อสังหาริมทรัพย์

ครึ่งปีแรกอสังหาหลังพิงฝาเปิดตัวใหม่ 1.2 แสนล้าน

ดีเวลอปเปอร์หลังพิงฝา ฝ่ามรสุมการเมือง 19 พรรคร่วมรัฐบาล แม้หวั่นปัญหาไร้เสถียรภาพแต่หมดทางเลือก เข็นโครงการเปิดตัวใหม่ในช่วงไตรมาส 2/62 เฉียดหมื่นยูนิต มูลค่า 7.4 หมื่นล้าน เจาะไส้ใน “มิถุนายน” เดือนเดียวทะลัก 5,100 ยูนิต ในด้านราคารับผลกระทบที่ดินแพง โซนกรุงเทพฯชั้นในห้องชุดตารางเมตรละ 2 แสนท่วมเมือง เปิดตัวเกิน 70% ของตลาดรวม ดันราคาเฉลี่ยเพิ่ม 44% เทียบกับไตรมาส 1/62 จาก 1.02 แสน/ตร.ม. เป็น 1.48 แสน/ตร.ม. “MBK-AP-อนันดาฯ-เพอร์เฟค” แข่งเปิดตัวบ้านหรู-คอนโดฯแพงแย่งลูกค้า

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า สถานการณ์ไตรมาส 2/62 และครึ่งปีแรก 2562 รับผลกระทบจากมาตรการ LTV-loan to value ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่บังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 รวมถึงปัจจัยการเตรียมจัดเก็บจริงสำหรับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในวันที่ 1 มกราคม 2563 ปัญหาราคาที่ดินที่อยู่ในช่วงขาขึ้น รวมถึงภาพรวมของเศรษฐกิจชะลอตัว และความไม่มั่นใจเกี่ยวกับเสถียรภาพของรัฐบาลชุดใหม่ จุดโฟกัสอยู่ที่ตลาดคอนโดมิเนียมรับแรงกระแทกมากกว่าสินค้าแนวราบหรือบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์

ครึ่งปีแรกผ่อนคันเร่ง

“ผู้ประกอบการชะลอตัวการเปิดขายโครงการใหม่ลงเป็นจำนวนมาก เน้นนำสต๊อกสร้างเสร็จที่เหลือขายในโครงการเก่ามาลดราคา บางรายจัดโปรโมชั่นส่วนลดมากกว่า 30%”

จากการสำรวจพบว่าคอนโดฯเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ช่วงไตรมาส 2/62 มีทั้งหมด 26 โครงการ จำนวน 9,632 ยูนิต มูลค่ารวม 74,870 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงไตรมาส 1/62 จำนวน 1,189 ยูนิต คิดเป็น 14.1% และเพิ่มขึ้นจากไตรมาสที่ 2/61 อยู่ที่ 1,121 ยูนิต คิดเป็น 13.2% ส่งผลให้ครึ่งปีแรก 2562 (มกราคม-มิถุนายน 2562) มีคอนโดฯ เปิดขายใหม่ 18,075 ยูนิต มูลค่ารวม 120,302 ล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีแรก 2561 พบว่ามีการเปิดตัวใหม่ลดลง 4,486 ยูนิต คิดเป็น 19.9%

ทั้งนี้ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะไตรมาส 1/62 ผู้ประกอบการเน้นการระบายสต๊อกยูนิตคงค้างที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ เพื่อให้ลูกค้าสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ก่อนมาตรการ LTV บังคับใช้ จึงไม่ได้เน้นการเปิดตัวโครงการใหม่

มิถุนายนซัพพลายทะลัก

โดยสถานการณ์ชะลอเปิดตัวโครงการมีให้เห็นต่อเนื่องจนถึงไตรมาส 2/62 เนื่องจากส่วนใหญ่รอความชัดเจนเกี่ยวกับการจัดตั้งรัฐบาลชุดใหม่ที่จะเข้ามาบริหารประเทศ โดยเฉพาะเดือนเมษายน-พฤษภาคมมีการเปิดตัวใหม่น้อยมาก

อย่างไรก็ตาม ครึ่งปีแรกแม้เผชิญปัจจัยกดดันรอบด้าน แต่ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯมีความจำเป็นต้องเปิดขายโครงการใหม่ตามแผนลงทุนที่ประกาศเมื่อตอนต้นปี ทำให้เดือนมิถุนายนซึ่งเป็นเดือนสุดท้ายของไตรมาส 2 มีซัพพลายเปิดตัวใหม่สูงถึง 5,100 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนเกินครึ่ง หรือ 52.94% จากหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด 9,632 ยูนิต

“แผนลงทุนที่ยังต้องสร้างการเติบโต ถ้าไม่ทยอยเปิดตัวเลยในช่วงครึ่งปีแรกแล้วไปเปิดตัวกระจุกในครึ่งปีหลังอาจเป็นปัญหาต่อผู้ประกอบการ เพราะงานขาย สร้าง โอนจะโดนกระทบไปหมด”

กทม.ชั้นในยิ่งขายยิ่งแพง

นายภัทรชัยกล่าวต่อว่า คอนโดฯเปิดขายใหม่ในไตรมาส 2/62 จำนวน 9,632 ยูนิตนั้น แบ่งเป็นโครงการที่เปิดขายใหม่ในทำเลกรุงเทพฯชั้นในสูงถึง 6,911 ยูนิต สัดส่วน 71.8%

คอนโดฯราคา 5 หมื่น-1 แสนบาท/ตารางเมตรมีการลอนช์โครงการมากที่สุดในช่วง 5 ปีที่ผ่าน จำนวน 267,029 ยูนิต รองลงมา 1-1.5 แสนบาท/ตารางเมตร 64,530 ยูนิต และ 5 หมื่นบาท/ตารางเมตร 25,579 ยูนิต

ในด้านราคาพบว่ากลุ่มราคา 1-1.5 แสนบาท/ตารางเมตรมีการเติบโตมากที่สุด รวมทั้งพื้นที่กรุงเทพฯชั้นในมีการปรับราคาของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ 10-15% ต่อปี สูงกว่าอัตราการปรับขึ้นโดยภาพรวมซึ่งอยู่ที่ 8-15% ต่อปี

ยักษ์อสังหาฯแข่งเปิดตัวใหม่

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า แม้ภาพรวมครึ่งปีแรกดูทรงตัว แต่การแข่งขันยังมีสูงต่อเนื่อง จุดโฟกัสอยู่ที่เป็นการแข่งขันจากผู้ประกอบการรายใหญ่ที่ยังคงเดินหน้าลอนช์โครงการใหม่ตลอดเวลา อาทิ บมจ.เอพี ไทยแลนด์ เปิดตัวคอนโดฯ ดิ แอดเดรส สยาม-ราชเทวี โครงการร่วมทุนกับกลุ่มมิตซูบิชิ เอสเตท มูลค่าโครงการ 8,800 ล้านบาท สูง 50 ชั้น จำนวน 880 ยูนิต บนที่ดิน 3 ไร่เศษ ห้องชุดพื้นที่ใช้สอย 31-85 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 200,000 บาท/ตารางเมตรบ้านเดี่ยว CENTRO อ่อนนุช-สุวรรณภูมิ มูลค่าโครงการ 1,590 ล้านบาท บนที่ดินรวม 60 ไร่ 288 ยูนิต มีแบบบ้านให้เลือกแบ่งเป็นบ้านแฝด SOL ฟังก์ชั่น 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ 1 ที่จอดรถ ที่ดินเริ่มต้น 35.53 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 137 ตารางเมตร เริ่มต้น 4.49 ล้านบาท, บ้านเดี่ยว 3-4 ห้องนอน 3-5 ห้องน้ำ 2-3 ที่จอดรถ ที่ดิน 51-57 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 173-255 ตารางเมตร ราคา 6.35-8.15 ล้านบาท คาดว่าก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งโครงการภายในเดือนกุมภาพันธ์ 2564

บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ เปิดตัวคอนโดฯ ไอดีโอ คิว พหล-สะพานควาย มูลค่า 10,000 ล้านบาท สูง 39 ชั้น 3 อาคารประกอบด้วย Tower Terra 396 ยูนิต, Tower Luna 287 ยูนิต และ Tower Sol 431 ยูนิต ร้านค้า 5 ยูนิต รวม 1,119 ยูนิต บนพื้นที่รวม 5 ไร่ ราคาเฉลี่ยตารางเมตรละ 220,000 บาท

บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เปิดพรีเซลคอนโดฯ ไฮด์ เฮอริเทจ ทองหล่อ บนที่ดินรวม 2.5 ไร่ ติดถนนใหญ่สุขุมวิทระหว่างสถานีบีทีเอสทองหล่อและเอกมัย อยู่ห่างสถานีทองหล่อ 300 เมตร และ BTS เอกมัย 350 เมตร มูลค่าโครงการ 6,000 ล้านบาท สูง 45 ชั้น 311 ยูนิต พื้นที่ใช้สอย 40-357 ตารางเมตร ราคาเฉลี่ย 247,500-279,600 บาท/ตารางเมตร เริ่ม 10.9 ล้านบาท/ยูนิต

และเปิดตัวบ้านเดี่ยวโมดูล่าร์ซึ่งร่วมทุนกับกลุ่มเซกิซุย แห่งญี่ปุ่น พัฒนาภายใต้แนวคิด “บ้านนวัตกรรมอากาศบริสุทธิ์” ในโครงการเพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ 4 โครงการ บนทำเลกรุงเทพกรีฑา, รามคำแหง, แจ้งวัฒนะ และรัตนาธิเบศร์ รวม 74 ยูนิต มูลค่ารวม 2,230 ล้านบาท

วางแผนเปิดตัวเพิ่ม 1 โครงการต้นปี 2563 ในทำเลสุขุมวิท 77 จำนวน 28 ยูนิต มูลค่า 920 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 20-45 ล้านบาท มีให้เลือก 4 แบบ พื้นที่ใช้สอย 255-475 ตารางเมตร

MBK อวดโฉมบ้านร้อยล้าน

นายสมบูรณ์ หวังโชคดำรง ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายบริหารโครงการ บริษัท เอ็ม บี เค เรียลเอสเตท จำกัด หรือ MBK เปิดเผยว่า อัพเดตยอดขายบ้านลักเซอรี่ในโครงการริเวอร์เดล เรสซิเดนซ์ เฟสแรก 50% จำนวน 200 ล้านบาท จากมูลค่าโครงการ 2,000 ล้านบาท

ล่าสุด ครึ่งปีแรก 2562 บริษัทมีความพร้อมเปิดให้ชมบ้านหรูราคา 100 ล้านบาท บนเนื้อที่รวม 64 ไร่ 56 แปลงแบ่งโซนพัฒนา 2 โซน ได้แก่ บ้านพร้อมที่ดิน 14 แปลง กับที่ดินเปล่า 42 แปลง ไซซ์เริ่มต้น 240-620 ตารางวา รองรับความต้องการของลูกค้าได้ทุกโจทย์

โดยบ้านพร้อมที่ดิน แบ่งเป็นแบบบ้านซีดาร์ 4 แปลง เริ่ม 59 ล้านบาท ที่ดิน 240-313 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 476 ตารางเมตร, แบบบ้านแอสเพน 5 แปลง เริ่ม 73 ล้าน ที่ดิน 350-420 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 568 ตารางเมตร และแบบบ้านอคาเซีย 5 แปลง ราคาสูงสุด 109 ล้านบาท ที่ดิน 400-620 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 888 ตารางเมตร

โมเดลธุรกิจเป็นบ้านสั่งสร้าง โดยบริษัทส่งมอบบ้านแบบ fully fitted ลูกค้าเพียงแต่เพิ่มเติมเฟอร์นิเจอร์กับบิลต์อินตามไลฟ์สไตล์ของแต่ละคน

“โจทย์ในการดีไซน์อยู่อาศัยเป็นครอบครัวตั้งแต่ 4-5-7 คน มีประสบการณ์ในการค้นหาข้อมูลเปรียบเทียบความคุ้มค่า จุดขายริเวอร์เดลอยู่ที่มุมมองสีเขียวของสนามกอล์ฟ ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นนักกอล์ฟที่เห็นวิวแล้วชอบ โดยบริษัทมีสถาปนิกสามารถให้คำแนะนำปรึกษาในการปรับดีไซน์ตามโจทย์เจ้าของบ้าน”

หลักการออกแบบยูนิเวอร์แซลดีไซน์ เป็นบ้านไม่มีสเต็ป รองรับการอยู่อาศัยได้ 3 เจเนอเรชั่น สามารถเทกวิวสนามกอล์ฟได้ 360 องศา รวมทั้งมีการติดตั้งระบบสมาร์ทโฮมเต็มรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็นระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง ภายในบ้านมีระบบควบคุมเสียง มีระบบสัญญาณเตือนแจ้งเหตุต่าง ๆ ระบบ EV charger รองรับรถยนต์ไฟฟ้า