อสังหาริมทรัพย์

ต้นแบบชุมชนน่าอยู่ “สมศรี เตชะไกรศรี” ต่อยอดโมเดลใหม่ “LPN Living Solution”

สัมภาษณ์พิเศษ

สาเหตุจากตารางงานอัดแน่น ทำให้กว่าจะได้เจอตัวต้องรอจนผ่านครึ่งปีแรก 2562 ไปแล้ว “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “พี่เหนียว-สมศรี เตชะไกรศรี” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี พร็อพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด ตัวย่อ LPP ซูเปอร์บอสงานบริหารจัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมในเครือ LPN

LPP เป็นบริษัทลูกในเครือ LPN (บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์) ปัจจุบันแฮนเดิลอยู่ 170 โครงการ กว่า 1.3 แสนยูนิต มีประชากรในโครงการตัวเลขเป๊ะ ๆ อยู่ที่ 271,947 คน (ณ กรกฎาคม 2562) ไฮไลต์อยู่ที่แผนธุรกิจเชิงรุกในช่วงครึ่งปีหลังมีความพร้อมเต็มที่ในการเปิดโมเดลธุรกิจใหม่ ภายใต้แบรนด์เนม “LPN Living Solution”

Q : อัพเดตธุรกิจ LPP

ปีนี้เป้ารายได้ 700 ล้านบาท แผนเชิงรุก 3 ปี (2563-2565) รายได้เติบโตเกินปีละ 1,000 ล้านบาท แน่นอนว่ารายได้หลักยังเป็นบริหารนิติบุคคลในเครือลุมพินี 700 ล้าน รายได้จากการบริหารพอร์ตพรีเมี่ยม 150 ล้าน รายได้โมเดลใหม่จาก LPN Living Solution 100 ล้าน ที่เหลือรับฝากขาย-ฝากเช่า 90 ล้าน

ก่อนหน้านี้ตั้งแต่ปี 2560 เครือ LPN ปรับยุทธศาสตร์ 360 องศา กำหนดธีมการทำธุรกิจเป็นปีแห่งการปรับเปลี่ยน หรือ Year of Shift เป็นนโยบายต้นทางที่โอเพ่นให้เราออกไปรับงานภายนอกได้ จากเดิมซัพพอร์ตงานบริหารนิติฯให้เฉพาะในเครือลุมพินี

เพราะฉะนั้น ปี”60-62 เราได้นำร่องเปิดหน้างานใหม่ ๆ บนความเป็นมืออาชีพที่มีประสบการณ์ 20 กว่าปี

ไฮไลต์ปีนี้อยู่ที่เรามีการพัฒนาธุรกิจบริการใหม่ ภายใต้ชื่อ LPN Living Solution ขึ้นมา ทดลองตลาดจนรู้แล้วว่ามีดีมานด์มหาศาลแน่นอน ปัจจุบันมีฐานลูกค้า 1,500 ราย

กลุ่มลูกค้าหลักเป็นเจ้าของห้องชุด นักลงทุนที่ซื้อคอนโดฯลุมพินี รวมถึงคอนโดฯอื่น ๆ และหน่วยงานภายนอกทั้งภาครัฐและเอกชน ภายใต้ความรับผิดชอบในแบบฉบับ LPN ลูกค้าก็มีความเชื่อมั่นเรา

จึงเชื่อว่าหลังจากนี้ LPN Living Solution จะกลายเป็นกลยุทธ์สำคัญในการสร้างรายได้ที่ยั่งยืนในอนาคต ซึ่งลูกค้า 170 โครงการ มาจากลูกค้าภายนอก 20-25 โครงการ

ประเด็นอยู่ที่นับเฉพาะโครงการของ LPN ตั้งแต่โครงการแรก อายุอาคารตก 25-26 ปี ซึ่งแต่ละช่วงอายุอาคารต้องดูแลเฉพาะทางมากขึ้น เพราะนโยบายแม่ไม่ได้ขายแล้วจบ แต่เรามีกระบวนการดูแลลูกค้าหลังการส่งมอบ แบ่งงานกันทำ แต่ดูแลทั้งลูกค้าและตัวอาคาร โดย LPN ส่งมอบผลิตภัณฑ์ จากนั้นมอบหมายให้ LPP ส่งมอบบริการหลังการขาย

นอกจากนี้ 3 ปีที่เราเปิดรับบริหารโครงการให้ดีเวลอปเปอร์อื่น ๆ เราเห็นแล้วว่าอายุอาคารมากขึ้นน่าจะได้ดูแลงานซ่อมบำรุงรีโนเวตระบบต่าง ๆ ปรับใหม่ให้ดีกว่าเดิม LPN Living Solution คงไม่ได้หมายถึงงานซ่อมบำรุง ปรับปรุงพัฒนาโครงการเท่านั้น

แต่เรากำลังมองหาไลฟ์สไตล์เจ้าของร่วม ยังมีอะไรบ้างที่เราจะอำนวยความสะดวกให้ท่านได้อยู่สุขสบายเพิ่มมากขึ้น

ในส่วนลูกค้าโครงการนอกเครือลุมพินี ต้องบอกว่า 3 ปีมานี้ เรายังไม่ได้ออกไปหางาน เพิ่งสื่อสารออกไปว่ารับงานนอก ทำให้มีคนบอกปากต่อปาก หลายนิติฯก็ติดต่อเข้ามา

เวลาพัฒาหนึ่งโครงการ LPP มีส่วนร่วมตั้งแต่ตอนออกแบบกายภาพ โครงการมีจุดสำคัญระบบความปลอดภัยตรงไหนบ้าง มีระบบอะไรเข้าไป อาคารออกแบบอย่างไร วัสดุอุปกรณ์ที่ติดตั้งมาต้องดูแลรักษาขนาดไหน ถ้าต้องการให้ดูแลพิเศษก็ต้องใช้งบประมาณพิเศษ นั่นคือเวลาจะรับงานบริหารนิติฯอื่น ต้องสำรวจสภาพโครงการ อายุอาคาร งบฯที่มีอยู่ กับภาระงานที่มีทั้งหมด ค่าใช้จ่ายหลักเป็นเรื่องพนักงาน รปภ. กับแม่บ้าน ส่วนระบบต่าง ๆ ในอาคารก็คือ ไฟฟ้า น้ำ ความปลอดภัย

ถ้าระบบดูแลง่าย ไม่ต้องใช้เทคนิคมากนัก งบฯก็จำนวนหนึ่ง แต่ถ้าระบบละเอียดอ่อน ต้องใช้เทคโนโลยีเข้าไปมาก เช่น ระบบ access การเข้า-ออกอาคาร เดิมเป็นไม้กั้น ผูกกับการใช้คีย์การ์ด ปัจจุบันเริ่มมีสแกนลายมือ-finger scan มีสแกนใบหน้า-face recognition ฯลฯ ต่อไปจะมีอะไรอีกก็ไม่รู้

แต่ละยุคสมัยมีอะไรใหม่เข้ามา การที่พนักงานจะเข้าใจ มีความชำนาญ ยุคนี้ต้องบอกว่ายังน้อย จึงต้องใช้งบประมาณที่มากขึ้น และยุคเริ่มต้นเทคโนโลยีอะไร ๆ ก็จะแพงก่อน แต่พอนาน ๆ ไปราคาจะต่ำลง

อย่างระบบสแกนลายมือ ล่าสุดเราเจอปัญหาแล้ว มีการสแกนลายมือปลอม ใช้มือถือนี่แหละส่องกับเครื่องสแกน นั่นคือเหรียญสองด้านของเทคโนโลยี ถ้าตามไม่ทันก็จะมีประเด็นหลากหลายที่เราอาจประเมินได้ไม่ดีพอ

ปัญหาสแกนลายนิ้วมือ ตอนนี้เริ่มเห็นหลายคอนโดฯนำมาใช้ เพื่อพยายามจะบล็อกผู้เช่ารายวัน แต่ไปสร้างปัญหาให้เจ้าของห้องตัวจริง กรณีเครื่องไม่เสถียร เข้ามาหลัง 6 ทุ่ม พนักงานนิติฯก็ไม่อยู่ สแกนแล้วผ่านไม่ได้ก็สร้างปัญหาให้ฝ่ายจัดการอีก (ยิ้ม)

Q : สโคปงาน Living Solution

living solution เป็นเรื่องอายุอาคารเป็นส่วนใหญ่ เช่น ลิฟต์ต้องเปลี่ยนสลิง งบฯค่อนข้างสูง เราถือว่าได้เครดิตมากในงานซ่อมบำรุงและปรับปรุง เพราะมี LPN Team เป็นฐานแข็งแรงอยู่แล้ว

กรณีอายุอาคารเกิน 10 ปีขึ้นไป จำเป็นต้องเปลี่ยนระบบท่อน้ำดี ในขณะที่เราเป็นคนออกแบบ ฉะนั้นจะรู้ในรายละเอียด ในการเปลี่ยนในการทำระบบพวกนี้ และ LPP บริหารนิติฯจะรู้ในตัว people ร่วมใจ ห่วงใย แบ่งปัน ระบบจะเอื้อเป็นอย่างมาก

เนื้องานหลัก ๆ คือ ดูแลงานระบบพื้นที่ส่วนกลาง บัดเจตเริ่มตั้งแต่หมื่นเดียว ไปจนถึงถ้าทำฟูลออปชั่นมูลค่างานเป็น 10 ล้าน กับบริการในห้องชุด หลัก ๆ เป็นเรื่องการรีโนเวตทั้งลูกค้าอยู่อาศัยเอง ถึงจุดหนึ่งอาจต้องการกั้นห้องเพิ่ม หรือบำรุงรักษาใหญ่สักครั้ง

อีกส่วนเป็นลูกค้านักลงทุน ซื้อห้องชุดไว้ปล่อยเช่า ในฐานลูกค้า 1,500 ราย ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มซื้อลงทุนให้เช่ามากกว่า ปกติทำสัญญาเช่ายาว 1 ปี พอครบสัญญาเปลี่ยนผู้เช่าก็ต้องรีโนเวต แต่งหน้าทาปากห้องใหม่ ผลดีคือการรักษาค่าเช่าให้เท่าเดิม ไม่ต้องไปแข่งขันลดราคาก็ทำได้ไม่ยาก

ปกติเราคอมมิตเมนต์ 3 วันเสร็จ งบประมาณก็ไม่สูง ห้องชุด 1 ห้องนอน เฉลี่ยบัดเจต 1-5 หมื่นบาทบวกลบ ถ้าห้องชุด 2 ห้องนอนก็บวกเพิ่ม 30%

แต่ถ้าเป็นลูกค้าอยู่อาศัยจริง บัดเจต 1-5 หมื่น คำนวณคร่าว ๆ ก็บวกเพิ่ม 50% เพราะรายละเอียดในห้องเยอะกว่า มีของใช้ส่วนตัวเยอะกว่า แตกต่างจากห้องเช่าที่เวลาเปลี่ยนผู้เช่าจะเหลือแต่ห้องกับของใช้จำเป็นเท่านั้น

งานที่เราคิดต่อก็คือ บริการดูแลพิเศษ ไม่ว่าจะเป็นผู้สูงอายุ คนท้อง คนที่ได้รับอุบัติเหตุแล้วใช้ชีวิตไม่สะดวก เรามีบิ๊กดาต้ารู้ว่าห้องไหน มีคนพิเศษอยู่ในห้อง ถ้าแม่บ้านมีเวรทำความสะอาดก็ให้คอยสำรวจตรวจสอบว่ายังอยู่ดีไหม หรือไม่มีเสียงอะไรในห้องเลย ก็ต้องลงมารายงานนิติฯ เราก็จะรีเช็กกลับไปที่ตัวเขาหรือญาติ เพื่อให้รู้แน่นอนว่ายังปกติดี ไม่ได้เกิดเรื่องอะไร

ปัจจุบันเราบริหารนิติบุคคลจนทำให้ส่งผลด้านการตลาดในรูปแบบบอกต่อ (word of mouth) มียอดเพื่อนแนะนำเพื่อน 50% ของจำนวนยูนิตที่เปิดขาย แต่ยอดซื้อจริง 25% นี่คือตัวชี้วัด LPP ที่เป็นรูปธรรมมากที่สุด