ไพโรจน์ วัฒนวโรดม ดีเวลอปเปอร์รุ่นพิมพ์นิยม “ทุกวันนี้ผมรับจ้างเป็น CEO อสังหา”

สัมภาษณ์พิเศษ

หนึ่งในดีเวลอปเปอร์รุ่นใหญ่ของวงการ “พี่แจ้-ไพโรจน์ วัฒนวโรดม” ดีกรีอดีตลูกหม้อค่ายควอลิตี้เฮ้าส์ รับผิดชอบพอร์ตโครงการบ้านหรู คอนโดมิเนียม ตลอดจนโครงการบ้านแนวราบในต่างจังหวัด กับบทบาทล่าสุดที่สวมหมวก 2 ใบ ในฐานะมือปืนรับจ้างเก๋าเกมในฐานะ “ซีอีโอพาร์ตไทม์” ให้กับดีเวลอปเปอร์ทุนท้องถิ่นในต่างจังหวัด และเป็นซีอีโอตัวจริงให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของตัวเอง

Q : ธุรกิจของแมทช์ไทม์มีอะไรบ้าง

ผมทำ 3 โมเดล 1.รับบริหารโครงการแบบครบวงจร กล่าวคือ ตั้งแต่ศึกษาความเป็นไปได้โครงการ เลือกซื้อที่ดิน บริหารงานขาย-สร้าง-โอน

2.ทำเอง พัฒนาเอง ตอนนี้ตั้งชื่อแบรนด์ New Bury ซึ่ง bury เป็นคำพ้องเสียงมาจากคำว่าบุรี ที่แปลว่าเมือง นิวบูรี่จึงหมายถึงคอนเซ็ปต์เมืองใหม่ ที่เป็นทางเลือกให้กับผู้บริโภค 3.ธุรกิจทั่วไป

แน่นอนว่าโปรเจ็กต์แรกมักเป็นโครงการแจ้งเกิดเสมอ เพราะฉะนั้น ผมยอมเฉือนเน็ตมาร์จิ้นเหลือ 10-12% เพื่อให้โครงการเปิดเร็ว-ปิดเร็ว ตลาดที่เราเข้าไปแข่ง เราแข่งบนดาต้าเบสล้วน ๆ เซ็กเมนต์โลว์เอนด์ซึ่ง 100% เป็นเรียลดีมานด์ ราคา 2 ล้านบวกลบ แต่ส่วนใหญ่ต่ำ 2 ล้าน

โครงการแรกเป็นทาวน์เฮาส์บนทำเลบางนา-ตราด กม.31 ดีไซน์มาจากการรวบรวมฟังก์ชั่นที่ดีที่สุดของบิ๊กแบรนด์ในตลาดอย่างน้อย 2-3 รายมารวมกัน เพราะต้องการให้ผู้บริโภคมีภาพจำแบบปากต่อปาก (word of mouth) ว่าเป็นโครงการระดับ 5 ดาว แต่ราคา 3 ดาว

ในด้านการก่อสร้างใช้ระบบพรีแฟบ บล็อกละ 7 ยูนิต ตกเฟสละ 21-28 ห้อง 3 เดือนสร้างเสร็จ

Q : ทำเองมีโครงการที่ 2-3-4

มีแน่นอน ตอนนี้วางแผนทำบ้านแฝดชั้นเดียวกับคอนโดฯโลว์ไรส์

ทำเลแข่งขัน เราคงไปสู้กับราคาที่ดินแพงในกรุงเทพฯ ไม่ไหว แต่เรายังมีโอกาสสู้ได้บนทำเลจังหวัดปริมณฑลกับต่างจังหวัด โครงการที่ 2 วางแผนทำบ้านแฝดชั้นเดียว แต่ได้ฟังก์ชั่นบ้านเดี่ยว

โจทย์เรามองว่าคนซื้อทาวน์โฮมกันเยอะ ราคา 2-2.5 ล้าน แต่ถ้าทำบ้านแฝด 2.5-2.8 ล้านล่ะ เพราะค่าก่อสร้างใกล้กัน แพงกว่าแค่แสนเดียว

สมมุติทาวน์เฮาส์ 1 หลัง มีค่าก่อสร้าง 8 แสนบาท บ้านแฝดคุมราคาได้ 8.5 แสนบาท แต่ได้ฟังก์ชั่น 3 ห้องนอน 2 น้ำ ที่ดิน 36 วา ตัวบ้าน 125 ตารางเมตร ซึ่งเท่าที่เราศึกษาตลาดเห็นว่าปัจจุบัน ทาวน์เฮาส์ต้องเข้าซอยลึก 2-4 กิโลเมตร และถ้ามีสินค้าบ้านแฝดทำเลเดียวกัน ราคาจะแพงกว่า 3 แสนขึ้นไป

จุดตัดเชือกที่เรากล้าลงทุนเพราะขนาดที่ดินเริ่ม 4-10 ไร่ ถ้าเป็นบิ๊กแบรนด์ดีเวลอปเปอร์เขาทำแล้วไม่คุ้มเพราะเขาเล่นเกมใหญ่ ก็เลยเป็นช่องว่างให้เราเบียดแทรกเข้าไปได้ ตอนนี้เริ่มไพลอตโปรเจ็กต์โดยทำกับโครงการลูกค้าที่อำเภอแปลงยาว ฉะเชิงเทรา

เพราะฉะนั้น คอนเซ็ปต์บ้านแฝดชั้นเดียวของเราเน้นเจาะลูกค้าซื้อทดแทน แย่งลูกค้าทาวน์เฮาส์ ต้องบอกว่าโมเดลธุรกิจทั่วไปเดิมโครงการทาวน์เฮาส์ฟังก์ชั่น 4 ห้องนอน เพื่อมาแข่งกับบ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้าน ก็เลยทำราคา 2.5 ล้าน มาแย่งลูกค้า แต่มาถึงจุดหนึ่งมีดีมานด์ที่อยู่ทาวน์เฮาส์แล้วเริ่มรู้สึกอยากขยับขยาย

Q : บ้านแฝดชั้นเดียวมีข้อคำนึงอะไรบ้าง

โมเดลบ้านแฝดชั้นเดียว ต้นทุนที่ดิน 5,000-10,000 บาท/ตารางวาไซซ์โครงการเล็ก ๆ ตกไร่ละ 6 หลัง ต้องการให้จบภายในปีเดียว ขาย-สร้างและโอนจบในปีเดียว มูลค่าโครงการละ 80-100 ล้าน ทำปีละ 3-5 โครงการ มูลค่ารวมตกปีละ 300-500 ล้าน น่าจะอยู่กันได้สบายแล้วครับ

Q : สนใจลงทุนทำคอนโดฯ

โครงการที่ 3 ของแมทช์ไทม์มองคอนโดฯโลว์ไรส์ ผมสนใจเซ็กเมนต์ราคาต่ำล้าน เพราะบิ๊กแบรนด์ไม่ทำ พื้นที่ใช้สอย 25 ตารางเมตร

สูตรคำนวณต้นทุน ทำห้องชุดโลว์ไรส์ ใช้ที่ดิน 1 ไร่ ทำได้โครงการละ 80-100 ห้อง พื้นที่ไม่เกิน 5,000 ตารางเมตร ค่าก่อสร้างตีเฉลี่ย 1.5 หมื่น/ตารางเมตร ต้นทุนก่อสร้าง 75 ล้าน ค่าที่ดินอีก 25 ล้าน ต้นทุนพัฒนาตก 100 ล้านเท่านั้น

เปรียบเทียบกับทำห้องชุดไฮไรส์ 30 ชั้น พื้นที่ตก 30,000 ตารางเมตร ค่าก่อสร้างเฉลี่ย 2 หมื่น/ตารางเมตร ตก 600 ล้าน ค่าที่ดินอีก 400 ล้าน ต้นทุนพัฒนาก็ตก 1,000 ล้านแล้ว เป็นเกมแข่งขันของรายใหญ่

ฉะนั้น คอนโดฯที่มองไว้อยู่ใกล้แหล่งงาน ใกล้นิคมอุตสาหกรรม ทำเลนอกเมืองออกมาหน่อย แต่ใกล้ถนนใหญ่ มองเห็นรถบัสผ่านหน้าถนน ถ้าทำโครงการก็ต้องอยู่ริมถนน หรืออย่างมากเข้าซอยไม่เกิน 200 เมตร ใช้ที่ดินไม่เยอะ ราคาต่ำล้าน ผ่อนเดือนละ 4,000 บาท ทำที่จอดรถมอเตอร์ไซค์ไว้เยอะหน่อย

ในด้านดีไซน์ ผมพัฒนาโครงการมาขนาดนี้รู้ basic requirement ของลูกค้าต้องการอะไร ไม่ใช่ว่าคู่แข่งทำทาวน์เฮาส์ 4 ห้องนอน แล้วเรามาแข่ง 5 ห้องนอน ให้สเป็กเว่อร์ ๆ เราไม่ทำแบบนั้น

ผมบอกได้เลย การตลาดอสังหาฯปัจจุบันไม่ได้แข่งเอาโปรดักต์มาชนโปรดักต์แล้วให้เหนือกว่า แต่การตลาดปัจจุบันจะสำเร็จได้ ต้องดูกำลังซื้อที่ affordable ลูกค้าจ่ายได้จริง

เช่น ลูกค้าในภาคอีสาน เดิมเซตอัพระบบให้กับเขา หลังจากนั้น เราก็เลยเป็นซีอีโอพาร์ตไทม์ หมายความว่า การเป็นที่ปรึกษายุคนี้ไม่ใช่แค่คำปรึกษาแนะนำ แต่ต้องลงไปทำให้ดู ลงไปโค้ชงานขาย สร้าง โอนให้กับบุคลากร ซึ่งในการตั้งต้นต้องใช้เวลาอย่างน้อย 2 ปี เพื่อให้จบ 1 โครงการ เขาได้ประสบการณ์ 1 รอบของการพัฒนาโครงการ

Q : อุดรั่วให้ลูกค้าโครงการยังไง

ปัญหาที่พบเรื่องแรก บุคลากรเปลี่ยนบ่อย 2.ไม่มีแพลตฟอร์มการทำธุรกิจ 3.ไม่ได้เซตระบบลอยัลตี้องค์กร 4.สำคัญมากคือทิศทางการเติบโต ผมไปบอกเขาว่าต้องทำ 4 อย่างนี้

เรื่องแรกทั้งพนักงาน โอนเนอร์ ถ้ามองเห็นทิศทางบริษัท 3-5 ปีร่วมกันว่าจะไปยังไง ทุกคนจะรวมเป็นหนึ่ง มียูนิตี้ 2.ต่อให้มีการเทิร์นโอเวอร์คน แต่แพลตฟอร์มยังทำงานต่อไปได้ 3.ไปบอกเขาไม่ให้กลัวระบบคอมพิวเตอร์หรือไอที เพราะทุกวันนี้ยังทำมือ (แมนวล) อยู่

สุดท้ายอีกเรื่องหนึ่ง ลูกค้าแมทช์ไทม์ส่วนใหญ่อายุ 60 ปีบวกหมดเลย จุดอ่อนที่ลูกหลานไม่ทำธุรกิจเดิมที่รุ่นพ่อแม่ทำไว้ ดังนั้น เมื่อสร้างแพลตฟอร์มเขาจะโตยั่งยืน ปั้นพนักงานให้เป็นมืออาชีพได้ เพราะแต่ละจังหวัดมีสิ่งอำนวยความสะดวกในการใช้ชีวิตครบหมด ทั้งห้าง เงินเดือน อยู่ใกล้ครอบครัวด้วย ไม่จำเป็นต้องเข้ามาหางานทำในกรุงเทพฯอีกแล้ว

Q : ถ้ามีคนอยากลงทุนในศรีสะเกษ

(นิ่งคิด) จริง ๆ แล้วมีนักลงทุนจากศรีสะเกษ อุบลฯ มาคุยกับเรา แต่ผมจะบอกว่า น้องครับ พี่ครับ รออีก 5-10 ปีค่อยมาทำ ยังไม่ถึงเวลา เพราะอะไร ตลาดจัดสรรอุบลฯแค่ปีละ 2,000 ล้านเท่านั้นเอง

Q : รอบหมุนเงินของอสังหาฯ

สูตรธุรกิจตั้งแต่เปิดไซต์ ซื้อและโอนที่ดินแล้ว ภายในเดือนที่ 9 ต้องเปิดสำนักงานขาย ภายในเดือนที่ 18 เงินต้องเริ่มหมุนกลับ หมายถึงเริ่มโอนแล้ว บางโครงการอาจจบในสองปีหรือจบในเดือนที่ 24 หรือ 36 ให้นับจากวันซื้อที่ดิน ไม่ควรเกินนี้แล้ว


สำหรับคนที่มีที่ดิน 50 ไร่ 100 ไร่ ต้องซอยให้จบใน 2-3 ปี แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น ในต่างจังหวัดไม่ควรทำโครงการไซซ์ใหญ่ เพราะเหตุผล 2 ข้อ ดีมานด์ไม่เยอะขนาดนั้น และถ้าทำใหญ่ ขายดีเมื่อไหร่ ทุนเมืองกรุงจะลงมาแข่ง จะปรับตัวไม่ทัน