อสังหาริมทรัพย์

ซีพีลุยเมืองการบินต่อจิ๊กซอว์ไฮสปีดเชื่อม 3 สนามบิน

บอร์ดอีอีซีเคาะดีล ซี.พี. ลงทุนไฮสปีดเชื่อม 3 สนามบิน 13 พ.ค. ก่อนชง ครม.อนุมัติ แบ่งงาน “ITD-ช.การช่าง” ก่อสร้าง จีนซัพพอร์ตระบบ BEM เดินรถ ส่ง “แมกโนเลียฯ” พัฒนาเชิงพาณิชย์มักกะสัน-ศรีราชา ขึ้นโปรเจ็กต์มิกซ์ยูส ลุยเมืองการบินอู่ตะเภา 6,500 ไร่ 2.9 แสนล้าน เนรมิตศูนย์กลางธุรกิจไมซ์ ศูนย์การค้า โรงแรม 5 ดาว ผนึกคิง เพาเวอร์ลุยดิวตี้ฟรี

นายวรวุฒิ มาลา รักษาการผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผยว่า คณะกรรมการคัดเลือกเอกชนร่วมทุนโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน กับกลุ่ม ซี.พี.และพันธมิตร ได้เจรจาและยกร่างสัญญาก่อสร้างโครงการดังกล่าว ระยะทาง 220 กม. เงินลงทุน 224,544 ล้านบาท เสร็จแล้ว และส่งร่างสัญญาให้อัยการสูงสุดตรวจสอบเมื่อวันที่ 29 เม.ย. จากนี้ไปจะแจ้งที่ประชุมบอร์ดรถไฟรับทราบ 10 พ.ค. และวันที่ 13 พ.ค. เสนอให้คณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (บอร์ดอีอีซี) พิจารณา ก่อนเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) อนุมัติไม่เกิน 15 มิ.ย.นี้

ไฮสปีด EEC รอฝ่าด่าน EIA

แต่จะเซ็นสัญญาและเริ่มก่อสร้างได้ต่อเมื่อรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (EIA) ได้รับอนุมัติ ขณะนี้อยู่ระหว่างการพิจารณาของคณะกรรมการสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ ซึ่งขั้นตอนทุกอย่างทำคู่ขนานกันไป ตั้งเป้าจะให้แล้วเสร็จ และเริ่มต้นก่อสร้างภายในปีนี้

“การเจรจาจบแล้ว กลุ่ม ซี.พี.ไม่มีข้อเสนอพิเศษนอกทีโออาร์ แต่เจรจานานเพราะเป็นงานใหญ่ความเสี่ยงสูง และมีบางประเด็นที่ปรับไปจากเดิม รัฐและเอกชนจึงต้องดูให้รอบคอบ ทั้งการส่งมอบพื้นที่ที่ ซี.พี.ค่อนข้างกังวล แต่ชี้แจงแล้วว่าจะส่งมอบพื้นที่ที่มีความพร้อมก่อน ซึ่ง ซี.พี.ต้องเร่งสร้างให้เสร็จ 5 ปี ถ้าช้าจะถูกปรับวันละ 12 ล้านบาทแต่หากความล่าช้าเกิดจากรัฐ จะขยายเวลาให้ ไม่มีชดเชยเป็นวงเงินตามที่เอกชนขอ”

แหล่งข่าวจาก ร.ฟ.ท.เปิดเผยว่า ดีลเจรจารถไฟความเร็วสูงกับกลุ่ม ซี.พี.จบแล้ว ซึ่ง ซี.พี.มีพันธมิตรหลายรายมาช่วยก่อสร้าง จัดหาระบบและสนับสนุนเงินลงทุนจากสถาบันการเงินในประเทศ จีนและญี่ปุ่น โครงการนี้กลุ่ม ซี.พี.จะใช้เงินลงทุนจริง ๆ กว่า 100,000 ล้านบาท จัดหาระบบและพัฒนาเชิงพาณิชย์สถานีมักกะสันและศรีราชา เพราะรัฐร่วมลงทุนงานโยธาให้ 117,227 ล้านบาท

ซี.พี.แบ่งงานพันธมิตร

การพัฒนาโครงการ ซี.พี.แบ่งงานกับพันธมิตรแล้ว มี บมจ.อิตาเลียนไทยฯ และ บมจ.ช.การช่าง เป็นผู้ก่อสร้าง โดย ช.การช่าง สร้างช่วงในเมืองจากมักกะสัน-ดอนเมือง และอิตาเลียนไทยฯ สร้างจากมักกะสัน-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา ส่วนระบบราง อาณัติสัญญาณ บริษัทไชน่า คอนสตรักชั่น คอร์ปอเรชั่น (CRRC) จากจีน ดำเนินการขณะที่ขบวนรถอยู่ระหว่างพิจารณาระบบของซีเมนส์ ญี่ปุ่น จีน และฮุนไดของเกาหลี ที่ผ่านเกณฑ์ทั้ง 4 ราย แต่มีความเป็นไปได้สูงจะใช้รถจีน และมี บมจ.ทางด่วนและรถไฟฟ้ากรุงเทพ (BEM) เป็นผู้เดินรถแอร์พอร์ตลิงก์ และรถไฟความเร็วสูง มี Ferrovie Dello Stato Italiane (FS) จากอิตาลีเป็นพี่เลี้ยงให้

แมกโนเลียฯพัฒนาเชิงพาณิชย์ 

“งานที่ไม่ถนัด ซี.พี.จะให้พันธมิตรทำ ส่วน ซี.พี.จะพัฒนาเชิงพาณิชย์อย่างเดียว มีบริษัทลูก คือ แมกโนเลียฯและซี.พี.แลนด์ ผู้พัฒนาธุรกิจอสังหาฯในเครือมาพัฒนาโครงการเป็นเป้าหมายใหญ่ที่ ซี.พี.มองว่าเป็นหัวใจของโครงการนี้”

แหล่งข่าวกล่าวว่า ซี.พี.จะได้สิทธิสัมปทานพัฒนาเชิงพาณิชย์ 50 ปี แยกเป็น 1.บริหารพื้นที่สถานีแอร์พอร์ตลิงก์ 8 แห่ง ได้แก่ พญาไท ราชปรารภ มักกะสัน รามคำแหง หัวหมาก บ้านทับช้าง ลาดกระบัง และสุวรรณภูมิ 2.พื้นที่เชิงพาณิชย์รถไฟความเร็วสูง 9 สถานี ได้แก่ ดอนเมือง บางซื่อ มักกะสัน สุวรรณภูมิ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ศรีราชา พัทยา และอู่ตะเภา โดยดอนเมืองและบางซื่อจะได้สิทธิบางพื้นที่ เช่น พื้นที่ขายตั๋ว การให้บริการเสริมบนขบวนรถ เนื่องจากเป็นพื้นที่ร่วมกับสายสีแดง รถไฟไทย-จีนและไทย-ญี่ปุ่น 3.ใช้โครงสร้างและให้บริการเดินรถแอร์พอร์ตลิงก์รูปแบบซิตี้ไลน์จากพญาไท-สุวรรณภูมิ

และ 4.ที่ดินมักกะสัน 150 ไร่ และศรีราชา 25 ไร่ พัฒนาเป็นมิกซ์ยูส ตามทีโออาร์กำหนดสถานีมักกะสัน 150 ไร่ มีพื้นที่อาคารไม่น้อยกว่า 850,000 ตร.ม. ลงทุนไม่น้อยกว่า 42,000 ล้านบาท

และศรีราชา 25 ไร่ มีพื้นที่อาคารไม่น้อยกว่า 20,000 ตร.ม. ลงทุนไม่น้อยกว่า 300 ล้านบาท (ไม่รวมค่าที่ดิน) เพื่อสนับสนุนบริการรถไฟ

ผุดมิกซ์ยูสมักกะสันสุดอลังการ 

“ซี.พี.เสนอคอนเซ็ปต์พัฒนามักกะสันดีกว่าที่คิดไว้ ลงทุนใกล้เคียงกับทีโออาร์ เป็นมิกซ์ยูสพื้นที่กว่า 900,000 ตร.ม. มีอาคารสำนักงาน ศูนย์ประชุม โรงแรม รีเทล ที่อยู่อาศัย และพื้นที่สีเขียว ในส่วนอาคารสำนักงานจะมีสำนักงานอีอีซีเป็นศูนย์กลางประสานงานด้วย ส่วนที่ศรีราชา เป็นคอมเมอร์เชียลเล็ก ๆ ซึ่งกลุ่ม ซี.พี.จะแบ่งผลตอบแทนจากค่าโดยสารและพัฒนาที่ดินให้ ร.ฟ.ท.ด้วย หากรายได้เกินเกณฑ์”

แหล่งข่าวกล่าวว่า หลังปิดดีลรถไฟความเร็วสูง เป้าหมายกลุ่ม ซี.พี.คือโครงการสนามบินอู่ตะเภาและเมืองการบินภาคตะวันออก เนื้อที่ 6,500 ไร่ มูลค่าโครงการ 2.9 แสนล้านบาท ซึ่งกองทัพเรือเปิดยื่นซองไปแล้ว มี 3 กลุ่มยื่นประมูลและกลุ่ม ซี.พี.เป็นหนึ่งในนั้น เพื่อต่อยอดธุรกิจ เพราะการพัฒนาสนามบินและรถไฟความเร็วสูงจะหนุนซึ่งกันและกัน

โดย ซี.พี.ยื่นในนามกลุ่มกิจการค้าร่วมบริษัท ธนโฮลดิ้ง จำกัด และพันธมิตร มี บจ.ธนโฮลดิ้ง ในเครือเจริญโภคภัณฑ์ (ซี.พี.) และพันธมิตรอีก 3 บริษัท ได้แก่ บมจ.อิตาเลียนไทย ดีเวล๊อปเมนต์, บมจ.ช.การช่าง และ บมจ.บี.กริม เพาเวอร์ มี บจ.Fraport AG Frankfurt Airport Service Worldwide จากเยอรมนี เป็นโอเปอเรเตอร์สนามบิน

ลุยเมืองการบินอู่ตะเภาต่อ

“ซี.พี.ใช้สูตรลงทุนเหมือนรถไฟความเร็วสูง คือ ซี.พี.ถือหุ้น 70% ที่เหลือเป็นพันธมิตร อาทิ อิตาเลียนไทยฯ 5% บี.กริม 10% และ ช.การช่างมีบริษัทญี่ปุ่นมาออกแบบให้ ขณะนี้อยู่ระหว่างพิจารณาซองคุณสมบัติ จากนั้นเปิดข้อเสนอเทคนิค ราคา และเจรจาผลตอบแทน คาดว่าได้ผู้ชนะเดือนมิ.ย.นี้”

โครงการนี้รัฐร่วมลงทุนกับเอกชน ระยะเวลาสัมปทาน 50 ปี โดยเอกชนลงทุน 1.อาคารผู้โดยสารหลังที่ 3รองรับผู้โดยสารสูงสุด 60 ล้านคนต่อปี ระยะที่ 1 รับได้ 12 ล้านคนต่อปี จะมีสถานีรถไฟความเร็วสูงอยู่ใต้อาคาร 2.ศูนย์การขนส่งภาคพื้นดิน เป็นศูนย์กลางการขนส่งสาธารณะ รวมถึงการจัดสร้างลานจอดรถ 3.ศูนย์ธุรกิจการค้า 4.เขตประกอบการค้าเสรี และ 5.ศูนย์ธุรกิจขนส่งสินค้าทางอากาศและโลจิสติกส์ ส่วนพื้นที่ร้านค้าปลอดภาษี (ดิวตี้ฟรี) สามารถเสนอเพิ่มเติมได้ เนื่องจากแผนแม่บทที่กองทัพเรือออกแบบไว้เป็นเพียงไกด์ไลน์

ปั้นแอร์พอร์ตซิตี้แข่งชางฮี 

“กลุ่ม ซี.พี.วางคอนเซ็ปต์เบื้องต้นให้อู่ตะเภา เป็นสนามบินนานาชาติและแอร์พอร์ตซิตี้ธุรกิจไมซ์ (MICE) หรือศูนย์กลางการประชุมสัมมนาและการท่องเที่ยวนานาชาติ แข่งกับสนามบินชางฮีสิงคโปร์”

การพัฒนาโครงการจะประกอบด้วยธุรกิจเกี่ยวกับด้านการบิน เช่น ศูนย์ซ่อมอากาศยาน คาร์โก้ อาคารผู้โดยสาร อาคารเทียบเครื่องบิน ส่วนรอบ ๆ จะเป็นธุรกิจเกี่ยวเนื่องการบินและพัฒนาเชิงพาณิชย์ที่จะมาอำนวยความสะดวกให้กับนักธุรกิจและนักท่องเที่ยว เช่น โรงแรมระดับ 5 ดาว ศูนย์การค้า ศูนย์ประชุม ศูนย์แสดงสินค้า ซึ่งบริษัทแมกโนเลียฯจะเป็นผู้พัฒนาเชิงพาณิชย์

สร้างรถไฟฟ้า-ผนึกคิง เพาเวอร์ 

และจะร่วมกับคิง เพาเวอร์พัฒนาดิวตี้ฟรี แต่ยังไม่สรุปเป็นภายในอาคารหรือแยกออกมาต่างหาก ขณะที่ บี.กรีมและซีเมนส์จะซัพพอร์ตด้านพลังงานในสนามบิน รวมถึงรถไฟฟ้า APM ที่จะสร้างขึ้น วิ่งรับส่งผู้โดยสารและคนทำงานภายในสนามบิน แบ่งพัฒนาเป็น 3-4 เฟส ในเฟสแรก มีอาคารผู้โดยสารหลังที่ 3 เพราะมีสถานีรถไฟความเร็วสูงรวมอยู่ด้วย อาคารเทียบเครื่องบิน อาจจะมีศูนย์การค้า เป็นต้น ซึ่ง ซี.พี.จะเป็นผู้วางแผนธุรกิจ การพัฒนา รวมทั้งแผนการเงินทั้งหมด

คลิกอ่านเพิ่มเติม… ส่อวุ่น! อีอีซีย้ำหมุด “กลุ่มซี.พี.” มีสิทธิยื่นฟ้องต่อศาลกรณีประมูล “เมืองการบินอู่ตะเภา” เผยไม่รับพิจารณาซองยื่นเกินเวลา