อสังหาริมทรัพย์

ตลาดออฟฟิศบิลดิ้งแรงไม่ตก ดีมานด์เกิน 90% ตึกเกรด A ค่าเช่าทะลุ 1 พัน/ตร.ม.

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ระบุว่า สถานการณ์ตลาดสำนักงานให้เช่า ผู้ประกอบการยังคงเปิดตัวโครงการสำนักงานใหม่ในช่วงไตรมาส 2/62 อย่างต่อเนื่อง ท่ามกลางข้อกังวลว่าอาจเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายในกรุงเทพฯ ในอนาคต

นอกจากนี้ ยังพบว่าสำนักงานเกรดเอบางโครงการที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ย่านศูนย์กลางธุรกิจหรือ CBD มีราคาเช่าสูงถึง 1,500-1,600 บาท/ตารางเมตร และคาดการณ์ค่าเช่าเฉลี่ยยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในครึ่งปีหลัง 2562

โดยสถิติ ณ ไตรมาส 2/62 มีพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ทั้งสิ้น 8.716 ล้านตารางเมตร โดยมีโครงการอยู่ระหว่างการก่อสร้างพื้นที่รวมกัน 1 ล้านตารางเมตร มีกำหนดแล้วปี 2562-2565 ในจำนวนนี้ สัดส่วน 50% อยู่ในเขต CBD อีก 70% เป็นพื้นที่สำนักงานเกรดเอ

ทั้งนี้ ในช่วงครึ่งปีหลัง 2562 มีซัพพลายก่อสร้างแล้วเสร็จ 159,065 ตารางเมตร ปี 2563 อีก 232,263 ตารางเมตร ปี 2564 จำนวน 254,000 ตารางเมตร และปี 2565 จำนวน 350,000 ตารางเมตร

ข้อสังเกตคือซัพพลายใหม่ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลเกรด A แต่เนื่องจากมีปัญหาที่ดินแพงทำให้มีการพัฒนาออฟฟิศให้เช่าบนที่ดินลีสโฮลด์ (สิทธิการเช่า)​ มากขึ้น รูปแบบการพัฒนาทำเป็นโครงการมิกซ์ยูส มีสัดส่วน 70% อีก 30% พัฒนาบนที่ดินฟรีโฮลด์ (ที่ดินกรรมสิทธิ์) โดยเป็นการก่อสร้างหรือปรับปรุงอาคารเดิม

“ในย่าน CBD มีเพียงอาคาร O-NES Tower ของ Thai Ohayashi ที่ซื้อที่ดินใหม่มาลงทุน”

สำหรับอัตราการเช่าพบว่า ณ ไตรมาส 2/62 มีพื้นที่ปล่อยเช่า 8.332 ล้านตารางเมตร อัตราการเช่าเฉลี่ย 95.6% แบ่งเป็นออฟฟิศเกรด A มีอัตราเช่า 94.7% เกรด B 96.3%

ทำเล “สุขุมวิท” มีอัตราการเช่าสูงสุดในเขต CBD อยู่ที่ 98.2% นอกเขต CBD พื้นที่นอกเมืองตอนเหนือมีอัตราการเช่าสูงสุด 98.8% คาดการณ์ว่าความต้องการเช่าอยู่ในระดับสูงเกิน 90% ต่อเนื่องในอนาคต

โดยดีมานด์การเช่า 1 – 3 ปีที่ผ่านมาเป็นของบริษัทต่างชาติและไทย ขณะเดียวกัน ออฟฟิศนอกเขต CBD มีดีมานด์เช่าพื้นที่ขนาด 1,000 ตารางเมตรขึ้นไป ส่วนภาพรวมมีดีมานด์เช่าเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 200,000 ตารางเมตร

นายภัทรชัยกล่าวว่า ในด้านค่าเช่า สำนักงานเกรด A ในย่าน CBD มีค่าเช่าเฉลี่ย 1,087 บาท/ตารางเมตร/เดือน หรืออยู่ระหว่าง 900-1,500 บาท/ตารางเมตร แต่ค่าเช่าสุดท้ายอาจเจรจาต่อรองส่วนลด 5-15%

ราคาเช่านอกเขต CBD ของสำนักงานเกรด A อยู่ที่ 936 บาท/ตารางมตร และเกรด B 570 บาท/ตารางเมตร

สถิติค่าเช่าสูงสุดเป็นของเกษร ทาวเวอร์ หัวมุมราชประสงค์ 1,600 บาท/ตารางเมตร, ปาร์ค เวนเชอร์ หัวมุมเพลินจิต 1,500 บาท/ตารางเมตร มีอัตราเช่าเกือบเต็ม 100%

และโครงการ One City Centre ของบริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) ร่วมกับ Mitsubishi Estate จากญี่ปุ่นก็มีราคาเสนอเช่า 1,500 – 1,600 บาท/ตารางเมตร ซึ่งได้รับความสนใจจากผู้เช่าถึงแม้ว่าโครงการอยู่ระหว่างการก่อสร้างก็ตาม