อสังหาริมทรัพย์

ถอดสูตรค่าส่วนกลางรายเดือน “บ้าน-คอนโด” ตัวแปรหลัก : พื้นที่ขาย-ตัวหารในโครงการ

คอลัมน์ ดาต้าเบส

แอบเสียวเล็ก ๆ จากการที่พรรคพลังประชารัฐซึ่งเป็นแกนนำจัดตั้งรัฐบาลใหม่มีนโยบายหาเสียงค่าแรงขั้นต่ำวันละ 400 บาทในแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หนึ่งในจุดโฟกัสที่คาดว่ามีผลกระทบสูงเป็นงานบริการหลังการขายหรืองานบริหารนิติบุคคลโครงการจัดสรร

เพราะมีการจัดเก็บ “ค่าส่วนกลางรายเดือน” จากสมาชิกในโครงการทุกเดือน

ล่าสุด “สามภพ บุญนาค” นายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย หรือสมาคมนิติบุคคล อัพเดตให้ฟังถึงโครงสร้างค่าใช้จ่ายหลัก ๆ ของการบริหารพื้นที่ส่วนกลาง แบ่งเป็น 5 หมวดหลัก

ประกอบด้วย 1.ค่าใช้จ่าย outsource เช่น บริษัท รปภ., แม่บ้าน, คนสวน, ประกันภัย 2.maintenance เช่น ค่าล้างสระว่ายน้ำ, ตรวจสภาพลิฟต์, ระบบประปา-ไฟฟ้า, ลอกท่อ 3.utility cost เช่น ค่าน้ำ, ค่าไฟ, โทรศัพท์, อินเทอร์เน็ต 4.admin cost เช่น ค่าเก็บขยะ, ค่าประชุมกรรมการ, ค่าผู้ตรวจสอบบัญชี 5.special project เช่น ตรวจสภาพตึก, ซ้อมหนีไฟ ซึ่งรายจ่ายเหล่านี้มากกว่าครึ่งหนึ่งอยู่ในหมวด outsource เหตุผลเป็นเพราะมีการจ้างแรงงานคนเป็นหลัก

สำหรับหมวด maintenance พบว่า กรณีเป็นตึกใหม่ ค่าใช้จ่ายดูแลพื้นที่ส่วนกลางช่วง 2 ปีแรกมีสัดส่วนน้อยอยู่ที่ 5%

หลังจากนั้น ในปีที่ 3-7 สัดส่วนหมวดนี้จะมากขึ้นเป็นลำดับ ตั้งแต่ 5-15% และแน่นอนว่าถ้าอายุโครงการเกิน 7 ปีขึ้นไป การบำรุงรักษาเริ่มทวีความสำคัญ

ทั้งนี้ทั้งนั้น ตัวแปรหลักในการคำนวณค่าส่วนกลางรายเดือน ดีเวลอปเปอร์ใช้โมเดลคำนวณจาก “พื้นที่ขาย-salable area” เป็นหลัก

ยกตัวอย่าง หมู่บ้าน ก มี 50 ยูนิต เก็บค่าส่วนกลางตารางวาละ 50 บาท เท่ากับหมู่บ้าน ข ซึ่งมี 500 ยูนิต กรณีนี้เงินค่าส่วนกลางหมู่บ้าน 500 ยูนิตย่อมมีมากกว่า แต่ไม่ได้หมายความว่าเก็บแพงกว่า

เหตุผลเพราะหมู่บ้าน 50 ยูนิต ใช้วิธีคำนวณจากพื้นที่ขายเป็นหลัก ทำให้อัตราจัดเก็บเทียบเท่าหมู่บ้านขนาดใหญ่ ซึ่งเหตุผลลึก ๆ ลงไปอีก หมู่บ้านเล็กมี “ตัวหาร” หรือจำนวนลูกบ้านในโครงการมีน้อยกว่า

สรุป ค่าส่วนกลางขึ้นกับ “พื้นที่ขาย” ซึ่งหมายถึงขึ้นกับ “ตัวหาร” ในโครงการนั่นเอง