อสังหาริมทรัพย์

ต้น-พนล ลีลามานิตย์ ปลุกกลิ่นอายลอนดอนเนอร์ มือปั้นตึกสูงค่ายไรมอน แลนด์

สัมภาษณ์พิเศษ

ในงานเปิดตัวออฟฟิศบิลดิ้ง สูง 52 ชั้น แบรนด์ใหม่ “One City Center” เป็นโอกาสได้พบกันโดยบังเอิญ “ต้น-พนล ลีลามานิตย์” ผู้จัดการฝ่ายพัฒนาธุรกิจ บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) ผู้บริหารคนรุ่นใหม่ วัย 34 ปี โปรไฟล์แน่น เก็บเกี่ยวประสบการณ์จากหลายที่ทำงาน ฝังตัว 6 ปีอยู่ในกรุงลอนดอน วิธีคิดวิธีทำงานส่วนหนึ่งรับอิทธิพลต้นแบบพลเมืองลอนดอน

วันนี้ “ต้น-พนล” เป็นหนึ่งในคีย์แมนไรมอน แลนด์ ทีมผู้บริหารที่มีผู้ถือหุ้นใหญ่กลุ่มทุนสิงคโปร์ คิดและลงทุนอย่างสิงคโปร์ วันนี้พวกเขากำลังคิดและลงทุนอย่างบริษัทข้ามชาติ เป้าหมายปลุกปั้นโครงการร่วมทุนกับกลุ่มมิตซูบิชิ เอสเตท “วัน ซิตี้ เซ็นเตอร์” มูลค่า 8,800 ล้านบาท ให้เป็นอาคารระดับ world class ของเมืองไทย

Q : โมเดลลงทุนตึกสูง

บริษัทไรมอน แลนด์ในแง่ของพอร์ตรายได้ recurring income เดิมเราต้องการเป็นหมื่นล้านเหมือนกัน แต่ปัญหาตอนนี้คือเราทำ JV-joint venture ตัวเลขทุกอย่างต้องรอจนกว่าจะจบโปรเจ็กต์ เลยคิดว่าอยากจะทำแบบมี target เป็นออฟฟิศกี่ตึก โรงแรมกี่ตึก ตอนนี้ก็เน้นที่ออฟฟิศกับโรงแรมก่อน การลงทุนโรงแรมภายในปีหน้าจะเริ่มได้เห็นแล้ว

Q : ทำไมต้องมิตซูบิชิ เอสเตท

เพราะถ้าเป็นออฟฟิศเรามองเขาก่อน เขามีเมือง (city) ของเขาเองเลยที่ญี่ปุ่นเป็น Tokyo station แล้วเขาก็โชว์ว่าทำไรได้ จริง ๆ ดีลนี้เป็นเพียงครึ่งแรกของดีล ยังมีครึ่งหลังเรากำลังคุยอยู่ว่าจะ JV เพิ่มเติม ไม่ใช่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แต่เป็น management business โนว์ฮาวทำตึกออฟฟิศต้องทำแบบนี้ ๆ

ประเด็นคือในเมืองไทยเท่าที่ไปดูกับมิตซูบิชิฯ ไม่มีตึกไหนที่แมเนจเมนต์ดีพอเทียบเท่ากับมาตรฐานทางญี่ปุ่น เราอยาก set standard ด้วยซึ่งผู้เช่าต้องรู้สึกได้ว่าอยู่ตึกที่ให้ feel ญี่ปุ่น เช่น เปิดเข้าห้องขยะแล้วไม่มีกลิ่น

คอนเซ็ปต์ตึกนี้เราต้องการเป็นตึกแรกที่เป็นระดับ world class ของเมืองไทย อ้างอิงจากใบรับรอง LEED ระดับโกลด์ ในเมืองไทยยังไม่มีตึกไหนได้ Gold LEED ตึกที่กำลังจะมีคือโครงการวัน แบ็งคอกเข้าจากเกณฑ์มาสเตอร์แพลน ส่วนโครงการของเราพื้นที่ 3 ไร่ เข้า LEED โกลด์ด้วยดีไซน์ตัวตึกล้วน ๆ

อีกเรื่องคือเราเสร็จก่อน วัน แบ็งคอก(หัวเราะ) เพราะฉะนั้น ก็แล้วแต่ผู้เช่าว่าเขาอยากอยู่ตึกที่เสร็จพร้อมทุกอย่าง หรือตึกที่สร้างยังไม่จบทั้งโครงการ เราคิดว่าจะเริ่มปล่อยค่าเช่าที่ 1,600 บาท/ตารางเมตร ณ ตอนนี้เรา benchmark กับเกษรทาวเวอร์ แต่สเป็กมองว่าสูงกว่าเกษรฯเยอะ

การดีไซน์ตอนแรกเราจะทำ LEED Platinum แต่เมืองไทยทำไม่ได้เพราะต้องทำเลนจักรยานจากถนนเข้าตึก ซึ่งเมืองไทยไม่ให้ทำเพราะติดกฎหมายผังเมือง

Q : คนเยอะฟาซิลิตี้วางยังไง

วัน ซิตี้ เซ็นเตอร์มีลิฟต์ 6 set ลิฟต์ตัวหนึ่งวิ่งไม่ยาวสุด ไปหยุดจุดจุดหนึ่ง อาจจะมีการต่อลิฟต์นิดหนึ่ง แต่การต่อลิฟต์เป็นวิธีแก้ปัญหาการรอลิฟต์นานได้ดีที่สุด จะมีที่เรียกว่าเป็น hispeed ลิฟต์ shoot ขึ้นไปเลย เราไม่อยากให้คนต้องรอลิฟต์นับตั้งแต่แตะบัตรเกิน 1.30 นาทีถึงออฟฟิศตัวเอง

เรารู้ดีว่า 1.pain point ของผู้เช่าออฟฟิศคือการเดินทาง 2.คือสิ่งที่มันต้องไปเสียเวลากับสิ่งที่ไม่ใช่การทำงาน อย่างเช่น สมมุติเราแตะบัตรเข้าไปในออฟฟิศ สั่งอาหารมา foodpanda มาส่งต้องลงมารับ ถ้าเกิดการรอลิฟต์นาน ขาขึ้นขาลงก็ 7-8 นาทีแล้ว เราต้องตัด pain point ตรงนี้ให้หมด ให้ทุกอย่างเป็นการงาน ไปกลับไม่เกิน 5 นาที

แต่เราจะมีระบบยิงคน (ขนคน) ที่ส่งอาหารไปยัง sky lobby ได้ จะมี lobby 2 ที่ บริเวณชั้นล่างกับตรงกลางตึกประมาณชั้น 35 ฉะนั้น คนที่รับอาหารก็ไม่ต้องลงมาถึงข้างล่าง

Q : การออกแบบความปลอดภัย

เรื่องนี้เราจะไม่ต่างกับตึกอื่นเท่าไหร่ ก็ต้องมีการแตะบัตรเป็นบัตรล็อกชั้นปกติ แต่มุมที่หันไปสถานทูตอเมริกาเราจะมีการติดกล้องวงจรปิดทุกชั้น เพราะตึกมีระเบียง ตึกเราไปบล็อกวิวเพื่อนบ้าน มีการหารือเรื่องแบบด้วยกันตลอดเพราะทำธุรกิจวงการเดียวกัน ฝั่งที่ไปชนวิวเราจะทำเป็นเอเทรียม เขาจะได้เห็นเราเป็นพื้นที่สีเขียว (ยิ้ม)

Q : มาทีหลังอะไรคือจุดขาย

พอพูดถึงตึกออฟฟิศปกติ ไรมอน แลนด์ในฐานะเป็นผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯประเภทที่อยู่อาศัย เราชินกับการขายของแพง คือ ห้องสูง ๆ ทีนี้เราเห็นตลาดออฟฟิศคนไม่กล้าทำอะไรดี ๆ เพราะค่าเช่าออฟฟิศไม่ได้ขึ้นอยู่กับชั้นสูงหรือต่ำ ไม่ว่าอยู่สูงหรือต่ำค่าเช่าเท่ากัน มีโอกาสเพิ่มราคาน้อย

เราเลยคิดว่าในฐานะที่เป็นผู้พัฒนาคอนโดมิเนียมมาก่อน จะลอง test เอาโมเดลเดียวกับคอนโดฯ แต่ออฟฟิศเป็นตลาด lease…คนจะยอมจ่ายมากไหมถ้าได้อยู่ชั้นสูง แล้วพาร์ตเนอร์ (มิตซูบิชิ เอสเตท) ก็เข้ามาสอนเราว่ามันมี ทำได้

เราทำตึกให้ทุกอย่างตอบโจทย์ลูกค้า คุณจะเอา 2 ฟลอร์ 5 ฟลอร์เจาะทะลุเป็น stack เลยก็ได้ เรา flexy มาก ธุรกิจ co-working space เข้ามาเปิดเยอะ อยากได้ 5 ชั้น ขอใส่ลิฟต์ชั้น 1 กับชั้น 5 เลยได้ไหม เราก็ทำได้

นั่นคือมีไม่กี่ตึกที่ทำ customize (ตอบสนองลูกกค้า) ได้หมดเลย เหมือนกับคุณเช่าตึกออฟฟิศแต่ว่าคุณอยากเอา reception ไปวางชั้นล่างเลยได้ไหม เราให้ได้ คือเราเห็นโมเดลทั่วโลกมาแล้วเราก็มองว่าสิ่งที่ตลาดทั่วโลกทำได้แต่ทำไมเมืองไทยยังทำไม่ได้ ก็สรุปคือทุกคนไม่มีใครกล้าทำเพราะค่าเช่าเราต่ำไปไม่คุ้มทุน

แต่ด้วยการที่เรามีพาร์ตเนอร์ทำให้ต้นทุนการเงินเราต่ำ เพราะญี่ปุ่นเขาออกบอนด์ดอกเบี้ย 0.6% คอสต์เลยออกมาต่ำมาก เราจึงสร้างตึกแพงได้ในมาร์จิ้นต่ำหน่อย