อสังหาริมทรัพย์

AREAส่องปี”62หน่วยเปิดตัวใหม่-13%มูลค่า-23%

มองต่างมุมมาตรการรัฐช่วยไม่มากนัก “AREA” ปรับคาดการณ์ล่าสุดปี 2562 มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยเปิดใหม่จะหดตัวถึง -23% ในแง่มูลค่า จำนวนหน่วยหดตัว -13% ตลาดต้องเร่งปรับตัวด่วน

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า จากการประมวลผลการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล อัพเดตล่าสุด ณ ไตรมาส 3/62 แล้ว พบแนวโน้มมีการหดตัวของโครงการเปิดขายใหม่ ทั้งในด้านมูลค่าโครงการและจำนวนหน่วย

ถึงแม้รัฐบาลเพิ่งประกาศมาตรการรัฐในการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ด้วยการลดค่าโอนและจดจำนองรวมกัน 3% เหลือ 0.01% ก็ตาม แต่มองว่าไม่ได้ช่วยให้ตลาดภาพรวมมีการฟื้นตัวมากนัก เนื่องจากค่าธรรมเนียมการโอนทางผู้ซื้อกับผู้ขายหรือเจ้าของโครงการมีการเฉลี่ยจ่ายคนละครึ่งอยู่แล้ว รวมทั้งมองว่าที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัยสี่ ซื้อเพราะความจำเป็นต้องอยู่อาศัย ถึงแม้รัฐบาลไม่มีมาตรการกระตุ้นออกมา ผู้ซื้อก็ยอมจ่ายค่าโอนคนละครึ่งอยู่แล้ว

โดยคาดการณ์ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลจนถึงสิ้นปี 2562 จะมีโครงการเปิดใหม่ 109,336 หน่วย ซึ่งหดตัว -13% เมื่อเทียบกับการเปิดตัวในปี 2561 ที่มีจำนวน 125,118 หน่วย และหากพิจารณาในแง่มูลค่า คาดว่ามีโครงการเปิดใหม่ 438,373 ล้านบาท ลดลง -23% เมื่อเทียบกับปี 2561 ถือว่าลดลง 1 ใน 4

“ในแง่หนึ่งการปรับตัวลดลงแสดงว่าตลาดอสังหาฯหดตัวลงตามภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำลงเมื่อเทียบกับปีก่อน มองในมุมบวกการปรับตัวลดลงของโครงการเปิดตัวใหม่เป็นการลดความเสี่ยงของการเกิดฟองสบู่อย่างที่วิตกกังวล”

ทั้งนี้ จากที่ธนาคารแห่งประเทศไทยประเมินอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ (GDP-gross domestic product) ในปี 2563 อยู่ที่ 3.3% มากกว่าปี 2562 ที่คาดการณ์ไว้ 2.9% แต่ก็ยังต่ำกว่าปี 2561 ที่ 4.1% จึงอาจกล่าวได้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะปรับตัวดีขึ้นในปี 2563 แต่ก็คงเติบโตไม่โดดเด่นมากนัก

“ผลสำรวจภาคสนามมีบริษัทมหาชนขนาดใหญ่หลายแห่งวางแผนรอเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2563 จำนวน 300 โครงการ ถ้าเศรษฐกิจดีขึ้นก็จะทำให้การเปิดตัวมีมากขึ้น และ บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท ในฐานะแชมป์เปิดตัวสูงสุดมานับสิบปี ยกเว้นปีนี้คงได้กลับมาทวงแชมป์คืน”

ดร.โสภณตั้งข้อสังเกตด้วยว่า ปัจจุบันบ้านราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทเกิดและขายได้น้อยมาก เพราะลูกค้าผู้มีรายได้น้อยหรือรายได้ปานกลางค่อนข้างน้อยที่มีความสามารถในการซื้อ (affordability) ลดลง ทำให้สถานการณ์ของปีนี้สินค้าราคาแพงขายดีกว่า

สำหรับสินค้ายอดนิยมและคาดว่ามีการเปิดตัวมากเป็นพิเศษในปี 2563 คือคอนโดมิเนียม สัดส่วน 60% โดยกลุ่มใหญ่ที่สุดเซ็กเมนต์ราคา 3-5 ล้านบาทเพราะเป็นกลุ่มลูกค้ามีกำลังซื้อจริง ในขณะที่ห้องชุดราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทคงเกิดแทบไม่ได้ แต่จะเป็นสินค้ากลุ่มราคา 1-2 ล้านบาทที่คาดว่ามีขนาดใหญ่เป็นอันดับที่ 2 ของตลาด ส่วนทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวก็ยังเปิดตัวตามสมควรแต่ไม่มากนัก