD ที่มักกะสัน 150 ไร่ ศรีราชา 25 ไร่ แนวรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ยังมีที่ฉะเชิงเทรา พัทยา ซึ่งฉะเชิงเทราจะเป็นชุมทางไปยัง EEC กัมพูชา ภาคอีสานทะลุถึงจีน อาจจะมีพัฒนาเมืองใหม่มาเชื่อมกับโลจิสติกส์ ต้องหานักลงทุนที่สนใจมาพัฒนาร่วมชุมชนท้องถิ่น”

อีกทั้งจะพัฒนารอบสนามบินอู่ตะเภาเป็นเมืองใหม่ รองรับการขยายตัวของเมือง แหล่งงาน การอยู่อาศัย ใน 5 ปีแรกรัศมี 10 กม. รอบสนามบิน พื้นที่ 140,000 ไร่ ย่านสัตหีบ บ้านฉาง บางเสร่ จอมเทียน อีก 5-10 ปี ขยายออกเขตชั้นกลาง 30 30 30 กม. จาก เมืองพัทยา ถึงเมืองระยอง เป็นเขตพัฒนาเดียวกันและช่วง 10-15 ปี ขยายสู่เขตชั้นนอก 60 กม. เป็นการพัฒนาต่อยอดโครงการรถไฟความเร็วสูงที่กำลังเจรจากับกลุ่ม ซี.พี.และโครงการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภาที่กองทัพเรือจะเปิดยื่นซองประมูลกลางเดือน มี.ค.นี้ ทั้งนี้ถึงจะเปลี่ยนรัฐบาลใหม่ยังมั่นใจว่าโครงการลงทุนขนาดใหญ่ด้านโครงสร้างพื้นฐานใน EEC ยังได้เดินหน้าต่อเนื่อง

เอกชนแนะเช่า 99 ปี 

“คมนาคมต้องผลักดันโครงการ TOD อย่างเป็นเรื่องเป็นราว ไม่ต้องรอผลศึกษา จะออกหรือจะแก้กฎหมายหรือจะใช้การจัดรูปที่ดินก็ต้องรีบทำ และต้องเข้าใจโมเดลการลงทุนระหว่างรัฐและเอกชนที่ต้องไปด้วยกัน รัฐต้องเข้าใจเอกชน เขาอยากได้อะไร ไม่ใช่ห้ามเขาทำแบบนั้นแบบนี้ จะทำให้การพัฒนาเกิดยาก”

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ภาคเอกชนมีข้อเสนอแนะคือ รัฐต้องบูรณาการด้านกฎหมายที่เกี่ยวข้องด้วย เช่น กฎหมายผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร ระยะเวลาการพัฒนาโครงการต้องให้เกิดแรงจูงใจให้เข้าไปลงทุน เช่น กรณีเป็นที่เช่าควรจะให้ 90-99 ปี จากปัจจุบัน 50 ปี

คลิกอ่านเพิ่มเติม “สมคิด” มั่นใจปิดดีลไฮสปีดเชื่อม3สนามบิน มี.ค. ย้ำพิจารณาโปร่งใส บุกคมนาคมเร่งลงทุนบิ๊กโปรเจ็กต์

 

ไม่พลาดข่าวสารเศรษฐกิจ เจาะลึกทุกประเด็นทั้งภาครัฐ-เอกชน เพิ่มเราเป็นเพื่อนที่ Line ได้เลย พิมพ์ @prachachat หรือ คลิกลิงก์ https://line.me/R/ti/p/@prachachat

หรือจะสแกน QR Code ในรูป เราพร้อมเสิร์ฟข่าวเศรษฐกิจ-ธุรกิจถึงมือผู้อ่านทันที!