อสังหาริมทรัพย์

เปิดยอดโอนอสังหา 2 เดือนแรก ไตรมาส 1 พ้นน้ำ-9 เดือนหลังเทรนด์ขาลง

ข้อมูลสะเด็ดน้ำผลสำรวจยอดโอนกรรมสิทธิ์ของ “REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์” ช่วง 2 เดือนแรกปี 2562 (มกราคม-กุมภาพันธ์ 2562) ไม่มีอะไรพลิกโผ เทรนด์ยอดโอนจริงเป็นขาขึ้นทั้ง “หน่วยโอน-มูลค่าโอน” ทั้งพื้นที่ “กรุงเทพฯ-ปริมณฑล” กับ “ต่างจังหวัด” ที่มีขนาดธุรกิจที่อยู่อาศัยเป็นเนื้อเป็นหนัง 20 จังหวัดทั่วไทย

อย่างไรก็ตาม เหตุการณ์พิเศษของปีนี้วงการอสังหาฯต้องเผชิญกับปัจจัยกระหน่ำรอบด้าน ไฮไลต์อยู่ที่มาตรการ LTV-loan to value ลดเพดานสินเชื่อ-บังคับเพิ่มเงินดาวน์ ทำให้การประเมินอนาคต 9 เดือนหลัง (เมษายน-ธันวาคม 2562) พลิกกลับมาอยู่ในแดนขาลง

ซัพพลายข้ามปี 2.6 แสนหน่วย

“ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการ ธอส. และรักษาการผู้อำนวยการ REIC ระบุว่า ผลสำรวจเบื้องต้นพื้นที่ทั่วประเทศมีซัพพลายเหลือขาย ณ ครึ่งปีหลัง 2561 รวม 264,531 หน่วยพื้นที่ กทม.-ปริมณฑล แบ่งเป็นแนวราบ 85,850 หน่วย คอนโดมิเนียม 68,652 หน่วย รวม 154,502 หน่วย ต่างจังหวัดมีแนวราบ 81,520 หน่วย คอนโดฯ28,509 หน่วย รวม 110,029 หน่วย

ดังนั้น กทม.-ปริมณฑล 6 จังหวัด กับต่างจังหวัดอีก 20 จังหวัด มีซัพพลายเหลือขายข้ามมาถึงปี 2562 แบ่งเป็นแนวราบ 167,370 หน่วย คอนโดฯ 97,161 หน่วย รวมเป็น 264,531 หน่วย

LTV-กู้ร่วม-งดปล่อย 100%

ทีเด็ดข้อมูล REIC อยู่ที่ข้อมูล “การโอนกรรมสิทธิ์” พบสถิติ 2 เดือนแรกปีนี้มีปัจจัยพิเศษเพราะไตรมาส 1/62 เป็นไตรมาสสุดท้ายที่ผู้ซื้อ-ผู้ขายจะได้อยู่กับ LTV ต่ำ ซื้อบ้านมีเงินดาวน์ 5-10% แต่หลังจากวันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป LTV ใหม่ตามกฎแบงก์ชาติ การขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 บังคับเพิ่มเงินดาวน์ 20% ขึ้นไป มีกฎเหล็กที่ทำให้ดีเวลอปเปอร์อึดอัดมากขึ้นไปอีกก็คือ การกู้ร่วมติดร่างแห LTV ใหม่

โดยผู้กู้ร่วมแม้จะถูกยืมชื่อมาใช้ขอสินเชื่อ พอถึงเวลาซื้อบ้านหลังแรกเป็นของตนเองจะถูกนับว่าเคยซื้อบ้านหลังแรก (กู้ร่วมกับผู้กู้หลักไปแล้ว) จึงถูกบังคับให้มีเงินดาวน์ 20% แทนที่จะเป็น 5-10% ยังไม่นับกฎเหล็กในเรื่องแบงก์ชาติห้ามสถาบันการเงินปล่อยกู้ 100% โดยเด็ดขาด เพราะมองว่าไปดึงดูดผู้กู้นักเก็งกำไรและนักลงทุน ทั้ง ๆ ที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยควรปล่อยกู้ให้กับผู้กู้ที่ต้องการซื้ออสังหาฯเพื่ออยู่อาศัยจริง

ทั้งหมดนี้เป็นปัจจัยกดดันที่ทำให้ผู้ประกอบการแข่งขันกันจัดแคมเปญการตลาดเพื่อกระตุ้นการซื้อ-การโอนอย่างขนานใหญ่ ตั้งแต่ไตรมาส 4/61 ต่อเนื่องถึงไตรมาส 1/62

2 เดือนแรกยอดโอนพุ่ง

ข้อมูล REIC ยอดโอนที่อยู่อาศัย กทม.-ปริมณฑลช่วง 2 เดือนแรกปีนี้เทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2561 หน่วยโอนเติบโต 11.2% มูลค่าโอนโตขึ้น 16.5% แบ่งเป็นแนวราบหน่วยโอนโต 8.4% มูลค่าโอนโต 11.4%, คอนโดฯหน่วยโอนโต 14.5% มูลค่าโอนโต 22.9% แสดงถึงราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงขึ้นต่างจังหวัดในภาพรวมหน่วยโอนโต 5% มูลค่าโอนโต 7.2% แบ่งเป็นแนวราบหน่วยโอนโต 3.8% มูลค่าโอนโต 7.8% คอนโดฯหน่วยโอนโต 10.9% แต่มูลค่าโอนโตเพียง 5.3% แสดงถึงราคาเฉลี่ยต่อหน่วยไม่สูง

“ไตรมาส 1/62 นอกจากคนจะเร่งขายเร่งโอนเพื่อหนีมาตรการ LTV ใหม่แล้ว ยอดโอนยังมาจากการดึงดีมานด์ล่วงหน้าที่ควรจะโอนในไตรมาส 2 ให้มาเร่งโอนเร็วขึ้น เราก็เลยเห็นภาพยอดขายยอดโอนยังเติบโตอยู่”

เทรนด์ปรับสมดุลหาปี 2560

อย่างไรก็ตาม “ดร.วิชัย” ประเมินว่าไตรมาส 2/62 ซึ่งเป็นไตรมาสแรกที่ LTV มีผลบังคับใช้จริง บรรยากาศดูเหมือนจะ shock ผู้บริโภคหรือผู้กู้ ผู้ประกอบการจะไปต่อยังไงก็ยังงง ๆ กันอยู่ ต้องรอดูข้อมูลภาคสนามว่า LTV น่ากลัวอย่างที่คิดหรือไม่ ทำให้ทิศทางการโอนไตรมาสนี้น่าจะลดลงอย่างแน่นอน อาจจะ 20-30%มุมมองยังรวมถึงการจัดตั้งรัฐบาลใหม่น่าจะเป็นขั้วบวกทำให้ความเชื่อมั่นดีขึ้น ผลทางจิตวิทยาจึงหวังว่าการเมืองน่าจะเป็นตัวช่วยได้บ้างในช่วง 9 เดือนที่เหลือของปี จุดโฟกัสอยู่ที่ภาพรวมการเติบโตในปี 2561 โดยการโอนกรรมสิทธิ์ของตลาดรวม 26 จังหวัดทั่วประเทศ หน่วยโอนโต 15.4% 363,711 หน่วย มูลค่าโอนโต 24.5% 839,496 ล้านบาทเทียบกับปี 2560 มีหน่วยโอนรวมกัน 315,102 หน่วย มูลค่าโอน 674,116 ล้านบาท ยิ่งขับเน้นให้เห็นภาพการเติบโตร้อนแรงผิดปกติ กระทั่งแบงก์ชาติต้องติดเบรกสินเชื่ออสังหาฯเพื่อคลี่คลายความร้อนแรงลง

นำไปสู่เทรนด์ปีนี้ “ดร.วิชัย” มองว่าธุรกิจจะปรับตัวสู่สมดุลมากขึ้น โดยให้ใช้ปี 2560 เป็นปีฐานในการแลนดิ้งจากความร้อนแรง กล่าวคือ ประเมินภาพรวมปี 2562 หน่วยโอนจะกลับมาอยู่ที่ 306,911 หน่วย ลดลง -15.6% มูลค่าโอนลดเหลือ 746,924 ล้านบาท -11% ถ้าเป็นจริงตามนี้ หมายความว่าตลาดมีการปรับตัวใกล้เคียงกับปีฐาน คือปี 2560 ที่ถือว่าธุรกิจมีขึ้นมีลงตามธรรมชาติปกติ ไม่ได้เกิดจากการเก็งกำไรหรือซื้อลงทุนจนเกินจำเป็น

จี้แบงก์ชาติ พี.อาร์. LTV

เหลียวกลับมาดูภาคเอกชน “เต-ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย กล่าวว่า หลายคนกลัวว่ามีมาตรการ LTV แล้วการโอนกรรมสิทธิ์จะแย่ลงเยอะแยะ ซึ่งไม่ได้เป็นแบบนั้นต้องเข้าใจว่าปลาย Q3/61 อาจมีลูกค้าบางคนที่อยากหนี LTV แล้วเร่งโอนเร็วขึ้น แต่มี 10% กว่า ไม่ใช่ 20-30% อย่างที่คิด

ขณะเดียวกัน หลายคนห่วงตลาด กทม.-ปริมณฑลโอเวอร์ซัพพลาย ถ้านับตัวเลขของศุภาลัยตลาดกรุงเทพฯมีจุดน่าเป็นห่วงบ้างอยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ถือว่าเริ่มดีขึ้นเพราะไม่มีซัพพลายใหม่เพิ่ม, เอกมัย-ทองหล่อที่มีซัพพลายเติมเข้าไปเยอะในทำเล

ส่วนที่เหลือต้องบอกว่าทุกอย่างยังเป็นปกติ ไม่ได้มีปัญหาในการเปิดตัวใหม่ การทำยอดพรีเซลคนก็ยังซื้อปกติ การเปิดตัวโครงการใหม่ในปีที่แล้วของศุภาลัยมีผลตอบรับที่ดีเพราะเลือกทำเลลูกค้าเรียลดีมานด์ เช่น รามคำแหง ประชาธิปก รวมทั้งคอนโดฯต่างจังหวัดปีนี้ยอดขายดีขึ้น 20% กระจายทั่วประเทศอย่างเชียงใหม่ สงขลา ภูเก็ต ระยอง ชลบุรี ราคาไม่ได้ปรับขึ้น และลดราคาบ้างในบางทำเล

“ปัญหาเกี่ยวกับ LTV คือ ลูกค้าหลายรายที่เข้ามาหาเราแล้วเข้าใจผิดว่าเขาไม่สามารถกู้ได้ ทั้งที่บางคนไม่เคยกู้เลยตลอดชีวิต แปลว่าไม่โดนผลกระทบจาก LTV ด้วยซ้ำ ที่จริงแล้วลูกค้าส่วนใหญ่ 80-90% ไม่ได้โดนผลกระทบ LTV เพราะส่วนใหญ่เป็นลูกค้าซื้อหลังแรกอยู่แล้ว หลายคนก็กู้เกิน 3 ปี แปลว่าเขาต้องวางเงินดาวน์เต็มที่แค่ 10% ไม่ได้กระทบอะไร”

ทำ ศก.ให้ดี-เอกชนพร้อมลุย

บิ๊กแบรนด์อีกราย “พี่ช้าง-อุทัย อุทัยแสงสุข” ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บมจ.แสนสิริ กล่าวว่า การประเมินผลกระทบ LTV ยังเร็วเกินไปเพราะเพิ่งบังคับใช้จริง 1 เดือนเศษ หากมองในภาพรายไตรมาสยังตอบไม่ได้ว่า Q3 หรือ Q4 จะดีขึ้นไหม ยกตัวอย่าง เกิด Q2 แย่สุดอย่างที่คนเขาพูดกัน แต่ Q3 อเมริกากับจีนเริ่มทะเลาะกันหนักขึ้น ภาวะเศรษฐกิจโลกทำให้ภาพไม่ดี ส่งออกก็ไม่ดี กระทบกับประเทศไทยแน่นอน เราคาดการณ์อะไรไม่ได้เลยในตอนนี้

“เรายังเห็นภาพไม่ชัดวันนี้ มองไปข้างหน้าฝนตกหนัก มีฝุ่นอยู่ข้างหน้า แต่รถเราก็ยังต้องขับ เราก็ชะลอความเร็วลงหน่อย เผื่อมีอะไรข้างหน้าจะได้เบรกทัน แต่ถ้าเกิดสักพักหนึ่งขับไปแล้วฝุ่นมันเคลียร์ เราพร้อมจะเหยียบคันเร่งทันทีเหมือนกัน ซึ่งเศรษฐกิจจะเป็นตัวชี้ว่าฝุ่นจางลง ประเทศเปลี่ยน GDP จาก 3.8% เป็น 4.0% ส่งออกดีขึ้น เอกชนก็พร้อมลุยเหมือนกัน”