อสังหาริมทรัพย์

ลับ-ลวง-พราง “เร่ขายโครงการ” เทรนด์ไม่มีวันตายวงการอสังหาฯ

จริงหรือไม่…เวลาเศรษฐกิจไม่ดีเจ้าของจึงจะออกมาเร่ขายโครงการ

คำถามที่มีคนอาสาค้นหาคำตอบให้ “พี่จ๊อก-สุรเชษฐ กองชีพ” เอ็มดี ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ คอนซัลแทนซี่ นำเสนอข้อมูลดีลการซื้อขาย 3 ปี (2560-ครึ่งปีแรก 2562)

มีมูลค่าดีลซื้อขายกิจการที่เปิดเผยเป็นทางการ รวมกัน 29,470 ล้านบาท ยังไม่นับดีลที่อยู่ระหว่างการเจรจาทั้งแบบเปิดเผยและปิดเป็นทางลับอีกจำนวนนับไม่ถ้วน

แต่ในทางปฏิบัติ โครงการที่อยู่ระหว่างการบอกขายส่วนใหญ่ไม่เปิดเผยข้อมูลและซื้อขายกันในทางลับ เพราะมีผลต่อราคาหุ้นสำหรับบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งเป็นกฎเหล็กที่บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯต้องระวัง

ขณะเดียวกัน บางบริษัทถ้าพิจารณาจากที่ผ่านมาก็อาจจะหาช่องทางขายอาคารหรือโครงการในมือ เช่น กลุ่ม “พี่โต-อภิชัย เตชะอุบล” ซึ่งเปิดออปชั่นเจรจาซื้อขายอาคารสำนักงานเจซี เควิน และโครงการฮาร์เบอร์วิว เป็นต้น

โดยอาคารสำนักงานและคอมมิวนิตี้มอลล์บางโครงการมีแนวโน้มที่จะขาย แต่เป็นการ “ขายเอง-เจรจาเอง” ไม่ผ่านคนกลางหรือโบรกเกอร์กลุ่มใหญ่ อาจเป็นเพราะเจ้าของโครงการไม่ต้องการเป็นข่าวใหญ่โต

วิธีการมักจะออกมาในรูปแบบบอกกล่าวกันในกลุ่มนักลงทุนหรือนายหน้าบางรายเท่านั้น ไม่มีการประกาศขายออกสื่อต่าง ๆ แต่อย่างใด

เหตุผลหลักที่ดีลเจรจานิยมทำในรูปแบบ top secret เนื่องจากเจ้าของโครงการหรือเจ้าของอาคารสามารถควบคุมราคาขาย หรืออย่างน้อยที่สุด ควบคุมไม่ให้ภาพลักษณ์ของตนเองเสียหาย เนื่องจากเป็นคหบดีหรือมหาเศรษฐีที่อยากจะขายทรัพย์สินตนเอง

ส่วนสาเหตุมีได้สารพัด ตั้งแต่อยากพักผ่อนหลังจากตรากตรำทำงานมาทั้งชีวิต ทุนรอนที่ลงทุนไว้ก็ออกดอกออกผลจนเหลือกินเหลือใช้แล้ว

หรือได้รับกำไรสะสมกลับมาบางส่วนจากการดำเนินธุรกิจในช่วงที่ผ่านมา สิ่งที่รอมีเพียงรอเงินก้อนใหญ่จากการขายทรัพย์สินอีกรอบ

ทั้งนี้ทั้งนั้น พ.ศ. 2562 โมเดลธุรกิจยอดนิยมหนีไม่พ้นเจ้าของทรัพย์สินขนาดใหญ่หลายรายเลือกขายทรัพย์สินหรือโครงการตนเองเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์หรือ REIT-Real Estate Investment Trust

เช่น บริษัทในเครือทีซีซีที่ขายทรัพย์สินของตนหลายโครงการเข้ามาที่ “AWC-บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)” ซึ่งเป็นบริษัทตั้งใหม่ที่รวมโครงการอสังหาฯ 2 สายหลักเข้าอยู่ในพอร์ตเดียวกัน

การขายทรัพย์สินเข้ากอง REIT วัตถุประสงค์หลักต้องการลดภาระเรื่องของการบริหารจัดการ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เริ่มต้นจัดเก็บจริงวันที่ 1 มกราคม 2563 และอื่น ๆ อีกมากมายที่เกิดขึ้นจากการถือครองทรัพย์สิน

ประโยชน์ทางตรงของเจ้าของโครงการ การขายทรัพย์สินเข้ากอง REIT ยังเป็นการได้รับเงินก้อนใหญ่อีกต่างหาก

เทรนด์ในการเปิดดีลซื้อขายกิจการยังรวมถึงดีเวลอปเปอร์รายใหญ่-รายกลางที่ทุนหนา ปรับกลยุทธ์สร้างพอร์ตรายได้ประจำ (recurring income) เพื่อเป็นรายได้ต่อเนื่องระยะยาว

โครงการที่ลงทุนมีให้เห็นตั้งแต่ศูนย์การค้า โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ เป็นต้น

เมื่อสร้างเสร็จและดำเนินกิจการ 4-5 ปี หรืออย่างน้อยที่สุดมีผู้เช่าหรือผู้ใช้บริการ 80-90% ขึ้นไปก็ตั้งกอง REIT มาซื้อทรัพย์สิน

สรุปว่าเจ้าของทรัพย์สินได้เงินก้อนใหญ่ เจ้าของกอง REIT มีอสังหาฯ เสริมในพอร์ต ซึ่งหมายความว่าจะสามารถทำให้กองทรัสต์นี้ฟูแค่ไหนก็ได้

เป็นภาพความสำเร็จตามสูตรธุรกิจ “วิน-วินเกม”