อสังหาริมทรัพย์

ปัจจัยลบกระหน่ำอสังหา “บ้านต่ำ 2 ล้าน” ขาดตลาด

ฝันร้ายคนชั้นกลาง ที่ดินแพง-LTV บังคับดาวน์ 20% ทุบบ้านราคาต่ำ 2 ล้านในเมืองขาดตลาด มีแต่คอนโดฯจิ๋วตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ “NC-เพอร์เฟค” ประสานเสียงนายกอสังหาฯ ชี้ดีมานด์สูงแต่ลงทุนยาก สะดุดตอปัญหาใหญ่กู้ไม่ผ่าน

 

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ คอนซัลแตนท์ จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า เทรนด์การพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทในเขตกรุงเทพฯเริ่มมีน้อยลงเป็นลำดับ มาจากปัจจัยกดดันจากต้นทุนพัฒนาโครงการแพงขึ้น ในด้านสินเชื่อก็เป็นกลุ่มที่มียอดปฏิเสธสินเชื่อในระดับสูงเมื่อขายได้แล้วแต่มีปัญหาโอนไม่ได้ ทำให้ผู้ประกอบการหันไปแข่งขันเจาะตลาดเซ็กเมนต์ราคาเกิน 2 ล้านบาทขึ้นไป

บ้านต่ำ 2 ล้านในกรุงขาดตลาด

ในภาพรวม บ้านจัดสรรในกรุงเทพฯ ที่มียูนิตเหลือขาย 44,720 ยูนิต ราคาต่ำ 2 ล้านบาทมีสัดส่วน 5% ถือว่าน้อยมาก เพราะที่ดินในกรุงเทพฯสูงเกินกว่าจะพัฒนาบ้านจัดสรรราคานี้ ทำเลจึงถูกขยับออกไปอยู่รอบนอก โดยเฉพาะโซนกรุงเทพฯตะวันออก และโซนเหนือในเขตหนองจอก คลองสามวา ประเวศ ลาดกระบัง สะพานสูง สายไหม ที่น่าสนใจ พื้นที่ฝั่งธนบุรีไม่มีบ้านจัดสรรราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทเลย เพราะเส้นทางมีไซต์ก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ ในขณะที่ฝั่งธนบุรีตามแนวถนนหลักทั้งถนนจรัญสนิทวงศ์และเพชรเกษมมีการก่อสร้างรถไฟฟ้ามาหลายปี เทียบกับกรุงเทพฯเหนือเพิ่งเริ่มเปิดไซต์ก่อสร้างสายสีชมพูตามแนวถนนรามอินทราในปี 2561 ที่ผ่านมา

นายสุรเชษฐ กล่าวต่อว่า ดีเวลอปเปอร์ที่มีพอร์ตพัฒนาบ้านจัดสรรต่ำกว่า 2 ล้านบาท คือ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท,บมจ.แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ หรือโกลเด้นแลนด์ รวมทั้งบิ๊กแบรนด์อีกหลายรายแต่พอร์ตไม่สูงมากนัก ที่เหลือเป็นผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก

“ทำเลการแข่งขัน บิ๊กแบรนด์เลือกลงทุนจังหวัดปริมณฑลมากกว่า เพราะที่ดินราคาไม่แพง สามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้ง่ายกว่า ส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮาส์ มีบ้านแฝดแซมเข้ามาบ้างสัดส่วน 10%

คอนโดฯมีสัดส่วน 15%

ส่วนคอนโดมิเนียมเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลเหลือขาย 136,980 ยูนิต ราคาต่ำ 2 ล้านบาทมีสัดส่วน 18% หรือ 24,145 ยูนิต ลงทุนโดยบิ๊กแบรนด์ 56% ที่เหลือรายกลางและรายเล็ก ทำเลการแข่งขันอยู่ในพื้นที่ชั้นกลางหรือช่วงปลายเส้นทางรถไฟฟ้าสายปัจจุบัน และทำเลตามแนวรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง

ขณะเดียวกัน คอนโดฯราคาต่ำ 2 ล้านบาทนิยมเปิดขายในพื้นที่รอบนอก เช่น เขตภาษีเจริญ บางแค บางพลัด บางกอกใหญ่ (ฝั่งธนบุรี) เขตดอนเมือง สายไหม คันนายาว มีนบุรีทางทิศเหนือ และเขตบางนา พระโขนง สวนหลวงในฝั่งตะวันออก มีรัศมีจากสถานีรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง 500 เมตรขึ้นไป

โดยมีการแข่งขันจากบิ๊กแบรนด์หลายค่าย ได้แก่ พฤกษา เรียลเอสเตท, บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์หรือ LPN, บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์, บมจ.เจ้าพระยามหานคร, บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์, บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, บมจ.ศุภาลัย, บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้,บมจ.เอพี (ไทยแลนด์), กลุ่มออล อินสไปร์, บมจ.เจ.เอส.พี.พร็อพเพอร์ตี้, บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค สำหรับพื้นที่ใช้สอย เป็นห้องชุดพื้นที่เริ่มต้น 20.74 ตารางเมตร และไม่เกิน 35 ตารางเมตร เพื่อไม่ให้ราคาขายเกิน 2 ล้านบาท

ที่ดินแพง-LTV ซ้ำเติม

“เทรนด์ราคาต่ำ 2 ล้านมีแต่จะลดลง เทียบกับช่วง 10 ปีก่อนหน้านี้เคยมีสัดส่วน 40% ของตลาดรวม แม้แต่ในพื้นที่ฝั่งธนบุรีหรือสุขุมวิทตอนปลายยังสามารถซื้อบ้านจัดสรรไม่เกิน 2 ล้านบาทได้อยู่เลย แต่หลังจากเริ่มตอกเข็มสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่หลายเส้นทาง มีผลให้ราคาที่ดินแพงขึ้น กดดันให้ที่อยู่อาศัยต่ำกว่า 2 ล้านลดลงอย่างเห็นได้ชัดจนมีสัดส่วนเหลือ 15% เท่านั้น ทำเลย้ายไปอยู่ตามจังหวัดปริมณฑลแทน”

ในด้านอัตราการขาย บ้านต่ำกว่า 2 ล้านบาทในกรุงเทพฯ (ส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮาส์) ขายได้ 59% เทียบกับคอนโดฯขายได้ 83% แม้ว่าห้องชุดมีอัตราขายดี แต่ผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะไม่ไปต่อเซ็กเมนต์นี้ เพราะติดปัญหาการขอสินเชื่อธนาคาร ที่ผ่านมามียอดปฏิเสธเงินกู้สูงมาก

ขณะเดียวกัน ที่ผ่านมาห้องชุดราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท มีตัวช่วยจากกลุ่มลูกค้าซื้อลงทุนปล่อยเช่า โดยเน้นขอเงินกู้ได้ 100% หรือดาวน์ต่ำ 10% ล่าสุด ทางแบงก์ชาติออกมาตรการ LTV-loan to value บังคับเพิ่มเงินดาวน์การซื้อหลังที่สองเป็นต้นไปสูงขึ้นเป็น 20% ทำให้ฐานลูกค้าซื้อลงทุนปล่อยเช่าก็จะหายไปด้วย

“ทั้งหมดนี้เป็นเหตุผลที่ทำให้บิ๊กแบรนด์ในตลาดหลักทรัพย์ฯหลีกเลี่ยงการทำที่อยู่อาศัยต่ำ 2 ล้าน เพราะเจอแรงกดดันจากต้นทุนที่ดินแพงกับปัญหากู้ไม่ผ่านระดับสูง จึงหันไปแข่งขันในตลาด 2.5 ล้านบาทขึ้นไป”

ดีเวลอปเปอร์แหยง-กู้ไม่ผ่าน

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่าบ้านราคาต่ำกว่า 2 ล้านปัจจุบันต้องยอมรับว่าหายาก ถึงแม้รัฐบาลจัดทำโครงการบ้านล้านหลัง แต่ถามว่ามีบ้านขายจำนวน 1 ล้านหลังหรือไม่ คำตอบก็คือไม่ใช่ ตอนนี้มี 200,000 หลังที่มาเข้าโครงการ เพราะเป้าหมายรัฐอยากได้ 1 ล้านหลัง แต่ไม่มีของจะขายคนทำบ้านราคา 1 ล้านบวกลบไม่ค่อยมีแล้ว

นายสมนึก ตันฑเทอดธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า บ้านราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท เป็นสินค้าที่ในตลาดมีดีมานด์สูง แต่ซัพพลายหายาก กลุ่มลูกค้า

เป้าหมายซื้อบ้านเป็นหลังแรกในชีวิต หรือย้ายจากคอนโดฯมาอยู่ทาวน์เฮาส์ ในขณะที่ฟังก์ชั่นต้องมีครบ ไม่ต่ำกว่า3 ห้องนอน ถ้าเป็นไปได้ต้องมีห้องชั้นล่างเพื่อให้เหมาะกับเด็กและผู้สูงอายุอยู่ได้ด้วย เป็นโจทย์ยาก ถ้าทำได้ก็ต้องแลกกับทำเลที่อยู่ไกลออกไปจากตัวเมือง

นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า สินค้าแนวราบราคาต่ำสุดในปีนี้จะเป็นทาวน์เฮาส์ราคา 2.7-2.8 ล้านบาท ไม่มีราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท เนื่องจากต้นทุนที่ดินและต้นทุนพัฒนาโครงการทำไม่ได้ ประเด็นสำคัญกว่านั้น ถึงแม้พัฒนาโครงการออกมาขาย แต่ก็ยังต้องมาลุ้นอีกว่าลูกค้าจะสามารถโอนได้หรือไม่

“คนซื้ออยากจะซื้อถูก แต่คนทำทำไม่ได้ ในอดีตเพอร์เฟคเคยทำบ้านราคา 1.8-1.9 ล้านโซนแถบรังสิต สมุทรปราการ เมื่อ 7-8 ปีที่แล้ว” นายวงศกรณ์กล่าว