อสังหาริมทรัพย์

คอนโดเฟ้อจัด “เน็กซัส” แนะ 3 ปีหน้าเจาะลูกค้าเรียลดีมานด์ ทำเลฝั่งธน-เพชรเกษมซัพพลายใหม่พุ่ง 63%

เน็กซัสสรุปปี 62 ราคาเฉลี่ยคอนโดในกรุงเทพฯ เพิ่ม 1% ต่ำสุดรอบ 5 ปี อัตราขายลดลง 17% คาด 2-3 ปีหน้า ผู้ประกอบการควรเน้นการพัฒนาเพื่อเรียลดีมานด์ ลุ้นมาตรการภาครัฐ คือปัจจัยสำคัญที่สุดในการชี้วัดการเติบโตของตลาดอสังหา

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เปิดเผยว่า ปี 2562 ตลาดคอนโดมิเนียมมีการปรับตัวอย่างเห็นได้ชัด อุปทานใหม่ปีนี้ลดลง -29% เปิดตัวใหม่ 43,000 หน่วยจาก 126 โครงการ มีซัพพลายสะสม 654,200 หน่วย ทำเลยอดนิยมเกาะส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายใหม่มากขึ้นทั้งสายสีน้ำเงินในช่วงฝั่งธนบุ, สายสีเขียวทางด้านเหนือ และสายสีเหลือง

โดยทำเลที่มีอุปทานใหม่มากที่สุด อันดับ 1 “ธนบุรี เพชรเกษม” จำนวน 10,100 หน่วย สัดส่วน 23% รองลงมา “พระโขนง สวนหลวง” 7,800 หน่วย สัดส่วน 18% และ “ลาดพร้าว วังทองหลาง” 6,100 หน่วย สัดส่วน 14%

และหากพิจารณาในภาพรวมพบว่า ช่วง 5 ปี (2558-2562) ทำเลธนบุรี เพชรเกษมมีอัตราการเพิ่มของอุปทานมากที่สุดอยู่ที่ 63% สาเหตุมาจากราคาที่ดินไม่สูงมากนัก และโครงการรถไฟฟ้าสร้างใหม่ที่มีส่วนต่อขยายอย่างต่อเนื่อง

ในด้านซัพพลายใหม่พบว่าตลาดมีการปรับตัวเป็นอย่างมาก เกือบ 50% เป็นคอนโดมิเนียมระดับกลาง (Mid-Market) ราคา 75,000-110,000 บาท/ตารางเมตร เทียบกับ ปี 2561 มีเพียง 27%
ประเด็นที่น่าจับตามองคือ ตลาด High-end มีการพัฒนาโครงการลดลงอย่างเห็นได้ชัด สัดส่วนการพัฒนาใหม่เหลือ 22% เทียบปี 2561 มีสัดส่วนมากกว่า 40% ส่วนตลาดซิตี้คอนโด ลักเซอรี่ และซูเปอร์ลักเซอรี่มีอัตราส่วนในการพัฒนาใกล้เคียงเดิม

ในด้านยอดขายคอนโดฯ ในตลาดกรุงเทพฯ มีจำนวนทั้งสิ้น 43,200 หน่วย แบ่งเป็นยอดขายห้องชุดเปิดใหม่ปีนี้ 20,700 หน่วย มีอัตราขายได้ 48% ยอดขายระบายสต๊อกอีก 22,500 หน่วย มีห้องชุดเหลือขาย 62,700 หน่วย อัตราการขายลดลง 17% โดยลดลงในอัตราที่น้อยกว่าเมื่อเทียบกับอุปทานที่ลดลง เป็นสัญญาณว่าตลาดดูดซับได้ดี

โดยยอดขายที่หายไปส่วนหนึ่งมาจากนักลงทุนที่ลดลง การออกมาตรการ LTV ของแบงก์ชาติ และลูกค้าต่างชาติซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ น้อยลงเนื่องจากค่าเงินบาทที่แข็งตัวขึ้น

นางนลินรัตน์กล่าวต่อว่า ในปี 2562 ราคาขายคอนโดฯ ปรับตัวสูงขึ้น 0.9% จาก 140,600 บาท/ตารางเมตร เป็น 141,800 บาท/ตารางเมตร ถือว่าเป็นอัตราต่ำมากเมื่อเทียบกับการปรับตัวขึ้นของราคาในช่วง 5 ปีเฉลี่ยอยู่ที่ 8% ต่อปี

ทำเลใจกลางเมืองมีราคาเฉลี่ยโครงการเปิดใหม่ต่ำกว่าปี 2561 ประมาณ 15% ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยของตลาดใจกลางเมืองไม่ปรับตัวสูงขึ้น ยังอยู่ที่ 231,300 บาท/ตารางเมตร ตลาดรอบใจกลางเมืองปรับขึ้น 1% อยู่ที่ 114,400 บาท/ตารางเมตร ตลาดรอบนอกปรับราคาเพิ่ม 3% เป็น 76,000 บาท/ตารางเมตร

ทำเลที่น่าสนใจยังคงเป็นส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้ว โครงการเก่าเหลือขายน่าจะได้รับผลในทางบวก รถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง 3 สาย คือ สีเหลือง สีชมพู สีส้ม มีโอกาสเติบโตได้เนื่องจากเป็นส่วนขยายของกรุงเทพฯ ที่ยังมีความต้องการคอนโดและราคาที่ดินในบริเวณนั้นยังไม่สูงมาก ยังสามารถทำคอนโดในตลาดกลางและซิตี้คอนโดได้

มิติด้านการลงทุนของผู้ประกอบการมี 2 แบบ คือ 1. พัฒนาโดยนักลงทุนสถาบันต่างชาติ เป็นนักลงทุนจากจีนและญี่ปุ่น เน้นตลาดไฮเอนด์ มูลค่าการลงทุนสัดส่วน 29% ของตลาดรวม ความแตกต่างคือนักลงทุนจีนเข้ามาร่วมทุนหรือลงทุนด้วยตัวเอง แต่ญี่ปุ่นเข้ามาในลักษณะการร่วมทุนกับผู้ประกอบการรายใหญ่ของไทย

2. พัฒนาโดยดีเวลอปเปอร์ไทย แบ่งสัดส่วนผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ : บริษัทกลางและเล็ก 70 : 30โดยรายย่อยพัฒนาโครงการที่มีขนาดเล็กมากกว่า

สำหรับแนวโน้มปี 2563 นั้น มองว่าซัพพลายใหม่อยู่ที่ 42,000-45,000 หน่วย ส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่ชะลอการพัฒนาในปี 2562

การประเมินกรณีมาตรการ LTV ยังไม่มีการผ่อนปรนเงื่อนไข ความต้องการซื้อใกล้เคียงปี 2562 คือ 43,000-48,000 หน่วย ซัพพลายเหลือขายก็ใกล้เคียงกับปีนี้ที่ 60,000 หน่วย

“ในด้านาราคาปี 2563 น่าจะเห็นราคาปรับตัวลงในบางทำเล โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงครึ่งปีแรก จะเห็นสินค้าใหม่ที่ควบคุมราคาต่อตารางเมตรให้ตอบโจทย์ผู้อยู่อาศัยจริงมากขึ้น เป็นโอกาสให้นักลงทุนซื้อคอนโดฯ ในราคาไม่สูง”

นางนลินรัตน์กล่าวถึงปัจจัยกระทบตลาดด้วยว่า หลายปีที่ผ่านมา ปัจจัยที่มีผลทำให้ตลาดคอนโดฯ เติบโตต่อเนื่องนั้น ประกอบด้วย 1. ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลใหม่ๆ จากการขยายตัวของรถไฟฟ้าสายใหม่ 2. ตลาดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ 3.ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง 4. กำลังซื้อต่างชาติ

ทั้งนี้ ในปี 2562 และปี 2563 ภาพรวมตลาดยังไม่ได้เติบโตมากนักเนื่องจากการลงทุนในตลาดมีการชะลอตัวจากมาตรการ LTV ราคาที่ดินไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้น การพิจารณาซื้อที่ดินของนักลงทุนก็มีความระมัดระวังมากขึ้น ทำให้ตลาดคอนโดฯ ไม่มีปัจจัยเร่งในการปรับราคาให้สูงขึ้นตามไปด้วย

โดยเฉพาะหากค่าเงินบาทยังคงแข็งตัว การลงทุนจากต่างชาติทั้งรายย่อยและสถาบันยังไม่เพิ่มขึ้น สิ่งสำคัญที่น่าจะเป็นปัจจัยบวกเดียว คือ รถไฟฟ้าที่ก่อสร้างเสร็จเพิ่มเติม ช่วยทำให้การเดินทางสะดวกสบายมากขึ้น จะเปิดทำเลในการพัฒนาโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง

ในส่วนมาตรการกระตุ้นอสังหาฯไม่ว่าจะเป็นการลดค่าโอน โครงการบ้านดีมีดาวน์ แต่ดูเหมือนตลาดยังไม่ได้ตอบรับกับนโยบายดังกล่าวมากนัก เนื่องจากผู้บริโภคยังติดเงื่อนไขการขอสินเชื่อ มาตรการ LTV ยังคงเป็นปัจจัยหลักในการชะลอการขับเคลื่อนของตลาด โดยมาตรการรัฐน่าจะเห็นว่ากระตุ้นตลาดได้จริงในช่วงไตรมาสสุดท้ายปี 2563

นอกจากนี้ ความไม่แน่นอนในราคาประเมินซึ่งเป็นส่วนประกอบในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะนำมาใช้ในปีหน้า ทำให้การซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นภาระที่นักลงทุนจะต้องพิจารณาเพิ่มขึ้นอีกหนึ่งปัจจัย