อสังหาริมทรัพย์

LTV Effect ดัชนีราคาที่ดินเปล่า Q2/62 โตเหลือ 1 ดิจิต ชะลอตัวชัดเจนหลังจาก 9 ไตรมาสโตติดต่อกัน 2 ดิจิต

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. หรือ REIC เปิดเผยว่า ราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล 6 จังหวัด ได้แก่ กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม พบว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าไตรมาส 2/62 มีค่าดัชนีเท่ากับ 236.9 จุด ปรับเพิ่มขึ้น 3.1% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/62 ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 229.7 จุด

และปรับเพิ่มขึ้น 8.8% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2/61 ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 217.8 จุด

เห็นได้ชัดว่าเป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลง หลังจากมีการขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเป็นตัวเลขสองหลักติดต่อกันถึง 9 ไตรมาสตั้งแต่ไตรมาส 1/60 ถึงไตรมาส 1/62

สำหรับ 5 อันดับทำเลที่ดินเปล่าที่มีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในไตรมาส 2/62 เมื่อเทียบกับไตรมาส 2/61 ได้แก่ 1.จังหวัดนครปฐม มีราคาเพิ่มมากที่สุด 62.6% ส่วนใหญ่อยู่ใน 3 อำเภอ “สามพราน-พุทธมณฑล-เมืองนครปฐม” เนื่องจากมีแผนโครงการรถไฟฟ้าในอนาคตสายสีน้ำเงินหัวลำโพง-บางแค ส่วนต่อขยายไปพุทธมณฑลสาย 4 ส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณนี้เพิ่มขึ้น

2.สมุทรสาคร เพิ่มขึ้น 47.3% ส่วนใหญ่อยู่ใน 2 อำเภอ “เมืองสมุทรสาคร-กระทุ่มแบน” เนื่องจากจะมีการก่อสร้างมอเตอร์เวย์กรุงเทพ-วังมะนาว เชื่อมต่อจากทางด่วนพิเศษช่วงพระราม 2 ส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณนี้เพิ่มขึ้น

3.เขตบางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย ราคาเพิ่มขึ้น 45.8%

4.เขตบางเขน-สายไหม-ดอนเมือง-หลักสี่ ราคาเพิ่มขึ้น 40.5%

และ 5.มืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ ราคาเพิ่มขึ้น 29.3% เนื่องจากมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) ซึ่งก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการเมื่อวันที่ 6 ธันวาคม 2561 ส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณนี้เพิ่มขึ้น

“ทำเล 5 อันดับแรกนี้สะท้อนให้เห็นแนวโน้มความต้องการที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยขยายตัวในจังหวัดปริมณฑล และชานเมืองมากขึ้น ซึ่งเป็นทำเลที่ยังมีฐานราคาต่ำ จึงมีราคาเพิ่มขึ้นสูงกว่าบริเวณใจกลางเมือง

ดร.วิชัยกล่าวต่อว่า สำหรับทำเลเส้นทางรถไฟฟ้า 5 อันดับแรกที่มีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด ได้แก่ 1.สายสีเขียว (คูคต-ลำลูกกา) ซึ่งเป็นโครงการในอนาคต มีราคาเพิ่มขึ้น 33.5%

2.สายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) ราคาเพิ่มขึ้น 29.3% ซึ่งเปิดให้บริการวันที่ 6 ธันวาคม 2561 ที่ผ่านมา ส่วนสายสีเขียวช่วงสมุทรปราการ-บางปู เป็นโครงการในอนาคตซึ่งเป็นส่วนต่อขยายจากสายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) แม้ว่าขณะนี้ยังไม่เริ่มก่อสร้าง แต่ราคาที่ดินเปล่าก็มีราคาเพิ่มขึ้น 29.3% เช่นเดียวกับราคาที่ดินช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการที่เปิดให้บริการแล้ว

3.สายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) มีราคาเพิ่มขึ้น 22.7%

4.สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) เป็นโครงการอยู่ระหว่างก่อสร้าง มีราคาเพิ่มขึ้น 17.8%

และ 5.สายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย 4) เป็นโครงการในอนาคตมีราคาเพิ่มขึ้น 12.8%

อนึ่ง วิธีการจัดทำข้อมูล REIC ทำการติดตามการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 6 จังหวัด ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม โดยกำหนดให้ปี 2555 เป็นปีฐาน และจัดทำดัชนีเป็นรายไตรมาส

ในการศึกษาจะใช้ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเปล่าของกรมที่ดิน โดยคัดเลือกเฉพาะที่ดินเปล่าไม่รวมสิ่งปลูกสร้างขนาดตั้งแต่ 200 ตารางวาขึ้นไป และใช้ข้อมูลเฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ผู้โอนหรือผู้รับโอนเป็น “นิติบุคคล” เท่านั้น เนื่องจากส่วนใหญ่จะเป็นราคาซื้อขายจริง ซึ่งบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องบันทึกค่าใช้จ่ายหรือรายได้ให้ถูกต้องเพื่อสามารถคำนวณภาษี และค่าใช้จ่ายในแต่ละปี