อสังหาริมทรัพย์

ปัดฝุ่นโรงภาษีร้อยชักสาม BTSผุดโรงแรมแนวอนุรักษ์

ปัดฝุ่นโรงภาษีร้อยชักสาม บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ ผู้ถือหุ้นใหญ่เอ็นพาร์ค เจรจากรมธนารักษ์สานแผนลงทุนผุดโรงแรมหรู 6 ดาวรับนักท่องเที่ยว ต่อรองเงื่อนไขใหม่ยืดเวลาเช่ามากกว่า 30 ปี พร้อมเปลี่ยนตัวผู้ร่วมทุน

นายอำนวย ปรีมนวงศ์ รองปลัดกระทรวงการคลัง หัวหน้ากลุ่มภารกิจด้านทรัพย์สิน ในฐานะประธานคณะกรรมการกำกับดูแล ตามมาตรา 43 แห่งพ.ร.บ.การให้เอกชนเข้าร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ”ว่า โครงการพัฒนาที่ราชพัสดุแปลงโรงภาษีร้อยชักสามน่าจะคืบหน้าเป็นรูปธรรมหลังชะงักมานาน หลังศาลมีคำพิพากษาว่า สัญญาระหว่างกรมธนารักษ์กับเอกชนคู่สัญญายังไม่เริ่มนับหนึ่ง ทำให้ต้องมีการเจรจากันใหม่ ขณะเดียวกันกรมธนารักษ์ได้ยื่นอุทธรณ์คำพิพากษาศาลปกครองตามกระบวนการควบคู่กันด้วย

โรงภาษีร้อยชักสามนับหนึ่งใหม่

“ศาลพิพากษาว่าให้มีการขยายเวลาสัญญาออกไปตามเวลาที่เสียไป ซึ่งช่วงที่ผ่านมา ทางเอกชนคู่สัญญาอ้างว่ากรมธนารักษ์ยังไม่มีการส่งมอบพื้นที่ให้ ขณะที่กรมธนารักษ์บอกว่าส่งมอบแล้ว แต่ศาลพิจารณาแล้วว่า การส่งมอบพื้นที่นั้น ทางตำรวจดับเพลิงเพิ่งย้ายออกไปในปีนี้ สัญญาถือว่ายังไม่เริ่ม ต้องนับหนึ่งใหม่ ตอนนี้คณะกรรมการกำกับฯมอบให้กรมธนารักษ์ไปเจรจากับเอกชน น่าจะได้ข้อสรุปเร็ว ๆ นี้ จากนั้นจะเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) เปลี่ยนสัญญา”

แหล่งข่าวจากกระทรวงการคลัง เปิดเผยว่า การดำเนินการดังกล่าวเป็นผลมาจาก บมจ.แนเชอรัล พาร์ค (N-PARK) ยื่นฟ้องกรมธนารักษ์ และศาลชี้ว่ากรมธนารักษ์ละเมิดสัญญา แนวโน้มสัญญาคงต้องเริ่มนับหนึ่งใหม่ ขณะนี้อยู่ในโหมดของการเจรจาเพื่อแก้ไขสัญญา

เดินหน้าโรงภาษีร้อยชักสาม – เรียกเสียงฮือฮาอีกครั้ง เมื่อกรมธนารักษ์ประกาศเดินหน้าพัฒนาที่ดินแปลงงาม บริเวณตรอก “โรงภาษีร้อยชักสาม” เจริญกรุง 36ริมแม่น้ำเจ้าพระยา เนื้อที่ 5 ไร่พร้อมสิ่งปลูกสร้าง หลังยืดเยื้อมานาน แม้จะได้ผู้รับสัมปทานมานานแล้ว โดยจะพัฒนาเป็นโครงการหรูระดับเวิลด์คลาสแนวอนุรักษ์

ยืดอายุสัญญา-เปลี่ยนผู้ร่วมทุน

ทั้งนี้มีประเด็น 2 หลัก ต้องเจรจา คือ 1.กรณีเอกชนคู่สัญญาขอปรับเปลี่ยนโครงการใหม่ โดยเดิมกำหนดมูลค่าลงทุนไว้ 800 ล้านบาท ขอปรับเพิ่มเป็น 1,400 ล้านบาท กับอายุสัญญาที่กำหนดไว้ 30 ปี เอกชนขอเพิ่มระยะเวลาช่วงก่อสร้างอีก 5-6 ปี เนื่องจากต้องบูรณะอาคารเก่า โดยให้ผู้เชี่ยวชาญจากกรมศิลปากรเข้ามาช่วยดำเนินการ ซึ่งหากเห็นว่า ระยะเวลา 30 ปี เอกชนจะไม่คืนทุน ก็ต้องพิจารณาเพิ่มเวลาให้ 2. เอกชนขอปรับเปลี่ยนผู้ร่วมทุน ซึ่งคงไม่มีปัญหา สามารถปรับเปลี่ยนได้ เพียงแต่คุณสมบัติจะต้องไม่ด้อยกว่าเดิม เมื่อครั้งที่ชนะประมูลได้ที่ดินผืนนี้ไปพัฒนา

อย่างไรก็ตาม เนื่องจาก 2 ประเด็นนี้ มีผลกับคะแนนเมื่อตอนประมูล ดังนั้นต้องเจรจากันใหม่ โดยภาครัฐต้องเจรจาให้ได้ผลตอบแทนมากขึ้น และไม่น้อยกว่าเดิม จากนั้นต้องเซ็นสัญญากันใหม่ ส่วนประเด็นผู้ร่วมทุน ถ้าจะเปลี่ยนแปลง ก็ต้องมีคุณสมบัติไม่ด้อยไปกว่าเดิม ขณะนี้การเจรจาใกล้ได้ข้อสรุปสุดท้ายแล้วเหลือเพียงการคิดค่าเช่าในส่วนระยะเวลา 5-6 ปีที่ขยาย ว่าจะคิดค่าเช่าเพิ่มอย่างไร ส่วนช่วง 30 ปี ใช้ตามกรอบสัญญาเดิม คาดว่าจะจบภายในเดือน ก.ย.นี้

“ทั้งหมดนี้ ถ้าเจรจาลงตัว แก้ไขสัญญาเรียบร้อย ฝ่ายเอกชนจะถอนฟ้อง ฝ่ายรัฐจะถอนอุทธรณ์ โครงการจะได้เดินหน้าต่อไป”

ธนารักษ์พร้อมเดินหน้า

ด้านนายพชร อนันตศิลป์ อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผยว่า โครงการนี้กรมธนารักษ์ต้องเริ่มต้นกระบวนการเจรจากับคู่สัญญาใหม่ทั้งหมด หลังจากก่อนหน้าที่ตนเข้ามารับตำแหน่งได้เจรจาแก้ปัญหาจนได้ข้อสรุปแล้ว แต่ปรากฏว่าระหว่างกระบวนการเสนอเรื่องให้คณะกรรมการกำกับสัญญาร่วมทุน ที่มีรองปลัดกระทรวงการคลัง เป็นประธาน พิจารณามีคำพิพากษาของศาลออกมาว่า ช่วง 11 ปีที่ผ่านมา ยังไม่นับว่าสัญญาเริ่มแล้ว

“ทางบริษัทฟ้องกรมธนารักษ์เรื่องเงื่อนเวลา กับเรื่องอัตราค่าเช่า ค่าใช้จ่ายที่เขาได้จ่ายไปแล้ว แต่ปรากฏว่าศาลมีคำพิพากษาเฉพาะเรื่องเงื่อนเวลา คือการนับวันแรกของสัญญา ให้เริ่มนับจากวันที่เริ่มมีการลงนามในสัญญา แต่จนถึงวันนี้ยังไม่มีการลงนามเกิดขึ้น นั่นหมายความว่า สิ่งที่เดินมาทั้งหมด ห้ามไปนับเขา11 ปี ถือว่าสัญญายังไม่เดิน ให้มาเริ่มนับกันใหม่ จึงต้องเริ่มใหม่หมด”

สัญญาเดิมจ่ายรัฐ 1.3พันล้าน

แหล่งข่าวจากกรมธนารักษ์เปิดเผยเพิ่มเติมว่าโครงการพัฒนาที่ดินราชพัสดุบริเวณโรงภาษีร้อยชักสาม หรืออาคารศุลกสถาน เนื้อที่ 5-0-60 ไร่ บริเวณถนนเจริญกรุง ซอย 36 ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร(กทม.) ประกอบด้วยอาคารเก่าแก่อายุนับร้อยปี เดิมเป็นที่ตั้้งหน่วยงานกรมศุลกากรแห่งแรก ทั้งยังเคยเป็นสถานที่จัดเลี้ยง และจัดงานเต้นรำของเชื้อพระวงศ์ ชนชั้นสูง และชาวต่างชาติ

ก่อนหน้านี้เมื่อปี 2548 กรมธนารักษ์นำมาเปิดประมูลให้เอกชนเข้าพัฒนา และ บมจ.แนเชอรัล พาร์ค ชนะการประมูล ตามแผนเดิมจะพัฒนาเป็นโรงแรมระดับ 6 ดาว 33 ห้อง รองรับกลุ่มเป้าหมายผู้นำประเทศ ผู้บริหารองค์กร ภายใต้ชื่อโครงการอามันรีสอร์ท เป็นรูปแบบบูติกโฮเต็ล โดยปรับปรุง ซ่อมแซม อนุรักษ์ดูแลอาคารโบราณสถาน อาคารเดิม จำนวน 3 หลังและก่อสร้างอาคารใหม่บนพื้นที่ 2.5 ไร่ที่เป็นที่ตั้งตำรวจน้ำเดิม เป็นอาคารขนาด 5 ชั้น

ทั้งนี้ในสัญญาเดิมเมื่อปี 2548 กรมธนารักษ์จะได้เงินค่าธรรมเนียมการจัดหาประโยชน์ 125 ล้านบาท นอกเหนือจากเงินค่าธรรมเนียมดังกล่าว เอกชนจะชำระค่าตอบแทนเป็นค่าเช่าที่ดินในโครงการพร้อมอาคารโรงแรมและสิ่งปลูกสร้างให้แก่กรมธนารักษ์ ระยะเวลาการเช่าปีที่ 1-11 ค่าเช่าปีละ 3.3 บาท ปีที่ 12-16 ในอัตราปีละ 30 ล้านบาท ปีที่ 17-20 ในอัตราปีละ 40 ล้านบาท และปีที่ 21-30 ในอัตราปีละ 100 ล้านบาทรวมค่าเช่าทั้งสิ้น 1,346.3 ล้านบาท

ผุดโรงแรมหรูรับนักท่องเที่ยว

ด้านแหล่งข่าวจาก บมจ.บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า บริษัทถือหุ้นใหญ่ใน บมจ.ยูซิตี้ในสัดส่วน 35.64% จึงทำให้ได้เป็นผู้พัฒนาโครงการบนที่ดินแปลงโรงภาษีร้อยชักสาม จะพัฒนาเป็นโรงแรมสไตล์อนุรักษ์ ยังไม่สรุปว่าจะใช้เชนโรงแรมจากยุโรปที่ยูซิตี้ไปซื้อมาเมื่อต้นปีที่ผ่านมาวงเงิน 12,300 ล้านบาทหรือไม่

“ที่ดินแปลงนี้อยู่ในทำเลที่ดี ติดแม่น้ำเจ้าพระยา อยู่ตรงข้ามกับโครงการไอคอนสยาม ซึ่งกลุ่มลูกค้าของโรงแรมที่เราจะพัฒนานี้จะเป็นกลุ่มนักท่องเที่ยวเป็นหลัก ส่วนการเริ่มต้นพัฒนาโครงการยังไม่สามารถกำหนดได้ ต้องหารือในรายละเอียดกับกรมธนารักษ์”

บิ๊กอสังหาผุดแนวสูง-แนวราบ

ผู้สื่อข่าวรายงานว่าจากสำรวจปัจจุบันทำเลเจริญกรุง ติดริมน้ำเจ้าพระยามีบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ ตระกูลดัง จับจองที่ดินพัฒนาโครงการจำนวนมาก นอกจากเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ลงทุนพัฒนาโครงการ “เอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟร้อนท์” ศูนย์การค้าแนวราบริมแม่น้ำที่ใหญ่ที่สุดในเอเชียแล้ว รายอื่น ๆ มี บจ.คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ของตระกูล “เตชะอุบล” เช่าที่ดิน 36 ไร่

ย่านเจริญกรุง 64 จากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ พัฒนาโครงการ “เดอะแลนด์มาร์ค เดอะ วอเตอร์ฟร้อนท์” คอมเพล็กซ์มิกซ์ยูสกว่า 3.2 หมื่นล้านบาท ล่าสุด ปรับรูปแบบเป็นคอนโดฯและโรงแรม พร้อมรีแบรนด์ชื่อโครงการเป็น “เจ้าพระยา เอสเตท”บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ซื้อที่ดินเจริญกรุง 30 กว่า 1 ไร่ ขึ้นคอนโดแบรนด์ “เดอะรูม” บจ.แม่น้ำ เรสซิเด้นท์ได้พัฒนาคอนโดฯ หรู สูง 54 ชั้น 294 ยูนิต ซ.เจริญกรุง 72 ติดโรงแรมแม่น้ำ รามาดา พลาซา และล่าสุดนำที่ดินด้านหน้าโรงแรม 6 ไร่ ขึ้นโครงการมิกซ์ยูสมูลค่า 4,000 ล้านบาท บมจ.ออริจิ้นพร็อพเพอร์ตี้ ซื้อที่ดิน 1 ไร่เจริญกรุง 93 พัฒนา โครงการนอตติ้ง ฮิลล์ ดิ เอ็กซ์คูลชีฟเจริญกรุง คอนโดโลว์ไลฟ์ 132 ยูนิต บมจ.แสนสิริ ซื้อที่ดินเจริญกรุง 80 เนื้อที่ 5 ไร่ พัฒนาเป็นโครงการแนวราบ แบรนด์ “สิริ สแควร์” เป็นทาวน์โฮม ออฟฟิศ สไตล์ New York Loft