อสังหาริมทรัพย์

ศุภลักษณ์ จันทร์พิทักษ์ ซีอีโอมือปั้นพอร์ตแนวราบ “ออริจิ้น”

สัมภาษณ์พิเศษ

ไตรมาส 2/62 บนบรรยากาศอลหม่านจากการบังคับใช้มาตรการ LTV-loan to value ของแบงก์ชาติ เพื่อสกัดการเก็งกำไรในตลาดคอนโดมิเนียม ปฏิบัติการปรับตัวและรุกคืบขยายฐานเข้าสู่โครงการแนวราบของออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เป็นไปอย่างแอ็กเกรสซีฟก็ว่าได้ เมื่อพิจารณาจากเพิ่งบุกตลาดอย่างจริงจังเมื่อปี 2561 หลังจากนั้นไม่ทันกะพริบตาก็มีการประกาศแผน 5 ปี (2561-2565) ตั้งเป้าปั้นดินให้เป็นดาว จากยอดรับรู้รายได้แนวราบ 0 บาท ต้องการมี 10,000 ล้านบาท ในปี 2565

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “พี่จี๊ด-ศุภลักษณ์ จันทร์พิทักษ์” ซีอีโอ บริษัท บริทาเนีย จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทลูกในเครือออริจิ้นฯ เป็นผู้บริหารที่เป็นแม่ทัพหลวงปั้นพอร์ตแนวราบ เพิ่งประกาศศักดาล่าสุดด้วยการเพิ่มพอร์ตเปิดตัวโครงการใหม่ จากเดิมวางเป้าเปิดตัว 6,000 ล้านบาท เพิ่มเป็น 8,000 ล้านบาท

Q : ปีนี้เพิ่มเป้า 8 พันล้าน

กระบวนการทำงานเร็ว เช่น หาที่ดินเร็ว ขั้นต้นเราทำเหมือนทุกบริษัท แต่ตอนตัดสินใจมีขั้นตอนไม่เยอะ lean ใกล้ชิดกันมาก ตัวต้นน้ำทำได้เร็ว การเปิดโครงการ โปรดักชั่นก็ทำได้เร็วแล้วล่ะ ที่นี่เขาทำงานเร็วมาก ๆ นายหน้าก็เลยอยากมาขาย พอมีที่ดินเขาจะมาถามเราก่อน ตัดสินใจเร็ว จ่ายเงินเร็ว (หัวเราะ)

จะเห็นว่าชื่อบริษัทก็ใช้บริทาเนีย ตัวโครงการก็ใช้บริทาเนีย เป็น one brand บริษัทกำลังจัดโครงสร้างแบรนด์ทั้งแนวราบกับคอนโดฯ ถ้าแนวราบคือบริทาเนีย, แบรนด์ปาร์กมีทั้งคอนโดฯ และบ้านแพง, แนวราบมีสินค้าครบทั้งทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด บ้านเดี่ยว ซึ่งปีนี้ตัวบุกเซ็กเมนต์ 3-8 ล้านไม่ได้ทำคอนโดฯ แต่ทำแนวราบแทน

ตลาดบ้านแฝดปีนี้ก็น่าสนใจ เรามี 3-4 แบบ ฟังก์ชั่นพื้นฐาน 3 ห้องนอน 1 ห้องอเนกประสงค์ ครัวไทย 3 ห้องน้ำ 2 จอดรถ 140 ตารางเมตร ราคา 5 ล้านบวกลบ

ทาวน์เฮาส์มี 2 ไซซ์ 2 ห้องนอน หน้ากว้าง 5.35 เมตร เพื่อจอดรถ 2 คันหลวม ๆ ถ้าทำ 5 เมตรไม่ไหว เปิดประตูรถชนกัน ลูกค้าก็เลยเลือกจอดเดี่ยว แต่ชีวิตจริงจอด 2 คัน เพราะฉะนั้น เราทำให้จอดในบ้านได้ 2 คัน กลุ่มเป้าหมายลูกค้าพี่น้อง หรือครอบครัวเริ่มต้นมีลูกคนเดียว อยู่ได้จนโต เท่ากับมาสเตอร์เบดรูม 2 ห้อง ทำงานฟรีแลนซ์ได้ พื้นที่ใช้สอย 100 ตารางเมตร กับแบบ 3 ห้องนอน หน้ากว้าง 5.7 เมตร พื้นที่ใช้สอย 110 ตารางเมตร

ทาวน์เฮาส์กำลังคิดตัวใหม่ พยายามคิดอยู่ ฟังก์ชั่นมีห้องน้ำในตัวกับห้องพระ อยากคิดตัวที่สุดของที่สุด ราคา 3 ล้านบวกลบ อยู่ระหว่าง 2.89-3.5 ล้าน

Q : บิลด์แบรนด์กี่ปี

เร็วมาก เปิดโครงการแรกปลายปี”60 พอปี”61 เราทำเต็มสตีม ตั้งแต่สำรวจ วิเคราะห์ทำเล ซื้อที่ดิน สร้างขายโอนจนถึงบริการหลังการขาย ทุกโครงการจะเป็นอยู่อย่างนี้จนกว่าปิดโครงการ และจะกลับไปที่วงจรเริ่มโครงการใหม่ต่อเนื่องไปเรื่อย ๆ

ซึ่งตอนแรกแผนธุรกิจปีนี้มูลค่าโครงการวางไว้ 6 พันล้าน แต่พอทำจริง ๆ ทำได้ 8 พันล้าน คุณโด่ง (พีระพงศ์ จรูญเอก) บอกว่า พี่ทำได้ 8 พันล้าน ผมก็แถลง 8 พันล้านนี่แหละ (หัวเราะ)

แต่ระหว่างทางไม่ใช่ดีดนิ้วเป๊าะแล้วได้เลย ก็เหนื่อยนะ แต่ระหว่างการทำงาน ได้เพื่อน ได้ความรู้ วิธีการ ความคิดใหม่ ๆ ได้แชลเลนจ์ตัวเอง

สำหรับตัวพี่เอง ไม่ว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์แบรนด์ไหนจะมีคำอธิบายผลงานหรือความสำเร็จไว้ยังไงก็ตาม และไม่ว่ายุคสมัยเปลี่ยนอย่างไร มองว่าอสังหาฯมีสิ่งสำคัญที่สุด คือ คุณเข้าใจความต้องการผู้บริโภคหรือยัง เป็นสูตรอมตะนิรันดร์กาลเลยนะ

ความพึงพอใจของลูกค้า ตีความได้ว่า มันคือความรัก ฉะนั้น จะนำเสนอนิยาม นำเสนอแบรนด์ “บริทาเนีย” ยังไง เราทำเวิร์กช็อปหนักมาก สุดท้าย กฎเหล็กเราจะไม่ทำเรื่องราคา ไม่ไปแข่งคอสต์กับพฤกษาฯ (ยิ้ม) ในด้านคอนเซ็ปชวลต้องยกให้คุณพีระพงศ์เก่งมาก

DNA ของออริจิ้นฯ เห็นแล้วว่าใส่ใจลูกค้ายังไง ลึกลงไปถึงวิธีทำ โปรเซส การดีไซน์ นั่นคือเราเอาความต้องการลูกค้า กับ DNA ออริจิ้นฯ แล้วตกผลึกออกมาเป็นแบรนด์ “บริทาเนีย” มีมอตโต้ Britania Alife You Love ภาษาที่จะบอกให้ลูกค้าอยู่แล้วมีความสุข ใช้ชีวิตในแบบที่คุณรัก รักในแบบไหน คุณเลือกได้

Q : ตีโจทย์บ้านแนวราบยังไง

โจทย์เริ่มต้นพัฒนาโครงการมองว่า ครอบครัว 1 ชีวิตเริ่มต้นอยู่คอนโดฯ ต่อมามีลูก มีย่า-ยายมาช่วยเลี้ยง ต้องหาทาวน์เฮาส์, ครอบครัว 2 รักสัตว์ อยู่คอนโดฯเลี้ยงไม่ได้ คนกลุ่มนี้ขอแค่สเปซให้สมกับฟังก์ชั่นที่อยากได้ เลี้ยงสัตว์ได้ มีบริการที่เคยใช้ได้จากคอนโดฯ เช่น ส่วนกลางมีโคเวิร์กกิ้งสเปซ สระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย และสามารถใช้ชีวิตในบ้าน เทียบกับคอนโดฯ มีส่วนกลางรับแขกได้ คลับเฮาส์ไม่ใช่แต่ตีโป่ง ใส่โน่นนี่ แต่ต้องใช้งานได้จริง

เราโชคดีมาก ๆ อีกเรื่องหนึ่ง คือ พื้นที่ส่วนกลางกับการบริการ อยู่กับป๊ากับม้า เหมือนลูกพี่ มีคนทำสะอาดให้ แต่พออยู่คอนโดฯเล็ก ๆ มาอยู่บ้านเอง ใครทำล่ะ… เราโชคดีที่มีบริษัทในเครือ “พรีโม” มีบริการแม่บ้านออนดีมานด์ คนสวน ฯลฯ ก็เลยเอามาต่อยอดเลยสิต้องเซอร์วิสลูกค้าก่อน พี่แถมในแพ็กเกจเลย ให้เขาได้มีประสบการณ์ทดลองใช้บริการก่อน ถ้าชอบก็ใช้ต่อ สิ่งต่าง ๆ เหล่านี้อยู่ในฟังก์ชั่นพื้นฐานที่เราให้ ซึ่งจะกลับมาตอนตั้งต้น ไม่ว่าเอาเครื่องมืออะไรมาใช้ก็แล้วแต่ เข้าใจถึงความต้องการของลูกค้า เข้าใจจริงหรือเปล่า

Q : เพนพอยต์คนอยู่บ้านจัดสรร

หลัก ๆ เป็นเรื่องสโมสรฟังก์ชั่นไม่ครบ ถ้าเข้ามาในตัวบ้านคือไม่มีครัวไทย เราจัดฟังก์ชั่นให้ทุกยูนิต ครัวไทยในทาวน์เฮาส์จะมีเคาน์เตอร์นอกตัวบ้าน ในห้องน้ำมีปลั๊ก USB เชื่อมต่อได้หมด มีทุกห้อง

ยูเอสบีพอร์ต แค่คิด (แทนลูกค้า) มีไว้ให้เสียบ เพราะฉะนั้น จุดติดตั้งไม่ไว้หัวเตียง วางไว้ปลายเตียงเพราะเป็น health concern, ส่วนห้องครัว ครัวไทยไลฟ์สไตล์ยุคนี้ คุณแม่บ้านทำกับข้าว เขามีโลกของเขา แม้แต่อาม่าก็มีกรุ๊ปไลน์ส่วนตัว ทำเค้กกล้วยหอมแต่อบในหม้อหุงข้าว ทำได้จริงด้วย (ยิ้ม)

นอกจากนี้ พฤติกรรมยุคใหม่คนทำงานในบ้านก็มี เอสเอ็มอีก็เยอะ บ้านบางแบบดีไซน์มุมทำงาน ห้องรับแขก ห้องทำงาน ห้องทานข้าวเป็นฟังก์ชั่นเดียวกัน ใช้ชีวิตประจำวันได้สะดวกสุดสุด ลองนึกภาพคุณแม่เตรียมอาหาร คุณพ่อนั่งทำงาน ลูกนั่งทำการบ้าน เรียกว่าดีไซน์ inter personal space แชร์พื้นที่ร่วมกัน

ทุกคนสามารถมีมุมส่วนตัวของตัวเองได้ แค่เราเติมในคอร์เนอร์หนึ่งหรือในชีวิตจริง โต๊ะทำงานก็อเนกประสงค์ ปลั๊กไฟ ปลั๊ก USB เราให้มากกว่าคนอื่น 30-40% หนึ่งห้องมี 2-3 จุด เข้าใจว่าโลกยุคนี้เป็นโลกที่ทุกคนความรู้ไม่ได้เกินไขว่คว้า สอนภาษาอังกฤษก็เรียนจากยูทูบ โจทย์คือที่อยู่อาศัยออกแบบให้เราจะอยู่กับโลกนี้ยังไง

เราบุกหนักบ้านเดี่ยว กับทาวน์เฮาส์บางโซน ทำให้เรากระจายสินค้าเข้าถึงทุกอัน แต่มองบ้านเดี่ยวในราคาเอื้อมถึง ยังเป็นอะไรที่น่าสนใจ ลูกค้าเครดิตจะแข็งแรงกว่า ส่วนสินค้าทาวน์เฮาส์ขายดี แต่เหนื่อย

ตลาดทาวน์เฮาส์มองเซ็กเมนต์ 3 ล้านบวกลบ แบรนด์ชนแบรนด์ ถ้าโครงการของเอสซี แอสเสทฯ ก็แบรนด์เพฟ, เอพีก็แบรนด์พลีโน่ โมเดลธุรกิจเราทำในเมือง อยู่บนถนนใหญ่ หรือถ้าอยู่ในซอยต้องเกาะถนนเมนของซอย เลือกที่ดินวันนี้การแข่งขันยังไม่เยอะ แต่เป็นทำเลที่ดีในอนาคต

หัวใจหลักคือมองทำเลศักยภาพ บลูโอเชียน มองอินฟราสตรักเจอร์ค่อนข้างมาก ลูกค้าซื้อไปแล้วราคาไม่ลง อยู่ไปนาน ๆ ราคามีแต่จะเพิ่มขึ้น