อสังหาริมทรัพย์

เบเวอรี่ฮิลล์…เมืองไทย ถนนแสนล้านบ้านหรู “กรุงเทพกรีฑา 2”

กลายเป็นบิ๊กอีเวนต์เปิดตัวถนนบ้านหรู “กรุงเทพกรีฑา 2” โดยไม่ได้ตั้งใจ ดีเดย์ 23 พฤศจิกายน 2562 มีกำหนดจัดงาน “รวงผึ้ง Bangkok Run 2019” เจ้าภาพคือ กรุงเทพมหานคร (กทม.) ซึ่งเลือกถนนตัดใหม่ “ศรีนครินทร์-ร่มเกล้า” เป็นถนนภายใต้โครงการ 1 จังหวัด 1 ถนนเฉลิมพระเกียรติ คลุมพื้นที่เขตบางกะปิ-สะพานสูง-ลาดกระบัง เนื่องในโอกาสมหามงคลพระราชพิธีบรมราชาภิเษก

ขึ้นแท่น “เบเวอรี่ฮิลล์เมืองไทย”

ปรากฏว่าบิ๊กแบรนด์วงการอสังหาริมทรัพย์เมืองไทยตบเท้ามีส่วนร่วมอย่างอุ่นหนาฝาคั่ง ขานชื่อมีอย่างน้อย 3 รายด้วยกัน “เพอร์เฟค-แสนสิริ-สิงห์ เอสเ็อตท”

“นาทีนี้เราไม่พูดถึงผลกระทบ LTV เพราะทุกคนรับรู้กันหมดแล้ว ปลายปี”62 มาพูดเรื่องใหม่ ผมมองว่าการเปิดตัวถนนกรุงเทพกรีฑา 2 เป็นข่าวใหญ่ของวงการอสังหาฯ…” คำกล่าวของ “ชายนิด อรรถญาณสกุล” ซีอีโอ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค

ทั้งนี้ ถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่เริ่มต้นจากถนนศรีนครินทร์ แบ่งเป็น 2 ช่วง คือ ช่วงต้นถนนศรีนครินทร์-วงแหวนตะวันออก กับช่วงปลายวงแหวนตะวันออก-ถนนร่มเกล้า เดิมยังถูกตัดขาดเป็น 2 ท่อน เพราะมีมอเตอร์เวย์ผ่ากลาง จนกระทั่งสะพานข้ามแล้วเสร็จ ไม่เพียงแต่เชื่อมการเดินทางเข้าถนนรามคำแหงได้ง่ายขึ้น หากแต่ยังเป็นการเปิดหน้าดินให้กับถนนตัดใหม่ช่วงปลายอีกด้วย

“กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่จะเป็นย่านที่อยู่อาศัยระดับพรีเมี่ยมของกรุงเทพฯ เส้นต่อไป เหมือนกับยุค 10 ปีที่แล้วบนถนนเอกมัย-รามอินทราที่ตัดเข้าโซนเวอร์จิ้นแลนด์ เชื่อมเดินทางเข้าในเมืองพระราม 9 สะดวก หมู่บ้านจัดสรรราคา 20-30 ล้านแข่งขันสูง แต่เนื่องจากพื้นที่เต็มจึงขยับออกมาแข่งโซนนี้แทน”

เปิดโพยท็อป 3 ยึดหัวหาด

“สุรเชษฐ กองชีพ” เอ็มดี บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี อัพเดตทำเลให้กับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สถิติที่ต้องจับตาในช่วง 1-2 ปี (2560-2561) ทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่เป็นพื้นที่มีโครงการบ้านจัดสรรราคามากกว่า 10 ล้านบาท/ยูนิตขึ้นไปค่อนข้างมาก โดยเฉพาะโครงการบ้านเดี่ยวที่เปิดขายในช่วงปี 2561-2562 บางโครงการเริ่มต้น 25-90 ล้านบาทขึ้นไปผู้ประกอบการที่เป็นเจ้าตลาดในระดับท็อป 3 ได้แก่ “พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค” เปิดขายบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์รวมแล้ว 7 โครงการ มูลค่ารวม 9,780 ล้านบาทรองลงมา บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) มี 3 โครงการ มูลค่ารวม 4,329 ล้านบาท อันดับ 3 คือ แสนสิริ มีเพียง 1 โครงการแต่มูลค่าโครงการมากถึง 3,500 ล้านบาท

นอกจากนี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่นลงทุนรวม 12 โครงการ มูลค่ารวม 23,500 ล้านบาท จำนวน 1,500 ยูนิต ราคาขายเฉลี่ย 15.7 ล้านบาท

ถนนใหม่ดันที่ดินพุ่ง 50 ล้าน

ดาต้าเบสของ “สุรเชษฐ” ระบุด้วยว่า ทำเลกรุงเทพกรีฑาเดิม ทาวน์เฮาส์มีราคาในช่วง 2.5 ล้านบาท, บ้านเดี่ยวเริ่ม 6.2 ล้านบาท เทียบกับกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ทาวน์เฮาส์เริ่มต้น 3 ล้านบาท, บ้านเดี่ยวขยับราคาไปถึง 7.8 ล้านบาท/ยูนิต ในขณะที่โครงการที่มีบ้านเดี่ยวราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป คิดเป็นสัดส่วน 32% จากซัพพลายรวม 1,500 ยูนิต ในด้านอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 33% ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เปิดขายตั้งแต่ปี 2557-2559 ถัดมาในยุคบูมโครงการแนวราบ ณ ปี 2560-2562 พบว่า มีการเปิดตัวเพิ่ม 8 โครงการ จำนวน 1,029 ยูนิต สัดส่วนขายได้ 27%

บิ๊กแบรนด์แข่งตุนแลนด์แบงก์

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ประเมินมูลค่าตลาดในทำเลปี 2562 ไม่ต่ำกว่า 60,000 ล้านบาท คาดว่าในช่วงปลายปีนี้มูลค่าตลาดขยับเกือบ 1 แสนล้านบาท และภายใน 3 ปีหน้าทะลุเกินหลักแสนล้านบาทแน่นอน เซ็กเมนต์การแข่งขันบ้านเดี่ยวอยู่ในกลุ่มราคา 15-50 ล้านบาท ส่วนสินค้าทาวน์เฮาส์ขยับราคาไปเริ่มหลังละ 5 ล้านบาท

บิ๊กแบรนด์เจ้าตลาด “วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต” เอ็มดีค่ายเพอร์เฟค แบไต๋ให้ฟังแล้วว่าบริษัทตุนแลนด์แบงก์เพิ่มเป็น 400 ไร่ ในปัจจุบัน สถิติที่ทำให้เป็นเบอร์ 1 ในทำเลเพราะเปิดขายแล้ว 6-7 โครงการ ปีนี้มีเป้าอีก 2-3 โครงการ เซ็กเมนต์ 10-50 ล้าน ในจำนวนนี้ครึ่งหนึ่งเน้นราคา 8-12 ล้าน

“เชื่อมสะพานแล้ว เพอร์เฟคมีแลนด์แบงก์รอเปิดเพิ่มอีก 2-3 โครงการ”

บิ๊กแบรนด์อีกราย “สมเกียรติ หงษ์ทรัพย์ภิญโญ” ผู้บริหารแนวราบ บมจ.แสนสิริ กล่าวว่า ทำเลกรุงเทพกรีฑา 2 แสนสิริเพิ่งเปิดตัวโครงการแรก “เศรษฐสิริ กรุงเทพกรีฑา” มูลค่า 3,500 ล้านบาท บนที่ดิน 54 ไร่ อย่างไรก็ตาม เป้าหมายที่ใหญ่กว่า แสนสิริสะสมแลนด์แบงก์ในมือได้แล้วในตอนนี้ 300 ไร่ โดยมีโมเดลต้นแบบในการพัฒนาโครงการมาจาก “T 77” ที่ประสบความสำเร็จมาแล้วในซอยสุขุมวิท 77 หรือซอยอ่อนนุช

พฤกษาแจมบ้าน 10-20 ล้าน

ค่ายสิงห์ เอสเตท “ศรศักดิ์ สมวัฒนา” ซีอีโอ บมจ.เนอวานา ไดอิ กล่าวว่า มีแลนด์แบงก์ 250 ไร่ ทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ รองรับการพัฒนาโครงการ 5 ปี มูลค่ารวม 33,000 ล้านบาท เฟสแรกกันที่ดิน 50 ไร่ เปิดขาย “เนอวานา บียอนด์ พระราม 9-กรุงเทพกรีฑา” ราคา 28-44 ล้านบาท

ล่าสุด ของล่าสุดเป็นคิว “ปิยะ ประยงค์” ซีอีโอกลุ่มพฤกษาแวลู บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เคลื่อนทัพลงทุนบุกโครงการแนวราบในทำเล เปิดตัว “เดอะปาล์ม กรุงเทพกรีฑา-วงแหวน” ราคา 10-20 ล้านบาท มูลค่า 1,400 ล้านบาท

กลยุทธ์การแข่งขันของพฤกษา มองว่า บริษัทเป็นเจ้าตลาดบ้านเดี่ยว 3-5 ล้านบาทภายใต้แบรนด์เดอะแพลนท์ กับราคา 5-10 ล้านบาทแบรนด์ภัสสรแล้ว การตลาดเชิงรุกก้าวต่อไปคือ การต่อจิ๊กซอว์ตลาดบ้านเดี่ยวไฮเอนด์ “เดอะปาล์ม” ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป จึงเป็นจิ๊กซอว์ตัวสำคัญที่จะทำให้พฤกษาครองส่วนแบ่งตลาดได้ครบทุกเซ็กเมนต์ และทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ จะเป็นทำเลที่ทำให้ผู้บริโภคจดจำภาพลักษณ์บ้านเดี่ยวพฤกษาว่าเป็นแบรนด์ไฮเอนด์ได้ติดตา