อสังหาริมทรัพย์

บูมมิกซ์ยูส “ธนบุรี-ศิริราช” ผุดสถานีทำเลทองรถไฟฟ้า 3 สาย

พลิกโฉมทำเลธนบุรี-ศิริราช รับรถไฟฟ้า 3 สี ผุดศูนย์กลางระบบราง-เวลเนสใหญ่สุด เปิดกรุที่รถไฟ 21 ไร่ ติดสถานีธนบุรี ดึงเอกชนสร้างมิกซ์ยูส 3.3 พันล้าน ลงทุนห้าง-บัดเจตโฮเทล ศูนย์พักฟื้นสุขภาพ อพาร์ตเมนต์ รองรับกลุ่มแพทย์ ญาติผู้ป่วย ผู้สูงวัย “เซ็นทรัล-เดอะมอลล์-ทีซีซี-ทุนโรงพยาบาล” เล็งปักหมุด ปิยะเวทมาแบบข้ามห้วย

นายวรวุฒิ มาลา รักษาการผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผยว่า ร.ฟ.ท.จะนำที่ดินย่านสถานีธนบุรี เนื้อที่ประมาณ 21 ไร่ จากทั้งหมดกว่า 120 ไร่ พัฒนาเชิงพาณิชย์หารายได้ ปัจจุบันอยู่ระหว่างจ้างที่ปรึกษาศึกษาความเหมาะสมและออกแบบเบื้องต้น ตาม พ.ร.บ.การให้เอกชนร่วมลงทุนฯ 2556 จะแล้วเสร็จในเดือน เม.ย.นี้ จากนั้นจะดำเนินการตามขั้นตอนเพื่อเปิดให้เอกชนร่วมลงทุน PPP net cost ระยะเวลา 34 ปี แยกเป็นก่อสร้าง 4 ปี และจัดหาประโยชน์ 30 ปี

ดึงเอกชนผุดมิกซ์ยูสสถานีธนบุรี 

โดย ร.ฟ.ท.จะได้ผลตอบแทนตลอดอายุสัญญาคิดเป็นมูลค่าปัจจุบัน 992 ล้านบาท และค่าธรรมเนียมการเช่า 20% จำนวน 198 ล้านบาท ค่าเช่ารายปีเริ่มต้น 32 ล้านบาท ปรับขึ้นค่าเช่าทุก ๆ ปี ปีละ 5% รวมค่าเช่าตลอดสัญญา 30 ปี อยู่ที่ 2,439 ล้านบาท รวมเบ็ดเสร็จจะมีรายได้รวม 2,638 ล้านบาท

“ที่ดินจะพัฒนาปัจจุบันเป็นบ้านพักพนักงานรถไฟ จำนวน 305 ครัวเรือน แต่เพราะอยู่ในทำเลมีศักยภาพและเป็นสถานีจอดรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงตลิ่งชัน-ศิริราช ซึ่งคณะรัฐมนตรีอนุมัติให้สร้างวันที่ 5 มี.ค.ที่ผ่านมา อยู่ใกล้โรงพยาบาลศิริราช ชุมชน น่าจะเป็นทำเลที่จูงใจให้เอกชนมาลงทุนพัฒนาโปรเจ็กต์มิกซ์ยูส ศูนย์กลางด้านสุขภาพและธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับโรงพยาบาล หรือ health & wellness hub มูลค่าโครงการ 3,369 ล้านบาท ตั้งเป้าจะให้เสร็จในปี 2565 พร้อมรถไฟฟ้าสายสีแดงตลิ่งชัน-ศิริราช และตลิ่งชัน-ศาลายา เปิดให้บริการ”

พัฒนา 4 โซนฮับเวลเนส 

นายวรวุฒิ กล่าวอีกว่า รูปแบบการพัฒนาทางบริษัทที่ปรึกษาออกแบบพื้นที่ 21 ไร่ แบ่งพัฒนา 4 โซน มีพื้นที่ก่อสร้างรวม 110,458 ตร.ม. ประกอบด้วย 1.โซนโรงแรมและรีเทล พื้นที่ 6 ไร่ เงินลงทุน 1,309 ล้านบาท พื้นที่ก่อสร้าง 40,360 ตร.ม. พัฒนาเป็นโรงแรมระดับ 3 ดาว หรือบัดเจตโฮเทล สูง 13 ชั้น จำนวน 720 ห้อง ที่จอดรถ 501 คัน และด้านหน้าสร้างมอลล์สูง 3 ชั้น พื้นที่ 10,000 ตร.ม. รองรับญาติผู้ป่วยจากโรงพยาบาลศิริราช และโรงพยาบาลธนบุรี จำนวน 8,000-10,000 คน ค่าห้องไม่เกิน 1,000 บาท/คืน

2.โซนศูนย์พักฟื้นสุขภาพ พื้นที่ 4 ไร่ เงินลงทุน 879 ล้านบาท พื้นที่ก่อสร้าง 21,096 ตร.ม. เป็นอาคารสูง 13 ชั้น จำนวน 280 ห้อง ขนาดห้อง 35-52 ตร.ม. ที่จอดรถ 232 คัน รองรับผู้ป่วยพักฟื้นและดูแลสุขภาพจากโรงพยาบาลศิริราช และโรงพยาบาลธนบุรี ค่าห้องประมาณ 40,000-60,000 บาท/เดือน

3.โซนเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์และที่อยู่สำหรับผู้สูงวัย พื้นที่ 3 ไร่ เงินลงทุน 754 ล้านบาท พื้นที่ก่อสร้าง 22,108 ตร.ม. เป็นอาคารสูง 13 ชั้น จำนวน 300 ห้อง ที่จอดรถ 235 คัน รองรับกลุ่มแพทย์ และผู้สูงวัยในย่านฝั่งธนบุรี ค่าเช่า 30,000-50,000 บาท/เดือน

และ 4.โซนบ้านพักพนักงานรถไฟ พื้นที่ 6 ไร่ ซึ่งเอกชนจะรับภาระการลงทุน 425 ล้านบาท สร้างที่พักอาศัยรูปแบบตึกสูง 13 ชั้น จำนวน 315 ห้อง ขนาดห้อง 35-50 ตร.ม. ทดแทนจากเดิมเป็นบ้านพักแนวราบ พร้อมที่จอดรถ 265 คัน ซึ่ง ร.ฟ.ท.จะหักเงินลงทุนจากผลตอบแทนที่ ร.ฟ.ท.จะได้คืนให้เอกชนเป็นการทดแทน

ศิริราช-ธนบุรีฮับเดินทางใหญ่สุด 

นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการโครงการ เปิดเผยว่า ที่ดิน 21 ไร่ ย่านสถานีรถไฟธนบุรี มีความเหมาะสมจะพัฒนาเป็นธุรกิจเกี่ยวเนื่องกับโรงพยาบาล เช่น ศูนย์พักฟื้น โรงแรม ที่พักอาศัย รีเทล เพราะเทรนด์ตลาดที่พักผู้สูงวัยและเทรนด์ดูแลสุขภาพจะมีความต้องการเพิ่มมากขึ้นในอนาคต โดยกลุ่มเป้าหมายจะเป็นแพทย์ เจ้าหน้าที่ และญาติผู้ป่วยโรงพยาบาลศิริราช โรงพยาบาลศิริราช ปิยมหาราชการุณย์ และโรงพยาบาลธนบุรี ยังไม่นับรวมประชาชนทั่วไปในรัศมี 5 กม.จากสถานีธนบุรี ที่มีประชากรอยู่อาศัยกว่า 2 แสนคน

“ราคาที่ดินย่านสถานีธนบุรีปัจจุบันเฉลี่ยอยู่ที่ 220,000 บาท/ตร.ว. รวม 21 ไร่ คิดเป็นต้นทุนที่ดิน 1,836 ล้านบาท ในอนาคตคาดว่าจะปรับขึ้นอีกอาจจะถึง 500,000 บาท/ตร.ว.”

เนื่องจากในอนาคตย่านนี้จะเป็นการศูนย์กลางการเดินทางด้านระบบรางและธุรกิจเวลเนสที่ใหญ่ที่สุดของฝั่งธนบุรี จากการเปิดบริการรถไฟฟ้า 3 สายทาง โดยสายสีแดงส่วนต่อขยายช่วงตลิ่งชัน-ศาลายา และตลิ่งชัน-ศิริราช เปิดในปี 2565-2566 จะเป็นเส้นทางหลักเชื่อมกับสถานีบางขุนนนท์ และสถานีอิสรภาพของสายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยายช่วงบางซื่อ-ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค จะทยอยเปิดในปี 2562-2563 และสถานีศิริราชของสายสีส้มตะวันตก ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-บางขุนนนท์ จะเปิดในปี 2566

“ดีมานด์ย่านฝั่งธนบุรีมีศักยภาพมากสำหรับเทรนด์ธุรกิจนี้ จะมีโรงพยาบาลใหม่เพิ่ม 2 แห่ง จากเดิมจะมีโรงพยาบาลศิริราช และโรงพยาบาลธนบุรี และจากการรับฟังความคิดเห็นของภาคเอกชนมีหลายรายสนใจ เช่น เซ็นทรัลพัฒนา เดอะมอลล์ กลุ่มทีซีซีแลนด์ กลุ่มโรงพยาบาลธนบุรี ให้ความสนใจธุรกิจเกี่ยวเนื่องกับโรงพยาบาล บริการทางการแพทย์เพื่อการฟื้นฟู กลุ่มโรงพยาบาลปิยะเวทให้ความสนใจรูปแบบเนิร์สซิ่งโฮม ลองสเตย์และเวลเนส เป็นต้น”

คุมตึกสูงไม่เกิน 40 เมตร 

นายวสันต์ กล่าวอีกว่า ขณะที่การพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวสูงจะไม่คึกคักมากนัก เนื่องจากมีข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องกำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลงใช้ หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิด หรือบางประเภท บริเวณโดยรอบสะพานพระราม 8 ในพื้นที่บางยี่ขัน บางพลัด อรุณอมรินทร์ ศิริราช บางกอกน้อย ทำให้สร้างตึกสูงได้ไม่เกิน 40 เมตร (13 ชั้น) และพื้นที่ถัดออกไปส่วนใหญ่เป็นพื้นที่สีเขียว (ที่ดินประเภทเกษตรกรรม) จะพัฒนาได้เฉพาะบ้านเดี่ยว

“ทำเลย่านศิริราชและธนบุรี เมื่อรถไฟฟ้าสายสีแดงสร้างเสร็จ จะเป็นการพลิกโฉมด้านการเดินทางให้มีความสะดวกและรวดเร็วขึ้น รองรับผู้มาใช้บริการโรงพยาบาลและนักท่องเที่ยว ากกว่าจะเป็นทำเลด้านการอยู่อาศัย โดยมีสายสีน้ำเงินต่อขยายและสีส้มเป็นฟีดเดอร์ป้อนผู้โดยสารให้ทั้งสถานีธนบุรีและศิริราช”

ปิยะเวทปักหมุดวังหลัง-ปิ่นเกล้า 

นายแพทย์วิทิต อรรถเวชกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ โรงพยาบาลปิยะเวท เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า มีแผนจะลงทุนสร้างโรงพยาบาล 2 แห่งในฝั่งธนบุรี ในปี 2563 จะนำที่ดิน 6 ไร่ อยู่บนถนนวังหลัง ใกล้กับรถไฟฟ้าสายสีแดงและสายสีน้ำเงิน พัฒนาเป็นโรงพยาบาลทั่วไปขนาด 400 เตียง ลงทุนประมาณ 2,000 ล้านบาท และปี 2564 จะนำที่ดิน 6 ไร่ เยื้องกับพาต้าปิ่นเกล้า มาพัฒนาเป็นโรงพยาบาล อยู่ระหว่างออกแบบรายละเอียด คาดว่าจะเป็นขนาด 400 เตียง เงินลงทุนประมาณ 2,000 ล้านบาท อีกทั้งยังสนใจจะลงทุนพัฒนาย่านสถานีธนบุรี เพื่อสนับสนุนการลงทุนโครงการใหม่ที่อยู่ใกล้กัน

ศิริราชลงทุนเพิ่ม 2 พันล้าน 

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า นอกจากผู้ประกอบการโรงพยาบาลเอกชนที่สนใจลงทุนย่านฝั่งธนบุรี ทางโรงพยาบาลศิริราชก็มีแผนจะลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ โดยเมื่อปี 2560 ได้หารือร่วมกับกระทรวงคมนาคม จะขอใช้พื้นที่เหนือสถานีศิริราช เป็น 1 ในสถานีของสายสีแดง ส่วนต่อขยายช่วงตลิ่งชัน-ศิริราช ก่อสร้างอาคารหลังใหม่ เป็นอาคารสูง 12 ชั้น ค่าก่อสร้างประมาณ 1,500-2,000 ล้านบาท เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับผู้มาใช้บริการโรงพยาบาล

ความคืบหน้าล่าสุด นายวรวุฒิ มาลา ผู้ว่าการ ร.ฟ.ท. กล่าวว่า อยู่ระหว่างหารือและพิจารณาแบบรายละเอียดร่วมกัน ยังไม่ได้ข้อยุติ คาดว่าจะสรุปในเร็ว ๆ นี้ เนื่องจาก ร.ฟ.ท.ต้องเปิดประมูลก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีแดงต่อขยายที่ ครม.อนุมัติทั้งหมดให้แล้วเสร็จภายในปี 2562 วงเงินรวม 23,417 ล้านบาท ได้แก่ ช่วงตลิ่งชัน-ศาลายา ระยะทาง 14.8 กม. วงเงิน 10,202.18 ล้านบาท, ช่วงตลิ่งชัน-ศิริราช ระยะทาง 5.7 กม. วงเงิน 6,645.03 ล้านบาท และช่วงรังสิต-ม.ธรรมศาสตร์ ระยะทาง 8.84 กม. วงเงิน 6,570.40 ล้านบาท เพื่อเริ่มเดินหน้าก่อสร้างให้ทันปีนี้ ใช้เวลาสร้าง 5 ปี มีกำหนดเสร็จปี 2565-2566