อสังหาริมทรัพย์

LPN ชี้ครึ่งปีหลังอสังหาฯแข่งทำทาวน์เฮาส์ หนีตาย LTV-ตลาดคอนโดเดี้ยง

รายงานข่าวจากสำนักวิจัย LPN (LPN Wisdom) บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN เปิดเผยว่า ภาวะเศรษฐกิจภาพรวมในครึ่งปีแรก ยังมีปัจจัยลบเปราะบาง ทั้งเทรดวอร์ ความล่าช้าจากการจัดตั้งรัฐบาลชุดใหม่ และผลกระทบจากมาตรการ LTV-loan to value ของธนาคารแห่งประเทศไทย เกี่ยวกับการเพิ่มเงินดาวน์ 20% ขึ้นไปในการขอสินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมหลังที่ 2 เป็นต้นไป โดยเริ่มบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นมา ทั้งหมดนี้กระทบทำให้ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรกติดลบ 15-20%

ในขณะที่ตลาดโครงการแนวราบบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ ซึ่งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ระบุว่ายังมีอุปทานเหลือขาย 86,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าเกือบ 390,000 ล้านบาทนั้น ได้รับผลกระทบจาก LTV น้อยกว่าสินค้าคอนโดฯ ซึ่งได้รับผลกระทบสินเชื่อปล่อยใหม่ลดลง -36% ในขณะที่บ้านแนวราบสินเชื่อปล่อยใหม่ลดลง -10%

สำนักวิจัย LPN สำรวจตลาดช่วงครึ่งปี 2562 พบว่า มีโครงการเปิดใหม่ 103 โครงการ 17,873 หน่วย ในแง่จำนวนหน่วยลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2561 อยู่ที่ 3%

ในจำนวนนี้ ทาวน์เฮาส์มีสัดส่วนเปิดโครงการใหม่มากที่สุด 57.2% จำนวน 10,223 หน่วย จาก 53 โครงการ  แต่ก็ยังน้อยกว่าช่วงเดียวกันของปี 2561 ที่มีทาวน์เฮาส์เปิดใหม่ 11,894 หน่วย

สำหรับบ้านเดี่ยวมีการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้น จำนวน 44 โครงการ 5,241 หน่วย เพิ่มขึ้น 20% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีจำนวน 4,333 หน่วย

ส่วนบ้านแฝดเปิดใหม่ 23 โครงการ 2,409 หน่วย เพิ่มขึ้น 20% จำนวน 2,060 หน่วย โดยมีสัดส่วนเปิดตัวบ้านแฝด 15% ของตลาดรวม

แบ่งตามระดับราคา พบว่า ทาวน์เฮาส์ 2-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท มีสัดส่วนมากที่สุด และใกล้เคียงกันที่ 40% ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท มีสัดส่วน 14.3%

บ้านเดี่ยว ราคา 3-6 ล้านบาท มีสัดส่วนมากที่สุด  44.4%  ราคา      6-10 ล้านบาท มีสัดส่วน 34.7% และราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทกับราคา 10-20 ล้านบาท มีสัดส่วนใกล้กันที่ 10%

บ้านแฝดราคา 3-6 ล้านบาท           มีสัดส่วนมากถึง 78.2% ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีสัดส่วน 14% และราคา 10-20 ล้านบาท มีสัดส่วน 5%

ด้านอัตราการขาย ภาพรวมอยู่ที่ 20% โดยทาวน์เฮาส์มีอัตราการขายสูงสุด 25% สถิติเท่ากับปีที่ผ่านมา, บ้านเดี่ยวมีอัตราการขาย 14% เพิ่มจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีอัตราการขาย 12%, บ้านแฝดมีอัตราการขาย 14% ไม่เปลี่ยนแปลง

 

 

สำหรับทำเลทอง ได้แก่  1. พระราม 2 ประเมินจากโครงการลุมพินี ทาวน์พาร์ค ท่าข้าม-พระราม 2 เปิดขายปี 2561 ได้รับผลตอบรับจากผู้บริโภคเป็นอย่างดี ปลายเดือน ส.ค. 2562 จึงเปิดขายลุมพินี ทาวน์เพลส พระราม 2-ท่าข้าม เพราะในอนาคตจะมีทางยกระดับพระราม 2 บางขุนเทียน-มหาชัย และรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ รวมทั้งพระราม 2 ยังถูกกำหนดบทบาทให้เป็นศูนย์ชุมชนชานเมืองเปิดพื้นที่การพัฒนาได้มากขึ้น

2. ราชเทวี เพลินจิต สาทร มีโครงการที่น่าสนใจคือ สามย่าน บิซิเนสทาวน์ 32 ยูนิต มียอดขาย 91% เนื่องจากทำเล ราชเทวี เพลินจิต สาทร อสังหาริมทรัพย์ประเภทโฮมออฟฟิศเป็นที่สนใจของผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย และประกอบธุรกิจด้วย

3. ราษฎร์บูรณะ-บางมด- จอมทอง และรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายช่วง แบริ่ง สมุทรปราการ มีการเปิดตัวค่อนข้างสูง (561หน่วย และ 534 หน่วย ตามลำดับ) มียอดขายค่อนข้างดี 58% เนื่องจากอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่กำลังก่อสร้าง

สำหรับทำเลที่มีการเปิดโครงการใหม่มากที่สุด ได้แก่ “ชัยพฤกษ์-ถนนสาย 345” จำนวน 975 หน่วย รองลงมา “ดอนเมือง วัชรพล สายไหม” จำนวน 916 หน่วย

ส่วนบ้านเดี่ยวเปิดตัวสูงสุดย่านประเวศ กิ่งแก้ว 588 หน่วย และทาวน์เฮาส์เปิดตัวสูงสุดย่านเพชรเกษม บางแค พุทธมณฑล สาย 4 จำนวน 624 หน่วย

ส่วนทำเลที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีความน่าสนใจในอนาคต อาทิ ด้านเหนือของ กทม. เช่น รังสิต-พหลโยธิน โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าสายสีแดง รังสิต-บางซื่อ และสายสีเขียว หมอชิต-คูคต หรือตะวันออกของ กทม. เช่น สุขุมวิทตอนปลาย บางนา สำโรง ลาดกระบัง ที่อยู่ในโครงข่ายรถไฟฟ้าสายสีเขียวแบริ่ง-สมุทรปราการ สายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง สายสีส้ม ศูนย์วัฒนธุรรม-มีนบุรี และแอร์พอร์ต ลิงค์

ทั้งนี้ ครึ่งปีหลัง กำลังซื้อตลาดผู้อยู่อาศัยจริงยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง แต่ผู้ซื้อจำเป็นต้องปรับตัววางแผนการเงินให้ดีขึ้น เนื่องจากมาตรการ LTV และความเข้มงวดของธนาคารพาณิชย์ จะทำให้ขอสินเชื่อยากขึ้น

ขณะเดียวกัน ตลาดจะมีการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นจากการที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์หันมาแข่งขันทำบ้านแนวราบเพิ่มขึ้น เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมซึ่งได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV และตลาดจีนที่ชะลอตัวลง จึงหันมาลงทุนพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์ที่ผลกระทบน้อยกว่า และเป็นตลาดผู้อยู่อาศัยจริงอย่างแท้จริง