สัมภาษณ์พิเศษ
ท่ามกลางเทรนด์ขาลงของอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการทั้งแบรนด์ใหญ่แบรนด์เล็กต่างเร่งปรับตัว ทั้งพยุงยอดขายและหนีตาย “ประชาชาติธุรกิจ” ได้รับเกียรติจาก “แสนผิน สุขี” กรรมการผู้จัดการ บมจ.แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (GOLD) ในฐานะ “มืออาชีพ” คนรุ่นใหม่ ที่จะมาสะท้อนภาพรวม และการปรับตัวที่น่าสนใจ
Q : ภาพรวมตลาดซื้อขายที่อยู่อาศัย
- ประกาศแล้ว! พระราชกฤษฎีกาเงินช่วยค่าครองชีพผู้รับเบี้ยหวัดบำนาญ รับ 11,000 บาทต่อเดือน
- บังคับใช้แล้ว! หลักเกณฑ์การดำเนินงาน 30 บาทรักษาทุกที่ ด้วยบัตรประชาชนใบเดียว
- อะไรทำให้ “ทองคำ” แพง สงคราม หรือการเก็งกำไร ?
คนขายอยากขาย คนซื้ออยากซื้อแต่ภาพรวมตลาดเริ่มนิ่ง แม้จะมีความต้องการซื้ออยู่จริงหรือเรียลดีมานด์ เพราะเงินอยู่ในแบงก์หมด (หัวเราะ) คาดว่าเศรษฐกิจ 9 เดือนหลังของปี 2562 จะชะลอชัดเจน สินค้าลักเซอรี่น่าจะกระทบมาก โดยเฉพาะบ้านหลังที่สองเกิน 10 ล้านเราอาจสปอยล์มานาน ไม่ต้องมีเงินเก็บก็ซื้อบ้านได้ ถ้าจำไม่ผิดสมัยหม่อมอุ๋ย(ม.ร.ว.ปรีดิยาธร เทวกุล) เริ่มให้วางเงินดาวน์ 20% ถือว่าถูกแล้ว ซื้อของใหญ่ต้องมีเงินเก็บบ้าง เงินนี้ก็คือเงินออม
Q : ถ้าวิเคราะห์กำลังซื้อ
คนไทยด้วยกันเองอยากซื้อบ้านเป็นของตัวเอง ทั้งรัฐและเอกชนก็สนับสนุนกัน แต่ที่สุดแล้วเราต้องยอมรับว่า ทุกวันนี้กำลังซื้อหายเงียบไป ไม่ใช่เฉพาะอสังหาฯ แต่อาจเกือบทุกสินค้า ถามว่าทุกวันนี้เงินหายไปไหน ส่วนตัวผมมองว่า เงินไม่ได้หายไปไหนเงินยังคงอยู่ในระบบ ฐานะการเงินของสถาบันการเงินไทยยังคงแข็งแรงมาก แต่คนไทยมีภาระหนี้เยอะ เป็นพฤติกรรมที่ใช้เงินล่วงหน้า ทำให้เกิดภาวะตึงตัว ตราบใดที่เรายังไม่สามารถแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนให้ต่ำลงได้ เราก็ต้องเผชิญกับปัญหาร้อยแปด
Q : กับนโยบาย LTV ของแบงก์ชาติ
ผมชอบนะ คิดโพซิทีฟ ถ้าตลาดไม่มี LTV (loan to value : มาตรการกำหนดเพดานสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน) เศรษฐกิจจะไปถึงจุดหมายเร็วกว่าที่คิด นั่นคือพังเร็วกว่าไม่มี ทุกอย่างย่อมมีจุดหมายของตัวมันเอง อยู่ที่ช้าหรือเร็วเท่านั้น อสังหาฯก็ถึงจุดขึ้นหรือลง เราก็เห็นอยู่ เหมือนชีวิตคน เกิด แก่ เจ็บ ตาย แล้ววนขึ้นมาใหม่มาตรการแบงก์ชาติออกมาเพื่อปรับพื้นฐานตลาด ให้ก้าวต่อไปได้ ให้สเตเบิลกันคนที่เข้ามาแบบเก็งกำไร กันคนที่เข้ามาปั่นตลาดทั้งแนวราบ แนวสูง
Q : เห็นปัญหามากี่ปีแล้ว
ถ้าเป็นตลาดคอนโดฯ ผมเห็นมา 4-5 ปีแล้ว ตอนนี้อาจเป็นช่วงลง declineซึ่งพร้อมจะ turn around ได้ เมื่อถึงจังหวะถามว่า ค่ายโกลด์จะทำมั้ย ถ้ามีโอกาสก็น่าสนใจนะ เพราะวงการนี้เป็นเรื่องการเจริญเติบโตของเมือง ต้องมีทั้งแนวราบ แนวสูง เพราะคนและเมืองต้องพัฒนาไปเรื่อย ๆ
ส่วนมาตรการ LTV กระทบเราบ้าง แต่ไม่รุนแรง กระทบแบบอ่อน ๆ เพราะ 70% ของพอร์ตเราเป็นสินค้าจำเป็น ซื้อจริงอยู่จริง ไม่ใช่บ้านหลังสอง
ที่กระทบเยอะสุดคือกำลังซื้อ เรื่องหนี้ครัวเรือน รีเจ็กชั่นเรต (การปฏิเสธสินเชื่อ) เรากลัวว่ามีแต่แย่ลง สถานการณ์ตอนนี้ทรง ๆ มียอดกู้ไม่ผ่านบ้าง แบบไม่ได้แบงก์แอปพรูฟก่อน คือจองแต่แรกส่วนนี้จะหายไป 30% ถ้าแบงก์แอปพรูฟ พรีแอปพรูฟแล้ว ส่วนนี้จะหายไป 5-10%
Q : การปรับตัว ปรับยุทธศาสตร์
database ต่อไปของเราจะเป็นสแตรทิจีหลัก คือการเปิดหลายโซน ลงทำเลแบบเชิงลึก คือคิดแบบการขยายทำเลของร้านสะดวกซื้อเซเว่นอีเลฟเว่น ว่าแต่ละร้านขายได้เท่าไหร่ ย่านนี้ได้แค่ไหน ซึ่งทำให้เราตัดสินใจซื้อที่ดินแต่ละแปลงได้ชัดเจน เหล่านี้เราเรียกว่าบิ๊กดาต้า
อีกอย่างทำให้เราพัฒนาขึ้น เวลาขึ้นโครงการใหม่ จะโฟกัสต้นทุนค่าใช้จ่ายโฆษณาต่อรายได้ที่เพิ่มขึ้น เพราะเรามี expertise มีความชำนาญแต่ละทำเล
คุณเจ้าใหญ่ จะไปฆ่าใครให้ตายก็ไม่ได้ ต้องเรียนรู้วิธีการรักษาแชร์ การมีพื้นที่ขยายในโซนนั้น ๆ โดยเข้าใจและรู้ลึกข้อมูลเป็นอย่างดี
เช่น โซนนี้รายได้ต่อปีต่อโครงการต้องเท่าไหร่ จะทำให้ประสิทธิภาพการใช้เงินคุ้มค่าที่สุด เป็นเรื่องการบริหารจัดการในภาพใหญ่
Q : บริหารพอร์ตค่ายนี้กี่ปีแล้ว
ผมย้ายจาก บมจ.คิวเฮ้าส์ ในเครือแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มาอยู่ GOLD (พอร์ตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี) ก็ 6 ปีแล้ว ตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2556
แล้วเป็นจังหวะพอดีที่ตลาดทาวน์เฮาส์ขยายตัว เดิมพฤกษาฯเป็นเจ้าตลาด เราอาจเข้ามาพัฒนาในรูปแบบเดียวกับพฤกษาฯ ซึ่งเป็นตลาดใหญ่ มูลค่าพอร์ตรวม ๆ 6 ปีก็ประมาณ 6 หมื่นล้าน ยังไม่ถึงแสนล้าน (หัวเราะ) ค่อยเป็นค่อยไปดีกว่า
ปีนี้เราตั้งเป้ารายได้ 18,000 ล้าน ซึ่ง 6 ปีที่ผ่านมา มีรายได้สะสม 48,800 ล้าน ถ้ารวมปี 2562 ก็เป็น 67,800 ล้านบาท
องค์กรที่นี่มีสไตล์ที่เป็นตัวเอง คือ มองตลาดให้ทะลุ พัฒนาให้จริง ตรงจริตผู้บริโภคในแต่ละช่วงกระแส แล้วสร้างคน สร้างประสิทธิภาพการทำงาน ปัจจุบันมีบุคลากรทั้งหมด 600 คน เราพยายาม growth โดยจำนวนคนคงเดิม เป็นการปรับตัวตามสภาพตลาดที่แท้จริง โดยลดงบประมาณการซื้อที่ดินลงจาก 12,000 ล้าน เหลือ 10,000 ล้าน คิดว่าต่อไปเราจะโตแบบไม่แอ็กเกรสซีฟ
จากทุกปีเคยโต 30% ต่อเนื่อง มาปีนี้ขอโตที่ 15% ก็พอแล้วครับ
ไม่พลาดข่าวสารเศรษฐกิจ เจาะลึกทุกประเด็นทั้งภาครัฐ-เอกชน เพิ่มเราเป็นเพื่อนที่ Line ได้เลยพิมพ์ @prachachat หรือ คลิกลิงก์ https://line.me/R/ti/p/@prachachat
หรือจะสแกน QR Code ในรูป เราพร้อมเสิร์ฟข่าวเศรษฐกิจ-ธุรกิจถึงมือผู้อ่านทันที!