อสังหาริมทรัพย์

จับตา “ระยอง” hub location บ้าน-คอนโด-มิกซ์ยูส เด่นที่สุดใน EEC

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า ผลสำรวจซัพพลายบ้านและคอนโดมิเนียมในจังหวัดระยองที่อยู่ระหว่างการขาย ณ เดือนพฤษภาคม 2562 พบว่า ปัจจุบันมีบ้านจัดสรร 198 โครงการ จำนวน 25,205 ยูนิต มูลค่ารวม 64,366 ล้านบาท ขายไปแล้ว 15,520 ยูนิต คิดเป็น61.5% เหลือขาย 9,685 ยูนิต คิดเป็น 38.4% และคอนโดมิเนียม 24 โครงการ มูลค่า 9,068 ล้านบาท มีหน่วยอยู่ระหว่างขาย 3,449 ยูนิต ขายไปแล้ว 2,891 ยูนิต หรือ 83.8% เหลือขาย 558 ยูนิต คิดเป็น 16.2% และพบว่าราคา 2.5-5 ล้านบาทเป็นช่วงราคามีผู้ประกอบการนิยมพัฒนามากที่สุด และขายได้ดีที่สุดเช่นเดียวกัน

จากข้อมูลพบว่า มีผู้ประกอบการรายใหญ่จากกรุงเทพฯ เข้ามาลงทุนในระยอง 26 โครงการ 5,702 ยูนิต มูลค่ารวม18,186 ล้านบาท จำแนกเป็นบ้านจัดสรร 20 โครงการ 3,208 ยูนิต มูลค่า 13,666 ล้านบาท คอนโดฯ 6 โครงการ 2,494 ยูนิต มูลค่า 4,500 ล้านบาท

สำหรับในปี 2562 บิ๊กแบรนด์จากส่วนกลางยังคงสนใจลงทุนต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็น บมจ.อีสเทอร์น สตาร์ เรียลเอสเตท เตรียมแผนเปิดตัวโครงการใหม่ 2 โครงการ โดย 1 โครงการอยู่ในสนามกอล์ฟระยอง มูลค่า 500 ล้านบาท อีก 1 โครงการตรงบริเวณแหลมมาบตาพุด มูลค่า 300 ล้านบาท บมจ. พฤกษา เรียลเอสเตท เตรียมพัฒนา 2 โครงการ ได้แก่ บ้านพฤกษา เกาะกลอย-ระยอง และเดอะแพลนท์ เกาะกลอย-ระยอง เน้นจับกลุ่มลูกค้าที่ทำงานในนิคมอุตสาหกรรม

ล่าสุด บมจ. ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ วางแผนเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่า 10,000 ล้านบาท เป็นโครงการมิกซ์ยูสแบรนด์ “Origin Smart District Rayong” มีพื้นที่ค้าปลีก โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ เซอร์วิสออฟฟิศ คอนโดฯ ในอนาคตจะส่งผลให้ระยองกลายเป็นจุดยุทธศาสตร์ทางเศรษฐกิจที่สำคัญของประเทศ เป็นศูนย์กลางคมนาคม 3 ด้านทั้งการคมนาคมทางอากาศ (สนามบินอู่ตะเภา) เมืองการบินแห่งอนาคต ทางบกมีรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน และทางน้ำมีท่าเรือมาบตาพุด เชื่อมต่อเศรษฐกิจไปยังตลาดจีน อินเดีย เกาหลี ญี่ปุ่น ถือเป็นระเบียงเศรษฐกิจขนาดใหญ่ พื้นที่ปักหมุดของนิคมอุตสาหรรมชั้นนำระดับโลก หลากหลายธุรกิจ ทั้ง ปตท. SCG รวมถึง Start up อีกมากมายที่ขับเคลื่อนประเทศ

แนวโน้มอนาคตอันใกล้ของระยองในการอัพเกรดขึ้นเป็น Hub Location ในโซน EEC ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ EEC 3 จังหวัดคือ ระยอง ชลบุรี ฉะเชิงเทรา กลายเป็นสนามการลงทุนที่มีการแข่งขันสูงจากผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินทั้งรายใหญ่-รายเล็ก เช่น กลุ่มพฤกษา เรียลเอสเตท, ศุภาลัย, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เสนา ดีเวลลอปเมนท์, เอสซี แอสเสท, ควอลิตี้ เฮ้าส์ และออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เป็นต้น

โดยพบว่าแต่ละจังหวัดมีบทบาทสำคัญที่แตกต่างกัน โดยฉะเชิงเทราเป็นเมืองที่อยู่อาศัยชั้นดีรองรับการขยายตัวของกรุงเทพฯ ส่วนพัทยาเป็นเมืองท่องเที่ยวเชิงธุรกิจ ศูนย์การให้บริการด้านการแพทย์ระดับนานาชาติ ซึ่งมีอู่ตะเภาเป็นศูนย์ธุรกิจการบิน และ โลจิสติกส์อาเซียน ส่วนระยองเป็นเมืองแห่งการศึกษาและวิทยาศาสตร์

ดัชนีชี้วัดความร้อนแรงสามารถดูได้จากความเคลื่อนไหวราคาที่ดิน ซึ่งภายหลังรัฐบาลประกาศพัฒนาเขตเศรษฐกิจ EEC ความเคลื่อนไหวซื้อขายที่ดินในจังหวัด ชลบุรี ฉะเชิงเทรา และระยอง มีความคึกคักขึ้นเป็นอย่างมาก ประเมินว่าราคาที่ดินโดยเฉพาะในจุดที่เป็นเขตเศรษฐกิจ EEC ปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ย 30-50%

ทั้งนี้ ราคาที่ดินใน “ชลบุรี” มีการปรับตัวตั้งแต่ก่อนประกาศ EEC โดยเฉพาะทำเล อ.ศรีราชา ปัจจุบันที่ดินติดถนนปรับสูงถึง 80-100 ล้านบาท/ไร่ ที่ดินติดทะเลอยู่ที่ 100 ล้านบาท/ไร เพราะที่ดินค่อนข้างหายากและส่วนใหญ่เป็นที่ดินของรัฐ

ที่ดินใน อ.สัตหีบขยับตัวสูงไม่แพ้กันจากการทุ่มงบประมาณของรัฐบาลในการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภา ให้เป็นสนามบินพาณิชย์แห่งที่ 3 จุดโฟกัสโซนสวนเสือศรีราชา ที่ดินไม่ติดถนนปัจจุบันไร่ละ 5 ล้านบาท เทียบกับในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาไร่ละ 2-3 ล้านบาท ส่วนภาคอุตสาหกรรมที่ปัจจุบันบูมเป็นอย่างมากในพื้นที่ตำบลบ่อวิน มีแนวโน้มขยายตัวไปทางเขาคันทรง อ.ศรีราชา ไปถึง ท่าจาม อ.หนองใหญ่ เพราะยังมีพื้นที่รองรับอีกหลายหมื่นไร่ ราคายังสามารถลงทุนได้ โดยที่ดินแปลงใหญ่ราคา 2-4 ล้านบาท/ไร่ หากเป็นที่ดินแปลงเล็กไม่เกิน 10 ไร่ ราคาไร่ละ 15 ล้าน

“ฉะเชิงเทรา” บริเวณถนนบางปะกง-ฉะเชิงเทราแนวถนนมอเตอร์เวย์ ที่ดินแปลงเล็กไม่เกิน 10 ไร่ ติดถนนใหญ่ เดิมราคาไร่ละไม่เกิน 10 ล้านบาท พุ่งขึ้นเป็นไร่ละ 13-15 ล้านบาท ที่ดินแปลงใหญ่ราคาซื้อขายลดลงเล็กน้อย

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากที่ดินในจังหวัดฉะเชิงเทราส่วนใหญ่อยู่ในเขตผังเมืองพื้นที่สีเขียว จึงไม่มีการลงทุนด้านอุตสาหกรรมมากนัก จะถูกนำมาพัฒนาเป็นเมืองสำหรับพื้นที่ที่อยู่อาศัยมากกว่า โดยเฉพาะในเขตตัวเมือง ครอบคลุม “อำเภอเมือง บ้านโพธิ์ บางคล้า นิคมพัฒนา”

สุดท้าย “ระยอง” ราคาก้าวกระโดดจาก 5 ล้านบาท/ไร่เป็น 20 ล้านบาท/ไร่ในบริเวณทำเลทางหลวงหมายเลข 36 ซึ่งเป็นถนนสายรอง ส่วนถนนสายหลักติดถนนสุขุมวิท ปัจจุบันราคาขายไร่ละ 40 ล้านบาท จากเดิมไร่ละ 15 ล้านบาทในช่วง 2-3 ปีที่ผ่าน

และล่าสุดจากความชัดเจนในเรื่องของ รถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา วงเงินการพัฒนา 2.2 แสนล้านบาท ที่กลุ่มซีพีหรือกิจการร่วมค้าบริษัท เจริญโภคภัณฑ์โฮลดิ้ง จำกัด (ซีพี) และพันธมิตร ผ่านการคัดเลือกเป็นผู้พัฒนาโครงการ รวมถึงแนวทางการพัฒนาเพื่อยกระดับสนามบินอู่ตะเภาให้เป็นสนามบินนานาชาติ ทำให้พื้นที่บริเวณใกล้เคียง ในอำเภอบ้านฉาง (ระยอง) ได้รับความสนใจมากขึ้น โดยเฉพาะราคาที่ดินบริเวณอำเภอบ้านฉางในส่วนที่ติดถนนสุขุมวิท ราคาปรับขึ้นเป็น 15-20 ล้านบาท/ไร่ ส่วนบนถนนเส้น 332 หรือเลี่ยงเมืองสัตหีบอยู่ที่ 3-4 ล้านบาท/ไร่ จากเดิม 5 แสนบาท/ไร่เท่านั้น

นอกจากสนามบินนานาชาติอู่ตะเภา รถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา และ จากกระแสการการพัฒนาอีอีซี แล้ว จังหวัดระยองยังเป็นเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมมากเป็นอันอับ 2 รองจากชลบุรี โดยมีพื้นที่ทั้งหมดคิดเป็น 42.64% หรือ ประมาณ 62,758 ไร่ จากพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่ EEC กว่า 147,000 ไร่

นอกจากนี้ยังมีพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมที่อยู่ระวางการพัฒนาอีกกว่า 11,000 ไร่ในจังหวัดระยอง ซึ่งจากการเติบโตอย่างต่อเนื่องของพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมรวมถึงปัจจัยอื่นๆ ส่งผลให้ ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่มีการขยายตัวเพื่อรองรับความต้องการที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องเช่นเดียวกัน ทั้งหมดนี้ยกระดับทำให้จังหวัดระยองกลายเป็น HUB Location ใหม่ของ EEC